離婚するとき、今まで住んでいた持ち家やマンションの名義をどうするべきかという問題が起こります。
結論から言うと、今の名義人に関係なく、離婚後にどちらのものにするかを夫婦で話し合って決めるのが原則です。
こちらでは、離婚後の持ち家の名義について、どちらものもになるのか、どのように決めれば良いのかについて、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 離婚の際、持ち家やマンションの名義をどちらにするかを決める方法がわかる
- 持ち家やマンションの名義をどちらにするかが話し合いで決まらない場合にどうすれば良いのかがわかる
- 離婚時に住宅ローンが残っている持ち家やマンションがある場合、名義をどうすべきかについてわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚する際、持ち家の名義が夫婦どちらのものになるのかわからない人
- 持ち家やマンションの名義人でないと離婚で家をもらえないのではないかと心配な人
- 離婚で住宅ローンが残っている持ち家やマンションの名義をどうすれば良いのかを知りたい人
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もくじ
- 1.離婚で持ち家の名義をどうするかについての基本的な知識
- 2.離婚後、持ち家をどちらの名義にするかを決める手順
- 3.家やマンションに住宅ローンが残っている場合の名義について
- 4.離婚時の持ち家の名義に関するQ＆A
1.離婚で持ち家の名義をどうするかについての基本的な知識
3つのポイント
- 離婚後の家やマンションの名義をどちらにするのかは、基本的に今の名義に関係なく決めることになる
- 財産分与は原則として夫婦2分の1ずつなので、家やマンションがどちらかの単独名義であっても、双方半分ずつ受け取る権利がある
- 離婚後のトラブル発生を避けるためには、基本的に共有名義ではなくどちらかの単独名義にするのがおすすめ
夫婦で持ち家やマンションなどのマイホームを購入して居住していた場合、離婚後そのマイホームの処分方法が問題となります。
家は高い財産的価値があるため、夫婦のどちらの名義にするかでトラブルになることが多いです。
まず、離婚で持ち家やマンションの名義をどうするかについての基本的な知識を確認しておきましょう。
1-1.家の名義は基本的に関係ない
家やマンションなどの不動産には「名義（めいぎ）」があります。名義とは、不動産の所有者として登記されている人のことです。
離婚後の家は、今の家の名義人のものになると思っている人も多いでしょう。
しかし、基本的に婚姻中の家の名義と離婚後の家の所有者（名義）には、何の関係もありません。
持ち家は離婚の際の財産分与の対象になるため、夫婦どちらかの単独名義であっても、夫婦が話し合って財産分与の方法を決めることができます。
1-2.財産分与の基本的な考え方とは
財産分与は、夫婦が婚姻中に築き上げた財産を、離婚の際、公平に分配する目的で行うものです。
そこで、夫婦が婚姻中に形成した財産を夫婦それぞれ2分の1ずつもらうのが、基本的な分割方法となります。
持ち家やマンションを分ける場合は、今の名義がどちらかは関係ありません。つまり、不動産を購入するときにお金を出した人のものになるわけではないのです。
夫婦のどちらかが家を取得してもかまいませんし、どちらかが取得する場合には、相手に家の評価額の2分の1を代償金として支払うことによって公平に分配することができます。
離婚時の財産分与については、「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-3.基本的にはどちらかの名義にすべき
このように、離婚時に家を夫婦どちらかの名義にするときは、相手に対して代償金を支払うことになります。とはいえ、代償金が数千万円にのぼるケースは決して珍しくありません。
もし、どちらもが代償金を支払えない場合、「2分の1ずつの共有名義にしようか」となるケースがあります。
しかし、離婚後の家を共有名義にしておく方法はおすすめではありません。
なぜなら、共有名義にしていると、家を賃貸に出したり売却したりしたいとき、その都度、共有者全員（元夫婦）の合意が必要となるため、将来もめるリスクが高くなるからです。
また、賃貸に出すと、元夫婦で収益金を分配しなければなりません。管理修繕などの際も協力する必要があるので、いつまでも元の配偶者との関係が続いてしまいます。
したがって、離婚時には、家の名義は夫婦のどちらかにしてしまうほうがおすすめだと言えるでしょう。
2.離婚後、持ち家をどちらの名義にするかを決める手順
3つのポイント
- 離婚の財産分与や家の名義人については、基本的に夫婦で話し合って決める
- 話し合いの内容は、「離婚協議書」や「財産分与契約書」などを作成してきちんと残しておくようにする
- 話し合いで決められない場合は、「離婚調停」や「離婚裁判」をすることになる
離婚後の家をどちらの名義にするのかを含めて、財産分与をするための手順を説明します。
2-1.手順①:財産分与の話合いをする
財産分与をするときは、基本的に夫婦間での話合いが必要です。家やマンションの名義についても、話し合って決めることになります。
話し合いによって夫婦がお互い合意できれば、取り決めた条件での財産分与が有効になります。
どちらか一方だけが、家の所有者（名義人）になることも可能です。家を得るために相手に支払う代償金の額も、話し合いで自由に決めることができます。
もし、夫婦で話し合いができない状態であれば、相談員や弁護士などの第三者に間に入ってもらい話し合いを進めても良いでしょう。
2-2.手順②:離婚協議書を作成する
財産分与の話合いで持ち家やマンションの名義をどうするかが決まれば、「離婚協議書（協議離婚合意書）」や「財産分与契約書」などの書類を作成します。
あとで言った、言っていないというトラブルを回避するためにも、きちんと作成しておくことが大切です。
場合によっては、公正証書にしておいても良いでしょう。
2-3.手順③:話合いで決められない場合は調停になる
話合いによって財産分与の方法や家の名義人が決まらない場合は、家庭裁判所で「離婚調停」を申し立てて、調停委員の関与の元で財産分与の方法を決定します。
調停をすると、調停委員から法的な考え方の説明を聞いたり調停案（和解案）を示してもらえたりするので、合意が成立しやすいです。
話し合いがまとまれば「調停調書」を作成します。
調停でもどうしても決められない場合には、「離婚訴訟」によって裁判官に財産分与の方法を決定してもらう必要があります。
離婚時、家をどっちのものにするか話し合いで簡単に決まらず、調停や裁判になると大変な労力がかかります。
離婚裁判による財産分与については、「離婚裁判になると家は財産分与でどのように分けられるのかをまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3.家やマンションに住宅ローンが残っている場合の名義について
3つのポイント
- 離婚には、精算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与の3つがある
- 住宅ローン返済中は、金融機関の承諾なしに家の名義人を変更することはできない
- 離婚後、住宅ローンが残っている家に住み続ける側に、住宅ローンと家の名義をそろえておくことが大切
離婚する際、住宅ローンが残っている家やマンションについて、名義がどうなるのかわからない人も多いでしょう。
住宅ローンが残っている場合はローンの名義と家の名義の両方についてどうするかを決めねばならず、さらに金融機関との交渉も必要になるので手続きが複雑になります。
一つずつ確認していきましょう。
3-1.住宅ローンの名義と家やマンションの名義は別物
一般的に、住宅ローンの名義人と家やマンションの名義人は同じことが多いですが、必ずしも同じとは限りません。
たとえば、住宅ローンの名義が夫だけで、家やマンションの名義が夫婦共有名義の場合もあります。そのため、離婚後の家の名義について話し合う際には、住宅ローンの名義についても話し合って決めなければなりません。
また、原則として住宅ローンは、その家に住む人のために低金利になっている融資商品です。したがって、離婚後に夫婦のどちらかが名義人となって住み続けるのであれば、住宅ローンの名義も住み続ける側にそろえておく必要があります。
3-2. 住宅ローンや家の名義人変更は金融機関の承諾が必要
住宅ローンが残っている家やマンションの名義人は、ローンを設定している金融機関の承諾なしに名義人を変更することはできません。ローンの名義人や連帯保証人の変更も同様です。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した家やマンションには、ローンの担保としての抵当権が設定されているからです。担保の名義人を変更してしまうと、万が一、ローンの返済が滞納した場合、強制的に売却してお金を回収することができなくなってしまいます。
よって、住宅ローンが残っている家やマンションの名義人を変更する場合は、まず、金融機関に相談して承諾を得なければなりません。そして、家やマンションの名義人変更に合わせてローンの名義人を変更したり、新しいローンに借り換えたりするといった対処が必要です。
さらに、ローンの名義人が夫で妻が連帯保証人になっているような場合、離婚をしても妻の連帯保証人としての責任は続きます。
夫に十分な資力があったりローン保証で賄えたりすれば連帯保証人を外せますが、そうでない場合は、金融機関に相談したうえで、代わりの人を連帯保証人として立てるなどの対処をしなければなりません。
離婚で妻が連帯保証人から外れる方法については「離婚で住宅ローンの連帯保証人から外れる3つの方法をまとめた」で、離婚による住宅ローンの名義変更については「離婚の際に住宅ローンの名義を変更する方法を解説！」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
3-3.住宅ローンが残っている家に名義人以外が住む場合
住宅ローンの名義人自身が住宅ローンが残ってる家に住み続ける場合は特に問題はありませんが、ローンの名義人と住み続ける人が違う場合は注意が必要です。
先にも述べたように、原則として住宅ローンは、ローンの名義人がその家に住むことが前提となっているため、契約違反に問われる場合があります。
また、ローンの返済が滞って家が差し押さえになった場合、実害を被って退去を迫られるのは家に住んでいる人です。
そのようなリスクを避けるためにも、たとえばローンの名義人である夫が家を出て家に妻と子供が住み続けるといった、住宅ローンの名義人と住み続ける人とが違う場合は、先に述べたようにローンの名義人を変更しなければなりません。
離婚後、妻が夫名義の家に住む場合については、「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
4.離婚時の持ち家の名義に関するQ＆A
離婚時における持ち家の名義について、よくある質問と回答を紹介します。
Q1:財産分与できる財産が持ち家しかない場合、名義はどうすればいい？
離婚時の財産が持ち家しかない場合、次のような方法で財産分与することになります。
- 家の名義をもらう側が、代償金として家の価額の半額を相手に支払う
- 家を売却して、売却代金を分ける
くわしくは、「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
Q2:代償金を支払わずに持ち家の名義をもらうことはできる？
財産分与では、夫婦で受け取る割合を自由に決めることができるため、必ずしも家を取得する側が相手に対し代償金を支払う必要はありません。場合によっては、家を全部相手に渡して自分の取得分を0にすることも可能です。
ただし、こちらのケースは話し合いによります。また、不当に多い財産分与を受け取った場合は、贈与税の対象と見なされることがあるため注意が必要です。
また、財産分与ではなく、慰謝料や養育費の代わりとして家を受け取ることもできます。
慰謝料の代わりに家を受け取る方法については、「離婚時、慰謝料の代わりに家やマンションをもらうことはできるのか？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
Q3:家も名義が夫で妻が専業主婦だと、家の名義をもらうことはできない？
財産分与の際は、夫婦で半分ずつが基本です。どのように分けるかにおいて家の名義や夫婦の収入は関係ありません。
したがって、たとえば財産分与の対象として2,000万円の貯蓄と2,000万円の価額の家がある場合、貯蓄のすべてを夫が受け取って、妻が家を受け取るという分け方も可能です。
くわしくは、「専業主婦が離婚するとき、家やマンションを全部もらうことはできるの？」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
Q4:持ち家に住宅ローンが残っている場合、家の名義における注意点は？
住宅ローンが残っている場合、家の名義人とローンの名義人が同じかどうかの確認が必要です。
ローンの名義人と家の名義人、そして家をもらう側が同じであれば、特に問題はありません。
しかし、ローンが残っていて家の名義を変更するには、ローンの完済をしたり借り換えたりする必要があります。
離婚時に住宅ローンが残っている家の名義変更については、「離婚で住宅ローンはどうする？残った住宅ローンの借り換えや名義変更について解説」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 離婚の際、持ち家やマンションなどの不動産も財産分与の対象なので、原則として夫婦で半分ずつになる
- 夫婦での話し合いによっては、財産分与の割合を半分ずつ以外にすることも可能
- 離婚後の家の名義をどちらにするかは、今の名義に関係なく夫婦で話し合って決める
- 持ち家の名義をどちらにするのか、財産分与の話し合いで決まらない場合は、離婚調停や離婚訴訟をすることになる
- 財産分与する財産が持ち家しかない場合、家を受け取る側が相手に代償金を支払えば、自分のものにすることができる
- 住宅ローンが残っている家の名義を変更する場合は、ローンの完済か借り換えをしなければならない
家は資産価値が高いため、離婚の際にどちらのものになるかでトラブルになることが多いです。
原則として、持ち家も財産分与の対象となるため、名義に関係なく分割することになります。しかし、家自体を半分にすることはできないため、いくつかの代替方法が必要です。
売却というのも選択肢の1つですが、そもそも、いくらぐらいで売れるのかというのは「財産分与」の観点からも必ず知っておく必要があります。
しかし、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ということにハードルを高く感じる人は少なくありません。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
