住み替えの
損しないすすめ方

基本不要で売却決済日に完済できればOKですが新居のローン審査次第で必要になります。売り先行や買い先行、同時進行などの進め方があり、買い先行のダブルローンや売却後も残るローンをまとめる住み替えローンが審査落ちした場合は繰り上げ返済が必要です。返済時は現金出費や団信切れに注意し、残債を把握して進めましょう。

返済期間、借入額、買い替えローン・ダブルローンの3つの注意点があります。理想は65歳完済で、予算は返せる額から逆算します。売却・購入の諸費用に現金を残すことも必要です。まとめられるが借りすぎ危険な買い替えローンや、一時的に2本返済で負担が大きいダブルローンなど、借りられる額ではなく返せる額で組みましょう。

基本は売却代金を新居に回せて維持費もなくなる売却がスムーズですが、買い替えタイミングの調整が必要です。貸すと家賃収入や将来戻れるメリットがある一方、住宅ローン中はそのまま貸せないことが多く、確定申告や修繕、管理費（家賃の5%程）や空室リスクが発生します。戻る予定なら定期借家を検討し、慎重に確認しましょう。

売却代金と貯金でも返せないオーバーローンでも「住み替えローン」で買い替え可能です。これは新居の購入資金に今のローンの残債をまとめて借りる仕組みで、貯金を守り買い逃しを防げるメリットがあります。ただ審査が厳しく扱わない銀行もあり、売買の同日決済が多く借りすぎや返済期間延長には注意が必要です。

できる限り在職中に動くことと、現金を残す資金計画が重要です。退職後は住宅ローンの審査が通りにくくなる傾向があるため在職中が有利になります。また、全額現金で購入して預貯金がほとんどなくなるのはリスクがあるため、一部を住宅ローンにして手元資金を残す考え方もあります。タイミングと資金の残し方に注意しましょう。