離婚の際、家やマンションの住宅ローンの残りは夫婦で折半しなければならないのかと悩んでいる人も多いことでしょう。
離婚で住宅ローンの残りをどうするかは、住宅ローンの残りが家やマンションの価値よりも多いか少ないかで違ってきます。
こちらでは、離婚時に残っている家の住宅ローンはどうなるのか、夫婦でローンの残りを折半するのはどのようなケースなのかなどについて、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 住宅ローン自体はマイナスの財産なので財産分与の対象にならない
- 家の売却額で残っている住宅ローンが完済できる場合は、売却代金からローンの残りを差し引いたプラス分を財産分与する
- 家の売却額で残っている住宅ローンが完済できない場合は、住宅ローンの支払いを続ける、ほかから補填してローンを完済して売却、任意売却のいずれかになる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションの住宅ローンが残っている状態で離婚する人
- 離婚で家の住宅ローンの残りを折半することになるのか知りたい人
- 離婚の際、住宅ローンが残っている家をどうすれば良いか知りたい人
1.財産分与と住宅ローンについて
離婚時に、家の住宅ローンの残額を夫婦で折半することになるかどうかの説明の前に、まず、財産分与と住宅ローンについて確認しておきましょう
1-1.財産分与の対象はプラスの財産のみ
財産分与とは、離婚の際に、結婚してから築き上げた財産を夫婦で分けることです。財産分与の割合は、原則として夫婦で2分の1ずつになります。
このとき、財産分与の対象となるのは、預貯金や不動産、車といった「プラスの財産」のみです。借金をはじめとする負債（マイナスの財産）は、財産分与の対象になりません。
1-2.住宅ローン自体は財産分与の対象にならない
先に述べたように、法律上、家の住宅ローンなどの「借金（負債）」は資産と判断されないため、基本的に財産分与の対象にならないと考えられています。
したがって、住宅ローン自体は財産分与の対象にならず、離婚の際に夫婦で折半する必要はありません。
1-3.基本的にローン名義人が離婚後も支払い義務を負う
離婚時に家の住宅ローンが残っている場合は、離婚後も継続して住宅ローンの名義人が支払い義務を負い続けることになります。
金融機関などの債権者がお金を貸してくれるのは、債務者（住宅ローンを借りた人、支払い義務を負っている人）の返済能力などを信用しているからです。
それにもかかわらず、債権者の同意なしに勝手に債務者を変更されたり追加されたりすると、新たな債務者が返済能力の低い人だった場合などに債権者が不利益を受ける恐れがあります。
そこで、債債権を務者を変更するには、原則的に債権者の同意が必要になるのです。
これは離婚時のケースでも同じで、夫婦が離婚したからといって、勝手に家の住宅ローンの残債を折半することはできません。
2.住宅ローンの残額と家の価値との差額がポイント
住宅ローン自体は負の財産なので財産分与の対象にはなりません。
しかし、住宅ローンの残額が、家やマンションの価値（売却価格）より多いか少ないかによって、財産分与の際に取るべき対応が違ってきます。
住宅ローンの残額が家の価値よりも少ない場合（アンダーローン）と、住宅ローンの残額が家の価値よりも多い場合（オーバーローン）、それぞれについて説明します。
2-1.アンダーローンの場合はプラス分を折半する
アンダーローンとは、家を売却することによって残っている住宅ローンを完済できる状態のことです。
アンダーローンの場合、家を売却すれば住宅ローンを完済することができます。
つまり、家の売却代金から住宅ローンの残額を引いた残りはプラスの財産となるため、財産分与の対象です。
たとえば、離婚をする夫婦に3,000万円の価値の家があり、2,000万円のローンが残っているとします。
この場合、家だけを財産分与するなら夫婦で1,500万円ずつです。
しかし、ローンが2,000万円残っているため、家の価値から住宅ローンの残債を差し引いた金額、3,000万円－2,000万円＝1,000万円 が、財産分与の対象となります。
このケースでは、財産分与による夫婦の取得分は、500万円ずつです。
もし、夫が家をもらうなら妻に500万円を支払うことになり、妻が家をもらうなら夫に500万円を支払うことになります。
2-2.オーバーローンになる場合は折半されない
住宅ローンの残債が家の価値（売却価格）を上回っている「オーバーローン」の状態では、離婚時にローンの残りは折半されません。
この場合には、家を売却してもローンを完済できないので、家の価値はマイナスと評価されます。
借金の財産分与は認められないため、マイナスの財産である住宅ローンの残りが折半されることはありません。
たとえば、離婚をする夫婦に3,000万円の家があり、夫名義で4,000万円のローンが残っているとしましょう。
この場合、家の価値はマイナス1,000万円となるため、財産分与の対象から外れます。調停や裁判でも、家そのものやローンの残りを夫婦で折半にしてもらうことは不可能です。
したがって、住宅ローンの名義人である夫が、原則としてローンを返済し続けることになります。
もし、連帯債務やペアローンなど夫婦共同でローンを組んでいる場合は、それぞれの分を支払っていかなければなりません。
オーバーローンかどうかを調べる方法については「離婚で家がオーバーローンか調べる方法は？オーバーローンの対処法も解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.オーバーローンだった場合の対処法
住宅ローンの残債が家の価値を上回るオーバーローンの場合、離婚裁判を起こしても家の分け方を決定してもらうことができません。
なぜなら、裁判で決定できるのは財産分与の対象となるプラスの財産についてだけなので、マイナスの財産であるオーバーローンの家は裁判の対象とならないからです。
家と住宅ローン残債の処理方法については、夫婦が話し合って決めるか、そのまま放っておくしかありません。
この場合の解決方法は、次の3つです。
- 夫婦のどちらかが家に住んでローンの返済を続ける
- オーバーローン分を補填して家を売却する
- 金融機関の承諾を得て任意売却をする
それぞれの方法について説明します。
3-1.①夫婦のどちらかが家に住んでローンの返済を続ける
住宅ローンが残っている場合、夫婦のどちらか一方が家に住んでローンの返済を続けるという選択をするケースも多いです。
ただし、住み続ける人が、ローンや家の名義人かどうかによって、対処法が違ってきます。
3-1-1.家の所有名義人かつローンの名義人でもある人が住み続ける場合
夫婦のどちらかが家に住む場合において一番スムーズなのは、家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人（たとえば夫など）が居住を継続して、自分で住宅ローンも返済し続ける方法です。このパターンであれば、何の手続きも要りません。
ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、夫がローンを滞納すると妻に請求がきてしまいます。
離婚したからといって、連帯保証人や連帯債務者である関係は解消されません。家に住んでいなくても同じです。
そこで、夫に住宅ローンの借り換えなどを依頼し、連帯保証人や連帯債務者から外してもらえるよう交渉する必要があります。
離婚で連帯保証人や連帯債務者から外れる方法については、「離婚で住宅ローンの連帯保証人から外れる3つの方法をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-1-2.家の所有名義人でもローンの名義人でもない人が住み続ける場合
一方、家の所有名義人でなく住宅ローンの名義人でもない人が家に住む場合、家に住んでいないローンの名義人にローンの返済が請求されるため、将来、トラブルになりやすいため注意が必要です。
たとえば、相手名義の住宅ローンが残っている家にローンの名義人でない側が住み続ける場合、相手が住宅ローンの返済を滞れば、家は競売（けいばい）にかけられて強制的に追い出されてしまいます。
もし、住宅ローンの名義人でない側が住み続ける場合は、住宅ローンの借り換えなどによってローンや家の名義を変更しておかないと、ローン完済まで不安なまま過ごすことになるでしょう。
ローンが残っている家の名義変更やローンの借り換えなどについては、「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-2.②オーバーローン分を補填して家を売却する
先に述べた通り、基本的に住宅ローンの残債を折半する必要はありません。しかし、協議離婚の場合は、夫婦の合意があった内容が最優先されます。
よって、住宅ローンの残額を夫婦で折半したい場合は、話し合いで合意が得られれば折半することも可能です。
オーバーローンになる分のお金を補填して住宅ローンを完済すれば、普通に家やマンションを売ることができます。
足りない額の補填は、貯蓄や親から借りるなどするほかに、「オーバーローンのためのローン」として銀行のフリーローンを利用するのも一つの手です。
カードローンやキャッシングローンだと、「総量規制」により年収の3分の1までの額しか借りることができません。
しかし、銀行のフリーローンであれば総量規制の対象にならないため、まとまった額を借りることが可能です。
オーバーローンの家やマンションの売却で、銀行のフリーローンの利用を検討するのなら、一括で複数の銀行への申し込みと審査ができる「クラウドローン」と提携している「イクラ不動産のオーバーローン」の利用がおすすめです。
銀行のフリーローンであっても、借り入れの申し込み時には審査を通過しなければなりません。もし、個人で申し込みをして審査に落ちれば、信用情報に「審査落ち」というマイナスの記録が残ってしまいます。
しかし、イクラ不動産のオーバーローンを利用すれば、借り入れの希望を登録するだけで条件に合った銀行から最適なプランの提案を受け取ることが可能です。
3-3.③金融機関の承諾を得て任意売却する
オーバーローンの場合でも、借りている金融機関の了承をとれば「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法で家を売却することができます。
任意売却する際は、不動産会社が債権者（銀行などのお金を貸している側）と債務者（住宅ローンを借りた人）の間に入って、交渉を進めてくれます。
家を売った売却代金で残っている住宅ローンの返済をしてから、完済できずに残った住宅ローンについては、ローン名義人が今後も返済していかねばなりません。
ただし、金融機関との話し合いにより今より大幅に負担を減らした金額で分割返済ができることもあります。
任意売却する際は、できるだけ家を高く売却し、残る住宅ローンの残債を少しでも減らすことが重要です。残る住宅ローンの残債が少額であれば、相手も折半に応じてくれる可能性が高まります。
任意売却は、金融機関との交渉や時間的制限がある中での売却となるため、不動産会社の選定が非常に重要です。
任意売却に強い不動産は、「イクラ不動産」で探すことができます。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 離婚する際、家やマンションの住宅ローンの残りは財産分与の対象にならない
- 住宅ローンの残額よりも家の売却額が多い「アンダーローン」の場合は、差額のプラス分を財産分与することになる
- 住宅ローンの残額が家の売却額よりも多い「オーバーローン」の場合は、マイナスの財産となるので財産分与の対象にならない
- オーバーローン状態の家や住宅ローンの残りをどうするかについては、裁判の対象外なので夫婦で話し合って決めることになる
- 家やローンの名義人が住み続ける場合は問題はないが、家から出る側が連帯保証人などになっている場合は、トラブル回避のために外してもらうほうが良い
- 家やローンの名義人でないが側だ住み続ける場合は、トラブル回避のために家やローン名義を住む側に変更しておくほうが良い
- オーバーローン状態の家を売りたい場合は、次のいずれかの方法をとる
・足りない額を補填して住宅ローンを完済してから売却する
・金融機関に相談して「任意売却」をする
離婚時に、結婚してから購入した家やマンションがある場合は、名義に関係なく財産分与の対象です。
ただし、家の住宅ローンが残っている場合は、その額によって財産分与の対象となる場合とならない場合があります。
家の価値（売却額）で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」の場合は、売却額でローンを返済した残りのお金は財産分与の対象です。
しかし、売却額で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、財産分与の対象にはなりません。
離婚の際、家やマンションがオーバーローンの状態で、どちらが住み続けるかやローンや家の名義をどうするかで揉めるような場合は、思い切って家を売却してしまうのも一つの手です。
オーバーローンの場合は、貯蓄や銀行のフリーローンを利用してローンを完済してから売却する方法や任意売却をすれば、売却することができます。
離婚で家を売却したいけれども、どうしたらよいのかわからないという方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
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