離婚の際に、夫婦の共有名義で購入した家やマンションをどうしようかと悩むケースも多いでしょう。
離婚してからも家やマンションを夫婦共有名義のままにしておくと、将来、トラブルのもとになりかねません。
こちらでは、離婚をする時に夫婦共有名義の家やマンションはどうすれば良いのか、財産分与の方法、自分の持分のみ売却できるのかなどについて、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 共有名義の家やマンションの持分割合と離婚する際の財産分与の割合について
- 離婚後、家やマンションを共有名義のままにしておくことでどのようなトラブルが起こるのかについて
- 離婚の際に、共有名義の家やマンションをどうすれば良いのか、自分の持分だけ売ることができるのかについて
- この記事はこんな人におすすめ！
- 夫婦共有名義の家やマンションがあり、離婚をすることになった人
- 離婚後も家を共有名義にしたままにするリスクについて知りたい人
- 離婚の際に、共有名義の家やマンションの自分の持分だけ売却できるのかを知りたい人
1.共有名義の家やマンションの持分割合と財産分与の割合について
結婚をしてから家やマンションを購入するとき、夫婦の共有名義にするケースも多いです。
ここでは、共有名義で家やマンションを購入する際の持分割合の決め方について、さらに、それぞれの持分割合が離婚時の財産分与の割合にどう影響するかについて説明します。
1-1.共有名義の「持分割合」と割合の決め方について
持分割合（もちぶんわりあい）とは、家やマンションなどの不動産を複数人で所有している場合、それぞれが持つ所有権の割合のことです。
家やマンションなどを夫婦で共有名義にするときには、それぞれの「持分割合」を決めなければなりません。
夫婦で家を共有する場合は、2人の持分の合計が1（100％）となるように分けます。
一般的に、持分割合は、購入の際にそれぞれが出したお金の金額で決めることが多いです。
たとえば、2,000万円の家を購入する際に、妻が頭金として200万円を出し、残りの1800万円を夫の単独名義でローンを組んだ場合、持分割合は次のようになります。
| 家の代金 | 家の持分割合 | |
|---|---|---|
| 妻の分 | 200万円 | 10分の1（10％） |
| 夫の分 | 1,800万円 | 10分の9（90％） |
| 合計 | 2,000万円 | 1（100％） |
1-2.持分割合に関係なく離婚時の財産分与は半分ずつが原則
離婚で共有名義の家を分ける場合、「持分割合がそれぞれの財産分与の割合になる」と思われているケースがよくありますが、これは誤解です。
離婚の財産分与の割合は、家やマンションの持分割合に関係なく、夫婦で2分の1ずつ分けることになります。
一般的に、夫婦の財産形成に対する貢献度は同程度であると考えられており、そのため、財産分与をするときには、夫婦で半分ずつに分けるのが原則です。
家を分けるときも同様で、夫婦の共有持分がどのような割合であっても、分けるときには基本的に2分の1ずつになります。
2.離婚後に共有名義の家やマンションがあることで起こるトラブル
共有名義の家やマンションがある場合、離婚後も共有状態のままにしておくことは可能です。
しかし、将来トラブルになるリスクが高いため、一般的には共有名義のままにしておくのはおすすめではありません。
離婚後、共有名義のままにしている家やマンションがあると、どのようなトラブルになる可能性があるのかを説明します。
2-1.相手の同意がないと売却や活用ができない
離婚後も共有状態が続いていると、自分だけの判断で家やマンションを売ったり貸したりすることができません。
将来、建物を増改築する場合や担保にしてお金を借りる場合なども、相手の承諾が必要となるため、自由にできずとても不便です。
お互いの意見が合わない場合は、当然トラブルのもとになります。また、離婚したあとも相手との関係が続いてしまうため、嫌だと考える人も多いです。
2-2.相続が発生するとさらに関係が複雑になる
離婚後も共有状態が続いていると、それぞれの持分の相続が発生した場合に、さらに関係が複雑になってしまいます。
たとえば、離婚したあとで元夫もしくは元妻が亡くなってしまった場合、家の共有持分を相続するのは亡くなった側の遺族です。
もし、亡くなった側が再婚していて新しい配偶者や子供がいた場合、元夫の持分をこの2人が相続します。
そのため、元妻（または夫）は、まったく自分とは関係のない相続した2人の同意がなければ家の売却や活用ができないという、さらに複雑な関係になってしまうのです。
2-3.共有分割調停や共有持分訴訟になる可能性もある
共有名義の不動産の扱いについてトラブルが発生し、話し合いでも解決できない場合は、共有分割調停や共有持分訴訟になる可能性があります。
共有分割調停とは、話し合いによって協議が整わなかった場合、裁判所の調停委員に間に入ってもらって、話し合いを仲介してもらう手続きのことです。
相手と連絡を取ったり直接顔を合わせたりする必要もありませんし、調停委員から客観的な和解案を提案してくれるので、合意できる可能性が高くなります。
共有分割調停でも、相手と合意ができなければ、共有物分割訴訟という裁判によって解決するしかありません。
共有物分割訴訟とは、裁判所に対して「共有物を分割してください」と求める裁判のことです。当然、手間は費用がかかります。
共有物分割訴訟になると、次の3つのうち、いずれかの分割方法となります。
- 共有不動産自体を切り分ける「現物分割」
- 他の共有者の持分をお金（代償金）を払って買い取る「価格賠償」
- 不動産を強制的に売却（競売）し、お金を分ける「換価分割」
①と②ができない場合、裁判所は③「換価分割」の決定をするしかありません。
売却を望んでいなかったとしても、判決で換価分割を宣言されてしまうケースもあるのです。
3.離婚で共有名義の家やマンションをどうすべきか？
離婚の際に、共有名義の家やマンションでトラブルにならないための対処法について、財産分与の方法も含めて説明します。
3-1.共有名義の家やマンションを売却する
1つ目は、共有名義の家やマンションを共有名義のまま売却して売却代金を夫婦で分ける方法です。
家を売却することで夫婦共有名義の問題をすっきり解消することができるだけでなく、売却代金を夫婦で分ければ、財産分与の問題も解決します。
ただし、売却時の契約には、夫婦両方の同意が必要です。
契約時にお互い会いたくない場合は、委任状を作成して代理人を立てることもできます。
委任状により代理人を立てる方法については、「不動産売買契約で売主が用意する必要書類などをわかりやすく解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-1-1.離婚で共有名義の家を売るタイミング
離婚で家を売る場合は、夫婦間で相談や連絡をしやすい離婚前がおすすめです。
離婚して別々に暮らすと、なかなか連絡が取れない、スケジュールが合わないなどで、売却活動がしにくくなります。
ただし、家を売ったお金を財産分与として分けるのは離婚後にしましょう。
なぜなら、共有名義の持分が少ししかない側が、離婚前に家の売却代金を半分を受け取ることで、受け取った額によっては贈与税が課せられる場合があるからです。
3-1-2.住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンが完済できる「アンダーローン」か、ローンが完済できない「オーバーローン」かによって取るべき方法が変わってきます。
アンダーローン場合は、家やマンションの売却代金をまずは住宅ローンの支払いに充て、残ったお金は夫婦で分け合うことが可能です。
一方、オーバーローンの場合は、そもそも家やマンションがマイナスの財産になってしまうため、財産分与の対象ではなくなります。
しかし、家やマンションを売却することで、共有名義となっている関係からは解消されます。
離婚による家の売却については「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2.財産分与でどちらかの単独名義にする
2つ目の方法は、共有名義の家やマンションをどちらかの単独名義にするという方法です。
財産分与の一環として、どちらかの共有持分を相手に渡せば、共有状態を解消することができます。
住宅ローンの有無で方法が異なるため、それぞれの場合で確認しましょう。
3-2-1.住宅ローンがない場合
住宅ローンがない（残っていない）場合は、家やマンションの名義を変更するだけなので簡単です。
その際、離婚協議書（協議離婚合意書）や財産分与契約書を作成して、財産分与として、共有名義から夫婦どちらかの単独名義へ不動産登記（所有権移転登記の申請）する旨を記録しておきましょう。
家の名義を受け取った側は、相手に対し家の価値の半額分の「代償金（だいしょうきん）」を支払うことで公平に財産分与することができます。
ただし、夫婦両者の合意があれば、代償金を減らしたり代償金なしで相手に家をすべて渡したりすることも可能です。
3-2-2.住宅ローンがある場合
住宅ローンが残っている場合は、家やマンションの名義を勝手に変更することはできません。
借入先の金融機関の了承を取らないで名義変更をすると、住宅ローンの契約違反になる恐れがあるからです。
違反すると、残っている住宅ローンの一括払いを求められる可能性もあります。
住宅ローンが残っている共有名義の家やマンションを単独名義にするには、次のどちらかの方法を取ることになります。
- 貯蓄や借り入れで足りない額を補填してローンを完済する
- ローンの借り換えや名義変更をして、家の名義人とローンの名義人を同じにする
住宅ローンを完済する方法は、「オーバーローンの家やマンションは売却できない？調べる方法と5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
離婚で家の名義を変更する方法については「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」で説明しています。
3-3.共有持分のみの売却は可能だがおすすめではない
3つ目は、共有名義の家やマンションにおける自分の持分だけ売却するという方法になります。
家やマンションなどで、自分の共有持分のみの売却することは可能です。
しかし、なかなか売れなかったり、売れても非常に安くなったりするため、あまりおすすめではありません。
売却活動でどうしても顔を合わせたり話し合ったりしたくないのであれば、代理人を立てることも可能です。
共有名義の家やマンションの持分だけの売却は、できれば避けるほうが良いでしょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 持分割合とは、その不動産を所有している割合のことで、一般的には家やマンションを購入した際に、夫婦それぞれが出したお金の割合で決まることが多い
- 離婚で家を財産分与する時は、名義や共有持分割合に関係なく、原則として夫婦で半分づつになる
- 家を共有名義のままにしておくとトラブルになりやすいので、共有名義の状態を解消しておくほうが良い
- 共有持分のみの売却も可能だが、安く買い叩かれたり売れにくかったりするため、できれば避けるようにする
- 家やマンションの共有名義状態を解消する方法は次の3つ
・共有名義のまま売却して、売却代金を財産分与として分ける
→住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンが完済できなければ任意売却することになる
・家やマンションの名義をどちらかの単独名義にする
→住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済して借り換えるかローンの名義人変更が必要
・共有名義の自分の持分だけを売却する
→自分の持分だけ売却することは可能。しかし、売れにくく、売れても安くなるのでおすすめではない
離婚の際に夫婦共有名義の家がある場合は、離婚後のトラブル回避のためにもどちらかの単独名義にするか、売却した代金を財産分与するのがおすすめです。
離婚で家を売るかどうか決まっていなくても、いくらぐらいで売れるのかというのは「財産分与」の観点からも必ず知っておく必要があります。
とはいえ、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ということにハードルを高く感じる人は少なくありません。
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