この記事では、新潟県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
新潟県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「新潟県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】新潟県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.7ヵ月、平均売却価格は約1,670万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約1.5％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.7％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】新潟県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.新潟県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
新潟県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 主要沿線上にある
- 専有面積が広い
- 豪雪対策がされている
- 周辺環境が良い
- 駐車場付き
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ交通の便が良く、生活に必要な施設が近くにある立地に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】新潟県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.新潟県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
新潟県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要沿線上にない
- 専有面積が狭い
- 豪雨対策がされていない
- 周辺環境が悪い
- 駐車場が付いていない
詳しくは、「3.新潟県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】新潟県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
新潟県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
詳しくは、「4.【事例で解説】新潟県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】新潟県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】新潟県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 新潟県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.7ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
特にマンションは、住み替えや買い替えのケースが多く、不動産の中でも流動性が高いため、比較的早く売却できるケースが多いです。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、新潟県では、全体の7割以上のケースで半年以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 51.8% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 23.1% |
| 3位 | 1年以内 | 15.1% |
| 4位 | 2年以内 | 6.4% |
| 5位 | 2年以上 | 3.6% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】新潟県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 新潟県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約1,670万円 |
2023年現在、新潟県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 新潟県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約1.5％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.7％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
【主な要因】
- 新潟県全体の地価は下落傾向だが、新潟市や周辺エリアでは住宅需要が上昇しているエリアもある
- 全国的に建築費が高騰しているため、新築の価格上昇に伴い中古マンションの上昇も見込まれる
新潟県では、1996年から28年連続で、地価が下落している状態が続いています。全県における住宅地の平均地価も26年連続で下落していますが、2023年は下落率は前年よりも縮小しました。
新潟県全体の平均地価は下落していますが、新潟市とその周辺の一部エリアでは地価が上昇傾向です。このような状況になっている理由として、新潟市に経済が一極集中していることがあげられます。新潟県内における経済活動や事業が2000年頃から新潟市に集中したため、人や仕事がすべて新潟市に集まっているという現状です。
新潟県のマンションとマンションの取引は、ほぼ新潟県の主要都市である新潟市と長岡市に集中しています。ここ数年、新潟市や長岡市におけるマンションの取引価格は、上昇と下落を繰り返しながら、ほぼ横ばい状態です。
ただし、2025年には新潟駅前にタワーマンションの完成が予定されているため、これに伴って周辺の中古マンション市場も影響を受けるかもしれません。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.新潟市内の中心部とその周辺エリア
⇒オフィスや官公庁が集まっている
⇒新潟駅のある中央区や生活環境が良い西区が人気
2.長岡市
⇒駅前にショッピングセンターなどがあり生活に便利
⇒新潟市までのアクセスが良い
【主な要因】
- 新潟県の経済活動が新潟市に集中している
- 新幹線の駅が近ければ、新潟市以外のエリアでも需要や人気がある
2.【チェックリスト付き】新潟県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、新潟県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要沿線上にある | ・JR信越本線上にある | ✅ |
| 専有面積が広い | ・住居人数に最低限必要な専有面積がある ・周辺物件より専有面積が広い |
✅ |
| 豪雪対策がされている | ・給水タンクや配管などの凍結防止 ・ペアサッシを採用している |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
| 駐車場付き | ・敷地内に駐車場がある | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要沿線上にある
新潟県の主要沿線であるＪＲ信越本線沿いの駅から近いマンションや、駅までの交通手段が便利な立地にあるマンションは、高額で売却される傾向にあります。
それ以外の立地でも国道沿いや高速道路のIC付近など交通の便が良い物件であれば買い手を見つけやすいです。
2-2.［特徴2］専有面積が広い
ファミリー向けのマンションは、専有面積が広くなるほど人気も価格も高くなります。
新潟県で取引されているマンションの平均専有面積は約65㎡のため、これ以上の広さがあるマンションだと、高く売れやすいと言えるでしょう。
2-3.［特徴3］豪雪対策がされている
マンションの共用部における雪や寒さ対策として、
- 給水タンクや配管に凍結防止完備
- 内廊下（外に面していない）
などがあげられます。
ほかに、床暖房がある、窓を開けずに換気できる、断熱効果の高いペアサッシになっているなどの設備が揃っているかを明確にしておくと良いでしょう。
用語解説
- 共用部……エレベータや廊下、階段など、マンションの住民が共通で使用する場所のこと。対して、個々の部屋は「専有部分」と呼ぶ
2-4.［特徴4］周辺環境が良い
周辺環境が良い場所に建てられているマンションは、どのような買い手からも好まれやすいです。特にマンション購入を検討しているファミリー層は、周辺環境をより重視します。
学校や幼稚園などが近くにあるだけでなく、病院や公園、図書館など、子育て世帯向けの施設があり、歩道などが完備されている環境の良いエリアにあるマンションだと、買い手が付きやすいと言えるでしょう。
2-5.［特徴5］駐車場付き
都心部で駅から近い立地のマンションであれば、駐車場はそれほど必要でないケースも多いです。しかし、少し郊外にあるマンションでは、駐車場付きだと売れやすくなります。
さらに、機械式の駐車場だと駐車するのに手間がかかるだけでなく、点検や修理の際は利用できないため、一般的には自走式の駐車場のほうが人気が高いです。
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3.新潟県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要沿線上にない | ・JR信越本線上にない |
| 専有面積が狭い | ・住居人数に対して専有面積が足りない ・部屋の一つ一つが狭い・足りない 等 |
| 豪雨対策がされていない | ・雪が吹き込んでくる箇所がある ・寒さ対策が不十分 |
| 周辺環境が悪い | ・基地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 駐車場が付いていない | ・敷地内に駐車できるスペースがない ・駐車スペースが狭い |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要沿線上にない
新潟市や長岡市内の中心部であればそれほど問題になりにくいですが、地方にあるマンションの場合、交通の便の良し悪しは売却に大きく影響します。
新潟県の主要沿線であるJR信越本線上にない物件、駅まで遠い物件、駅までのバスの本数が少ない場所の物件などは、新潟市、長岡市内に通勤や通学をしている家族がいるファミリー層には敬遠されがちです。
3-2.［特徴2］専有面積が狭い
新潟県のマンションはファミリー層からの人気が高いため、新潟県で取引されている中古マンションの平均専有面積約65㎡以下のマンションは、人気が下がる傾向にあります。
3-3.［特徴3］豪雨対策がされていない
積雪の多い地域では、浴室乾燥や室内で洗濯物を干せるスペースがあるマンションのほうが、冬場の利便性がよく人気があります。
また、廊下など共用部に雪が吹き込まないといった対策が取られていない場合も、高値での売買はむずかしくなります。
3-4.［特徴4］周辺環境が悪い
次のような施設が近いマンションは、売り出してもなかなか買い手がつきません。
- 墓地・焼却場・米軍基地などの嫌悪施設工場
- ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-5.［特徴5］駐車場が付いていない
駐車場が敷地内にないマンションは、車を所有している買い手からは選ばれにくくなってしまいます。特に、都心部ではなく少し郊外にあるマンションだと、車を利用することが多くなるため、人気が下がってしまいがちです。
駐車場がない場合は、近隣で利用しやすい月極駐車場を不動産会社に探してもらうなどの対策をしておくと良いでしょう。
4.【事例で解説】新潟県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
新潟県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
〈事例1〉
主要沿線上にない場合の成功事例
〈概要〉
売主Tさんは、上越市にあるマンションを相続し、売却することになりました。主要沿線上になく駅からも遠かったのですが、周辺環境の良さをアピールすることで、取引を成立させることができました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 主要都市から離れている場合でも周辺環境が良い物件は、アピール次第で売却しやすくなります。日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
〈お客様の声〉
上越市内にある、親から相続した物件を売却することになりました。少し古い物件で駅までも遠かったので需要があるか不安でしたが、不動産会社の人に周囲に商業施設があり生活に困らないことなどを前面に押し出してアピールしてもらい、無事に売却することができたので良かったです。
〈事例2〉
専有面積が狭い場合の成功事例
〈概要〉
売主Mさんは、新潟市内で駅から比較的近い場所にある、専有面積が40㎡ほどの1LDKのマンションを売却されました。売却に際し、不動産会社と話し合って単身者や夫婦のみの世帯に絞って買い手を探してみたところ、新婚のご夫妻に無事に売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・ニーズに合った買い手を探す
- 新潟県では、65㎡以上あるファミリー層向けのマンションの人気が高く、それよりも狭い物件は買い手がつきにくい傾向にあります。
- 今回、売却に出された物件は単身者や二人暮らし世帯に需要があるため、新婚向けや老夫婦向けとしてターゲット層を絞って売り出していくことで売却しやすくなります。
〈お客様の声〉
駅から近く、周辺には商業施設もそろっていたのであまり価格は下げたくありませんでした。単身者や夫婦だけの買い手にターゲットを絞って売却活動をしてもらったところ、満足のいく価格で売却ができたので良かったです。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Yさんは、新潟市内の築40年のマンションの売却を始めましたが、周辺の環境があまり良くなかったため反響があまりありませんでしが。そこで価格を下げてみたところ、すぐに購入希望者が現れて売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・売却価格を下げる
- 周辺環境があまり良くない、嫌悪施設が近くにあるなど、売れにくい条件があるマンションを早く売りたい場合は、相場価格よりも値下げをして売りに出すのも一つの手です。不動産会社に相談をして、どれくらいまで下げるのが効果的かをアドバイスしてもらうと良いでしょう。
〈お客様の声〉
築年数が古いマンションだったので、なかなか売れないだろうと思っていました。でも、実際に売り出してみたら本当に問い合わせがこなかったので、不動産会社の人に相談して、価格を下げることにしました。すると、購入希望者が現れて売却できました。こんなことなら、最初から少し安く売りに出しておけばよかったと思っています。
