離婚で家やマンションを売却したくても、ローンが残っていて売却額で完済できそうにない場合、状況によっては「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法を取ることも可能です。
離婚で任意売却をするならば、トラブルを避けるためにも離婚前ではなく離婚後にしましょう。
こちらでは、任意売却とはどのような売却方法なのか、また離婚時における任意売却の注意点についてわかりやすく説明します。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚をすることになり、住宅ローンが残っている家やマンションがある人
- 離婚で家やマンションを売却しても、住宅ローンが完済できそうにない人
- オーバーローンの家を離婚で売却する方法を知りたい人
もくじ
1.任意売却（にんいばいきゃく）とは
任意売却（任売・任意売買／にんばい・にんいばいばい）とは、金融機関の合意を得ることにより、お家の売却価格が住宅ローンの残債（残高）を下回っているオーバーローンの場合でも売却できる方法のことです。
一方、住宅ローンが残っていても、家の売却金額で残っている住宅ローンを返済できる状態を「アンダーローン」と言います。
アンダーローンであれば、一般的な方法で売却できます。
ところが、家の売却価格よりも住宅ローンのほうが多い「オーバーローン」のケースでは、家を売却したとしても売却代金だけではローンを完済できないので、金融機関は家を売却することを認めてくれません。
もちろん、自己資金などで足りない分を補填して完済するなら売却可能です。
しかし、補填するだけのお金を用意できない場合は、金融機関から承諾を得たうえで、連携して売却活動を進めることになります。
このように、任意売却とは、金融機関の許可を取ること以外は普通の不動産売却と同じです。
不動産会社に売却活動を依頼し、購入者と売買契約及び決済を経て、売却手続を完了します。
オーバーローンの場合、金融機関が売却を認めてくれない理由については「【任意売却とは？】住宅ローン返済滞納でも競売を回避する方法を解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.任意売却のメリット
任意売却には、次のようなメリットがあります。
2-1.競売より高く売れやすい
任意売却の場合だと、仲介で売却するので、競売より高く売れやすいという点がメリットです。
オーバーローンの場合、放置していると競売（けいばい）で売却することになってしまいます。
ただし、競売になると、市場で普通に売却した場合と比べて、約6〜7割程度の金額でしか売れないことも多いです。物件によってはもっと安くなってしまいます。
そうなると、当然ですが残っている住宅ローンに充てられる金額が減り、残債（借金）がより多く残ります。
競売については、「競売とは？メリット・デメリット、回避する方法を紹介します！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.裁判所が関与しない
任意売却なら、普通に不動産会社に仲介をして売り出してもらうだけなので、裁判所の関与が入りません。
競売になると、裁判所主導で手続きが進みます。
裁判所の執行官などが自宅にやってきて家の中を物色され、裁判所が「入札期日」「開札日」などの予定を決めてどんどん売却が進みます。退去日や引越し日を調整することもできません。
また、その都度書面等が届くので、債務者（さいむしゃ：住宅ローンを借りている人）に非常に大きなプレッシャーがかかります。
任意売却なら、裁判所が関与しないため、このようなプレッシャーを受けることはありません。
2-3.プライバシーを守りやすい
任意売却であれば、通常一般のとおりに不動産会社に売却を依頼して手続を進めてもらうだけなので、周囲に不審に思われることもなく、プライバシーを守りやすいです。
競売になると、裁判所で「競売物件」として公開されて公衆（こうしゅう：一般の人）の目にさらされます。
物件に関心を持った不動産屋が近所にやってきて、周囲の人に聞き込みをしたりするので噂になるケースもあります。
2-4.連帯債務者や連帯保証人を外すことができる
夫婦でお家を購入するとき、夫が住宅ローンの借入名義人となり、妻が連帯債務者や連帯保証人となるケースがよくあります。
連帯債務とは、1つの住宅ローンの借入契約において、債務者（借りる人）が複数になる形です。
連帯債務にすると、夫と妻の収入を合わせて審査してもらえるので、単独で住宅ローンを組むよりも借入金額を増やすことができるというメリットがあります。
連帯債務の場合、それぞれの債務者が住宅ローン全額の負債支払義務を負います。どちらがどれだけの分を負担する、という負担割合はありません。
つまり、どちらかが支払えなくなっても、残りの1人が全額返さないといけません。
連帯保証とは、夫婦のどちらかが単独で借入をしますが、もう片方が「連帯保証人」として、支払いを保証する形です。
主債務者（メインで借りている人）が夫で妻がその保証人である場合、主債務者が支払いをしない場合は、連帯保証人が返済をしなければなりません。
夫が住宅ローンの支払いを滞らせると、とたんに両者に「全額の一括返済」が要求され、拒むことができないという重い責任を負うことになります。
夫が離婚後に住宅ローンを払わなくなったら妻が代わりに一括払いしなければなりませんし、妻も代わりに支払うことができなかったら競売だけでなく、自己破産しなければならない可能性もあります。
任意売却すれば、それらのリスクは取り除かれます。
3.任意売却のデメリット
任意売却には、次のようなデメリットもあります。
3-1.売れない可能性がある
任意売却では、通常の売却と同じように「この家を買いたい！」という買い手を見つける必要があります。
しかし、不動産は世界に1つとして同じモノがない商品のため、購入者との「縁（えん）」やタイミングが重要です。
任意売却で売りに出しても買いたい人が見つからず、なかなか売れない場合もあります。
また、欲張って売り出す価格の設定を誤ったり、不動産会社の選定が悪かったりすると、なかなか家は売れません。
任意売却には期間があるので、売れなければ金融機関から競売を申し立てられてしまいます。
3-2.手間や労力がかかる
任意売却するときには、住宅ローンを借りている本人が、自分で不動産会社とコンタクトを取って売却手続きを進める必要があります。
内見（ないけん：購入希望者に家の中を見てもらうこと）などにも協力しなければなりません。
競売なら債務者が何もしなくても裁判所主導で手続きを進めてくれるので、それに比べると任意売却は比較的労力がかかります。
ただ、「労力」とは言っても普通に売却する場合と同様であり、それ以外に特別な手間が発生するわけではありません。
少し手間をかけるだけで高く売れる可能性があるのなら、任意売却にかかる労力を惜しむべきではないと言えるでしょう。
3-3.信用情報機関のブラックリストに登録される
任意売却するには、住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件です。そのため、滞納をしていなければ、わざと滞納することになります。
ただし、住宅ローンを一定期間滞納すると、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまいます。
ブラックリストに載ると、現在使っているクレジットカードはもちろん使用できませんし、その後、約5年間は新たなローンを組めません。
そのほかの細かいデメリットについては「任意売却のデメリットやリスク、注意点を詳しく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.離婚時に任意売却する際の注意点
任意売却するときには、次のような点に注意が必要です。
4-1.任意売却するなら離婚前
離婚後は、忘れるためにお互いの接触をできるだけ避けるので、連絡がつかなくなってしまうケースも多いです。
そうなってしまうと、連帯保証や連帯債務の問題などの解決は困難になります。
離婚してから住宅ローンや連帯保証人で悩む方が多いのですが、連絡も取れない場合はどうしようもなく、仮に連絡が取れたとしても、離婚後に真剣に話し合いの場を持つことはハードルが高いです。
住宅ローンなどお金の問題は放置すればするほど大きくなるので、先送りせずに、任意売却も含めて離婚前に夫婦で問題点をしっかりと話し合う必要があります。
詳しくは「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-2.ローンを完済できるとは限らない
任意売却をしても、住宅ローンを完済できるとは限りません。
むしろ、家の売却価格よりも残っている住宅ローンのほうが多い「オーバーローン」を前提とするので、完済できずにいくらかローンが残る可能性が高いです。
そうすると、任意売却後（離婚後）も残ったローンを払っていかねばなりません。夫婦のうちどちらがどれだけ支払いを負担するのか、話し合っておく必要があります。
なお、金融機関は、住宅ローンを借りた名義人に支払いを請求してきます。
4-3.任意売却には期限がある
任意売却するときには、「競売」を意識しておく必要があります。競売と並行して任意売却が進められるので、必ず開札期日までに売却を完了しておく必要があるからです。
売買契約が開札日ぎりぎりに間に合えば良い、というものではなく、かなり早期の段階で売買契約を締結して、開札日までに残代金決済を終えている必要があります。
そのため、相場価格より高く売り出すということが難しくなります。少しでも高く売って、その分住宅ローンを返済したいという気持ちはわかりますが、競売になってしまうと、さらに安く買い叩かれてしまいます。
このあたりが、任意売却の難しさで、限られた時間内で少しでも高く売ってくれる、優良な不動産会社に依頼することが成功の秘訣となります。
4-4.銀行のフリーローンで任意売却を回避することも可能
オーバーローンの家やマンションを売却する方法として、任意売却ではなく、「オーバーローンのためのローン」である銀行のフリーローンを利用するという方法もあります。
任意売却をするには住宅ローン滞納が条件となるため、ブラックリストに載ることは避けられません。
銀行のフリーローンで住宅ローンの完済に足りない額を補填すれば、ローン返済を滞納してブラックリストに載ることもなく、通常の仲介で売却することが可能です。
「クラウドローン」と提携している「イクラ不動産のオーバーローン」を利用すれば、一括で複数の銀行への申し込みと審査が可能です。
借り入れの希望を登録するだけで、銀行から条件に合った最適なプランの提案を受け取れます。
オーバーローンの状態での売却と銀行のフリーローンについては、「オーバーローンの家やマンションは売却できない？調べる方法と5つの対処法を解説」
まとめ
離婚で住宅ローンが残っている家やマンションを売却したい場合、任意売却は最後の手段です。
売れる可能性がある以上、まずは、残っている住宅ローンより高めに売り出ししてみても良いでしょう。
もし、それで売れるなら、住宅ローンの残債や連帯保証、連帯債務などの問題はすべて解決できます。
また、貯蓄や「オーバーローンのためのローン」である銀行のフリーローンで足りない分を補填して売却するという方法もあります。
離婚をすることになり、かつ家やマンションの住宅ローンが残っているという人は、まず「イクラ不動産」でお家がいくらぐらいで売れそうかを調べてみるのがおすすめです。
無料＆秘密厳守で査定価格がいくらなのかを調べて、残っている住宅ローンと見比べてみましょう。そうすると「任意売却」を選ぶべきかどうかわかります。
そのうえで売却をするとなった場合は、その地域で任意売却を取り扱っている優良な不動産会社をイクラ不動産で選ぶこともできます。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
