この記事では、神奈川県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
神奈川県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「神奈川県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】神奈川県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約3.7ヵ月、平均売却価格は約3,770万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約1.02%上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.81%上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲2.1%下降
詳しくは、「1.【2023年度版】神奈川県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.神奈川県で高く売れる中古戸建ての特徴(2023年度版)
神奈川県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 周辺環境が良い
- 土地面積が広い
- 駅から近い立地
- 交通の便が良い
- 築年数が10年以内
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】神奈川県で高く売れる中古戸建ての特徴(2023年度版)」をご覧ください。
3.神奈川県で売れにくい中古戸建ての特徴(2023年度版)
神奈川県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 周辺環境が良くない人気のないエリア
- 土地面積や延べ床面積が狭い
- 駅から遠い
- 交通の便が悪い
- 築年数が古い
詳しくは、「3.神奈川県で売れにくい中古戸建ての特徴(2023年度版)」をご参照ください。
4.【事例で解説】神奈川県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ(2023年度版)
神奈川県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
おもな対処方法は、次のとおりです。
対策方法(例) | |
---|---|
人気のあるエリアにない | ・値下げをして売りに出す |
土地面積が狭い | ・周辺環境の良さをアピールする |
築年数が古い | ・リフォームをして売却する |
「4.【事例で解説】神奈川県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ(2023年度版)」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】神奈川県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】神奈川県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
神奈川県平均 | |
---|---|
戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約3.7ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション>戸建て>土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
ただし、神奈川県の戸建て取引件数は、最新のデータでは全国第3位と活発なので、早く売却できるケースが多いと言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の約6割以上が6ヵ月以内に売却が成立しており、中古戸建ての需要が比較的高いことがわかります。
順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
---|---|---|
1位 | 6ヵ月以内 | 41.4% |
2位 | 3ヵ月以内 | 24.5% |
3位 | 1年以内 | 17.1% |
4位 | 2年以内 | 10.2% |
5位 | 2年以上 | 6.8% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】神奈川県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
神奈川県平均 | |
---|---|
戸建て売却価格・相場 | 約3,770万円 |
2023年現在、神奈川県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
- 前年に比べ売却価格は、約1.02%上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.81%上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲2.1%下降
【おもな要因】
- 首都圏内のマンション価格上昇に伴い、中古戸建ての価格も上昇傾向にある
- テレワークの定着と共に、郊外の戸建てを求める人が増えた
- 東京や横浜にアクセスしやすいエリアの需要が高まっている
神奈川県では、東京に隣接している川崎市や横浜市の中心エリアに人気があります。
川崎市には、都市部まで乗り換えせずにで行ける複数の路線があるので交通の便が非常に良く、大型の商業施設なども多いことからファミリー層に人気のエリアです。また、横浜駅周辺では現在も再開発工事が続いており、今後、開発検討中のエリアも多数あるため地価の上昇が見込まれています。
さらに、横浜市の中心から少し離れた相模原市では、リニア中央新幹線の「神奈川県駅(仮称)」の建設が進んでおり、再開発の機運が高まりつつあります。
同様に、再開発で人気が高まっているのが横須賀市です。横浜や東京までのアクセスが良く、横浜市や川崎市よりも物件価格が手頃なことが人気の要因だと考えられます。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
1.東京都に隣接している川崎市周辺エリア
⇒複数の路線があり、東京や横浜までのアクセスが良い
⇒ファミリー向けの商業施設やレジャー施設、公園などが多い
2.横浜市以外の以下のエリア
⇒相模原市:リニア中央新幹線駅周辺の再開発
⇒横須賀市:横浜や東京へのアクセスが良く価格が手頃
⇒茅ヶ崎市:都心へのアクセスが良く生活利便性が高い
【おもな要因】
- 東京都心の地価上昇にともない、隣接している神奈川県の人気が高くなった
- テレワークの定着により、郊外の戸建てが住まいの選択肢に入るようになった
- 将来の再開発を見越して住む場所を選ぶ人が増えた
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい?特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】神奈川県で高く売れる中古戸建ての特徴(2023年度版)
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れにくくなります。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて神奈川県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
チェック項目 | チェック | |
---|---|---|
周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
土地面積が広い | ・神奈川県の平均敷地面積約145㎡より広い | ✅ |
駅から近い立地 | ・JRや東急東横線などの主要沿線の上にある ・主要沿線以外の駅でも徒歩圏内にある |
✅ |
交通の便が良い | ・東京や横浜中心部にアクセスしやすい | ✅ |
築年数10年以内 | ・屋根、外壁の状態が良い ・内装が綺麗 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.[特徴1]周辺環境が良い
戸建てはファミリー層からの需要が高いため、周辺環境がより重視されます。
学校や幼稚園などが近くにあるだけでなく、病院や公園、図書館など、子育て世帯向けの施設があり、歩道などが完備されている環境の良いエリアにある戸建てだと、買い手が付きやすいと言えるでしょう。
2-2.[特徴2] 土地面積が広い
2023年に神奈川県で取引のあった物件の平均土地面積は約145㎡、平均延べ床面積は約103㎡でした。よって、土地面積が140㎡以上、延べ床面積が100㎡以上あれば高く売れる物件になると言えます。
2-3.[特徴3]駅から近い立地
駅から徒歩10分圏内の物件は、買い手がつきやすいです。特に、都心に出やすいJRや東急東横線、京急本線といった主要沿線の駅が近くにあると、高く売れやすい要因になるでしょう。
また、主要沿線上でなくても、駅が近い物件は通勤や通学に便利なので人気があります。
2-4.[特徴4]交通の便が良い
電車やバスなど公共機関が充実していて、都市部や主要な駅まで出やすい交通の便が良いエリアにある戸建ては、駅近ほどではありませんが人気があります。
2-5.[特徴5]築年数が10年以内
一般的に、家は築年数が新しいほど高く売れやすく人気があります。特に、築年数が10年以内であれば、少し手を入れれば新築に近い状態のため、買い手が付きやすいでしょう。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用(居住用)の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
3.神奈川県で売れにくい中古戸建ての特徴(2023年度版)
説明 | |
---|---|
周辺環境が良くない人気のないエリア | ・商業施設や公園などが少ないエリア ・子育て支援がほかの地域と比べて少ないエリア |
土地面積や延べ床面積が狭い | ・神奈川県の平均延べ床面積約103㎡より狭い ・居住人数の平均延べ床面積に届かない |
駅から遠い立地 | ・駅まで徒歩20分以上かかる |
交通の便が悪い | ・最寄り駅までの交通手段がない |
築年数が古い | ・老朽化が目立つ・設備やシステムが古い 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.[特徴1]周辺環境が良くない人気のないエリア
周辺の環境が良くなく、人気のあるエリアや需要が下がっているエリアにある物件は、暮らしにくいという印象を持たれてしうまうため、買い手がつきにくいです。
例えば、
- 学校や幼稚園、病院、商業施設などが少ない
- 子育て支援が十分ではない
- 近隣エリアと比べ治安が悪い
このような特徴のあるエリアが該当します。
神奈川県の場合、これらの条件に加えて横浜市や川崎市といった中心部から離れるほど、やや需要が下がる傾向にあります。
3-2.[特徴2]土地面積や延べ床面積が狭い
神奈川県の平均土地面積約145㎡、平均延べ床面積約103㎡より狭いと買い手が付きづらいです。
4人家族の健康で文化的な住生活を送れる基本水準(最低居住面積水準)と世帯人数に応じて豊かな住生活を実現する基本水準(誘導居住面積水準)は下記㎡数とされています。
4人家族の場合
- 最低居住面積水準:50㎡=15.1坪(45㎡=約13.6坪)
- 誘導居住面積水準:125㎡=37.8坪(112.5㎡=約34坪)
※()内は3~5歳児が1名いる場合
例えば、建ぺい率が40%の住宅専用地145㎡の場合だと、建てられる家の1階床面積は最大で58㎡です。2階の床面積は1階よりもやや狭くなることが多いため、家全体の延べ床面積は100㎡より少し広い程度になります。
よって、このような条件に満たない広さの土地や家だと、戸建てを探しているファミリー層の買い手が付きにくくなると言えるでしょう。
- 建ぺい率……建物を建てる土地の面積に対する建築面積(建物を真上から見た場合の面積)の割合のこと
3-3.[特徴3]築年数が古い
車の出し入れがしにくい物件は、買い手がつきにくい傾向にあります。
例えば、
- 駐車場のスペースが十分ではない
- 家の前の道路が4mしかない
- 幹線道路へ一方向からしか出ることができない
といった特徴に当てはまる物件が該当します。
また、売却の際に車の出し入れのしやすさをきちんと伝えておかないと、売却後のトラブルに繋がるケースもあるため、注意が必要です。
3-4.[特徴4]交通の便が悪い
神奈川県では、主要なエリア以外の地方では駅から遠く離れている場合があります。最寄り駅に行くためのバス停が近くになかったり本数が少なかったりする交通の便が悪いところは、どうしても人気が下がり買い手が付きにくくなってしまいがちです。
3-5.[特徴5]築年数が古い
「外観や室内の状態が悪い」「雨漏りがある」といった建物の不具合が出てくるというのが一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。
リフォームやリノベーションを施す、構造検査や耐震検査(ホームインスペクション)を実施して補強するなどの対策を講じましょう。
耐震基準については「旧耐震基準の家を売却したい!高く売るためにできることとは」、ホームインスペクションについては「家を売却するときホームインスペクションをするべき?注意点を解説」をぜひ読んでみてください。
- ホームインスペクション……中古住宅の売却前に、第三者の住宅建築の専門家などが行う建物調査のこと
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4.【事例で解説】神奈川県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ(2023年度版)
神奈川県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
対策方法(例) | |
---|---|
人気のあるエリアにない | ・値下げをして売りに出す |
土地面積が狭い | ・周辺環境の良さをアピールする |
築年数が古い | ・リフォームをして売却する |
〈事例1〉
人気のあるエリアにない場合の成功事例
概要
売主Eさんは、綾瀬市にある2階建ての戸建て物件を相続し、売却することを決めました。相場価格よりも少し値下げをすることで、取引を成立させることができました。
売れたポイント
- ・値下げをして売りに出す
- 人気のないエリアにある物件で売れにくいことが見込まれる場合は、売出し開始から少し値下げをしておくのも一つの手です。
売れないからといってずるずると値下げをすると、物件をチェックしている買い手から人気のない物件だと思われる恐れもあります。地域の相場価格を熟知している不動産会社に相談をして、本当に売れる価格をつけてもらうと良いでしょう。
お客様の声
綾瀬市内にある実家を相続しましたが、すでに東京で家を買っていたので売ることにしました。駅から遠い家だったので需要があるか不安でしたが、不動産会社の人に周辺の落ち着いた住環境の良さを全面的にアピールしてもらい、少し値を下げて売りに出したことが良かったのか、すぐに売却することができました。
〈事例2〉
土地面積が狭い場合の成功事例
概要
売主Sさんは、横浜市内にある戸建て物件の売却を決めました。敷地も延べ床面積も狭い家でしたが、周辺環境の良さをアピールすることで、取引を成立させることができました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 周辺環境の良い物件は、神奈川県に限らず、全国的にも売れやすい傾向にあります。
- スーパーやコンビニなどの商業施設
- 小学校などの教育機関
- 病院などの医療機関
これらの施設が徒歩何分圏内にあるか、日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
お客様の声
いわゆる狭小地に建っている小さな家だったので売れるかどうか心配でした。でも、不動産会社の人が便利なところにあるので必ず売れますと言ってくれたので、そんなものなのかなと強気の値段で売りに出しました。値下げすることなく3ヵ月ほどで買い手が見つかったので、信じてよかったと思っています。
〈事例3〉
築年数が古い場合の成功事例
概要
売主Hさんは、川崎市に築40年になる戸建ての家をお持ちでしたが、子どもと同居するにあたり売却をすることになりました。リフォームをすることで売却をすることができました。
売れたポイント
- ・リフォームをして売却する
- 外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算したうえで、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼すると良いでしょう。
お客様の声
高齢になり子どもと同居することになったため、暮らしていた築40年の物件を手放すことになりました。外壁の汚れや室内の壁、床の傷などが気になったため、不動産会社に相談をしてリフォームを行うことにしました。費用はかかりましたが、綺麗になったことが評価され、想定内の価格で思っていたよりも早く売却することができました。