家やマンションが事故物件になったとき、「どうすれば良いのだろう？」と悩んだり不安になったりする人がほとんどです。
しかし、事故物件になると思われていた物件が、実は事故物件ではない場合もあります。そのため、まずは事故物件についての正しい知識を得ましょう。
この記事では、事故物件になるのはどのような場合か、また、心理的瑕疵による告知義務や売却時の相場価格など、事故物件に関する基礎知識をわかりやすく説明します。事故物件になるのでは？と悩んでいる人は、ぜひ一読して参考にしてください。
【この記事で具体的にわかること】
- 事故物件になるのは、どのような人の死があった場合なのかがわかる
- 事例別に事故物件になる場合とならない場合がわかる
- 事故物件を売却する際の相場価格や売却方法がわかる
事故物件の売却で悩んでいる、次のような人におすすめです。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 人が亡くなった家が事故物件になるかかどうか判断が付かない人
- 事例別の事故物件の売却方法や相場価格を知りたい人
- 事故物件を売却する場合の相場価格や売却方法を知りたい人
1.事故物件と告知義務の概要
3つのポイント
- 家やマンション内で人が亡くなったからといって、必ずしも事故物件になるわけではない
- 一般的に事故物件になるのは、告知義務のある不自然な人の死があった場合
- 告知義務の対象となる人の死があった場合、売買においては時効はない
この章では、まず、どのような物件が事故物件になるのか、事故物件と告知義務とについて解説します。
1-1.「事故物件」とは「告知義務」のある人の死があった物件
事故物件を簡単に説明すると、「告知義務」のある人の死があった物件だと言えます。
「告知義務」とは、売却する物件に何らかの不具合や問題がある場合、売主が買主に必ず伝えなければならない義務のことです。
不動産において、このような買主の生活に影響を及ぼしかねない物件の不具合のことを「瑕疵（かし）」と呼びます。
瑕疵の種類は、大きく分けると次の4つです。
| 瑕疵の種類 | 概要 | 具体例 |
|---|---|---|
| 心理的瑕疵 | 買主の心理状態に悪影響を与える恐れのある場合 | ・過去に自殺や事故があった物件 ・嫌悪施設の跡地 など |
| 法律的瑕疵 | 現在の建築基準法に違反している、もしくは法的制限のある場合 | ・再建築不可物件 ・建築基準法違反 ・市街化調整区域に建っている など |
| 物理的瑕疵 | 土地・家屋そのものに欠陥がある場合 | ・耐震強度不足 ・地中埋設物 ・シロアリによる被害 ・ヒビ、水漏れ など |
| 環境瑕疵 | 物件を取り巻く環境に問題がある場合 | ・隣人トラブル ・嫌悪施設が付近にある ・騒音がひどい など |
つまり、告知義務となるような「心理的瑕疵」に値する人の死があった場合は、いわゆる「事故物件」になります。
1-1-1.なぜ「告知義務」が必要なのか？
不動産売買契約において、売主には「契約不適合責任」というものがあります。
不動産売買における契約不適合責任とは、売却した不動産の状態や品質などが契約内容と適合していない場合は、売主が責任を負わなければならないというものです。
この契約不適合責任を果たすために、売却した物件に告知義務のある瑕疵がある場合は告知書（物件状況報告書）にその旨を正しく記載する必要があり、不動産会社もこれに基づいて売却方法などを決めます。
万が一記載をせず、売却した後に瑕疵や不具合など発覚した場合は、たとえ売買契約書で「瑕疵担保免責」を定めていたとしても、契約解除や売主への損害賠償などが発生することになりかねません。
用語解説
- 瑕疵担保免責……売却した不動産に瑕疵（何らかの不具合や欠陥）があっても売り手はその責任を一切負わないとする契約時の特約のこと
1-2.どのような人の死が「告知義務」の対象になるのか？
家やマンションで人が亡くなったとしても、すべての場合において、心理的瑕疵の告知義務がある事故物件になるわけでありません。このことをまず押さえておきましょう。
告知義務の対象となるのは、次のような「不自然な死」があった場合です。
- 殺人
- 自殺
- 火災による死亡
- 長期間にわたって人知れず放置された自然死
反対に、次のような「自然死や不慮の事故死」の場合は、告知義務の対象にはなりません。
- 老衰
- 病死
- 不慮の事故死（転落、転倒、食事中の誤嚥など）
どのような人の死が告知義務の対象になるのかは、2021年に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で確認できます。
自然死や不慮の事故死の場合は自殺や殺人などの場合とは異なり、基本的には告知義務の対象にはなりません。しかし、自然死であっても、亡くなったまま長く放置された場合には告知義務が発生します。
この「長く放置」が具体的にどのくらいの期間であるかは素人には判別がつきにくいことが多いです。
そのため、もし売却するのであれば、たとえ告知義務にあたらないとされている人の死であっても自分で勝手に判断をせず、売却を依頼する不動産会社には事実を伝えておくようにしましょう。
事故物件の売却を得意としている不動産会社であれば、告知すべきかどうか判断してくれるだけでなく、買い手にも上手に伝えてくれますので、あとからトラブルになりにくいです。
1-1-2.人の死の告知義務に時効はあるのか？
告知義務のある人の死があって事故物件になった場合、時間が経てば事故物件ではなくなると考えている人もいるようです。
しかし、残念ながら不動産売買においては人の死の告知義務に時効はなく、事故物件になった事実は何年経っても消えることはありません。
何度、売買されても、事故物件は事故物件のままです。
ただし、賃貸の場合はおおむね3年経つと事故物件であることを明示しなくても良いことになっています。売買の場合とは異なることに注意しましょう。
2.事例別、事故物件になる場合とならない場合
3つのポイント
- 病死や不慮の事故死などの自然死の場合は、事故物件にならないことが多い
- 孤独死の場合は、すぐに発見されたか長期間放置されたかで事故物件になる場合とならない場合がある
- 自殺や殺人は、発見された時期にかかわらず事故物件になる
告知義務のある人の死があったら、事故物件になるということはわかりました。
しかし、実際にはさまざまなケースがあるため、自分の場合は事故物件になるのかどうかわからないことが多いです。
ここでは、事例別に事故物件になるのはどのような場合かをわかりやすく説明します。
2-1.自然死・不慮の事故死・病死
老衰による自然死、転落事故や食べ物の誤嚥など不慮の事故死、病死など、告知義務が必要でない人の死の場合は「事故物件」になりません。
事故物件になるかどうかを決める大きな要素は、心理的瑕疵になるかどうかです。
死後、長時間が経った場合は室内に臭いがついたり近所で噂になったりして、買主に嫌な思いをさせる場合があります。
したがって、事件性のない自然死や事故死であっても、死亡から発見までに長く時間がかかってしまった場合は事故物件になります。
いつまでに発見したら告知義務の対象にならないといった基準はないため、売却の際には必ず不動産会社に伝えて判断してもらいましょう。
自然死や病死などがあった場合については、「【事故物件売却】病死や老衰などの自然死があった家を売るとき告知義務がある？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-2.自殺
自殺があった場合は、発見までの時間を問わず告知義務のある「事故物件」になります。
ただし、マンションなどの共同住宅の場合は、必ずしもマンションの建物全体が事故部件になるわけではありません。
マンションで事故物件になるのは、おもに次のようなケースです。
- 自殺のあった部屋そのもの
- 上下左右の部屋から飛び降り自殺があった
- 飛び降り自殺の落下地点が庭であった
- 連日報道されるような自殺（事故物件より風評被害が問題となる）
エントランス（入口）や廊下、駐車場といった共有部分での自殺については、自殺があった時期やよく利用する場所かどうかなどによって、告知義務の対象かどうかが決まります。
また、かなり昔にあった自殺で、売主や不動産会社が知らずに告知をしなかった場合は、告知義務の違反にはなりません。
自殺があった場合については、「【事故物件】自殺のあった家やマンションの売却方法を解説！いくらで売れる？」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-3.孤独死
孤独死があった場合は、亡くなってから長期間放置されず、発見までの時間が短ければ事故物件にはなりません。
ただし、警察が来て現場検証が行われて近所が騒ぎになったような場合は、事故物件扱いになることが多いです。
また、いつまでに発見したら事故物件にならないといった明確な基準はないため、自己判断はせず、売却の際には必ず不動産会社に伝えるようにしましょう。
孤独死があった場合については、「【事故物件になる？】孤独死があった家やマンションの売却方法を解説」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-4.殺人
殺人事件があった場合、発見までの時間を問わずに告知義務のある事故物件になります。
なお、マンションについては、同じ建物内のほかの部屋や、廊下やエントランスといった共有部分については、その場所を利用する頻度や事件の内容、いつ事件が起きたかなどによって告知義務があると見なされる場合と見なされない場合があります。
しかし、それでも殺人事件の場合は、不動産会社に必ず伝えておくようにしましょう。
殺人事件があった場合については、「【事故物件】殺人事件のあった家やマンションを売却する方法についてまとめた」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.事故物件の相場価格と売り方
3つのポイント
- 事故物件になると売却価格は1～5割下がる
- 高く売りたいなら仲介がおすすめだが、事例によっては買取しか選べない場合がある
- 買取してもらう時は手元に残る金額が高い不動産会社を選ぶ
事故物件を所有し続けるケースもありますが、手放したいと売却を検討する人も多いです。
その際、事故物件はいくらぐらいで売れるのかと心配になることでしょう。
ここでは、事例別に事故物件を売却した場合の相場価格を説明します。
3-1.事故物件は通常売却で売れるが売却額は安くなる
事故物件は通常の売却で売ることができます。
ただし、一般的な相場通りの価格では売れません。事例にもよりますが、相場価格から1～5割下がった額になります。
事例別にどのくらい安くなるかをまとめたものが、次の表です。
| 死因 | 売却価格 | 例（相場価格が3000万円の場合） |
|---|---|---|
| 他殺（殺人） | 相場価格の5割程度 | 1,500万円程度 |
| 自殺 | 相場価格の7割程度 | 2,100万円程度 |
| 自然死（孤独死） | 相場価格の9割程度 | 2,700万円程度 |
ただし、事件や事故の凄惨さや発見時の状況によってかなりの違いが出るため、あくまでも目安として捉えておきましょう。
事故物件をいくらで売り出すのか、また買い手からの価格交渉をどの程度受けるのかは、不動産会社と担当者の経験や手腕にかかっています。
そのため、事故物件を少しでも高く、良い条件で売却したい場合は、事故物件の扱いが得意な不動産会社に任せましょう。
3-2.事故物件の売り方は「仲介」と「買取」がある
事故物件であっても、通常の売却と同じように、次の2つの売却方法が選べます。
仲介と買取の売却方法の違いは、次のとおりです。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場価格に近い額で売却できる可能性が高い | 仲介よりも安くなることが多い（相場価格の7割程度） |
| 売る相手 | 一般消費者（個人） | 不動産会社や買取業者 |
| 売却にかかる期間 | 売却完了まで時間がかかる（数ヵ月〜） | 条件が合えば売却完了まで数日〜1週間程度 |
| 売却費用 | 仲介手数料がかかる | 仲介手数料がかからない |
3-2-1.仲介がおすすめな場合と利用における注意点
時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は、仲介がおすすめです。
注意すべきこととして、自殺や殺人などの場合は、仲介で売却しづらい場合も多くあることを知っておきましょう。
なお、仲介で売る際のポイントとして、媒介契約の形態は専任媒介契約か専属専任媒介契約にし、依頼する不動産会社を一社に絞った方が良いでしょう。
事故物件はただでさえ売りにくく敬遠されがちなので、売却に注力してもらう必要があるからです。
一般媒介契約であれば売主は複数の不動産会社と媒介契約が結べますが、その分各社の売却に向けてのやる気が削がれてしまう傾向があります。
また、事故物件を仲介で売却する際に最も重要なのは、事故物件に強い不動産会社を選ぶことです。
不動産会社の中には、事故物件を取り扱っていないところや事故物件の売却実績がないところもあります。
よって、事前にしっかりと不動産会社について調べるだけでなく、複数の不動産会社を比較して、自分の状況に合ったところを選ぶことが大切です。
イクラ不動産では、事故物件のような売却の難しい物件でも引き受けてくれる、「どんな物件も断らない不動産屋さん」がわかります。
また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格がわかるだけでなく、事故物件の売却について、イクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので安心です。
3-2-2.買取がおすすめな場合と利用における注意点
「一刻も早く手放したい」、「周りの人に知られたくない」という場合は、買取がおすすめです。
不動産会社や買取業者に事故物件を直接買い取ってもらうので、買い手を見つけるための「売却活動」が不要のため、すぐに現金化することが可能ですし、人に知られることもありません。
一方で、事故物件としての仲介で売却した場合よりもさらに売却額が安くなってしまうことが注意点です。
買取価格は、一般的な相場価格より何割か安くなった価格である事故物件の相場価格から、さらに3割程度引かれた額になります。
たとえば、相場価格3,000万円程度の家が、事故物件になったことで仲介で売却する際の査定価格が2,100万円になったとします。この物件を買取で売却すると、そこからさらに3割ほど価格が下がり、最終的に1,500万円程度の売却価格になってしまうのです。
| 【相場価格3,000万円】 | ||
|---|---|---|
| 通常の場合 | 事故物件の場合 | |
| 仲介価格 | 3,000万円 | 2,100万円 |
| ↓（３割ほど下がる） | ↓（３割ほど下がる） | |
| 買取価格 | 2,100万円 | 1,050万円 |
しかし、買取ならお仲介で売れないような物件でも売りやすいため、事故物件全般に適した方法と言えるでしょう。
買取してもらう不動産会社を選ぶ際は、買取額だけでなく、最終的に手元に残る額を提示してもらって比較し、一番高いところを選ぶことが大切です。
ただし、もう一つの注意点として、凄惨な事件が起きた物件であると買取さえ断られることがあります。そうなるとある程度期間を置いてから売るか、住まいとしての売却をあきらめるほかありません。
イクラ不動産では、売却に強い不動産会社だけでなく、買取に特化した不動産屋さんも紹介しています。
事故物件の売却や買取を依頼できる不動産会社を探している場合は、ぜひご利用ください。
事故物件の売却については、「事故物件を売るには？売却方法を徹底解説！相場価格や買取のコツも紹介」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
4.事故物件に関する困りごと2選とその解決策
3つのポイント
- 貸していた物件が事故物件になった場合、賃料の設定は事故物件になる前の30～50％減になる
- 賃貸の場合、告知義務はおおむね3年と定められている
- 「大島てる」に載ったデマ情報は消せる
ここでは、貸していた物件で人が亡くなった場合と、事件や事故などのあった事故物件の情報を共有するサイト「大島てる」に載った情報を消せるのかどうかについて解説します。
4-1.貸していた物件で人が亡くなった場合
賃貸に出している物件が、人の死によって事故物件になるかどうか気になるケースもあるでしょう。
一般的に、賃貸に出していた物件で人が亡くなった場合は、老衰や病死、食べ物の誤嚥などの「自然死・不慮の事故死」であれば事故物件にはなりません。しかし、殺人、自殺、発見までに時間を要した死などの「不自然な死」は事故物件になります。
専有部分で事件が起きれば、もちろんその部屋自体が事故物件扱いになりますが、共用部分で事件があった場合は、起きた場所の位置や住民の利用頻度などが、告知義務になるかどうかが判断基準です。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、住み心地の良さに影響を与えると考えられる共用部分（共用の玄関・エレベーター・廊下・階段などの日常生活で使用する場所）で事件が起きた場合、告知義務があるとされています。
| 事件が起きた場所 | 告知義務の有無 |
|---|---|
| エントランス | ある（ただし、時期と状況による） |
| エレベーター | ある（日常生活における利用機の場合） |
| 廊下 | ある（日常利用する場所の場合） |
| 階段 | ある（日常生活で利用する場所の場合 |
| 使用が制限された屋上 | ない（日常的に立ち入ることがない場所の場合） |
| ほかの部屋のベランダ | ない（隣室や上下室の場合は状況による） |
また、事故物件にはならないとしても、何らかの事件があったことを知っている場合は、不動産会社を通して賃貸に出している物件の買い手に伝えてもらうことがおすすめです。
告知義務に値しないからといって伝えずに売却してしまうと、買い手から契約解除や損害賠償請求を受けることになるかもしれません。
賃貸物件が事故物件になった場合、告知義務は基本的に3年間です。ただし、賃貸物件であっても、売却する場合は告知事務の時効はありません。
そのまま賃貸として貸すのであれば、賃料の設定は事故物件になる前の30～50％減となり、売却する場合は通常の仲介で売却した場合よりも10～50％程度安くなります。
くわしくは、「賃貸物件で人が亡くなった！事故物件になる？貸し続けるべきか売るべきか？」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4-2.「大島てる」に情報が載った場合、削除の可否について
「大島てる」とは、事件や事故などのあった事故物件の情報を共有するサイトです。
こちらのサイトに、事故物件に関する間違った情報やデマが掲載されている場合は、削除してもらうことができます。
しかし、事実であれば、削除要請やクレームには一切応じてもらえません。削除依頼をする前に、事実かどうかを確認するようにしましょう。
くわしくは「「大島てる」に載っているけど削除方法は？告知義務は？事故物件って安くなるの？」で説明しているので、一読してみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 家やマンションなどが事故物件になるのは、告知義務のある不自然は人の死があった場合
- 病死や老衰など、事件性のない自然死があった家やマンションは、原則として告知義務のある事故物件にはならない
- 自然死であっても亡くなってから発見までに日数が経っている場合や特殊清掃が行われた場合は、事故物件になることが多い
- 事故物件の売却相場価格は、孤独死の放置なら1割程度、自殺なら3割程度、殺人事件なら5割程度安くなる
- 事故物件であっても、仲介と買取、どちらでも売却できるが、買取のほうが売りやすいのでおすすめ
- 賃貸に出していた物件が事故物件になった場合、賃料は3割〜5割程度安くなる
- 事故物件の告知義務は、売買の場合は時効がないが、賃貸に出す場合はおおむね3年程度で明示義務がなくなる
- 事故物件情報サイト「大島てる」に間違った情報が掲載されている場合は、削除依頼をすることができる
家やマンションで人の死があったとしても、すべての場合において事故物件になるわけではありません。
事故物件になるのは、告知義務のある「自殺」や「殺人」、「放置された孤独死」などの不自然な死の場合だけです。
告知義務のない人の死があった場合はもちろんのこと、不自然な人の死があった、いわゆる「事故物件」でも売却することはできます。
亡くなった原因や状況によって告知義務にならない場合であっても、売却後のトラブルを防ぐために、売却を依頼する不動産会社には人の死があった事実を伝えておくようにしましょう
事故物件の売却に長けている不動産会社であれば、告知義務になるかならないかの判断をしてくれるだけでなく、買い手にも上手に伝えてくれるため、後々のトラブルにも発展しにくくなります。
また、事故物件は通常の不動産より売却額が安くなることは避けられませんが、その下げ幅なども調整してもらえます。
よって、事故物件の売却は、事故物件の売却実績が多い不動産会社に依頼することが何よりも重要です。
イクラ不動産では、事故物件の売却に強い不動産会社が選べるだけでなく、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使って、匿名＆無料で簡単に素早く価格を調べることができます。
さらに、自分に合った売却方法や不動産会社の選び方を知りたい場合や売却でわからないことがあった場合などは、イクラ不動産の専門スタッフに無料で相談することが可能です。
宅建士の資格を持ったスタッフが親身になってお話をお聞きし、中立で公平な立場からアドバイスさせていだだきます。
事故物件のような売れにくい物件の売却も依頼できる、「どんな物件も断らない不動産屋さん」もご紹介いたします。
売却でお悩みの方は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
