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土地を売却したいのですが、査定が必要と聞きました。
査定の前に、どのようなことを知っておく必要があるでしょうか。
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
こちらでは、土地を査定してもらう前に知っておくべきことについてまとめています。
もくじ
1.土地の査定額はどう決まるのか
まずは、土地の査定額がどう算出されるのか知っておきましょう。
1-1.できるだけ詳しく出すことが重要
土地の査定には、主に「取引事例比較法」が用いられます。
まず立地や条件が近い不動産の過去の成約事例から平米単価（1㎡●●万円）を割り出し、土地の広さに掛け算して査定額のベースとなる金額を出します。
続いてベースに土地の細かな条件を加味して最終的に査定額を算出するのが、取引事例比較法です。
詳しくは「土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
1-2.形状
土地の細かな条件の1つとして、形状があげられます。
真四角の整形地であるほど査定額は高くなり、旗竿地（はたざおち）や台形地など不整形地といわれるいびつな形状の土地は査定額が下がります。
1-3.接道状況・間口
土地が接している道路の幅員によっても、査定額は異なります。
道幅は4m以上を基準とし、それ未満だとマイナス評価です。
また道路と接している間口（まぐち：土地の正面の幅）が2mに満たない場合は、原則的に再建築不可の土地となり、評価は大きく下がります。
逆に間口や接道道路幅が広く、さらに角地や道路に2面接しているような土地は、評価が上がります。
1-4.奥行
四角い土地だとしても、間口と比較して奥行が長い土地は使い勝手が悪いとされ、評価が下がります。
1-5.その他の要因
その他に、道路との高低差や傾斜率、擁壁の有無なども土地の査定額に影響します。
また、その土地に価値が付かない古家が建っている場合は、更地に比べて査定額が下がる傾向にあります。
ただし、建物を解体したからといって、解体にかかった費用の全てが査定額に上乗せされるわけではありません。交渉にはなりますが、解体費用は一般的に売主側の負担となります。
そのため古い家屋が建っている土地も、まずはそのままの状態で査定してもらうようにしましょう。
2.土地を査定する前の準備
続いては、土地を査定してもらう前にやっておくべきことや知っておくべきことです。
2-1.必要書類の準備
土地の査定には、次の書類を準備しておきましょう。
- 本人確認書類
- 権利証や登記識別通知
- 公図
- 測量図
- 境界確認書
公図や測量図、境界確認書の書類は、土地を取得したときの売買契約書類と一緒に保管されていることが多いです。よくわからない場合は、購入当時の書類を一式用意しておけば安心です。
2-2.境界確認について知る
測量図や境界確認書がない場合は、隣地との境界が確定されていないことも考えられます。
とくに土地の境界には、境界標が残っていないなど境界が不明瞭である可能性が高いです。
境界が確定していない土地の売買は、買主から境界確定を求められることが一般的です。
境界確定は土地家屋調査士への依頼が必要となり、期間は数カ月間、費用は数十万円かかります。
査定前に境界を確定させる必要はありませんが、売却するには境界を確定させなければならない可能性があることを認識しておきましょう。また、境界確定に伴う土地面積の増減により、査定額が変わる可能性もあります。
詳しくは「お家の売却で測量が必要なケースと費用についてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
2-3.草木の剪定や清掃は査定後でも可
土地はきれいな更地である方が売れやすいですが、草木が生い茂っていたとしても査定額に影響しません。
さすがにゴミ屋敷のような状況はいけませんが、草木の剪定（せんてい）や清掃は売却することが決まってからでも遅くはありません。
3.土地を査定してもらう方法
では最後に、土地を査定してもらう方法を知っておきましょう。
3-1.ネットの匿名査定は？
最近では、ネット上で匿名でも査定してもらえるサービスがあります。
別に名乗らなくても査定はできますが、住所は最後まですべて必要です。
「東京都千代田区大手町」みたいに、町名だけでは査定ができません。
なぜなら、土地の査定はその土地に接している道路によって価格が大きく変わってくるからです。
同じ町名でも、角地の場合は高くなりますし、旗竿地の場合は低くなります。また、南向きの方が高いです。
このように土地は世界に1つしかないモノなので、場所がどこなのか特定する必要があります。
3-2.一括査定は？
匿名ではなく、個人情報を入力して、複数の不動産会社に一括で査定依頼することができるサービスもあります。いわゆる「不動産一括査定サイト」といわれるものです。
一括査定サイトはこちらの情報も伝えて不動産会社に査定してもらうことができるので、避けるべきサービスではありません。
ただ、査定額は各社が「これくらいで売れるだろう」と考える金額なので、その金額で売れるという保証はありません。いくら査定額が高くても意味はないので、しっかり不動産会社の力量を見定める必要があります。
一括査定では査定金額がある程度わかる反面、どこの不動産会社に売却依頼すべきかというところまではわかりません。
詳しくは「土地を高く売る方法は不動産会社に一括査定なの？」で説明していますので、ぜひご覧ください。
3-3.査定を依頼する不動産会社を見極めるべき
土地の査定は、土地の売買実績が多く、そのエリアで売却に強い不動産会社に依頼するべきです。土地には地域特有の規制があることも多く、再開発や周辺の建築計画なども査定額に影響する可能性があります。
まずは、査定だけだとしても、適正な金額を知るためには、査定の段階で売却に強い複数の不動産会社に依頼すべきです。
過去にその地域で売買実績の多い会社が、売却に強い不動産会社であるという理由は、過去にその地域で土地を売ったときに集客した購入見込み客を抱えている可能性が高いからです。
その土地を購入した人以外は、なにかしらその地域に興味があったものの買わなかったということになります。そのため、そのような見込み客を多く抱えている会社に依頼した方が、高く早く売れる可能性が高いからです。
という人に対しては、少しぐらい強気で販売しても、相手側はどうしても欲しいので購入してくれる可能性が高くなるのです。
自分の土地の査定がいくらぐらいなのか、どこの不動産会社がよいのか、また、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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