離婚後、家やマンションの名義人が旦那単独の場合は、勝手に売却されてしまうリスクがあります。
妻や子が単に住み続けているだけでは、旦那が勝手に売却するリスクに対抗できません。
ここでは、離婚で旦那単独名義の家やマンションを勝手に売却されるリスクと、その対策などについてわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 旦那が単独名義人の家やマンションに、妻や子供が住み続けるリスクについて
- 旦那名義の家やマンションを旦那に勝手に売却されないようにする対策
- 勝手に家やマンションを売却される前の財産分与について
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚で旦那の単独名義の家やマンションを勝手に売られるのではないかと心配な人
- 旦那が勝手に家やマンションを売れないようにする対策を知りたい人
- 離婚してからも、今の家やマンションに住み続けるための対策を知りたい人
もくじ
1.旦那単独名義の家やマンションを勝手に売却されるリスク
離婚の際、家やマンションが旦那の単独名義になっているのであれば、勝手に売却されるリスクがあるため注意が必要です。
まず、なぜ旦那が単独で勝手に売却できるのか、もし勝手に売却されてしまったら取り戻すことができるのかを説明します。
1-1.妻や子が住んでいても勝手に売却されるリスクは変わらない
これまで家族で住んでいた家やマンションから旦那が出たあと、妻や子供が住み続けていたとしても、家やマンションの名義人が旦那単独だと、妻への相談や同意なしに旦那だけで売却することができます。
なぜなら、不動産売却においては、その不動産を売却できるのは法律上の所有者（＝名義人）だけと定められているからです。
不動産会社に売却を依頼するのも売買契約の締結も、旦那だけで可能です。妻に連絡する必要すらありません。
つまり、夫婦が別居しているケースや、妻や子が住み続けているケースであっても、家やマンションが旦那の単独名義であれば、妻が知らない間に勝手に売却されてしまう可能性も充分にあるということになります。
1-2.売却された家やマンションを取り戻すことはできない
旦那が家やマンションを勝手に売却してしまったら、妻が取り戻すことは、まず不可能です。
旦那の単独名義ということは、もともとその家が旦那の所有物であったことを示す間違いのない事実であり、売却する権利も当然に旦那にあります。
この場合、正当な権利者が合法的な方法で家を売却しているのですから、妻であっても取り消すことは認められません。
旦那の単独名義の家やマンションに、旦那が出たあとも妻や子供が住み続けている場合は、知らない間に家を売却されないよう注意が必要です。
2.旦那に家やマンションを勝手に売却されないようにする方法
次に、妻の知らない間に旦那名義の家やマンションを勝手に売却されないための方法について説明します。
2-1.①登記識別情報（権利証）を預かる
1つ目の方法は、妻が「登記識別情報」を預かる方法です。
登記識別情報とは、かつて「不動産権利証」と言われていたものに代わる書類で、その不動産が名義人のものであることを証明するものになります。
登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）とは？
2005年3月の不動産登記法の改正によって、権利証を交付する制度を廃止し、その代わりに登記識別情報を登記した名義人に通知する制度へとかわりました。
登記識別情報とは、無作為に決められた12桁の英数字で、その不動産の登記名義人の本人であることの資料とされています。
登記識別情報もしくは権利証なので、昔の不動産の場合は権利証が必要です。
この書類を持っている人が不動産を所有している証拠として取り扱われ、不動産を売却するときには必ず提示を求められ、基本的に再発行はされません。
妻が登記識別情報を預かって別居中の家に保管している限り、旦那が家を勝手に売却するのはむずかしくなります。
ただし、再発行はできないものの、代わりとなる書類を司法書士が作成することは可能です。
登記識別情報を預かっているからといって、必ずしも売却できないわけではないことに注意しましょう。
2-2.②「勝手に売らない」という約束を書面化しておく
2つ目の方法として、「家を勝手に売却しない」という約束をして書面化しておくという手もあります。
「もしも勝手に売却した場合、家の売却代金の半額を支払う」という約束を公正証書などで書面化しておけば、万が一、旦那が家を勝手に売却しても、財産分与にもとづく請求権が維持されます。
2-3.③売り出されていないか監視する
3つ目の方法は、旦那に怪しい動きがないか、監視しておくことです。
たとえば、自宅が売りに出されていることを知った場合や不動産会社に相談して家を売ろうとしているような様子があれば、相談先の不動産会社に「離婚協議中の妻ですが、このまま売却されると財産分与できなくなって困るので、止めてください」などと苦情を言うことができます。
そうすることによって、完全に売却を止めることはできませんが、不動産会社も無理矢理売却を進めることがむずかしくなるでしょう。
2-4.④仮差押えする
4つ目は、紛争が解決されるまで、一時的に不動産を動かせなくする「仮差押え（かりさしおさえ）」をしておく方法です。仮差押えをしておけば、不動産の勝手な売却を止めることができます。
不動産を仮差押えをした場合には、離婚問題を解決するまで、不動産の売却や抵当権設定をできなくなります。
不動産に「仮差押え」の登記が行われるので、旦那が家を売却しようとしても、不動産会社は売却活動をしてくれませんし、買手もつかないので安心です。
仮差押えする方法について詳しくは「離婚の財産分与を確保するための「仮差押」とはなにか」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
仮差押え自体は裁判所が行いますが、その書類の作成は弁護士や司法書士に有料で依頼します。
ただし、財産の約10%を供託金として裁判所に出さなければならないため、簡単にできるというわけではありません。
3.勝手に売却される前に財産分与しておく
旦那名義の家やマンションを勝手に売却されるリスクを回避するためにできる対策として、先に離婚の財産分与として、夫婦で家を分けておくという方法もあります。
離婚時の財産分与では、夫婦が財産を2分の1ずつに分け合うのが基本的な考え方です。
これは家の場合も同じで、たとえ旦那の単独名義の家であっても、妻は半分を受け取る権利があります。
離婚による財産分与で家を分けるおもな方法は、次のとおりです。
- 家をもらって住み続ける側が出て行く側に代償金を支払う
- 家を売却して売却代金を分ける
- 家を売却してから賃貸契約を結ぶ「リースバック」を利用する
それぞれの方法を確認しましょう。
3-1.家をもらって住み続ける側が出ていく側に代償金を支払う
家やマンションをもらって住み続ける側が、家の評価額の半分の代償金を家を出る相手に支払うことで財産分与できます。
もし、離婚後も旦那が家に住み続けるのであれば、妻に家の評価額の2分の1のお金を支払うことで、平等に分けることが可能です。
また、逆に妻が家をもらいたい場合は、旦那側に家の評価額の半額を支払って名義を変更してもらえば問題ありません。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、ローンの名義人によって対処法が異なってくるため注意が必要です。
くわしくは、「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2.家を売却して売却代金を分ける
夫婦の両方が家に住むことを望まないのであれば、家を売却して売却代金を分けるという方法がおすすめです。
財産分与のためであれば、旦那が勝手に売るのではなく、妻も納得したうえで家の売却を進めることができます。
売却代金が入ってきたら、不動産会社への仲介手数料など売却にかかる諸費用を差し引いて、残額を夫妻で半分ずつ分ければ財産分与完了です。
離婚の財産分与については、「離婚の際、不動産を財産分与する方法についてわかりやすくまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-3.売っても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ
リースバックとは、家を売却して売却代金を受け取ったあと、賃貸として住み続けられるという売却方法です。
離婚の財産分与で家を分ける場合、子供を転校させたくない、近所に知られたくないなどの理由から、家の売却をためらっているケースもあるでしょう。
そのような場合におすすめなのが、リースバックの利用です。
リースバックを使えば、家やマンションの売却代金を夫婦で分けたあと、賃貸としてどちらかが子供と一緒に今までと同じように生活することが可能です。子供が転校を強いられたり周囲に知られたりする心配もありません。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 離婚で旦那が家を出ても、家が旦那の単独名義なら勝手に売却されるリスクがある
- 妻や子供が住み続けていても、旦那が勝手に家を売ることが可能
- 旦那に家やマンションを売られてしまうと妻や子は出ていかねばならず、取り戻すことはまず不可能
- 旦那に勝手に売却されないようにするには、次の4つの方法がある
・登記識別情報（権利証）を預かっておく
・「売らない」約束をして書面化しておく
・売却されていないか見張っておく
・仮差押えする - 旦那に勝手に売却される前に、家やマンションを財産分与して夫婦で分けておくのがおすすめ
- リースバックを利用すれば、離婚で家を売っても賃貸として妻と子供が住み続けることも可能
離婚や別居の際に、旦那単独名義の家を勝手に売却されないようにするためには、権利証を預かっておく、仮差押えをしておくなどの方法があります。
また、旦那に勝手に売却される前に、早いうちに夫婦で話し合って財産分与として家を分けておくというのも選択肢の1つです。
離婚で家を売却する場合は、財産分与がいくらぐらいになるのかを試算するためにも、いくらぐらいで売れるのかをあらかじめ知っておく必要があります。
とはいえ、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ことにハードルを高く感じる人は少なくありません。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
