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息子夫婦と同居することになったので、今の家が空き家になります…
売るのもしのびないのですが、どうしたらいいのでしょうか？
売るか貸すか、どちらがいいでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
大切な住まいだからこそ、簡単には売却を決断できないものです。そのような場合に「売らずに貸せばどうだろう？」思われる方も多いことでしょう。
お家を売るべきか、貸すべきかの選択は、個人の状況によって異なります。
こちらでは、賃貸のメリットとデメリットについてわかりやすく説明します。
もくじ
1.貸すメリット
家を売らずに第三者に貸した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
1-1.月々の家賃収入になる
月々の定額の家賃収入は、誰かが入居しているかぎり入り続けます。
もし、住宅ローンを支払い中なら、家賃収入を返済に充てることもできます。住宅ローンの支払いが終わっているのであれば、家賃収入を貯蓄に回せるのもメリットです。
住宅ローンで賃貸はOKなの？
住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません。
住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸へ出す場合には、金融機関（銀行など）に相談して異なるアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。
この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。
とはいえ、転勤などの理由で、やむを得ず引っ越しせざるを得ないケースについては、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースもあります。
銀行によっては賃貸に出すのが5年間であれば認めるなどのケースもあるので、転勤などで賃貸に出したい場合には、まず借り入れた金融機関に相談しましょう。
1-2.資産としてキープできる
マイホームに、一言で言い表せないくらいの愛着があり、「できるなら手放したくない」という人も多いです。
貸すのであれば、所有者は自分のままで資産になります。将来的に売却したり、子供に譲ってあげたりすることも可能です。
1-3.必要経費として認められるものがある
賃貸に伴って発生した支出のうち、一定のものは必要経費として収入金額から差し引くことができます。
たとえば、固定資産税などは確定申告で経費として計上すれば、所得から控除され税金が安くなります。また、管理費や火災保険料なども経費として認められています。
その他にも必要経費として認められるものが細かく決められていますので、正しく申告すれば、大きな節税効果を生みます。
2.案外面倒？貸すときに知っておきたいデメリット
月々の収入や将来的な資産と考えると、貸し出すのも悪くない感じがしますよね。しかし、デメリットの部分についてもしっかり把握しておく必要があります。
2-1.管理していくのに結構お金がかかる
「貸すと家賃が入る」という単純なものではないのが賃貸経営です。
必要経費として申告することで、税金が安くなるものの、固定資産税を負担し続けなくてはなりません。所得を確定申告することも必要です。
また、家のメンテナンスも必要です。借主がわざと壊したということ以外であれば、設備機器のメンテナンスやトラブル対応はすべて家主である貸主の義務です。
借主が退去したら次の借主のために、ハウスクリーニングや壁紙の張り替え、リフォームなどもして、賃貸募集をする必要があります。
2-2.借主とのトラブルのリスクがある
資産価値を保つためにも、借主にはできるだけ丁寧に使って欲しいものです。しかし、借主の掃除や手入れが行き届いていないと室内の劣化がひどくなることもあります。
それに、なんらかの事件や火事を起こされる可能性もゼロではないでしょう。事件が起これば、次の借主が見つかりにくくなるかもしれません。そうなると、もし自分が再び住むとなっても、気持ち良くありません。
また、近隣住民に迷惑をかけたりするケースもあるので、貸し出すときには人間性をよく見極める必要があります。
2-3.自分が住みたくなったときに困ることも
期間を決めずに賃貸借契約を結ぶと基本的には更新され続けます。
「そろそろ自分が住みたくなった」と考えても、それは貸主の一方的な都合として認められません。法的にも借りている側が守られていて「出ていきたくない」と主張されると、正当な事由が無い限り対抗することはできません。
将来的に「また住みたい」と思っても、タイミング良く借主が出ていってくれない限り、退去させにくいというのはデメリットです。
2-4.借主がいなければ収入はゼロ
家賃収入があるのは、借り手がいてこその話です。
入居している人が引越せば、次の借主を見つけなければなりませんが、なかなか決まらないこともあるでしょう。
空室のままだと家賃は当然入ってきません。月々の家賃収入をあてにしているときには、空室状態が続くのはデメリットです。
2-5.住宅ローンの場合は金融機関（銀行）が認めないケースも
住宅ローンを借りたまま、「貸したい」と考えている人も多いです。自分の所有物のため、許可を取る必要はなさそうに思えるかもしれません。
上記で説明しましたが、そもそも「自分が住む物件のため」という前提で住宅ローンを利用しています。原則的には「住宅ローンの支払い者が住んでいなければならない」というローン商品なので、貸し出すことに対して、金融機関がNGサインを出すことは珍しくありません。
ただ、「転勤で一時的に」「親の介護で実家へ引越す」など、特別な事情であれば認めてくれるパターンもあります。別のローンへの切り替えなど、金融機関によって対応はバラバラですが、内緒で貸し出すとトラブルになるかもしれないので注意が必要です。
まとめ
マイホームを貸すことは「家賃が収入になる」など、惹かれる部分も確かにあります。
ただ、メリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておかなければ、「あのとき売っておけばよかった」と後悔することになります。
「いずれこの家に戻ってくる」という予定をしているならば、賃貸するのも選択肢ですが、それ以外では売却する方が手間や費用がかからずに安心できるという考え方もできます。
景気などの時期にもよりますが、高く売れれば、売却したお金で住宅ローンを完済できるかもしれません。
売るか貸すかどうかで迷ったら、「将来的に戻ってくるか」「貸し出すときの手間や費用」などについてじっくり考えた上での判断が求められます。
また、その人の現在の状況（戻ってくる予定はあるのかや、住宅ローンの状況、現在のお家の価格など）によって、どうすべきかはまったく異なります。
売るか貸すかについて迷っているという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格を知ることができます。さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却や賃貸に強い不動産会社を選ぶことができます。
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