離婚の際に、家やマンションをどうするかで揉めることはよくあることです。
どのようにして分けるかだけでなく、どちらもいらない場合や手放すか手放さないかで迷う場合もあるでしょう。
ここでは、離婚の際に家やマンションをどうすればいいのか、いらない場合や手放すべきなのはどのような場合なのか、また住宅ローンが残っている家を手放す方法についてわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 離婚で家やマンションをどのように分けるのか、いらない場合はどうすべきか
- 離婚で家やマンションを手放すべきケースや手放さなくても良いケース
- 住宅ローンが残っている家やマンションを手放す方法
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚の際に、家やマンションをどうすれば良いのかわからない人
- 離婚で家を手放すべきケースや手放さなくても良いケースを知りたい人
- 住宅ローンが残っている家やマンションを手放す方法を知りたい人
1.財産分与で家やマンションを分ける方法
財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いてきた財産を、離婚の際にそれぞれで分け合うことを指します。
夫婦が婚姻中に協力して家を購入した場合、その家は夫婦の「共有財産」になるため、財産分与の対象です。
一般的に、財産分与をするときは、夫婦が共有財産を2分の1ずつに分け合います。
家やマンションを分ける方法は、次のとおりです。
1-1.夫婦どちらかの名義にして代償金を支払う
家を夫か妻の単独名義にして、家をもらう側が相手にお家の価値の半額分の代償金（だいしょうきん）を支払う方法です。
家の価値は、家の査定価格（実勢価格）になります。住宅ローンを返済中であれば、査定価格から住宅ローン残債を差し引いた金額になります。この金額の半分を代償金額とします。
また、夫婦の双方が納得すれば、代償金なしで家を全部どちらかの名義にすることも可能です。たとえば、離婚後の生活保障のため、家を全部妻に分与するという事例もあります。
ただし、住宅ローンが残っている場合、家やマンションの名義人変更を勝手に行うことはできません。なぜなら、住宅ローンを借りた金融機関が抵当権を設定しており、勝手に名義を変更するとローンの規約違反になってしまうからです。
離婚で住宅ローンが残っている家やマンションの名義変更については、「離婚時の住宅ローン対策！ローンの借り換え、名義変更について解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-2.夫婦の共有名義にする
家の名義を夫婦共有にする方法です。それぞれの持分割合を2分の1ずつにすれば、夫婦が平等に財産分与したことになります。
しかし、共有名義にすると離婚後も家のことで元夫婦の関係が続くことになるので、おすすめできません。
離婚後は気分一新したいとの思いから、夫婦共に「婚姻中の家に住みたくない、関わりたくない、家はいらない」こともあるものです。
そういったことからも、共有名義にする方法では不都合が残ってしまいます。
また、この場合も家やマンションに住宅ローンが残っていると、勝手に名義変更はできない点に注意しましょう。
1-3.家がいらない場合は売却して代金を半分ずつにする
家やマンションを売却して代金を半分に分けるのが、もっともわかりやすく、また夫婦ともに家やマンションがいらない場合に適した方法です。
家を売却すると、売却代金から不動産会社の仲介手数料や司法書士への費用、登録免許税などの諸費用を引いた金額が手元に入ってきます。
家やマンションを売ったときの費用については「家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
手元に入ってきたお金を夫婦で2分の1ずつに分け合えば、公平に家の財産分与ができます。また、家は他人名義になるので、夫婦が今後その家と関わる必要もありません。
2.離婚で家を手放すべきケースとは
離婚する際に、家やマンションを売却して手放すべきケースについて説明します。
2-1.夫婦のどちらも今の家に住みたくない場合
夫婦のどちらも家に住むことを望んでいない場合は、離婚を機に売却するほうが良いでしょう。
過去をきれいに片付けてからのほうが、気分良く新生活を始められます。
どちらも住まないのであれば、家を手放して売却代金を財産分与するのがおすすめです
財産分与について詳しくは「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.住宅ローンの支払いが苦しい場合
住宅ローンを組んで家を購入しており、ローンの負担が苦しくなっている場合には家を手放すほうが良い場合が多いです。
万一、住宅ローンを払えなくなったら、家を競売（きょうばい・けいばい）にかけられて強制的に売却される恐れが生じます。
そうなる前に自分で家を売却しておくと、競売で売るよりも高額で売れてその後の返済の負担も軽くなりますし、住宅ローン自体を完済できる可能性もあるからです。
住宅ローンの支払いが苦しい場合は「住宅ローンの返済が苦しい場合どうすべきか対処方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
2-3.夫婦のどちらも家の管理をしたくない場合
夫婦の両方が家に住まない場合、賃貸に出して活用することも可能です。
しかし、どちらも管理をしたくない場合や、賃貸に出すことでトラブルになりそうな場合は手放すほうが良いでしょう。
2-4.家が共有名義になっている場合
不動産を共有名義のまま保有していると、離婚後も共有者として関係が続いてしまいます。
離婚に際して単独名義に変更するか、あるいは売却してしまうほうが後腐れがなく、後々のトラブルの原因にもなりません。
共有名義について詳しくは「離婚で夫婦共有名義の家やマンションの財産分与はどうなる？持分のみ売却できる？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-5.家以外の資産がない場合
離婚に際し、結婚してからの夫婦の共有財産は財産分与をすることになります。
しかし、家以外の資産がほとんどない場合は、家を売却した代金を夫婦で分けるしかないため、売却して手放すことがほとんどです。
3.離婚で家を手放さなくても良いケースとは
離婚に際して次のような場合であれば、家を手放さずそのままで大丈夫です。
3-1.夫婦のどちらかが家に住みたい場合
夫婦のどちらかが引き続き家に居住したいと希望している場合には、家を残してその配偶者が家に住み続ける方法を考えましょう。
ただし、場合によっては不動産の名義変更が必要となる場合があります。詳しくは「離婚で家の名義変更をしたい！住宅ローンの有無で手順は違うの？！」をご覧ください。
また、住宅ローンを払えない場合などには手放すしかないケースもあります。
3-2.住宅ローンがない、あっても払える場合
そもそもローンを組んでいない場合や住宅ローンを完済している場合には、家を残しても問題ありません。
また、もし住宅ローンがあっても問題なく返済を続けられるのであれば、家を手元に残すことができます。
3-3.家を賃貸に出して活用したい場合
夫婦のどちらも家に住まないとしても、家の資産価値が高く、賃貸物件として活用したいケースもあります。
家を手放さずに賃貸活用し、夫婦の双方やどちらかが収益を得るという選択肢もあります。
ただし、住宅ローンが残っている家やマンションは、原則として賃貸に出すことができません。注意しましょう。
なお、家を賃貸に出す際のメリット・デメリットについては「売るのか貸すのかどちらにすべき？賃貸のメリットとデメリットについてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.住宅ローンが残っている家やマンションの扱いは注意が必要
いらない家やマンションを手放すために売却しようとするとき、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
住宅ローン返済中の場合は、名義人（所有者）であっても勝手に家を売却できない可能性が高いからです。
この場合、家を売ったお金で住宅ローンを完済できる状態かどうかがポイントになります。
3-1.家を売って住宅ローンを完済できる場合は売却できる
家の売却価格が高い場合や残っている住宅ローン金額が少なくなっていて、家を売れば住宅ローンを完済できる「アンダーローン」状態であれば、問題ありません。
この場合は普通に家を売却し、売却代金でローンを完済して諸費用を差し引き、残ったお金を夫婦2人で分けることができます。
3-2.家を売っても住宅ローンを完済できない場合は売却がむずかしい
家を売っても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態の場合、名義人が「売りたい」と思っても、勝手に売ることはできません。
なぜなら、住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されているからです。抵当権がついている家は、ローンの支払いが滞った場合、金融機関に差し押さえられてしまうため、そのままで売ることはできません。
住宅ローンが残っている家やマンションを売却して手放す方法は、次の2つです。
3-2-1.足りない額を補填して住宅ローンを完済してから売却する
1つ目は、家の売却代金で住宅ローンを完済できない場合、足りない分を預貯金やほかからの借り入れで補填して売却するという方法です。
預貯金などの蓄えがない場合は、「オーバーローンのためのローン」、銀行のフリーローンを使うという手もあります。
銀行のフリーローンは無担保ローンの一つで、目的を問わずにまとまったお金を借りることが可能です。
無料＆秘密厳守で利用できるイクラ不動産のオーバーローンで相談すれば、借り入れの希望を登録するだけで、銀行から条件に合った最適なプランの提案を受け取れます。
「オーバーローンの家やマンションは売却できない？調べる方法と5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2-2.金融機関に相談して任意売却をする
2つ目の方法は、任意売却です。
住宅ローンを借りている金融機関の承諾を得て、ローンが完済していないまま家やマンションの抵当権を外してもらって売却するという方法になります。
家が売れたら売却代金を住宅ローン返済に充て、残った分はローンの名義人が引き続き支払っていかなければなりません。
しかし、住宅ローンの残債は大幅に減るため、返済自体は楽になります。
また、残債の返済についてはローン名義人に返済義務がありますが、夫婦で話し合って名義人でない方も返済を負担するといったことも可能です。
離婚の際に家やマンションがオーバーローンかどうか調べる方法については「離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 結婚してから夫婦で購入した家やマンションは財産分与の対象になる
- 家やマンションを離婚の財産分与で分ける方法は３つ
・どちらかの単独名義にして、もう一方が代償金を支払う
・夫婦の共有名義にする
・売却して売却代金を分ける - 離婚で夫婦のどちらもが家がいらない場合は、売却して手放すのがおすすめ
- 離婚で家を手放すべきケースは次のとおり
・夫婦のどちらも今の家に住みたくない場合
・住宅ローンの支払いが苦しい場合
・夫婦のどちらも家の管理をしたくない場合
・家が共有名義になっている場合
・家以外の資産がない場合 - 離婚で家を手放さなくても良いケースは次のとおり
・夫婦のどちらかが家に住みたい場合
・住宅ローンがない、あっても払える場合
・家を賃貸に出して活用したい場合 - 住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合は、次のような方法を取ることになる
・売却代金では住宅ローン完済に足りない分をほかから補填してローンを完済させて売却する
・金融機関の承諾を得てローンの完済なしに抵当権を外してもらって任意売却をする - 任意売却をした場合、残ったローンはローンの名義人が支払っていくことになる
離婚に際して、いらない家を手放してしまえば、離婚後はすっきりと新しい生活を始めることができます。
夫も妻も「家はいらない」と言っても、婚姻中に手に入れた家は夫婦の共有財産です。特に共有名義となっている場合は離婚後に家をどうするか、しっかり話し合わなくてはなりません。
離婚で家をどうするのか夫婦で話し合うためにも、今現在お家がいくらぐらいの価値なのかは知っておく必要があります。
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