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売却を依頼しているのですが、問い合わせが少なく、金額が高いのではないかと思っています。
値下げすべきかそれとも不動産屋さんを変更すべきか迷っています…
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
いざ、お家を売りに出してから値下げをする際は、タイミングやどれだけ値下げをするのかなど、慎重に見極めることが重要です。
そこでこちらでは、売り出し価格の目安や値下げのタイミングなどについて詳しく説明します。
もくじ
1.値下げの前に価格設定の見直しが大事
売りに出している家やマンションなどがなかなか売れない場合、値下げをするべきかどうか迷うことも多いのではないでしょうか。
不動産には、一般的な商品のような「定価」はありません。なぜなら、不動産の価値は立地や物件の状態によってそれぞれ異なり、また社会の経済状況などに応じていわゆる「相場」の価格が変動するからです。
そのため、不動産の売却をする際には、物件だけではなく社会情勢を含めて相場価格をしっかりと調べ、適切な売出価格を設定することが大切だと言えます。
不動産を売り出す際の価格の種類をまとめると、次のようになります。
- 相場価格：社会の景気やトレンドなどを鑑みて、同じような物件が現時点で取引きされている（取引されると考えられる）価格のこと。
- 査定価格：これまでの取引事例や相場価格などを鑑みて、売りに出したら「これくらいの額までなら売れる」と考えられる上限価格のこと。
- 売出価格：査定額を基にして実際に売却し始める価格のこと。買主との価格交渉を考慮して、査定額よりも少し高めに設定されることもある。
- 売却（成約）価格：売りに出した不動産が、実際に売れた価格のこと。
売出価格が適正であれば、いつまでたっても売れないということはあまり考えにくいです。
その際は、依頼している不動産会社に問題がある可能性もあるので、不動産会社を変更することも検討すべきです。
不動産会社や担当者の変更方法については「不動産会社や担当者を変えたい！変更方法と注意点についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
家やマンションを売り出してもなかなか売れない場合は、値下げを検討する前に、売出価格の設定が適切であるかどうかを確認するようにしましょう。
2.売出価格の目安は相場価格の1.1倍
一般的に、売り出し始めてから3ヵ月経っても成約しそうにない場合、その物件は「なかなか売れない」状況に陥っていると考えられます。
先に述べたように、そのような場合は値下げを考える前に、売出価格が適正であるかどうかをまず確認することが大切です。
通常、売出価格の設定は相場価格の約1.1倍程度と言われています。
相場価格に比べてあまりにも高すぎる売出価格が設定されていると、「売れる・売れない」以前に、物件への問い合わせや内覧の申し込みさえ入らないといったことになりかねません。
なぜなら、中古住宅の購入を検討している人は、家を選ぶ際のポイントとして「価格」を重要視していると考えられるからです。
このことは、国土交通省が実施している「住宅市場動向調査（令和元年度）」において、中古住宅を購入した人が中古住宅を選んだ理由として「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」と回答した人が最も多かったという結果からもわかります。
中古住宅の購入希望にとって、相場価格と物件の状態や立地条件などを兼ね合いが妥当かどうかは重要な判断基準です。
もし「高い」と判断された場合は、購入候補物件からも外れてしまうことになりかねません。
そのようなことにならないためには、やはり売出価格が適切かどうかがポイントになってくると言えるでしょう。
値下げすべきか迷っているけれど、そもそも今の価格が適正なのか知りたい、このままこの不動産会社に任せていていいのかわからないので相談したいという方は「イクラ不動産」にお問い合わせください。
3.値下げの相場はどれくらい？
売出価格の設定は、相場価格の1.1倍程度になるようにする必要があることは先に述べた通りです。
しかし、すでに相場価格よりも高い価格で売りに出している場合や、少しでも早く売却をしたい場合は値下げせざるを得ません。
では、値下げの相場はどれくらいで、どのように行えばよいのでしょうか。
3-1.ポータルサイトなどの状況も参考にする
不動産仲介会社に売却を依頼して家やマンションなどを売りに出すと、仲介会社は物件の情報をレインズ（不動産流通機構の情報システム）やSUUMOやat home、ホームズといったポータルサイトに掲載します。
こういったサイトなどでは、アクセス数や閲覧回数などを調べられるため、売りに出した物件がどのくらい注目されているかをチェックすることが可能で、不動産会社に依頼すれば教えてもらうことができます。
売り出した物件情報を掲載した直後はアクセス数などが急増しますが、その後、一定期間を経て減少し落ち着いていきます。
値下げ時期を見極める際は、これらのアクセス数や閲覧回数が激減したまま回復しないような場合や、閲覧回数が多いにもかかわらず問い合わせや内見希望者が現れない場合です。
売り出し始めてから2～3ヵ月経っても購入希望者からの「反響（問い合せ）」がない場合は、不動産会社の担当者と相談した上で、値下げを検討してみましょう。
値下げの額は物件の売出価格にもよりますが、一般的には端数部分（3,280万円ならば80万円の部分）やキリのよい額（50万円や100万円など）を下げることが多いです。
ただし、下げる額が少なすぎると値下げの効果があまり現れず、反対に下げ過ぎると何か事情があるのかと怪しく思われたり足元を見られたりする恐れが生じるため、値下げ額は慎重に決める必要があります。
4.売却期限と最低価格を決めておこう
できれば売り出しを開始する前に売却を依頼した不動産会社の担当者と相談をして、売却期限と最低売却価格を決めておくのがおすすめです。
いつまでに売却したいのか、最終的にいくらぐらい売却代金が手元に残ればよいのかなどをあらかじめ決めておくと、売り出し価格の設定や値下げ時期を決める際の基準になるからです。
具体的な値下げのポイントや注意点について詳しくみていきましょう。
4-1.「売却期間は3ヶ月が」を目安に
売却期間は、特別な事情がない限り「3ヵ月」で売ることを目安にしましょう。
3ヵ月を目安とするのには次のような理由からです。
- 7割近くの物件が、売り出しから3ヶ月以内に成約しているから
- 売却を依頼する際の媒介契約期間の上限が3ヶ月だから
「東京カンテイ プレスリリース / 中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏・近畿圏）」によると、売却に出してから成約までの平均期間は3～4ヶ月で、7割近くが売り出しから3ヶ月以内に売れているという結果になっています。
また、不動産会社との媒介契約は上限の3ヶ月で結ばれていることが多く、途中で契約を解除するとなると手続きが大変になるため、一旦、契約期間である3ヶ月間を目安として売却活動の様子から判断することがおすすめです。
4-2.1ヵ月刻みで値下げ時期を設定
売却期間の目安を3ヵ月に設定したら、売れなかった場合、どの段階でいくらぐらい値下げするかスケジュール設定をしておくことがおすすめです。
不動産会社とも相談し、
といったように決めておき、最終的に3ヵ月経っても売れていなかった場合は、いくらまでなら下げられるのかを決めておくとよいでしょう。
数週間単位で値下げをしても思ったような効果や反響が見られない場合もあるので、1ヵ月単位程度で刻んで値下げスケジュールを検討することをおすすめします。
5.値下げのタイミングを変えたほうがよいケース
売り出し中の物件の値下げをする場合、いつ値下げをするかによってその効果が大きく変わります。
ここでは、値下げをするタイミングや値下げするタイミングを変えたほうがよいケースについてみていきましょう。
5-1.競合物件が多い場合
競合物件とは、売りに出している物件と似ている条件の物件のことです。
最もわかりやすい競合物件の例としては、同じマンション内や近隣の似ているマンションで同じぐらいの広さや間取りの部屋が売りに出されている状態があげられます。
競合物件が多く売りに出されている場合、ちょうどそのような物件を探している購入希望者に競合物件と比較されてしまうだけでなく、値下げ交渉のきっかけを与えてしまうことにもなりかねません。
そのような事態を避けるためにも、競合物件が少なくなるまで少し待ってから値下げをするほうが、より値下げの効果が得られると言えるでしょう。
5-2.近隣に極端に安い物件がある場合
競合物件が多い場合だけでなく、近隣で極端に安く売りに出されている物件がある場合も値下げを見送ったほうがよいと言えます。
なぜなら、そのような極端に安い物件が近くにあると、いくら相場価格を踏まえて売出価格を設定していたとしても、価格を比較され高いと感じられてしまうからです。
極端に安い物件は早く売れることが多いので、売却期間が少し延びることになったとしても、その物件が売れるのを待ってから値下げをするほうがよいでしょう。
5-3.築年数の節目を迎える場合
値下げをするタイミングを見計らう際には、売りに出す物件の築年数もポイントになります。
購入希望者が物件を探す際には、築年数を3年や5年、10年など区切りのよい年数で区切ることが多いです。
そのため、例えば売り出しを始めた時に築年数が9年10ヶ月だった物件の場合、売却開始から2ヶ月が経つと築年数が10年を超えてしまい、「築10年以内（未満）」の検索にはかからなくなってしまいます。
このような場合、売却期間のスケジュールを3ヵ月ではなく2ヵ月に設定して値下げのスケジュールを組むようにするほうが効果が期待できると言えるでしょう。
まとめ
売却を依頼する際には、価格面も含めて、あらかじめどういったスケジュールで進めるのか不動産会社と話し合っておくことも重要ですが、なかなかそういったことを決めずに進めてしまうケースも多いです。
値下げするかどうか判断する際は、今の金額が相場に比べてどうなのか見直すことから始める必要があります。
金額の問題ではなく、依頼している不動産会社に問題があるというケースもあるからです。
なかなか売却に繋がらなくて価格を変更するのか迷っている、今売り出している金額が適正なのか知りたいという方は「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で相場価格を調べることができます。
