家やマンションの売却中に、不動産会社（仲介業者）や担当者を変更したい場合があります。
売却を任せたものの、一向に売れずに不動産会社に不信感を抱くことや、担当者とフィーリングが合わないということは決して珍しくありません。
そのような場合、売却期間中であっても不動産会社（仲介業者）や営業担当者を変更することは可能です。
こちらでは、家やマンションの売却中に不動産会社や担当者を変更すべきケースや、変更するときの方法と注意点についてわかりやすく解説します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 家の売却中に不動産会社や担当者を変更すべきケースについてわかる
- 売却を依頼している不動産会社を変更する流れと方法、注意点についてわかる
- 売却中に不動産会社を変更する際、新しい不動産会社を探す際のポイントがわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家を売り出しているものの、なかなか売れないので不動産会社の変更を考えている人
- 家の売却中に不動産会社や担当者を変更する流れや方法を知りたい人
- 家の売却中に不動産会社を変更する際の注意点について知りたい人
1.家の売却中に不動産会社（仲介業者）や担当者は変更できる？
売出中の家やマンションがなかなか売れず、できれば不動産会社や担当者を変えたいと考えている人もいるでしょう。
しかし、売却をやめるのでなければ、不動産会社の変更はできないのでは？と心配しているかもしれません。
結論から述べると、売却中であっても不動産会社や担当者の変更は可能です。
まずは、不動産会社や担当者変更の基礎知識として、不動産会社に売却を依頼する際に締結した「媒介契約」の内容をおさらいしましょう。
1-1.媒介契約とは？変更の可否とルールを確認しよう
媒介契約とは、売主が家やマンションといった不動産を売却する際に、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。
この契約内容が、不動産会社や担当者を変更する際のルールや制約に大きく関係します。
媒介契約の種類は、次の3つです。それぞれ特徴や契約内容が異なるため、まずは不動産会社といずれの媒介契約を締結しているかを確認しましょう。
1-1-1.専任媒介契約
専任媒介契約は、もっとも選ばれることが多い媒介契約です。
売主は1つの不動産会社にだけ売却活動を依頼することができます。ただし、売主が自分で買い手を見つけることは可能です。
契約期間の上限は3ヵ月で、不動産会社は、売却活動の状況を2週間に1度、売主に報告する義務があります。
契約期間中の解除には不動産会社との話し合いが必要ですが、契約満了後はスムーズに変更可能です。
1-1-2.専属専任媒介契約
専任媒介契約よりさらに縛りが強い契約内容です。不動産会社がすべての売却活動を独占的に行います。
売主が売却活動を依頼できるのは1つの不動産会社だけで、さらに、売主自身で買い手を見つけることができません。
契約期間の上限は3ヵ月で、不動産会社は、売却活動の状況を1週間に1度、売主に報告する義務があります。
契約途中での解除はむずかしい場合が多いです。また、契約内容によっては違約金が発生する場合もあります。
1-1-3.一般媒介契約
売主が複数の不動産会社に売却活動を依頼することができる、唯一の媒介契約です。
契約期間の上限は特に定められていませんが、一般的に3ヵ月とされています。不動産会社から売主への売却活動報告義務もありません。
1社との独占契約ではないため縛りが弱く、ほかの不動産会社に切り替えることが非常に簡単です。
媒介契約についは、「【媒介契約とは？】3種類のうちどれがいい？失敗しない選び方も解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-2.担当者を変更すべきケース
家やマンションの売却中に、不動産会社の担当者を変更すべきなのはどのようなケースかについて説明します。
次のような場合は、担当者の変更がおすすめです。
- 性格が合わない、好感が持てない
- 宅建士の資格がない、新卒・中途採用から間もない
- 報告・連絡・相談が少ない
一つずつ、確認していきましょう。
1-2-1.性格が合わない、好感が持てない
営業担当者は、査定や商談、案内などで何度も自宅に来てもらうことにもなりますし、売買が完了するまで数ヵ月にわたって付き合いが続く相手です。
性格が合わなければ、それでだけでストレスになります。
さらに、営業担当者は買主となる人にも接触するので、清潔感があって、親切・丁寧で好感の持てる印象の人の方が、絶対的に取引にかかわるすべての人に良い印象を持ってもらいやすく、成約につながる可能性は高いと言えるでしょう。
1-2-2.宅建士の資格がない、新卒・中途採用から間もない
宅建士の有資格者でなかったり経験が浅かったりすると、やはり専門性に不安があるのは言うまでもありません。
宅建業法という法律により、不動産会社の事務所には、5人に1人以上宅建士の有資格者を置かなければならないと定められています。
５人に1人なので、資格を持たない人が担当になる場合もあるということです。
ただし、宅建士の資格を持っていなくても、経験や実績が豊富な担当者もいます。資格の有無にあわせて、総合的に実力のある担当者かどうかを判断するようにしましょう。
1-2-3.報告・連絡・相談が少ない
担当者に求められるのは、レスポンスの速さと、どのようなことでも伝えてくれる誠実さです。
この点が伴っていないと、買主からの相談に対しても誠実かつ素早い対応ができないということですから、売却のチャンスを損なう恐れがあります。
担当者を変更したい場合は、その担当者の上司や不動産会社の責任者に相談しましょう。その際、どのような点に不満があるのかを明確に伝えることが大切です。
不動産会社の担当者の見極め方については「不動産会社の営業担当者の見極め方を解説！売却を任せられる担当者とは？」でもくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-3.不動産会社を変更すべきケース
次に、不動産会社そのものを変更するほうが良いケースについて説明します。
不動産会社を変更すべきケースは、次のとおりです。
- 担当者の変更を言い出しにくい
- レインズに物件情報を登録しない
- 売却活動報告を怠る
- 囲い込みをされている
一つずつ、くわしく確認していきましょう。
1-3-1.担当者の変更を言い出しにくい
担当者を変更してもらいたい際に、いろいろと気を遣う人が多いのも事実です。
高額な仲介手数料を支払うので堂々と申し出ればいいのですが、「言い出しにくい」「強く言えない」という方もいることでしょう。
また変更してもらった結果、さらに良くない担当者を付けられることも考えられるため、不動産会社自体を変えてしまった方が楽なケースも多いです。
1-3-2.レインズに物件情報を登録しない
不動産会社のなかには、後述する「囲い込み」などの目的で、レインズに物件情報を掲載しないことがあります。
レインズとは、不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトです。このサイトに売却物件を登録すれば、ほかの不動産会社がその情報を見ることができるようになります。
専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内にレインズに、不動産会社は売却物件を登録しなければなりません。
一般媒介契約の場合、レインズへの物件情報の登録義務はありませんが、売主の意向があれば登録するよう行政によって指導されています。
レインズに登録しないということは、売却のチャンスを著しく損なうことであり、不動産会社の不正でしかありません。
1-3-3.売却活動報告を怠る
どのような売却活動をしているかの報告を怠る不動産会社も、あまり信用できないと言えるでしょう。
不動産会社は、売主への定期的な報告の義務も負っています。
専任媒介では2週間に1回以上、専属媒介では1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告しなければ、不正と見なすことが可能です。
また、売却活動報告の内容が不充分な場合も、不動産会社変更の理由となります。
1-3-4.囲い込みをされている
「囲い込み」とは、物件情報を他社に開示しない悪質な行為です。
レインズに登録しなかったり、他社からの購入希望者の問い合わせに対して「商談中なので紹介できません」などと虚偽を告げたりすることで、他社からの買主の紹介を妨害します。
囲い込みする目的は、不動産会社が自社で買い手も探し出すことで、売主と買主、両方から仲介手数料を得るためです。
自社内という限られた中で買主を見つける行為は、売主にとって機会損失でしかありません。しかし、残念ながら不動産業界では昔から行われています。
実際に囲い込みを見抜くのは、非常にむずかしいです。しかし、一般的にその地域で人気のある物件であるにも関わらず、内覧の希望や問い合わせが少ない場合は、囲い込みが行われている可能性があります。
家やマンションを売り出してから、数ヵ月経ってもなかなか売れないという場合については、「家が売れないときはどうすればいい？原因から対処法まで徹底解説！」でもくわしく説明しているので、ぜひご覧ください。
2.不動産会社を変更する流れと押さえておくべきポイント
不動産会社を変更するには、今、不動産会社と結んでいる媒介契約の解除が必要です。しかし、具体的にどうすれば良いのかわからず困る方も多いでしょう。
ここでは、契約解除から新しい会社との契約までの流れと、変更を進める際に押さえておくべきポイントをくわしく解説します。
2-1.不動産会社を変更する流れを確認
まず、現在の不動産会社との媒介契約解除を進め、新しい不動産会社と契約を結ぶまでの流れを確認しましょう。
具体的には、次のような流れで進めます。
2-1-1. 現在の不動産会社と話し合いをする
まず、現在の担当者や会社に対し、変更を希望する旨を伝えましょう。売却活動が思うように進まない理由を担当者に伝え、改善が見られない場合には契約解除の意向をはっきりと伝えます。
契約解除を渋られて困った場合は、宅建協会や行政の不動産相談窓口などに相談するのも一つの手です。
2-1-2. 契約解除通知を作成する
契約書に記載された規定に従い、解除通知を作成します。必要に応じて不動産会社に書類のフォーマットを確認してください。
契約解除通知を作成したら、不動産会社へ提出します。直接、持参するか、郵送（内容証明郵便を推奨）しましょう。
2-1-3.解約手続きの完了確認書を受け取る
不動産会社から、解約完了の確認書を受け取ります。この確認書がないと、あとからトラブルの原因になるかもしれません。
発行してくれない場合は、こちらから依頼しましょう。
2-1-4. 新しい不動産会社を探して媒介契約を結ぶ
現在の不動産会社との媒介契約の解除が完了してから、新しい不動産会社と媒介契約を結びます。
契約解除手続きをしながら新しい不動産会社を探すケースもありますが、新たな媒介契約は必ず契約解除が完了してからにしましょう。
契約解除が完了しないうちに新しい不動産会社と媒介契約と結ぶと、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、契約違反と見なされかねません。
2-2.いつ不動産会社に変更を伝えれば良いのか？
家の売却中に不動産会社を変更したい場合、いつ不動産会社に変更の話を切り出すのが良いのかを説明します。
2-2-1. 媒介契約期間満了のタイミングがおすすめ
不動産会社を変更するのであれば、媒介契約期間が満了するタイミングに伝えるのがおすすめです。
媒介契約には、有効期間が設けられています。
契約の種類（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約）にかかわらず、有効期間は原則として3ヵ月間です。この期間が満了すれば、契約を更新をしないことで自然に契約を終了できます。
2-2-2.契約途中でも解除可能だが注意が必要
媒介契約期間中でも、売主が希望すれば、媒介契約の期限を待たずに解除することも可能です。
ただし、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、「売主の都合」による途中解除の場合、不動産会社はそれまでにかかった実費を請求する権利を持つため注意しましょう。
ただし、「売主の都合」というのは、不動産会社に非がない状況での解除を指します。逆に言えば、不動産会社による不正があった場合は、無条件で解除できるということです。
また、解除するには契約書に定められた手続きや条件を守る必要があります。あらかじめ、契約途中での解除の可否についての契約内容をしっかりと確認しておきましょう。
媒介契約の解除については、「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法教えます！」でくわしく説明しているので、ぜひご覧ください。
2-3.不動産会社に契約解除を伝えるときのポイント
媒介契約を解除する旨を不動産会社に伝える際は、手続きのルールに従うことが重要です。
まず、契約を解除する場合、多くの不動産会社では口頭の依頼だけでは認められません。解除通知を正式な書面で提出する必要があります。
書類には、次のような項目を記載するのが一般的です。
- 契約解除の意思
- 契約解除の理由
- 契約解除の希望日
- 通知から解除までの猶予期間
猶予期間を設けるのは、解除通知を送っても、即時解除できない場合があるからです。多くの場合、解除通知後に数日〜数週間の猶予期間を設ける契約内容となっています。
3.家の売却中に不動産会社を変更するときの注意点
家やマンションの売却中に不動産会社を変更するときは、さらに、次の2点に注意しましょう。
3-1.相場価格を確認する
家やマンションの売却中に不動産会社を変更する際は、不動産会社に提案された相場価格よりも、高い価格に設定しようとしていないかを確認してみてください。
家やマンションがなかなか売れない原因が、常に不動産会社にあるとは限りません。
「少しでも高く売却したい」という気持ちは売主共通ですが、やはり家は相場価格よりも高ければ売れないものです。不動産会社の変更の前に、もう一度、売出価格が適正かどうか、相場価格を調べて見ると良いでしょう。
家が売れない原因と対処法については、「家が売れないときはどうすればいい？原因から対処法まで徹底解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
相場価格と適正な売出し価格を確認したい場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
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3-2.乗り換え先の不動産会社を慎重に選定する
これまでの不動産会社の売却活動に問題がある場合は、不動産会社を変更した途端に成果が出る、ということはよくあります。
しかし、とりあえず不動産会社を変更すればいいというという訳ではありません。
次は失敗しないためにも、乗り換え先の不動産会社は、しっかりと比較、検討しましょう。
「査定価格が高い＝高く売ってくれる」と考えがちですが、本当に売却力のある不動産会社を探したいのであれば、その地域での売却実績が豊富な不動産会社かどうかが重要となります。
新しく売却を依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点は、次のとおりです。
- 売却実績のある地域密着型の会社を選ぶ
- 提案力や売却戦略を確認する
- 契約内容や手数料の条件をしっかり比較する
新しい不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を再スタートします。この際、以前の売却状況を正直に伝えることで、新たな戦略を立てやすくなるでしょう。
不動産会社の選び方については、「戸建てやマンションの売却はどこがいい？売却に強い不動産会社の探し方、選び方を解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 家やマンションの売却中に、不動産会社（仲介業者）や担当者を変更することは可能
- 媒介契約の種類によって契約内容が異なるため、不動産会社の変更を検討する際はあらかじめ確認しておく
- 担当者を変更すべきケースは、次のとおり
・性格が合わない、好感が持てない
・宅建士の資格がない、新卒・中途採用から間もない
・報告・連絡・相談が少ない - 不動産会社を変更すべきケースは、次のとおり
・担当者の変更を言い出しにくい
・レインズに物件情報を登録しない
・売却活動報告を怠る
・囲い込みをされている - 不動産会社を変更する際の流れは、次のとおり
・現在の不動産会社と話し合いをする
・契約解除通知を作成する
・契約解除の完了通知書を受け取る
・新しい不動産会社を探して媒介契約を結ぶ - 不動産会社の変更は、媒介契約期間満了のタイミングがおすすめ
- 媒介契約途中であっても、不動産会社に非がある場合は契約解除できる
- 契約解除を不動産会社に伝えるときは、必ず書面で行う
- 家の売却中に不動産会社を変更するときは、さらに次の2点に注意する
・相場価格を確認する
・乗り換え先の不動産会社を慎重に選定する - 新しく売却を依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点は、次のとおり
・売却実績のある地域密着型の会社を選ぶ
・提案力や売却戦略を確認する
・契約内容や手数料の条件をしっかり比較する
家やマンションの売却中に、不動産会社や担当者を変更することは可能です。
担当者を変更してもらいたいときは、不動産会社に相談しましょう。言い出しにくい場合やほかの担当者がいないような場合は、不動産会社を変更するほうが話が早いこともあります。
不動産会社変更の話を切り出すのにおすすめなのは、媒介契約の期間満了時です。契約を更新しなければ解除となります。
媒介契約期間中であっても、不動産会社に問題がある場合は契約解除できるケースがほとんどです。しかし、契約内容によりますので、まずは、現在の媒介契約内容を確認しましょう。
また、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、現在の契約解除前に新しい不動産会社と媒介契約を結ぶと契約違反になります。新しく探した不動産会社と契約を結ぶ前に、必ず今の契約を解除しておきましょう。
新しい不動産会社を探すときのポイントは、売却したい物件がある地域での売却実績が豊富かどうかです。また、明確な提案力や売却戦略があることも重要なポイントになります。
しかし、普段の生活の中で不動産会社と関わることは非常に少ないため、自身で不動産会社を選定するのむずかしいと言わざるを得ません。
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