ただ、どのようにすればいいのかわからず相談させていただきました。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
売却を任せた不動産会社に不信感を抱くことや、担当者とフィーリングが合わないということは決して珍しくありません。
そのような場合、売却期間中でも不動産会社や営業担当者を変更することは可能です。
こちらでは、変更するべきケースや変更するときの方法と注意点についてわかりやすく説明します。
1.不動産会社の担当者は変更可能
媒介契約とは、売主と不動産会社の契約です。媒介契約を結ぶことによって、売主は不動産会社に不動産の売却を依頼することになります。
ただし、担当者まで契約で定められているわけではないので、変更自体は可能です。
どのような場合に担当者を変更すべきなのか、まずみてみましょう。
1-1.このような営業担当者に注意！
次のような営業担当者の場合は、変更を考える方が良いでしょう。
1-1-1.性格が合わない、好感が持てない
営業担当者は、査定や商談、案内などで何度も自宅に来てもらうことにもなりますし、売買が完了するまで数ヵ月にわたって付き合いが続く相手です。
性格が合わなければ、それでだけでストレスになります。
さらに、営業担当者は買主となる人にも接触するので、清潔感があって、親切・丁寧で好感の持てる印象の人の方が、絶対的に成約につながる可能性は高いと言えるでしょう。
1-1-2.宅建士の資格がない、新卒・中途採用から間もない
宅建士の有資格者でなかったり経験が浅かったりすると、やはり専門性に不安があると言えるでしょう。
宅建業法という法律により、不動産会社の事務所には、5人に1人以上宅建士の有資格者を置かなければならないと定められています。
５人に1人なので、資格を持たない人が担当になる場合もあるということです。
ただし、宅建士の資格を持っていなくても、経験や実績が豊富な担当者もいます。資格の有無にあわせて、総合的に実力のある担当者かどうかを判断するようにしましょう。
1-1-3.報告・連絡・相談が少ない
担当者に求められるのは、レスポンスの速さと、どのようなことでも伝えてくれる誠実さです。
この点が伴っていないと、買主からの相談に対しても誠実かつ素早い対応ができないということですから、売却のチャンスを損なう恐れがあります。
1-2.担当者を変更してもらう方法
基本的に、不動産会社側から担当者を変更することはありませんので、売主から変更してほしい旨を伝える必要があります。
伝え方としては、担当者本人ではなく、担当者の上司に伝えるのがベストです。
ただ、不動産会社側からすれば担当者の変更は面倒ですから、「改善するよう指導しますので、もう少しこのままでやっていただけませんか？」と言われる可能性もあります。
そこで折れることなく、
などと強気で伝えれば、スムーズに担当者を変更してもらえるはずです。
2.不動産会社ごと変更するという選択肢
営業担当者の変更ではなく、不動産会社自体を変更した方が手っ取り早く、効果も高いケースがあります。
次のような場合は、不動産会社の変更を検討してみると良いでしょう。
2-1.他社に乗り換えた方が面倒ではない場合も
担当者を変更してもらいたい際に、このようにいろいろと気を遣う人が多いのも事実です。
高額な仲介手数料を支払うので堂々と申し出ればいいのですが、「言い出しにくい」「強く言えない」という方もいることでしょう。
また変更してもらった場合、あまり良くない担当者を付けられることも考えられるため、不動産会社自体を変えてしまった方が楽なケースも多いです。
2-2.物件が重要視されていない可能性も
有資格者でない担当者や経験の浅い担当者を付けられるということは、不動産会社に、あなたの物件が重要視されていないのかもしれません。
この場合、担当者を変更してもらったとしても、同等の能力の担当者であることが予想されます。
- 高額な物件
- 売れ筋な物件
- 上客
不動産会社からこのように判断されれば、確実に売却するために有能な担当者をつけてくれます。
クレームまがいのことを言えば有能な担当者に変更してもらえる可能性はありますが、そこまでするのであれば不動産会社自体を変更した方が良いと言えるでしょう。
2-3.不動産会社の再選定では担当者も必ずチェック
不動産会社を変更する際は、乗り換え先の不動産会社を決めるときに、同じような事態に陥らないよう、担当者についても必ずチェックするようにしましょう。
担当者の見極め方のポイントとしては
- 宅地建物取引士の資格を持っている
- 売却実績や経験が豊富
- レスポンスが早い
などがあります。
担当者の見極め方については「不動産会社の営業担当者の見極め方を解説！売却を任せられる担当者とは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.不動産会社を変更するべきケース
不動産会社側に不正などがあったときには、すぐにでも媒介契約を途中解除し、不動産会社を変更するべきです。
すぐに変更すべきなのは、次ようなケースです。
3-1.レインズに登録しない
レインズとは、不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトです。
専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内にレインズに登録することが、不動産会社に義務付けられています。
一般媒介の場合、義務はありませんが、売主の意向があれば登録するよう行政によって指導されています。
レインズに登録しないということは、売却のチャンスを著しく損なうことであり、不動産会社の不正でしかありません。
3-2.売却活動報告を怠る
不動産会社は、売主への定期的な報告の義務も負っています。
専任媒介では2週間に一回以上、専属媒介では1週間に一回以上の頻度で売却活動の状況を報告しなければ、不正とみなすことができます。
3-3.囲い込みをされている
「囲い込み」とは、物件情報を他社に開示しない悪質な行為です。
レインズに登録しなかったり、他社からの購入希望者の問い合わせに対して「商談中なので紹介できません」などと虚偽を告げたりすることで、他社からの買主の紹介を妨害します。
囲い込みする目的は、不動産会社が自社で買い手も探し出すことで、売主と買主、両方から仲介手数料を得るためです。
自社内という限られた中で買主を見つける行為は、売主にとって機会損失でしかありません。
と思われるかもしれませんが、残念ながら不動産業界では昔から行われている悪質な手口です。
実際に見抜くのは非常にむずかしいですが、一般的にその地域で人気のある物件であるにも関わらず、内覧の希望や問い合わせが少ない場合は、囲い込みが行われている可能性があります。
3-4.やる気不足を感じたとき
レインズへの登録や定期報告などの義務を果たしていたとしても、それしかやらないのであれば不動産会社のやる気不足だと判断できます。
など、やる気のある不動産会社は、さまざなな報告や相談、提案をしてくれるものです。
「レインズ登録だけ」「必要最低限の報告だけ」が普通だとは思わず、もっと誠意をもって営業してくれる不動産会社に変更するほうが良いでしょう。
3-5.力不足を感じたとき
不動産会社の担当者も人間ですから、精一杯、営業活動してくれていたとしても、根本的に能力不足なこともあります。
また売りにくいと判断されたり、価格が安かったりする物件は、優先順位が下がったり、新卒社員などの若手が担当になることもあるでしょう。
このような場合、担当者さえ変更してもらえれば、解消することも考えられますが、そもそも営業担当者をつけた不動産会社の能力や考えに対して疑問を持つべきです。
お家がなかなか売れない場合は、基本的に価格が高いか、不動産会社に問題があるかのどちらかです。
もし、売り出してから数ヵ月経っても、なかなか売れないという方は「家が売れない3つの問題点と5つの対策！値下げをしない方法も紹介」も併せてご覧ください。
4.不動産会社を変更する方法
不動産会社を変更するには、今、不動産会社と結んでいる媒介契約を解除する必要があります。
媒介契約を解除する方法は、次のとおりです。
4-1.媒介契約の期間満了時に更新しない
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、法律で定められている契約期間の上限は3ヵ月です。
期間間近になると不動産会社から契約更新の問い合わせがありますが、ここで更新しなければ期限をもって解除されます。
4-2.媒介契約期間中も途中解除はできる
一方、媒介契約の期限を待たずに解除することも可能です。
ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、売主の都合による途中解除の場合、不動産会社はそれまでにかかった実費を請求する権利を持ちます。
「売主の都合」というのは、不動産会社に非がない状況での解除です。
逆に言えば、不動産会社による不正があった場合は、無条件で解除できるということです。
媒介契約期間中に解除して他社に変更したい場合は、まずは解除条件など確認してみましょう。
媒介契約の解除について、心配な方は「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法教えます！」も併せてご覧ください。
5.不動産会社を変更するときの注意点
不動産会社を変更するときは、次の2つの点に注意しましょう。
5-1.①適正価格を確認する
家が売れない原因は、必ずしも不動産会社にあるわけではありません。
不動産会社に提案された相場価格よりも、高い価格に設定しようとしていないか、確認してみてください。
「少しでも高く売却したい」という気持ちは売主共通ですが、やはり家は相場よりも高ければ売れないものです。もし、価格が適正なのであれば、不動産会社に問題がある可能性が高いです。
適正な価格を確認しておきたいという方は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。イクラ独自の価格シミュレーターを使えば、無料＆秘密厳守で簡単に素早く相場価格を調べることができます。
5-2.②乗り換え先を慎重に選定する
不動産会社に問題がある場合は、変更した途端に成果が出る、ということはよくあります。しかし、どこでもいいので変更すればいいというという訳ではありません。
次こそは失敗しないよう、変更後の不動産会社についてはしっかりと比較・検討することが重要となります。
「査定価格が高い＝高く売ってくれる」という訳ではありません。お家の売却は、その地域で売却に強い不動産会社であるかどうかが重要となります。
不動産会社の選び方については、「戸建てやマンションの売却はどこがいい？売却に強い不動産会社の探し方、選び方を解説！」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。
まとめ
売却を1社だけに任せている専任（専属専任）媒介契約では、ほかの不動産会社から売り出していたらどうなっていたのかという比較もできませんし、次に任せる不動産会社は絶対に失敗したくないと思われることでしょう。
ただ、不動産会社と普段の生活の中で関わりがある方は少ないので、不動産会社の選定をご自身でするのは、正直むずかしい部分がありると言わざるを得ません。
どのように売却力のある不動産会社を探せば良いのかわからない、どこが自分の状況に合った不動産会社かわからないという方は、「イクラ不動産」をぜひご利用ください。
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さらに、不動産会社の変更や不動産売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも無料で相談できるため、安心して売却を進めることが可能です。
