この記事では、鹿児島県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
鹿児島県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「鹿児島県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】鹿児島県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.6ヵ月、平均売却価格は約1,560万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、3.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、4.1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、1.3％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】鹿児島県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.鹿児島県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
鹿児島県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 主要都市に近い
- 築5年以内の物件
- 周辺環境が良い
- 外観・内観の状態が良い
- 延べ床面積が広い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】鹿児島県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.鹿児島県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
鹿児島県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要都市から遠い
- 築年数が古い物件
- 周辺環境が悪い
- 外観・内観の状態が悪い
- 延べ床面積が狭い
詳しくは、「3.鹿児島県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】鹿児島県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
鹿児島県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺の環境の良さをアピールする |
| 築年数が古い物件 | ・リフォームをする ・リフォームを提案する |
| 周辺環境が悪い | ・相場よりも価格を下げて売りに出す |
「4.【事例で解説】鹿児島県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】鹿児島県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】鹿児島県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 鹿児島県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.6ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、3ヵ月という短期間で売れている場合も一定数あるものの、6割以上が6ヵ月〜1年かかっていることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 36.6％ |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 27.4％ |
| 3位 | 3ヵ月以内 | 17.1％ |
| 4位 | 2年以内 | 11.3％ |
| 5位 | 2年以上 | 7.6％ |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】鹿児島県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 鹿児島県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約1,560万円 |
2023年現在、鹿児島県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 鹿児島県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、3.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、4.1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、1.3％上昇
【主な要因】
- 鹿児島県でも都市部への人口流出や高齢化によって県全体では戸建ての需要が減少
- 鹿児島市内などの都市部では戸建てよりマンション需要が高まっている
鹿児島県では都市部への人口流出が多くなっているため、取引のほとんどは鹿児島市で行われています。
再開発によって鹿児島中央駅周辺に複数の複合施設が建設されたことで、その周辺の住宅需要も上昇しましたが、子供を持つ世帯のマンション需要が高いため、マンションに比べて中古戸建ての取引はあまり活発ではありません。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.鹿児島市の中心部
⇒鹿児島中央駅の近く
⇒JR日豊線沿線にある物件
2.姶良市や霧島市など鹿児島市内へのアクセスが良い場所
⇒姶良駅・帖佐駅に近い場所
⇒学校や病院など周辺環境が整っている物件
【主な要因】
- 鹿児島中央駅の再開発によって都市部での住宅需要が上がった
- 子育てのしやすい環境が整っているエリアが人気
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】鹿児島県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて鹿児島県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要都市に近い | ・JR日豊本線沿い ・鹿児島市への交通のアクセスが良い |
✅ |
| 築5年以内の物件 | ・築年数が5年以内の物件 | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
| 外観・内観の状態が良い | ・屋根、外壁の状態が良い ・内装が綺麗 等 |
✅ |
| 延べ床面積が広い | ・延べ床面積が100㎡〜120㎡の物件 | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要都市に近い
鹿児島市へのアクセスの良いエリアにある戸建ては、通勤や通学に便利なため比較的高く売れる傾向にあります。
姶良市は、鹿児島市や空港のある霧島市、両方へのアクセスが良いためベットタウンとして人気があります。
2-2.［特徴2］築5年以内の物件
築年数が浅い戸建てのほうが、一般的に築年数が古い戸建てよりも高く売れます。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
2-3.［特徴3］周辺環境が良い
戸建ての買い手はファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアがのほうが高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
2-4.［特徴4］外観・内観の状態が良い
屋根、外壁、内装など、家全体の状態が良い戸建ては人気があります。
一般的に築10年以内の戸建てのほうが買い手がつきやすい傾向がありますが、状態を良く保った物件であれば、築20年以上の物件でも買い手がつきやすいです。
2-5.［特徴5］延べ床面積が広い
一般的に延べ床面積が広いほど高く売れます。
鹿児島県では延べ床面積が100㎡〜120㎡の取引が多く、売れやすい傾向にあります。
3.鹿児島県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・主要都市である鹿児島市までのアクセスが悪い |
| 築年数が古い物件 | ・築20年以上 ・外観、室内の状態が良くない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い 等 |
| 延べ床面積が狭い | ・延べ床面積が100㎡未満 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要都市から遠い
鹿児島市の中心部から遠い場所にある戸建ては、人気が下がり価格も安くなりがちです。
駅に向かいやすいバス停が近かったりバスの本数がある程度あったりしないと、車以外で通勤する学生や会社員がいるファミリー層には敬遠されがちです。
3-2.［特徴2］築年数が古い物件
「外観や室内の状態が悪い」「シロアリの被害や雨漏りがある」といった建物の不具合が出てくるというのが一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。
リフォームやリノベーションを施す、構造検査や耐震検査（ホームインスペクション）を実施して補強するなどの対策を講じましょう。
耐震基準については「旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは」、ホームインスペクションについては「家を売却するときホームインスペクションをするべき？注意点を解説」をぜひ読んでみてください。
用語解説
- ホームインスペクション……中古住宅の売却前に、第三者の住宅建築の専門家などが行う調査のこと
3-3.［特徴3］周辺環境が悪い
以下のような施設が近い戸建ては、売り出してもなかなか買い手がつきません。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
嫌悪施設が近くにある家の売却については、「【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう」や「葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-4.［特徴4］外観・内観の状態が悪い
一般的に外観や内観の状態が悪く、老朽化が進んでいる戸建ては売れにくいです。
ただし築年数が経っている物件でも、リフォームや外壁修理が済んでいる物件は買い手が見つかりやすくなります。
3-5.［特徴5］延べ床面積が狭い
戸建てを求める買い手は子供を持つ世帯が多いため、ある程度の延べ床面積のある物件が好まれます。
鹿児島県の平均延床面積は約110㎡となっており、この広さがない狭い戸建ての場合は売れにくいことが多いです。
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4.【事例で解説】鹿児島県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
鹿児島県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺の環境の良さをアピールする |
| 築年数が古い物件 | ・リフォームをする ・リフォームを提案する |
| 周辺環境が悪い | ・需要のある買い手を探す ・相場価格よりも価格を下げて売りに出す |
〈事例1〉
主要都市から遠い場合の成功事例
概要
売主Kさんは、霧島市で駅から徒歩20分の距離にある戸建ての売却を考えておられました。鹿児島市の中心部まで1時間半以上かかるため売れるかどうか心配されていましがたが、周辺の環境の良さをアピールして売りに出したところ、約4ヵ月で買い手が見つかりました。
売れたポイント
- ・周辺の環境の良さをアピールする
- 主要都市から遠く離れていて交通の便が良くない立地であっても、生活に必要な施設が近くにそろっていたり周辺の自然環境が良かったりする点をアピールすることで、買い手が見つかりやすくなります。
また、車での移動が中心の買い手だと、駅までの距離を気にしない場合も多いです。駐車場がある物件であれば、その点をアピールして売却活動を展開しても良いかもしれません。
お客様の声
霧島市内で所有していた家を売却しました。駅から少し離れていて鹿児島市内まで行くのも時間がかかる場所だったのですが、生活には困らない程度の施設がそろっていて環境も良かったので、不動産会社の人は売れると言ってくれました。その言葉通り、周辺の環境の良さをアピールすることで、買い手が見つかって売却できました。
〈事例2〉
築年数が古い物件の場合の成功事例
概要
売主Dさんは、鹿児島市内に亡くなった祖父から受け継いだ戸建を2年ほど放置していました。そのままでは売りに出せないような状態でしたが、室内をリフォームしたことで早く買い手が見つかりました。
売れたポイント
- ・リフォームをして売却する
- 外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算したうえで、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
お客様の声
祖父が3年前に亡くなり、鹿児島市内の家を相続しましたが放置していました。遺品整理などは終わっていたのですが放置していたこともあり、外観はそれほどでもなかったのですが室内の状態が良くなかったので、不動産会社の人に相談をしてリフォームしてから売ることにしました。今風のモダンな室内にリフォームしてもらい、その結果、売りに出してから1ヵ月半ほどで買い手が見つかったのでよかったです。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
概要
売主Hさんは、鹿児島市内で所有していた戸建ての売却を考えれておられました。周辺の環境があまり良くない立地だったので、相場よりも値段を下げて売りに出したことで早く買い手を見つけることができました。
売れたポイント
- ・相場価格よりも価格を下げて売却する
- 相場価格よりも値段を下げて売りに出せば、周辺環境が悪い場所にある物件でも買い手は現れやすくなることがあります。
できるだけ損をせずに売れやすくするために、どれくらい価格を下げれば良いかについては、地元での売却実績が豊富で相場を熟知している不動産会社に相談すると良いでしょう。
お客様の声
鹿児島市内の家に母と2人で住んでいましたが、母が施設に入ることになったので資金作りのために家を売ることにしました。あまり周辺の環境が良いとは言えない場所にある家だったので、不動産会社の人からのアドバイス通、相場より値を下げて駅から近い物件として売り出したところ、4ヵ月程で売却することができました。
