この記事では、岡山県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
岡山県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「岡山県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】岡山県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.9ヵ月、平均売却価格は約1,410万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約▲1.5％下降
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲0.7％下降
- 前年に比べ成約件数は、約1.3％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】岡山県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.岡山県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
岡山県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 主要都市に近い
- 延べ床面積が広い
- 築年数が浅い
- 外観・内観の状態が良い
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】岡山県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.岡山県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
岡山県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要都市から遠い
- 延べ床面積が狭い
- 築年数が古い
- 外観・内観の状態が悪い
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.岡山県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】岡山県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
岡山県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 延べ床面積が狭い | ・ニーズのある買い手を探す |
| 築年数が古い | ・リフォームをする |
「4.【事例で解説】岡山県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】岡山県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】岡山県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 岡山県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.9ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の約6割が6ヵ月から1年以内での売却となっており、やや売却に時間がかかっていることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 36.6% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 27.9% |
| 3位 | 3ヵ月以内 | 19.3% |
| 4位 | 2年以内 | 12.9% |
| 5位 | 2年以上 | 3.3% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】岡山県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 岡山県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約1,410万円 |
2023年現在、岡山県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 岡山県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約▲1.5％下降
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲0.7％下降
- 前年に比べ成約件数は、約1.3％上昇
【主な要因】
- 岡山県全体では人口が減少しており、地価も県全体では下落傾向にある
- 岡山市や倉敷市といった主要都市以外では特に人口が減っていて、住宅の需要も減少している
岡山県で人口が集中しているエリアは県庁所在地のある岡山市で、県全体の人口の約4割を占めています。次に人口が多い倉敷市と合わせると、岡山市と倉敷市で県全体の人口の約65％を占めている現状です。
この人口割合に沿うように、住宅地をはじめとする地価の上昇も岡山市と倉敷市が牽引していますが、県全体では地価は下落傾向です。
全国の地方都市と同じく、岡山県でも地価や住宅の需要の二極化が進んでいます。岡山市では地価や中古戸建の価格も上昇傾向ですが、県北部の郊外や山間部では人口減少が続いており、住宅需要もなく空き家が増えている状況です。
岡山市では、新幹線が停まる岡山駅とその周辺エリアや北区エリアの不動産に人気があります。岡山駅前には、2014年に大型ショピングセンターが開業しており、周辺にマンションが多く建てられていることから、今後も住宅需要が高まると考えられるでしょう。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.岡山市（岡山駅周辺）のエリア
⇒新幹線が停まり交通の便が良い
⇒大型ショッピングセンターや百貨店があり生活の便が良い
2.岡山市北区、倉敷市、総社市などのエリア
⇒岡山市の中心に通勤や通学がしやすい
⇒岡山市中心部よりも手が届きやすい価格
【主な要因】
- 生活や交通の便が良い岡山市内に人気が一極集中している
- 岡山市や倉敷市以外の地方部の住宅需要は下落傾向にある
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】岡山県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて岡山県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要都市に近い | ・岡山市や倉敷市へのアクセスが良い | ✅ |
| 延べ床面積が広い | ・岡山県で取引されている戸建て平均延べ床面積約125㎡より広い | ✅ |
| 築年数が浅い | ・築年数が10年未満 | ✅ |
| 外観・内観の状態が良い | ・屋根、外壁の状態が良い ・内装が綺麗 |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要都市に近い
オフィス等が集合して人口が多い岡山市や倉敷市へのアクセスが良い場所にある戸建ては、人気があり高く売れやすいです。
特にバスや電車などの交通の便が良く、商業施設が充実している岡山駅、倉敷駅に近いエリアは売れやすいです。
2-2.［特徴2］延べ床面積が広い
一般的に、延べ床面積が広いほど高く売れます。
岡山県で取引されている戸建ての平均延べ床面積が約125㎡のため、これ以上の広さがある戸建てだと、高く売れやすいと言えるでしょう。
2-3.［特徴3］築年数が浅い
築年数が浅い戸建てのほうが、一般的に築年数が古い戸建てよりも高く売れます。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
2-4.［特徴4］外観・内観の状態が良い
屋根、外壁、内装など、家全体の状態が良い戸建ては人気があり、買い手がつきやすくなります。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
戸建ての買い手はファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアがのほうが高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
3.岡山県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・岡山市や倉敷市へのアクセスが悪い |
| 延べ床面積が狭い | ・岡山県で取引されている戸建て平均延べ床面積約125㎡より狭い ・居住人数の平均延べ床面積に届かない |
| 築年数が古い | ・築年数が20年以上 |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある など |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要都市から遠い
岡山市、倉敷市から遠い戸建ては、人気が下がり価格も安くなりがちです。
駅に向かいやすいバス停が近かったりバスの本数がある程度あったりしないと、車以外で通勤する学生や会社員がいるファミリー層には敬遠されがちです。
3-2.［特徴2］延べ床面積が狭い
戸建てはファミリー層からの人気が高いため、岡山県の平均延べ床面積約125㎡以下の戸建ては、人気が下がる傾向にあります
3-3.［特徴3］築年数が古い
築年数が古いことは、中古戸建てが売れない最も一般的な理由の一つです。見た目が古いだけでなく、内装や設備が古く、リフォームに費用がかかることがあります。そのため、買い手がつきにくい傾向にあります。
さらに、家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると、固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
3-4.［特徴4］外観・内観の状態が悪い
一般的に外観や内観の状態が悪く、老朽化が進んでいる戸建ては買い手がつきにくいです。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにある戸建ては、売り出してもなかなか買い手が現れないことが多いです。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
嫌悪施設が近くにある家の売却については、「【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう」や「葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
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4.【事例で解説】岡山県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
岡山県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 延べ床面積が狭い | ・ニーズのある買い手を探す |
| 築年数が古い | ・リフォームをする |
〈事例1〉
主要都市から遠い場合の成功事例
概要
売主Tさんは、津山市にある築30年の2階建て物件を相続し、売却することになりました。岡山市まで時間がかかる場所でしたら、周辺環境の良さをアピールすることで、取引を成立させることができました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 周辺環境の良い物件は、岡山県に限らず、全国的にも売れやすい傾向にあります。主要都市まで時間がかかる場所であっても、
- スーパーやコンビニなどの商業施設
- 小学校などの教育機関
- 病院などの医療機関
これらの施設が徒歩何分圏内にあるか、日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
お客様の声
父が亡くなり、津山市内にある実家を相続しましたが、使う予定がなかったので売却することにしました。岡山市に出るまで時間がかかる場所だったので売れるかどうか心配でしたが、周囲に生活に困らない程度の商業施設があることや駅から15分圏内にあることなど、生活のしやすさを前面に押し出してアピールしてもらい、4ヵ月後に売ることができました。
〈事例2〉
延べ床面積が狭い場合の成功事例
概要
売主Kさんは、岡山市北区で延べ床面積60㎡という狭い2階建ての戸建てをお持ちでしたが、交通の便が良いことと店舗にもできることをアピールしたところ、将来、一階部分を店舗にしたいという夫婦に売ることができました。
売れたポイント
- ・ニーズのある買い手を探す
- 延べ床面積が狭い戸建ては、ファミリー層からの需要は低いですが、単身者や夫婦のみ世帯の買い手で探している人も多いです。そのようなニーズのある買い手に向けて売却活動をすることで、売れやすくなります。
多彩な見込み客を抱えていて、柔軟な売却活動が得意な不動産会社に売却を依頼すれば、早期売却が目指せるでしょう
お客様の声
周囲に家が密集してる狭い戸建てだったので、売れても安いだろうと思っていました。でも、不動産会社の人が、便利な立地にあるし、ちょうど1階を店舗にできる戸建てを探している買い手がいるということで話を持ちかけてくれたところ、とんとん拍子で話が進み、思っていたより高く売れました。
〈事例3〉
築年数が古い場合の成功事例
概要
売主Fさんは、倉敷市に築50年を超える物件をお持ちでしたが、子どもと同居するにあたり売却をすることになりました。リフォームをすることで、売却をすることができました。
売れたポイント
- ・リフォームをする
- 外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算したうえで、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
リフォーム費用をかけられない場合は、リフォームの提案だけ行って価格を安めにすることで、売却できるケースもあります。いずれにしても、リフォームを得意とする不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。
お客様の声
高齢になり子どもと同居することになったため、暮らしていた古い戸建てを手放すことになりました。丁寧に暮らしていたつもりなのですが、やはり外壁や壁の汚れや床の傷などが気になったため、リフォームを行うことにしました。費用はかかりましたが、綺麗になったことが評価され、思っていたよりも早く売却することができました。
