離婚で住宅ローンはどうする？残った住宅ローンの借り換えや名義変更について解説

離婚する際に、夫婦で購入した家やマンションに住宅ローンが残っている場合はどうすれば良いのかと悩んでいる人も多いでしょう。

結論から述べると、離婚と住宅ローンの契約との間には何ら関係がないため、離婚をしても住宅ローンの支払いはそのまま続きます。そのため、離婚後、住宅ローンが残った家やマンションに住み続ける側を住宅ローンの返済人にしておくべきです。

こちらでは、離婚するときに家やマンションに住宅ローンが残っている場合の対策として、住宅ローンの借り換えや名義変更の方法、売却する際の注意などについてわかりやすく説明します。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

この記事はこんな人におすすめ！

夫婦で購入した家やマンションに住宅ローンが残っている状況で離婚を考えている人

離婚後、家やマンションに住み続ける側が住宅ローンの名義人でない場合の対策を知りたい人

離婚時に残っている住宅ローンの借り換えや名義変更ができない場合、どうすれば良いのかわからない人

1.離婚時に住宅ローンが残っているとなぜ問題になるのか

3つのポイント

まず、離婚時に、夫婦で購入した家やマンションに住宅ローンが残っているとなぜ問題になるのかを説明します。

1-1.家やマンションの名義人と住宅ローンの名義人とは別だから

家やマンションなどの名義人とは、その不動産を所有している人のことです。不動産の所有者なので、家を自由に売却したり賃貸に出したりする権利があります。

一方、住宅ローンの名義人とは、住宅を購入する際に家やマンションを担保として銀行などの金融機関からお金を借りる「金銭消費貸借契約」を結んだ人のことです。住宅ローンを返済する義務を負っている人であるというだけなので、必ずしも家の名義人とは限りません。

たとえば、妻が頭金を出し、夫が住宅ローンを借りて家やマンションを購入した場合、「家は夫婦の共有名義、住宅ローンは夫の単独名義」となっていることも多いです。

このように、家やマンションの名義人と住宅ローンの名義人とは違うことがあることをまず理解し、自分の場合はどうなのかを確認しておくようにしましょう。

1-2.離婚をしても家やローン名義人はそのままだから

離婚しても、家の名義人や住宅ローンの名義人はそのままです。何も影響はありません。

あくまでも、家やマンションを売却したり賃貸に出したりできるのは家の所有者である名義人だけで、住宅ローンの返済義務を負うのはローンの名義人です。

したがって、離婚をして家やマンションに残る方が家の名義人であり、かつローンの契約者であれば、特に問題はありません。

しかし、住宅ローンが残っている家やマンションに名義人でない側が住み続ける場合、ローンの名義人が支払いを滞納すると金融機関が抵当権を行使して、住んでいる側が強制退去させられるなどの問題が生じてしまいます。

そのため、離婚後の家やマンションにどちらかが住み続けるのであれば、家や住宅ローンの名義を住み続ける人にしておくことが必要です。

離婚後に、妻が夫名義の家に住み続けるための対処法については、「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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2.離婚で住宅ローンの名義を変更する方法は？

3つのポイント

住宅ローンの返済中は、金融機関への相談なしに勝手に住宅ローンの名義を変更することはできません。なぜなら、住宅ローンの名義変更をするということは、金融機関がローン審査をしていない人が返済していくことになり、そのようなことは信用問題として認められないからです。

そのため、実際に住宅ローンの名義を変更する場合は、名義変更ではなく次のいずれかの方法を取ります。

それぞれの方法について、くわしく説明します。

2-1.「免責的債務引受」で住宅ローン付きで家を譲り受ける

免責的債務引受とは、債務（住宅ローンの返済義務）を第三者が債務者（借りた本人）の代わりに引き受けることです。

たとえば、夫単独名義の住宅ローンが残っている家に妻が住み続ける場合、家の名義を妻に譲ると同時に、夫名義の住宅ローンの負債も妻に渡すことで、そのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができるというものです。

妻が夫から家をローンを譲り受けるケースにおける免責的債務引受の流れは、次のようになります。

免責的債務引受けができれば、住宅ローンの名義と家の名義を同時期に変更することが可能です。

ただし、免責的債務引受はハードルがかなり高い方法になります。

なぜなら、以下の2点が必須となるからです。

免責的債務引受が可能かどうかは、各金融機関の判断と審査によります。また、そもそも免責的債務引受を認めていない銀行があることにも注意が必要です。

2-2.「借り換え」で新たに住宅ローンを借りる

免責的債務引受は実現がむずかしいケースが多いため、実際に住宅ローンの名義変更をしたい場合は、住宅ローンの借り換えがおすすめです。

方法としては、新たにほかで住宅ローンを借り、そのお金で今の住宅ローンを返済することになります。

2-2-1.住宅ローン借り換えの流れ

離婚に伴い、夫の住宅ローンを妻が引き継ぐケースで住宅ローンを借り換えする場合の流れは、次のとおりです。

たとえば、A銀行で夫に3,000万円のローンが残っている場合、妻がB銀行で3,000万円のローンを組み、そのお金でA銀行の夫のローン3,000万円を返済します。そうすることで、夫の住宅ローンの名義を外し、新たに妻名義で組むことができます。

2-2-2.住宅ローンの借り換えで必要になるもの

一般的に、住宅ローンの借り換えで必要になるのは、次のようなものです。

金融機関によって異なるので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

2-2-3.住宅ローンの借り換えをするメリットとデメリット

住宅ローンを借り換えするメリットとして、次ような点があげられます。

住宅ローンの借り換えをすることで、家やマンションに残っているローンの名義人を変更できたり連帯保証人を外したりすることが可能です。

さらに、借り換えの時期や住宅ローンの種類によっては、現在の借り入れ条件よりも良くなる場合もあります。

一方で、住宅ローンを借り換えするデメリットは、次のような点です。

ローンの借り換えをする際には、新しくローンを組むための費用や今のローンの繰り上げ返済手数料が必要です。

また、借り換えをする時期や借りられる住宅ローンの種類によっては、今の借り入れ条件よりも悪くなる場合もあります。

3.借り換えや名義変更ができない場合は売却を検討する

3つのポイント

離婚する際に、住宅ローンが残っている家やマンションの名義を変更したくても、免責的債務引受と借り換えのいずれもむずかしい場合があります。

そのような場合は、思い切って売却を検討してみるのも一つの手です。

離婚で、住宅ローンが残っている家やマンションの売却する場合の流れは、住宅ローンの残額によって異なります。

売却代金で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」の場合と、売却代金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合について説明します。

3-1.アンダーローンの場合の売却

住宅ローンの残債（残高）が家やマンションの売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、家を売却することで住宅ローンを完済できます。

また、売却によって利益が出れば、その利益を夫婦で財産分与することも可能です。

アンダーローンの場合、売却の流れは次のようになります。

たとえば、住宅ローンが1,000万円残っている家で査定額（家の資産価値）が3,000万円の場合だと、家における財産分与の計算式は、次のとおりです。

この場合、夫婦それぞれが、家についての財産分与を1,000万円ずつ受けることになります。

よって、どちらかが離婚後に家の名義をもらって住み続けるのであれば、もう一方に名義分としての1,000万円の支払いが必要です。

また、アンダーローンの状態であれば、家やマンションを売却してから、売却代金を夫婦で分けることもできます。

一般的な売却方法は、仲介と買取の2つです。それぞれのメリットとデメリットは、次の表のようになります。

通常、相場価格は仲介で売却することを想定して算出された額です。

買取を利用するとすぐに現金化できますが、仲介で売却した場合よりも売却額が3割程度安くなってしまうため、買取額では住宅ローンを完済できないことも起こり得ます。

買取でローンを返済する可能性がある場合は、買取額でもローンが完済できるかどうかを確認しておくことが大切です。

3-2.オーバーローンの場合の売却

一方、残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンを完済できません。

そのため、預貯金やほかから借り入れをするなどして足りない額を補填してローンを完済させてから売却するか、金融機関の了承を得て「任意売却（にんいばいきゃく）」を進めることとなります。

3-2-1.足りない額を補填して売却する

オーバーローンで足りない額を補填すれば、ローンを完済して売却することができます。

貯蓄や親からの借り入れができない場合、オーバーローンの補填方法としておすすめなのが、無料＆秘密厳守で利用できる「イクラ不動産のオーバーローン」です。

銀行のフリーローンなので無担保でまとまった額を借りることができ、銀行の審査前に融資の可否がわかるので信用情報に傷がつく心配もありません。

オーバーローンの補填による売却については、「オーバーローンでも家やマンションを売却できる？5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

3-2-2.任意売却する

任意売却とは、金融機関の承諾を得て住宅ローンを完済していない状態で抵当権を外してもらい、売却できるようにしてもらうという方法です。

任意売却の流れは次のようになります。

任意売却をして残った住宅ローンについては、免除されるわけではなく、引き続き返済を続けることになります。

ただし、返済義務があるのはローンの名義人のみです。

また、万が一、連帯債務者や連帯保証人になっていた場合であっても、家を売却してしまうことでそもそも今のローンを大幅に減らすことができるため、連帯保証人に降りかかる可能性があるローンを減らせることになります。

離婚時に家やマンションがオーバーローンかどうかについては、「離婚時、家がオーバーローンか調べる方法は？オーバーローン時の対処法も解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

住宅ローンの名義は、離婚後の家やマンションに住み続ける人にしておく必要があります。なぜなら、出ていったローンの名義人が、将来、収入の減少や病気などで、わざとでなくても滞納が続けば、金融機関はローンの回収をするために家を強制的に売却（競売：けいばい）してしまうからです。

支払いの督促はローンの名義人にしか通知されませんので、家に住み続けている側が気付いたときにはもう何も手出しできないケースが多いです。競売が進めば、最終的に家は明け渡す必要がありますので、住み続けることはできなくなります。

「家に住み続ける」という判断が離婚後に自分の首を絞めてしまうことにならないためにも、「住み続けるなら」「売却するなら」それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのかきちんと調べたうえで、冷静に夫婦で話し合う必要があります。

そして、家を売却したお金でローンを完済できるのか、もしくはどのくらい返済できそうなのか知るためにも、まずは家の査定が必要です。

まだ売ると確定していないのに不動産会社に相談しづらいという場合は、ぜひ「イクラ不動産」でご相談ください。無料&秘密厳守で家の査定が可能です。

また、さまざまな状況における売却に強い不動産会社を選ぶことができます。

さらに、離婚による売却でどうしたらいいのかわからない方や、売却に強い不動産会社を知りたい方は、宅建士の資格を持つイクラの専門スタッフにいつでも無料で相談できるので安心です。

イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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