不動産査定書とは、家やマンション、土地といった不動産の価値を証明するものです。
誰がどのように査定をして作成したかによって、不動産査定書の証明効力は異なります。
証明効力にこだわらないのであれば、無料で不動産査定書を入手することも可能です。
ここでは、不動産査定書とはどのようなものなのか、不動産鑑定評価書とはどう違うのか、相続などで必要な場合に無料で入手するにはどうすれば良いかなどをくわしく説明します。
この記事の3つのポイント
- 不動産の価値を証明する「不動産査定書」と「不動産鑑定評価書」の違い
- 不動産会社に不動産査定書の作成を依頼する際の注意点
- 相続な離婚などで不動産査定書が必要な場合の注意点
- この記事はこんな人におすすめ！
- 不動産の価値を証明するために査定書が必要な人
- 不動産の査定書と鑑定書の違いを知りたい人
- できれば無料で不動産査定書を入手したい人
もくじ
1.「不動産査定書」とは？「不動産鑑定評価書」との違い
不動産査定とは、その不動産の価値が現在の市場においてどれくらいなのか、また、売りに出した場合、いくらぐらいで売れそうかという不動産の価値や評価を調べることです。
一般的には、物件の立地条件や広さ、建物の状態、周辺の不動産の取引状況などを踏まえたうえで、査定額が導き出されます。その結果をまとめたものが、不動産査定書です。
不動産査定書は大きく分けると、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書と不動産会社による不動産査定書の2つがあります。
それぞれの違いとまとめたものが、次の表です。
| 作成する人 | 費用 | 作成期間 | 特徴 | |
|---|---|---|---|---|
| 不動産鑑定評価書 | 不動産鑑定士 | 数十万円 | 2週間以上 | 裁判などで証明効力がある |
| 不動産査定書 | 不動産会社 | 無料 | 数日〜1週間程度 | 売却が前提となっている |
不動産鑑定評価書と不動産査定書との違いをくわしく説明します。
1-1.【有料】不動産鑑定士による不動産鑑定評価書
不動産鑑定は、不動産鑑定士の独占業務です。法律上、不動産鑑定士でなければ、不動産の価値を鑑定して報酬を受け取ることができません。
不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律（不動産鑑定法）」に基づいて不動産の調査や分析をし、客観的で適正な不動産の市場価格を算出して不動産鑑定評価書を作成します。
そのため、鑑定をした不動産鑑定士が署名・捺印をして作成した不動産鑑定評価書は、その鑑定書が公的証明能力を有していると保証されるのです。
費用や時間もそれなりにかかりますが、立証資料として裁判所などにも提出することができます。
鑑定の費用は不動産の規模や鑑定の目的によって大きく異なりますが、一般的に数十万円かかることが多く、作成期間も2週間程度必要です。
1-2.【無料】不動産会社による不動産査定書
不動産査定書を無料で入手する方法として、一般的なのは、不動産会社に査定を依頼するというものです。
不動産会社に査定を依頼すると「不動産査定書」を作ってもらえます。
なぜなら、不動産会社が売主に査定価格を述べるときには、その根拠を明らかにしなければならないことが宅地建物取引業法により義務付けられているからです。
しかし、不動産会社が作成する不動産査定書には書式や内容などの法的な取り決めなどがなく、関係者以外の第三者に対する法的な効力はありません。
そのため、税務署や裁判所などに提出できる正式なものではなく、あくまでも売りに出したら、これくらいの値段で売れそうだという内容が記載されているだけです。
不動産会社によって違いますが、おおむね数日〜1週間以内程度で査定書を作成してくれます。
1-2-1.不動産会社の査定書はなぜ無料なのか？
先にも述べたように、不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務です。
そのため、不動産鑑定業者の登録を受けず、他人の求めに応じて報酬を得て不動産の価格や賃料を査定することを仕事として行うことは不動産鑑定法違反となり、罰則が課せられます。
一般的な不動産会社は、宅地建物取引業者の免許はあっても不動産鑑定業者の登録はありません。よって、不動産会社が作成する査定書は無料にしなければならないのです。（日本不動産鑑定士協会連合会HP参照）
第2条 この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
2 この法律において「不動産鑑定業」とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいう。
第33条 不動産鑑定業者の登録を受けない者は、不動産鑑定業を営んではならない。
2.不動産会社に無料で査定書を作成してもらう際の注意点
ここでは、不動産会社に「不動産査定書」を作成してもらう際、どのようなことに注意すべきかを説明します。
2-1.原則として売却が前提となる
不動産会社は、売却することを前提として査定書を作成します。
したがって、売却するつもりがまったくないのであれば、査定を依頼しないほうが良いでしょう。
不動産会社のおもな収益は、売買を成功させた際に売主や買主から受け取る仲介手数料です。不動産査定や査定書の作成にかかる費用は、この仲介手数料にすべて含まれています。
言い換えれば、売買を成約させて仲介手数料を得るために、無料で不動産の査定をして、査定書を作成してくれるのです。
売却予定がまったくないにもかかわらず査定書が必要な場合は、不動産会社ではなく不動産鑑定士に依頼しましょう。
2-2.机上査定ではなく訪問査定をしてもらう
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。査定書を作成してもらいたい場合は、訪問査定をしてもらいましょう。
机上査定とは、家やマンションの中を実際に確認せずに、不動産の情報（面積や築年数、設備など）だけでおおよその査定を行う方法です。
一方、訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際にやって来て、物件の内外だけでなく、立地や周辺の様子などもチェックして査定します。
売却する予定が特にないけれども査定額だけ知っておきたいといった場合は、机上査定がおすすめです。
しかし、家は、土地の形状、接する道路との関係、高低差、建物の外壁の劣化状況や、傾きなどによって価格が大きく変わるため、現地をくわしく確認をしないと査定の信頼性はかなり低くなります。
そのため、精度の高い査定書が必要な場合は、必ず訪問査定をしてもらうようにしましょう。
ただし、投資用などで賃貸中の物件は、実際に家の中に入って査定することがむずかしいため、机上査定のみで査定書を作成してもらうことになります。
くわしくは「机上査定とは？不動産会社に机上査定してもらっても意味がない理由について」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-3.複数の不動産会社に訪問査定してもらう
不動産会社に査定を依頼する際は、複数の会社に査定してもらうことをおすすめします。
なぜなら、不動産会社や担当者によって査定内容にバラつきが生じることがあるからです。
できれば3〜4社の査定を受けてから、査定書をつくってもらいましょう。
ただし、それぞれの不動産会社の担当者が訪問してくるので、在宅して対応しなければなりません。
くわしくは「訪問査定とは？訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.相続などで不動産査定書が必要な場合の注意点
単純に、家やマンション、土地などの不動産を売却するためだけでなく、相続の遺産分割や離婚の財産分与で財産評価する場合などにも、不動産査定書が必要になる場合があります。
このような場合における査定書の必要性について確認しておきましょう。
3-1.裁判になりそうな場合は不動産鑑定士に査定を依頼する
相続の遺産分割や離婚の財産分与などで揉めて、裁判になりそうな場合は、立証資料として有効である不動産査定評価書を作成してもらうほうが良いでしょう。
なぜなら、不動産会社が作成した不動産査定書には法的な効力がないため、裁判所に提出する資料として使えないからです。
費用はかかりますが、できれば不動産鑑定士に依頼して正確な鑑定書を作成してもらうことが理想的だと言えます。
3-2.売却する可能性があるなら不動産会社の無料査定
相続や離婚で家やマンションなどの不動産を売却する可能性がある場合は、不動産会社に査定書を作成してもらうと良いでしょう。
「売るつもりはない」という人もいますが、離婚や相続の場合、売りたくないのに売らざるを得ないケースもあります。
たとえば、次のような場合です。
- 離婚で妻側が住み続けたいと考えていたが、住宅ローンの名義は夫で、妻の名義に変更することができなかった
- 相続で家をもらいたいと考えていたが、兄弟で分けられないため現金化して分けることになった
相続や離婚での話し合いの結果、このように売却せざるを得ないケースもよくあります。
売却する可能性がゼロでなければ、不動産会社に査定を依頼して、無料の不動産査定書を作成してもらうと良いでしょう。
ただし、不動産会社は、売却する可能性があるからこそ、無料でも真剣に査定してくれるのです。
もし、売却予定がまったくなく、不動産査定書が必要なだけであれば、不動産鑑定士の査定を受けましょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 不動産の価値を証明するものとして、次の2種類がある
・不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」
・不動産会社が作成する「不動産査定書」 - 不動産鑑定評価書の特徴は次のとおり
・不動産鑑定士が有料で作成する
・作成には2週間程度かかる
・裁判所や税務署に証拠資料として提出できる - 不動産査定書の特徴は次のとおり
・不動産会社が売却を前提に無料で作成する
・作成期間は数日〜1週間程度
・裁判などで証拠資料としても効力はない - 相続の遺産分割や離婚の財産分与などで不動産の価値の証明が必要な場合の選び方
・売却の予定がない、裁判の資料として必要、などの場合は不動産鑑定評価書を作成してもらう
・売却を前提としており、裁判になる可能性がない場合は不動産査定書で十分 - 売却を前提とした不動産査定書を作成してもらうときの注意点は次のとおり
・机上査定ではなく訪問査定をしてもらうようにする
・複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産鑑定士に「不動産鑑定評価書」の作成を依頼するメリットは、公的な証明として使える点です。
相続や権利関係の協議や訴訟などの証拠資料として、裁判所や税務署に提出が必要な場合は、不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。
一方、不動産会社が作成してくれる不動産査定書は、売却を前提としているのであれば、無料で手に入れられる点がメリットです。
相続の遺産分割や離婚の財産分与などで家やマンションなどの売却を予定している場合は、不動産査定書を作成してもらうだけで十分でしょう。
不動産会社に査定書を依頼する場合は、実際に物件を確認して査定してもらう「訪問査定」をおすすめします。
なぜなら、不動産は、世界に1つしかない商品であり、少しでも条件が変われば査定額が数百万円変わることもあるからです。
しかし、実際に不動産会社の訪問査定を受けて査定書を作ってもらうと考えた際に、どの不動産会社に査定を依頼すれば良いのかと困るケースも多いでしょう。
どの不動産会社に査定を依頼すれば良いかわからない場合は、ぜひ「イクラ不動産」にご相談ください。
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また、簡単に素早く家やマンションの査定価格を知ることができるだけでなく、売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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