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借金の返済のために、家を売却しようと考えています…
どのようなことに注意すればよいのでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
借金の返済が苦しくなった場合、効果的な解決方法の1つが家や土地などの不動産の売却です。
こちらでは、持ち家や土地などの不動産を売却して借金を返済するときの注意点について説明します。
- この記事はこんな人におすすめ！
- カードローンや消費者金融などの返済が苦しくて家の売却を考えている人
- 戸建てや土地、マンションといった不動産の売却代金で借金を返済したい人
- 不動産を売却して借金を返済する際の注意点を知りたい人
もくじ
1.不動産を売却して借金を返済する手順
まず、戸建てやマンション、土地といった不動産を売却して借金を返金する手順を確認しましょう。
1-1.不動産売却で借金完済できるかを確認する
戸建てやマンション、土地などの不動産を売って借金を完済できるかどうかは、不動産がいくらで売れるのか、また借金がいくら残っているのかによって変わってきます。
売れそうな価格が借金の額よりも高ければ、売却代金で借金を完済できる可能性が高いです。
反対に、借金の額よりも安い価格でしか売れそうにない場合は、不動産を売っても完済できない可能性が高くなるでしょう。
さらに、持ち家である戸建てやマンションに住宅ローンが残っていると、売却代金をまず住宅ローン返済にあてなければなりません。その結果、借金の返済に回すお金がなくなり、完済できない場合もあります。
不動産売却によって借金を完済できるのは、次のケースです。
- 住宅ローンがなく、不動産の売却代金より借金額が少ないケース
- 住宅ローンがあっても、不動産売却後の手取り額が借金の額より多いケース
まずは、売却しようとしている家やマンション、土地などが、いくらぐらいで売れそうかを自分でシミュレーションしてみましょう。
しかし、自分で相場価格や売却価格を調べるのは大変です。そのような場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。
1-2.売却方法を選ぶ
借金を返済するためであっても、不動産の売却方法は通常と同じです。
不動産の売却方法は、大きく分けると仲介と買取の2種類があります。高く売りたいか、早く売りたいかに応じて、どちらかの売却方法を選びましょう。
1-2-1.高く売りたい場合は仲介がおすすめ
仲介とは、不動産会社に売買の「仲介」を依頼して市場で売却する方法です。
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始し、買い手を探します。
仲介のメリットは、相場価格に近い価格で売れやすい点です。買い手が見つかるまでじっくりと時間をかければ、高く売れる可能性が高くなります。
一方、デメリットは買主を見つけたり、売却の条件を整えたりしなければならないため、売却期間が長くなる点です。
仲介で売却した場合、平均して3〜6ヵ月程度の売却期間がかかります。そのため、すぐに不動産を現金化して借金を返済したい場合は、仲介での売却は不向きだと言えるでしょう。
1-2-2.早く現金化したい場合は買取がおすすめ
仲介では土地が簡単に売れそうもない場合、もしくはすぐに現金化したいときは、買取を利用するという方法もあります。
不動産会社に土地の買取を依頼し、買取金額を出してもらってその金額にあなたが納得できれば、すぐに買い取ってもらうことが可能です。
不動産会社による買取のメリットは、すぐに不動産を現金化できること、また、周囲に秘密裏に売却することができることです。すぐにお金が手元に入ると、早期に借金問題を解決できます。
一方、デメリットは市場で売却するより価格が低くなることです。一般的に買取の場合、相場価格の７割程度の売却額になります。よって、時間をかけてもなるべく高額で売りたい方は、仲介によって市場で買主を探す方が良いでしょう。
言うまでもないですが、買取で重要なのは一番高く買ってもらえる会社を見つけることです。
買取の注意点について詳しくは「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」で説明していますので、ぜひご覧ください。
1-2-3.売却しても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ
借金を返済するためにマンションを売却すれば、当然ですが所有者が変わるため明け渡さなければなりません。しかし、子供を転校させたくない場合や周囲に売却を知られたくない場合など、できれば今のマンションに住み続けたい人も多いでしょう。
そのようなときにおすすめなのが、リースバックです。
住宅ローンがない場合やほとんど支払いが完了している場合は、売却代金を一括で受け取ったあと、賃貸として今の家に住み続けることができるリースバックを利用できる可能性があります。
リースバックを利用すれば、周囲に売却したことを知られることもありません。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で詳しく説明しています。ぜひ一読してみてください。
1-3.高く売ってくれる不動産会社を探す
売却方法だけでなく、どの不動産会社に売却の仲介を依頼するかも重要です。
マンションを仲介で売却するのであれば、マンションの売却に強い不動産会社を、戸建てを買取してもらうのであれば、買取が得意な不動産会社を探さなければなりません。
また、実際に不動産を査定に出してみるとわかりますが、不動産会社によって査定価格も異なります。
査定価格が高い不動産会社にどうしても依頼したくなりますが、査定が高額だからと言って実際に高く売れるとは限りません。売却活動の契約（媒介契約）や買取物件を得たいために、相場からかけ離れた高額な査定価格を出しているケースもあるからです。
売却したい不動産や売却したい方法に応じて、地元で売却力のある信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
売却したい物件や売却方法にマッチした不動産会社を探したい場合も、「イクラ不動産」のご利用がおすすめです。売却したい不動産がある地域で、売却実績や売却力のある不動産会社を選ぶことができます。
また、どの不動産会社を選べば良いのかわからない場合は、宅建士の資格を持った専門スタッフにいつでも無料で相談できるので安心です。
2.不動産売却時にかかる費用や税金
戸建てやマンション、土地といった不動産を売却する場合、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。
あらかじめ売却にかかる費用を踏まえたうえで、不動産売却による借金返済計画を立てるようにしましょう。
2-1.売却にかかる費用
不動産を売却する際にかかるおもな費用には、次のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 引っ越し代などの費用
売却にかかる費用の中でも、比較的大きな割合を占める仲介手数料の上限額の計算式がこちらです。
仲介手数料 = （家の売却金額✕0.03（3％）＋6万円 ）✕1.1（消費税）
売却代金が2,000万円だった場合、2,000万円✕0.03＋6万円＝66万円、これに消費税を加えた72万6,000円になります。
買取を利用した場合は、原則として仲介手数料は不要です。これらの点も踏まえてしっかりと返済計画を立てておき、いざ借金を返済する際にお金が足りないといったことがないようにしましょう。
不動産売却にかかる費用については、「家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-2.売却にかかる税金
不動産を売却すると「税金」が発生するケースがあります。
不動産売却時にかかることがある税金は「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」です。これは不動産を売って得られた「利益」にかかる税金です。売却利益のことを「譲渡所得」というので、「譲渡所得税」と言います。
また、譲渡所得税がかかる場合には、その金額に応じて「住民税」も発生するので、譲渡所得税と住民税をセットで把握しておくとわかりやすいです。
不動産を購入したときにかかった代金と費用の合計よりも、高額で売れて手取り額が大きいときに譲渡所得税が発生します。
ただし、譲渡所得税は、次のようなケースで免除されます。
- 債務超過の場合
- 保証人として債務履行のために不動産を売却した場合
- 担保を実行された場合
マンションを売っても、売却代金の全額が住宅ローンやその他の負債の支払いにあてられると債務超過（さいむちょうか：資産より借金の額の方が大きいこと）になるので譲渡所得税も税金もかかりません。
一方、すべての借金を払っても手残りがあった場合には税金がかかる可能性があります。
不動産を売却した際の譲渡所得税については、「家の売却にかかる費用（税金・手数料）についてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
家やマンション、土地といった不動産の売却額で借金を完済できるのかについては、不動産がいくらで売れるのか、また借金がいくら残っているのかによって変わります。
つまり、不動産が売れそうな価格と借金の額を正しく把握することが重要なポイントです。
借金がいくら残っているのかについては、借り入れ先に聞けばわかります。
不動産がいくらで売れそうなのかは不動産会社に査定をしてもらえばわかりますが、その前に自分でおおよその額を知っておきたいという人も多いでしょう。
そのような場合は、まずイクラ不動産でご相談ください。無料＆秘密厳守で、簡単に素早く不動産の相場価格を知ることができます。
さらに、自分にピッタリ合った地元で売却に強い不動産会社を選ぶことが可能です。わからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので、安心して売却を進めることができます。
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