離婚するとき、夫婦や家族で住んでいた家やマンションを売ってしまいたくても「家を売れない」ケースがあります。
また、すでに売りに出しているのに、なかなか「家が売れない」ケースもあるでしょう。
こちらでは、離婚時に家を売れないパターンとその原因、売りに出してもなかなか売れない場合の有効な対処法を説明します。
この記事で具体的にわかること
- 離婚で「家を売りたくても売れない」ケースや「家がなかなか売れない」ケースについて
- 離婚で家を売りたいのに「売ることができない」場合の対処法
- 離婚で家を売り出しているのに、なかなか「売れない」場合の対処法
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚で家やマンション売りたいと考えている人
- 離婚で家が売れないのはどのようなケースか知りたい人
- 離婚で「家を売れない「家が売れない」場合の対処法を知りたい人
1.離婚時に「家を売れない」ケースや「家が売れない」ケース
離婚するとき、売りたくても「家を売れない」ケースや、売りに出しているのに「家が売れない」ケースは、大きく分けると次のようなパターンに分けられます。
1-1.離婚で家を売りたいのに「家を売れない」ケース
離婚で家やマンションを売ってしまいたくても、次のような状況だと「売れない」場合があります。
1-1-1.住宅ローンが残っている
1つ目は、住宅ローンが残っているケースです。
住宅ローンがあると、金融機関の了承なしに勝手に家を売却することはできません。
住宅ローンが残っている家を売りたい場合は、原則としてローンを完済する必要があります。
1-1-2.夫婦の意見が一致しない
2つ目にあげられるのは、夫婦の意見が一致しないケースです。
たとえば、夫は売りたいけれども妻は売りたくない場合などです。売却金額についての意見が合わないこともあります。
1-2.離婚で家を売り出し中なのに「家が売れない」ケース
一方、離婚で家やマンションを売りに出しているのに、なかなか売れないのは次のような場合です。
1-2-1.売却活動に問題がある
離婚で家を売りに出しているのになかなか売れない場合は、売却活動に問題があるケースが多いです。
具体的には、広告や交渉が下手な不動産会社に売却活動を依頼してしまっている場合、売却価格を高く設定しすぎている場合などが考えられます。
1-2-2.内見時の対応に問題がある
購入希望者の内見はあるのに、なかなか売却につながらない場合は、内見時の不動産会社や売主の対応に問題があるのかもしれません。
また、住みながらの売却の場合だと、室内の状態も影響していると考えられます。
2.「家を売れない」ときの対処法
まず、家を売ることができない場合は、どのようにして解決すれば良いのかを説明します。
2-1.住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っていても、「売却価格＞残っている住宅ローンの金額」（アンダーローンという）であれば、売却できます。
問題は、「売却価格＜残っている住宅ローンの金額」（オーバーローンという）の場合です。
オーバーローンために売却活動を進められない場合は、次の2つの方法があります。
2-1-1.貯蓄や借入で補填をしてローンを完済させる
家の売却額で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合は、貯蓄や借入などで足りない額を補填すれば、家を売却できるようになります。
十分な貯蓄がない場合や両親などから借りることができない場合は、「オーバーローンのためのローン」、銀行のフリーローンを使うのも一つの手です。
銀行のフリーローンは無担保ローンの一つで、目的を問わずにまとまったお金を借りることができます。
無料＆秘密厳守で利用できるイクラ不動産のオーバーローンで相談すれば、借り入れの希望を登録するだけで、銀行から条件に合った最適なプランの提案を受け取れます。
「オーバーローンの家やマンションは売却できない？調べる方法と5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-1-2.任意売却をする
住宅ローンを借りている金融機関に相談して了承を得られれば、「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法で家を売ることができます。
任意売却とは、ローンが残っているときに、ローン債権者（銀行などお金を貸した側）の承諾を得て抵当権を外してもらい、家を売却する方法のことです。
この場合、家を市場価格で売れるので、競売（けいばい）よりも高く売れることが多いですし、売れた代金から残っているローンを返済することも可能です。
ただし、任意売却でも、売却代金によって残っているローンを完済できなかった場合には、売却後も残ったローンを返済し続けなければなりません。
離婚する時の任意売却については「任意売却するなら離婚前！離婚後の住宅ローンリスクを回避する方法」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-1-2.住宅ローンがある場合は賃貸に出せない
離婚で家を売りたくても売れないので、賃貸に出そうと考える人もいるでしょう。しかし、住宅ローンが残っている場合は、勝手に賃貸に出すことはできません。
住宅ローンは「本人居住用の物件」に認められる特別に有利なローンです。本人が住まずに賃貸に出すのであれば、より高額な利息のかかる投資用物件などと同じローンに借り換えなければなりません。
そうなると、ローン返済額が上がりますし、離婚後も賃貸収益を夫婦で分配しないといけないので、いつまでも相手との関係が続いてしまい、面倒です。
住宅ローンを組んでいる家を賃貸に出せるのか？
住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません。
住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸へ出す場合には、金融機関（銀行など）に相談して異なるアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。
この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。
とはいえ、転勤などの理由で、やむを得ず引っ越しせざるを得ないケースについては、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースもあります。
銀行によっては賃貸に出すのが5年間であれば認めるなどのケースもあるので、転勤などで賃貸に出したい場合には、まず借り入れた金融機関に相談しましょう。離婚の場合で、認められるケースはほとんどありません。
このようなリスクを考えると、離婚するとき家があったら、どちらかが住み続けるかスッキリ売却してしまった方が楽に解決しやすいと言えます。
2-2.夫婦の意見が一致しない場合
離婚による家の売却で夫婦で意見が一致しない場合は、話し合いで決めるしかありません。
どうしても話し合いで決まらない場合は、調停や裁判といった手続きを踏むことになりますが、時間も費用もかかるので大変です。
夫婦だけで話し合いが進まない場合は、弁護士などの第三者に間に入ってもらい、折り合いをつけながらどうするかを決めていきましょう。
2-2-1.家が夫婦共有名義の場合、売却には両者の同意が必要
家が夫婦の共有名義の場合は、両者が同意しないと売却できません。
それぞれの名義の持分のみを売却したり買い取ってもらったりすることも可能ですが、価値が大きく下がってかなり安くなってしまうため、できれば避けるほうが良いでしょう。
きちんと話し合いをして、売るのか売らないのか、売らないなら家の名義をどうするのかを決めなければなりません。
離婚における共有名義の家については、「離婚時、夫婦共有名義の家はどうやって財産分与するのかまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-2-2.「リースバック」なら「売却」と「住み続ける」を叶えることが可能
離婚で家やマンションを売却したいけれども、どちらかが子供と一緒に今の家に住み続けたいということもよくあります。
売却したい側と売らずに住み続けたい側とで揉めるような場合は、リースバックを利用するというのも一つの手です。
リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられます。
家やマンションをリースバックで売却して財産分与し、どちらかが子供と一緒に賃貸で住み続ければ、今の家で同じように生活することが可能です。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
3.離婚で売りに出しているのに「家が売れない」ときの対処法
最後に、離婚で家を売りに出しているにもかかわらず、「家が売れない」場合の対処法を説明します。
3-1.売出し価格や売却活動に問題がある場合
売却活動に問題があって家が売れない場合の対処方法を考えてみましょう。この場合、具体的に「何が問題なのか」明らかにする必要があります。
たとえば、次のような問題があるケースが多いです。
3-1-1.売り出し価格が高すぎる
相場価格に比べて売り出し価格が高すぎると、購入希望者は現れにくくなります。
少しでも高く売りたいと、売り出し価格を高くすることで売れにくくなっているのであれば、元も子もありません。
売れない状態が続いているのであれば、売り出し価格の見直しが必要です。
売出価格と成約価格は全く違う
売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げて成約価格に至ることが非常に多いからです。
最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。
それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。
・相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
・査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
・売出価格…売却スタート時点の販売価格。
・販売価格…現在売出し中の価格。
・成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。
3-1-2.不動産会社の売却活動に問題がある
家の売り出し価格が相場通りにもかかわらず売れない場合は、不動産会社の売却活動に問題があるのかもしれません。
不動産会社は家の購入希望者を探すとき、ネットやチラシ、折り込み広告、店舗営業や地元の伝手など、さまざまな手段を利用します。
しかし、売却活動が下手な不動産会社に依頼すると、広告媒体をうまく活用することができないため、買い手が見つかりにくくなってしまうのです。
そのような場合は、売却を依頼する不動産会社を変更すると、家が売れるやすくなることがあります。
不動産会社の集客については「家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客するの？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
不動産会社の変更を考えている場合は、ぜひ「イクラ不動産」にご相談ください。
無料＆秘密厳守で、売却したい家やマンションがあるエリアで、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことができます。
また、不動産会社の変更や売却の進め方などについて、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
3-2.内見時の対応に問題がある場合
家を売るとき、購入希望者に「内見（ないけん）」をしてもらう必要があります。
内見とは、実際に家の中身を見てもらうことです。
内見と内覧の違い
内見（ないけん）と内覧（ないらん）はどちらも同じ意味ですが、一応、不動産業界では次のように使い分けられています。
- 内見：気になるお部屋を見に行くこと
- 内覧：完成した新築物件を確認しにいくこと
内見の際に、きちんと家を片付けていなかったり無愛想な対応をしたりして、買い手に悪い印象を持たれてしまうと、家が売れにくくなります。
家を売りたいなら、購入希望者に「買いたい」と想ってもらえるように準備をして、印象良く振る舞うことが大切です。
内見を成功させるためには、次のような点に注意しましょう。
- 家の中を片付けるて掃除をしておく
- 部屋を広く見せるため物を減らす
- 照明をすべて点けるなど、部屋を明るく見せる工夫する
- 収納場所もきちんと整理しておく
- 庭やベランダなどもきれいにしておく
- 内見当日の説明は不動産会社の担当者に任せる
どうしても室内の清掃や片付けができない場合は、プロの力を借りるのも一つの手です。
ハウスクリーニングやホームステージングなどを利用して、魅力的な室内を演出しましょう。
住みながらの売却については「住みながらお家を売却するポイントは？空き家の場合と比較してみた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 離婚で家を売りたいのに「売ることができない」ケースと対処法
（住宅ローンが残っている場合）
・貯蓄や借入で補填をしてローンを完済させる
・任意売却をする
（夫婦の意見が合わない場合）
・話し合いをする
・売却するか住み続けるかで揉めている場合は「リースバック」もおすすめ - 離婚で家を売りに出しているのに「なかなか売れない」ケース
（売却活動に問題がある場合）
・売り出し価格を見直す
・不動産を変更する
（内見時の対応に問題がある場合）
・内見前の準備を徹底する
・場合によっては、ホームクリーニングやホームステージングなどの利用も検討する
離婚で家を売却するとき、家を売りたくても「家を売れない」状況にある場合と、家を売りに出しているのに「家が売れない」ケースがあります。
「家を売れない」状況の原因は、住宅ローンが残っている場合や夫婦の意見が合わないことが多いです。状況に応じて適切な方法を取って対処しましょう。
一方、すでに家を売り出しているのになかなか売れなくて困っている場合は、売却を依頼している不動産会社を変えると解決できる場合もあります。
離婚でお家の売却したいけれど、どうしたらよいのかわからない場合は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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