離婚後、妻が夫名義の持ち家に住み続けるための対処法は、住宅ローンがあるかないかによって違ってきます。
住宅ローンが残っていなければ、対処法はそれほどむずかしくありません。しかし、住宅ローンが残っている場合は、状況によっては対処法が限られることもあるため注意が必要です。
ここでは住宅ローンの有無別に、離婚後に妻が夫の持ち家に安心して住み続ける対処法について、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 離婚後、妻が夫名義の家に安心して住み続けるための対処法についてわかる
- 夫名義の住宅ローンが残っている家に、離婚した妻が住み続けるリスクがわかる
- 離婚の際、持ち家の売却も視野に入れるほうが良い理由がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚したあとで、妻が夫名義の家に住み続ける予定の人
- 夫名義の住宅ローンが残っている家に、離婚をした妻が住み続けられるのかを知りたい人
- 離婚で家を売却する場合、どうすれば良いのかわからない人
もくじ
1.離婚後、夫単独名義の家に妻がそのまま住み続けるのは避ける
まず、大切な結論を述べます。
家の名義が夫単独の場合、その家に住宅ローンがあってもなくても、離婚をした妻がそのままの状態で住み続けるのはリスクが多いため、おすすめではありません。
なぜなら、家の名義人である夫が勝手に売却してしまう可能性があるからです。
たとえ、離婚後に妻や子供が住み続けていたとしても、名義人である夫だけの判断でいつでも売却することができます。売却されてしまうと、当然ですが妻や子供は強制的に家から出ていかなければなりません。
このような事態に陥らないためにも、離婚で夫が家を出て行き、妻と子供がそのまま住み続けるような場合は、次のような対処が必要です。
【住宅ローンがない場合】
・家の名義を妻に変更する
【住宅ローンがある場合】
・住宅ローンと家の名義を妻に変更する
・夫がローンの支払いを続ける旨を公正証書にする
具体的にどのような対処をすれば、離婚後に妻が安心して今の家に住み続けられるのかをくわしく説明します。
持ち家が夫の単独名義でなく、夫婦共有名義の場合については、「離婚で夫婦共有名義の家やマンションを財産分与するには？自分の持分だけ売れる？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.住宅ローンがない夫名義の家に妻が住み続けたい場合
まず、夫の単独名義で住宅ローンがない家に、離婚をした妻が住み続けるための対処法について説明します。
2-1.財産分与で家の名義を夫から妻に変更する
住宅ローンがない家に夫婦のどちらかが住み続けたい場合は、比較的話が簡単です。
このような場合は、離婚による「財産分与（ざいさんぶんよ）」をして、家の名義を残る方（この場合は妻）に変更すれば済みます。
2-1-1.財産分与とは
財産分与とは、夫婦が離婚するときに、婚姻時（結婚していた期間）に形成した資産を分け合うことで、持ち家も財産分与の対象に含まれます。
基本的な法律の考え方によると、財産分与の割合は夫婦が2分の1ずつです。
ただし、自分達で話し合って財産分与を行うときには、2分の1とは別の割合にしてもかまいません。たとえば、妻が全部や8割の財産もらうことも可能です。
住宅ローンがない家に、離婚後も妻が住み続けたい場合は、夫が妻に家を財産分与して家の名義を妻に変更すれば、家は妻のものとなって離婚後も問題なく住み続けることができます。
名義変更のくわしい手順については「離婚時に家を自分名義にする方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.家の査定額によっては妻が夫に代償金を支払って名義を変更する
財産分与の対象となるのが家しかない場合などは、片側が家を得ると不公平になります。
そのような場合は、家に残る側が相手に「代償金（だいしょうきん）」を支払うことによって家の名義を得れば、公平に財産分与することが可能です。
2-2-1.代償金とは
財産分与における代償金とは、分割できないものを一方が過分に受け取る際に、相手が得るべき分の代わりに支払うお金のことです。
たとえば、夫婦の財産が3000万円の価値の家しかなく、妻が財産分与で家を受けとるときは、妻が夫に現金で1500万円渡せば、双方とも取得分が1500万円分となって平等な配分となります。
一括で代償金を支払えない場合は、養育費と相殺したり分割払いにしたりすることも可能です。その場合は、公正証書にするなどきちんと取り決めをしてから家の名義を変更してもらいましょう。
くわしくは、「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」で説明しています。ぜひ読んでみてください。
3.住宅ローンがある夫名義の家に妻が住み続けたい場合
夫名義の住宅ローンが残っている家に、妻が安心して住み続けるにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、その対処法を説明します。
3-1.住宅ローンと家の名義を妻に変更する
まずあげられるのが、住宅ローンと家の名義人を夫から妻に変更するというものです。
住宅ローン名義人とは、ローンを契約した当事者のことで、債務者（さいむしゃ）とも言います。夫だけがローン名義人（単独名義）であったり、妻が連帯保証人や連帯債務者の関係になっていたりする場合もあります。
一方、家の所有名義人とは、家の登記簿に記載されている名義人のことです。住宅ローン名義人の条件の一つはその家に住んでいることなので、債務者と同一の場合が大半です。しかし、必ずしも同じとは限りません。
妻が新たに住宅ローンを借り入れ、その借入金によって夫名義のローンを完済すれば、そのあとは妻が名義人となった家に住んでローンの返済を続けることができます。
具体的には、
- 免責的債務引受
- 夫婦間売買
という方法を取ることになります。
3-1-1.免責的債務引受とは
免責的債務引受（めんせきてきさいむひきうけ）とは、銀行が承認したうえで、今、夫が借りている住宅ローンをそのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができるというものです。
住宅ローンを借りている金融機関の承諾が必要になるため、まずは相談をしてみましょう。
3-1-2.夫婦間売買とは
夫婦間売買とは、妻名義で住宅ローンの借り換えが可能かどうか、つまり今の家を妻がローンを組んで購入できるかどうか審査してもらい、形式上、夫から妻が家を買うという方法です。
ローンを借り換えて名義変更ができれば、家の名義も妻に問題なく変更することができ、離婚後も安心して妻や子供が引き続き家に住むことができます。
ただし、借り換えるためには、妻が住宅ローンの審査に通る必要があるので、十分な収入が必要です。
妻が住宅ローン審査に通らない場合、妻の父や兄弟など住宅ローンを組める人に保証人を頼んだり、別の土地建物などを担保（たんぽ）に入れたりすることで対応できる可能性があります。
3-2.夫がローンを支払い続ける旨を公正証書にする
もう一つの方法は、夫がローンを支払い続ける場合、その旨を公正証書にしておくというものです。
妻の住宅ローンの借り換えができなかった場合、住宅ローンや家の名義は夫のままにしておいて、妻や子供が家に住み続けることも少なからずあります。
たとえば、夫が不倫をして離婚に至った際の慰謝料の代わりに、夫が完済まで住宅ローンを負担し続けるケースや、金融機関に対しては夫が支払いをするけれども、妻から夫に住宅ローン分のお金を渡して、実際には妻が住宅ローンを負担するといったケースです。
このような場合は、住宅ローンを夫が支払い続ける旨と、ローンが完済したときには家の所有名義を妻に移転する旨を取り決めて、離婚協議書や法的効力のある公正証書に記しておくようにしましょう。
3-2-1.公正証書とは
公正証書とは、公証人が作成した、法律行為や権利についての証書のことです。信用性が高いため、事実上、紛争の蒸し返しを防ぐことができます。
住宅ローンの完済までには何十年もかかることが多いため、夫がローン完済後に家の名義変更に応じてくれない恐れがあるからです。
このようなリスクを少しでも軽減するためにも、夫がローンを支払い続けるような場合は、必ず公正証書を作成しておきましょう。
3-2-2.公正証書にしても不動産の名義変更は強制執行できない点に注意
不動産の名義変更に関しては、公正証書にしたからといって「100％強制執行できる」というわけではないため、注意が必要です。
慰謝料や養育費といった金銭の受け渡しを夫がしない場合は、裁判所の判決がなくても、すぐに強制執行することができますが、不動産の名義変更手続きに関しては、夫の関与なく行うことができません。
そのため、公正証書で協議離婚合意書や財産分与契約書を作成していても、原則、名義変更する際は夫の協力を得る必要があるのです。
3-2-3.夫のローン返済が滞ると競売や強制退去になる点に注意
対処法としては可能ですが、夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が離婚後に住み続けるのは、やはりリスクが高いため、できれば避けるほうが良いでしょう。
いくら夫がローンを支払う旨を取り決めて公正証書を作成したとしても、返済途中で元夫が経済的に困窮して住宅ローンの返済が不可能になると、家は競売にかけられ、妻は住む家がなくなってしまいます。
さらに、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、夫が返済しなくなると、金融機関は残っている住宅ローン全額について妻に支払い請求をしてきます。残っている住宅ローンの金額が多すぎて妻も返済が厳しいと、最悪の場合、自己破産などの債務整理をしなければならない可能性もあるのです。
夫名義の住宅ローンが残っている家に、離婚後、妻が住み続けるのはできるだけ避けるようにしましょう。
4.離婚で家を売却するという方法も検討する
これまで説明したように、離婚後、妻が夫名義の家に安心して住み続けるようにするには、さまざまな手間や労力がかかります。
住宅ローンの完済を待つにしても、完済するまでの数十年といった月日の中で、夫の身に金銭面や健康面で何も起きないという保証はどこにもありません。
そのような不安を解消するためにも、離婚の場合、家を売却してしまうのもおすすめの方法です。
住宅ローンがなければそのまま売却できます。住宅ローンの返済中でも、方法を選べば家を売ることが可能です。
4-1.住宅ローンが残っている家を売却するには？
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、家の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかによって、取れる方法が違ってきます。
4-1-1.アンダーローンの場合
残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を下回っている状態、つまり売却額で住宅ローンを完済できる状態のことを「アンダーローン」と言います。
アンダーローンの場合は、売却すれば売却代金が手に入るので、そのお金を夫婦で分ければ問題はないでしょう。
話し合いによっては、売却代金を全額妻がもらうことも可能です。
4-1-2.オーバーローンの場合
反対に、残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を上回っている場合を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合は、貯蓄や「オーバーローンのためのローン」である銀行のフリーローンを使って住宅ローン完済に足りない額を補填しなければ、家を売却することができません。
または、金融会社からの承諾を得たうえで抵当権を外してもらう「任意売却」をすることになります。
オーバーローンの家の売却手続きは面倒かもしれませんが、夫名義の家に住み続けるリスクがなくなるのでおすすめです。
また、夫婦で連帯保証や連帯債務の関係になっている場合は、家を売却してしまうことで、将来元夫が返済できなくなった際に自分にのしかかってくるローンの残債を少しでも減らしておけます。
フリーローンの利用を検討するのなら、一括で複数の銀行への申し込みと審査ができる「クラウドローン」と提携している「イクラ不動産のオーバーローン」の利用がおすすめです。
無料＆秘密厳守で相談できるイクラ不動産のオーバーローンを利用すれば、借り入れの希望を登録するだけで条件に合った銀行から最適なプランの提案を受け取ることがきます。
4-2.リースバックで売却すれば家を売っても住み続けられる
家を売却してローンを完済し、夫との関係性をスッキリと断ち切りたいけれども、子供の転校や近所付き合いなどの兼ね合いがあるため引っ越しはしたくない、というケースもあるかもしれません。
また、夫からローンを引き継ぎたくても、妻にそれだけの経済力がないこともあります。そのような場合におすすめなのが、リースバックです。
リースバックを利用すれば、家を売ってまとまった額の売却代金を受け取り、その後、賃貸をしてこれまでと同じように住み続けることができます。
ローンの名義人である夫との関係がなくなるだけでなく、今の家から引っ越す必要もありません。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 夫名義の家に妻が住み続けるのは、勝手に売却されたりローンを滞納されたりするリスクがあるので避けるべき
- 夫名義の家に住宅ローンがない場合は、財産分与をして家の名義を住み続ける側（妻）に変更する
- 住宅ローンが残っている夫名義の家に妻が住み続けたい場合は、家の名義とローンの名義の両方を妻に変更するのが最善の方法
- 住宅ローンの借り換えができないなど、ローンと家の名義を妻に変更できない場合は、夫がローンを返済する旨を公正証書にするという方法もある
- 公正証書にして夫がローンを返済する旨を取り決めたとしても、不動産の名義変更は強制執行できないことや、夫がローンの返済を滞らせたら競売にかけられるリスクがあることを理解しておく
- 離婚後に家のことで揉める心配を減らすためには、売却を検討するのもおすすめ
- リースバックを利用すれば、家を売却して売却しても賃貸として住み続けられる
離婚をしたあと、これまで夫婦で住んでいた家やマンションに、妻と子供が残ってそのまま住み続けるというケースはよくあります。
住宅ローンがない場合は、財産分与で家の名義を夫から妻に変更すれば、特に大きな問題は発生しません。
しかし、住宅ローンが残っている場合は別です。たとえ公正証書を作成して夫がローンを支払う約束したとしても、必ず夫がローンを支払い続けてくれるかどうかは完全には保証されません。
また、夫がどんなに約束を守ってくれる人だという信頼があったとしても、万が一、病気になって働けなくなればそれまでと同じようにはいかなくなるでしょう。
将来のリスクに備え、万が一の場合に対応できるかどうかも考えたうえで、今後の選択をしなければなりません。
そのため、離婚後に夫名義のローンが残っている家に妻が住み続けるのであれば、家だけでなく住宅ローンの名義も妻に変更する必要があります。
住宅ローンが残っていてオーバーローンの状態にある家は、フリーローンや任意売却を利用するなどして、売却するというのも一つの手です。
離婚で家を売却する、しないにかかわらず、まずは、今後どの選択をすべきなのかを検討するためにも、現在のお家の価値を調べる必要があります。
お家の価値を調べるには、不動産会社の査定が必要です。しかし、いきなり不動産会社を訪ねて相談するのは気が引けるという方もいます。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
