「離婚後も子供と今の家に住み続けたい」「でも夫名義のままで大丈夫？」
イクラ不動産にも、このような不安を抱える方から数多くのご相談をいただいています。
実は、夫名義のまま住み続けることには想像以上のリスクがあるため、適切な不動産の知識を持って対処することが重要です。
こちらは、実際に「イクラ不動産」に寄せられたご相談の一例になります。
【実際の相談事例】
💬 離婚が決まりました。小学生の子供2人の学校のこともあり、夫名義の家にそのまま住み続けたいです。
夫は「ローンは払い続けるから」と言っていますが、口約束だけで本当に大丈夫でしょうか？
【解決事例】
✅ まず査定で家の価値を確認したところ、売却でローンを完済できることが判明（アンダーローン）。
リスクを考慮し売却を選択。売却益で同じ学区内の賃貸に引っ越し、残った資金は子供の教育費として確保されました。
本記事では、不動産業界の専門家として、なぜ不動産売却が最も確実な選択肢なのか、そして住み続ける場合の具体的なリスクと対処法を詳しく解説します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 離婚時の不動産売却が7割の方に選ばれる理由と具体的な売却方法がわかる
- 夫名義の家に住み続ける場合の「3大リスク」と現実的な対処法がわかる
- アンダーローン・オーバーローンの判定方法と、それぞれの最適な解決策がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚で夫名義の家をどうするか悩んでいる人
- 住宅ローンが残る不動産の適切な処理方法を知りたい人
- 離婚時の不動産トラブルを未然に防ぎたい人
もくじ
1. 離婚時の夫名義の家は「売却」か「住み続ける」の2択｜まず現在の家の価値を知ることが重要
離婚時の不動産処理において最も重要なのは、感情的な判断ではなく、不動産の専門的知識に基づいた冷静な判断です。
そのためには、まず現在の家の正確な市場価値を把握することが最重要課題となります。
なぜなら、住宅ローンが残っている場合、家の価値がローン残高を上回るか下回るかで、取れる選択肢が全く異なるからです。
1-1. アンダーローンとオーバーローンの違いを理解する
1-1-1. アンダーローンの場合
売却額で住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」と言います。
この場合は選択肢が豊富で、売却も名義変更も比較的スムーズに進められます。
1-1-2. オーバーローンの場合
住宅ローン残高が家の売却価格を上回る場合を「オーバーローン」と言います。
この場合は選択肢が限られ、特別な対策が必要となります。
1-2. なぜ不動産の専門家は査定を最初に勧めるのか
不動産査定により、以下の重要な情報が明確になります：
- 現在の家の市場価値（売却した場合の予想価格）
- 住宅ローン残高との差額（アンダーローンかオーバーローンか）
- 財産分与の基準額（代償金を計算する際の基準）
これらの情報なしに離婚時の不動産処理を進めることは、将来的なトラブルの原因となります。
2. なぜ不動産専門家は「売却による資産整理」を推奨するのか｜7割が選ぶ理由
不動産の専門家の立場から述べると、離婚時の不動産問題解決には「売却による現金化」が最も確実で安全な方法です。
離婚で不動産を売却する流れについては、「離婚で家やマンションを売る時の確認ポイント5つと売却後にやるべきことを解説！」で詳しく説明しているので、こちらも参考にしてみてください。
2-1. 不動産売却による3つの決定的メリット
2-1-1. 完全なリスク回避が可能
売却により、以下のリスクから完全に解放されます：
- 元配偶者による一方的な売却リスクがゼロに
- 住宅ローン滞納による競売リスクから解放
- 将来の相続トラブルを未然に防止
2-1-2. 公平かつ明確な財産分与の実現
不動産を売却し現金化することで、数値的に明確な2分の1での財産分与が可能となります。
代償金の支払い遅延や、将来の価値変動リスクを完全に回避できます。
2-1-3. 新生活資金の確保
売却による現金取得で、以下が可能になります：
- 新居の購入資金として活用
- 子供の教育資金として確保
- 生活再建資金として利用
2-2. 売却方法は住宅ローンの状況で異なる
2-2-1. アンダーローン不動産の通常売却
アンダーローンの場合は、通常の不動産売却が可能です。
売却の手順は、次のようになります。
不動産査定で正確な市場価格を把握
媒介契約を不動産会社と締結
売却活動（平均3〜6ヶ月）
売買契約・決済でローン完済
売却益の分配
2-2-2. オーバーローン不動産の特殊売却
オーバーローンの場合は、以下のような売却方法になります。
【任意売却】
金融機関の承諾を得て、住宅ローン残高以下での売却を行う方法。専門的な交渉が必要です。
【補填売却】
不足分を預貯金や「オーバーローンのためのローン」で補填して売却する方法です。
任意売却については、「任意売却とは？メリットとデメリットやリスク、注意点をわかりやすく解説！」で、オーバーローンでの売却については、「オーバーローンの家やマンションは売却できる！調べる方法と5つの対処法を解説」で詳しく説明しています。
2-3. リースバック：売却後も住み続ける選択肢
子供の転校を避けたい場合には、リースバックという選択肢があります。
リースバックを利用すれば、以下のようなことが可能になります。
- 不動産を売却して現金を取得
- 賃貸契約により同じ家に住み続ける
- 所有権リスクから完全に解放
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で詳しく説明しています。
3. 妻が夫名義の家に住み続ける場合の「3大リスク」と現実
不動産専門の立場から最初にお伝えしたいのは、家の名義が夫単独の場合、適切な不動産手続きを経ずに妻がそのまま住み続けることは、不動産法上において極めて危険だということです。
3-1.【リスク①】不動産所有者による一方的売却
不動産登記上の名義人が夫だけの場合、法的に夫だけの判断で第三者への売却が可能です。
実際のトラブル事例：
- 離婚3年後、元夫が再婚資金のため無断で売却
- 口約束を破り、投資失敗の穴埋めで売却
- 新しい家族のために売却を決断
3-2.【リスク②】住宅ローン滞納による競売
住宅ローンが残る不動産の場合、債務者である夫の返済滞納により金融機関が抵当権を実行し、競売に付される可能性があります。
競売のリスクは次のとおりです。
- 強制退去まで約6ヶ月という短期間
- 市場価格の7割程度での売却となり損失大
- 引越し費用も自己負担
競売については、「【競売とは？】メリットとデメリット、競売を回避する方法を紹介します！」で詳しく説明しています。
3-3.【リスク③】相続発生時の権利関係複雑化
夫に相続が発生した場合、不動産は法定相続人（再婚配偶者、子供など）に承継され、権利関係が著しく複雑化します。
実際に起こる得る相続トラブルとして、次のようなものがあります。
- 元夫の再婚相手が退去を要求
- 相続人全員の同意が得られず膠着状態
- 遺産分割調停で数年を要する
4. 住宅ローンなし不動産の名義変更手続き｜比較的シンプルな解決法
住宅ローンがない、または完済された不動産の場合は、財産分与による名義変更が可能です。
4-1. 財産分与による不動産名義変更の手続き
財産分与による不動産名義変更とは、婚姻期間中に形成された不動産等の共有財産を、離婚時に分割する法的手続きです。
必要な手続き：
離婚協議書の作成（財産分与の内容を明記）
不動産の評価（適正価格の把握）
登記申請（司法書士に依頼）
登録免許税の納付（固定資産税評価額の2%）
4-2. 代償金が必要な場合の対処法
不動産が夫婦の主たる財産である場合、不動産を取得する配偶者が相手方に代償金を支払うことで公平な財産分与を実現します。
例：3,000万円の家を妻が取得する場合
- 夫への代償金：1,500万円
- 支払い方法：一括または分割
- 公正証書での取り決めを推奨
5. 住宅ローンがある不動産の名義変更｜現実的な困難さ
住宅ローンが残っている不動産の名義変更は、不動産取引実務上、極めて複雑な手続きとなります。
5-1. 金融機関の承諾が必須となる理由
抵当権が設定された不動産の名義変更には、債権者（金融機関）の承諾と、新債務者の与信審査通過が必須となります。
金融機関が重視する点：
- 安定収入（年収400万円以上が目安）
- 勤続年数（3年以上が理想）
- 信用情報（過去の延滞履歴など）
5-2. 免責的債務引受の現実
免責的債務引受とは、金融機関の承諾を得て、現在の住宅ローン債務をそのまま妻が承継する方法です。
しかし現実は：
- 金融機関の承諾率は約20%程度
- 専業主婦やパート勤務ではほぼ不可能
- 連帯保証人の追加を求められることが多い
5-3. 夫がローンを払い続ける場合の落とし穴
公正証書を作成しても、以下のリスクは残ります：
5-3-1. 公正証書の限界
公正証書は当事者間の合意事項を明文化するものの、金融機関の抵当権行使を阻止する法的効力はありません。
5-3-2. 連帯保証人のリスク
妻が連帯保証人の場合：
- 夫の滞納時は即座に全額請求
- 拒否権なし、支払い義務あり
- 最悪の場合、自己破産の可能性
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 離婚時の夫名義の家は「売却」か「名義変更して住み続ける」の2択で、約7割の方が売却を選択
- まず重要なのは不動産査定により現在の家の価値を正確に把握すること
- 売却のメリットは「リスク完全回避」「公平な財産分与」「新生活資金確保」
- 妻が住み続ける場合は「一方的売却」「競売」「相続トラブル」の3大リスクが存在
- 住宅ローンがある場合の名義変更は金融機関の承諾が必要で現実的にハードルが高い
- オーバーローンでも任意売却や補填売却、リースバックなど解決方法は存在
離婚に伴う不動産問題は、将来の生活基盤に関わる重要な決断です。そのため、感情的な判断ではなく、不動産の専門的知識に基づいた冷静な判断が求められます。
適切な判断を行うためには、まず不動産の正確な市場価値を把握することが最重要課題です。特に、住宅ローンが残っている場合、アンダーローンかオーバーローンかにより、取るべき対策が根本的に異なるためです。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
