マンションの「査定」と「鑑定」の違いを詳しく解説|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

マンションを売るとき、鑑定の依頼を考える人がいるかもしれません。

しかし、マンション売却のためであれば、必要なのは「鑑定」ではなく不動産会社による「査定」です。

鑑定は費用がかかりますが、査定は無料です。

ここでは、鑑定と査定の違いについてわかりやすく説明します。

【この記事で具体的にわかること】

鑑定と査定の違い
鑑定はだれが行うのか
マンション売却で鑑定が必要なのか

マンションの売却で鑑定の利用を考えている方は、ぜひ一読して参考にしてください。

目次詳細閉じる

1.マンション「鑑定」とマンション「査定」はどう違うの？
2.鑑定を行うのは不動産会社（宅地建物取引業者）ではなく、不動産鑑定士
3.マンション査定が無料である理由
4.マンションを売るときは「鑑定」ではなく「査定」

1.マンション「鑑定」とマンション「査定」はどう違うの？

マンション鑑定（かんてい）とは、マンションの価値を調べて、その結果を価額（かがく）に表示することになります。

一方で、マンション査定（さてい）とは、マンションを調査して、その結果を価格（かかく）にで表すことです。

いずれも金額で表現はされますが、価格と価額は全く異なります。

価格（Price）というのは、売主が決めた希望の値段の金額、もしくは売主と買主の間で決めた取引の値段です。

例えば、お家を4,000万円で売りたい場合、4,000万円の価格で売り出しします。買主との間で価格交渉があって、3,900万円で決めた場合は、3,900万円が売買価格になります。

それに対して、価額（Value）とは、そのお家の値打ちに相当する金額のことであり、より客観的に評価された金額です。

取引される価格が4,000万円であっても、その家が2,000万円の値打ちしかない場合は、2,000万円が価額となります。

査定とは、不動産の価値を求めることが目的ではなく、売買することが目的になります。

つまり、「売り手の立場」としての価格であり、「市場性」をもとに判断される価格です。市場性とは、売れる見込みや買い手の多さを意味します。

一方、鑑定は資産の公正な価値を求めることが目的のため、「市場性」のほか「収益性」や「費用性」の面からの分析も必要です。

メルカリなどのオークションサイトを見ていると、「この値段は高すぎて売れるわけがない！」や「この値段は明らかに安い！」などと感じることがあります。

これは現実に付いている値段と、本来品物が持っていると思われる価値とが乖離（かいり：かけ離れていること）している例です。

この例で言えば、「査定」とはオークションで現実に付いている値段を調べることで、「鑑定」は本来品物が持っていると思われる価値を調べることにあたります。

マンション「査定」は、「いくらで売れそうか」「いくらなら買ってもらえるか」「どのようにして売るのか」を知るために有効です。

ただし、現実に売れる価格と本質的な価値とは必ずしも一致するわけではありません。本質的な価値を知りたければ、お金と手間をかけて「鑑定」ということになります。

2.鑑定を行うのは不動産会社（宅地建物取引業者）ではなく、不動産鑑定士

マンションなど、不動産の鑑定評価を行うことは不動産鑑定士の独占業務です。

不動産鑑定士の業務には、次のようなものがあります。

国・都道府県・市区町村からの土地評価（公示地価・基準地価・路線価など）
裁判所からの競売物件の評価などの公的な仕事
銀行からの担保評価
会計事務所からの企業が所有する不動産の時価評価、売買の目安とするための鑑定評価

鑑定は、マンション1室などではなく、どちらかと言えばマンションなら1棟、また、オフィスや大規模な開発を要する土地などを売買するときに必要とされます。

これらは、最低でも数億円が動くことが多く、お金を借り入れて売買することが多いため、貸す銀行としても、不動産としての正確な価値がいくらなのか評価（担保）しておく必要があるからです。

鑑定の費用は、不動産や鑑定の目的によって大きく異なりますが、目安として数十万円かかります。

3.マンション査定が無料である理由

マンションの査定を行うのは宅地建物取引業者（不動産会社）です。

売主から査定依頼を受けた不動産会社は、状況に応じて、物件情報だけで査定をする「机上査定」か、実際に現地を訪れて査定をする「訪問査定」をおこないます。

不動産会社に査定を依頼すると「査定書」がもらえます。不動産会社が、売主に査定価格を述べるときには、その根拠を明らかにしなければならないことが宅地建物取引業法により義務付けられているからです。

宅地建物取引業者は、前項第2号（当該宅地または建物を売買すべき価額またはその評価額）の価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

（宅地建物取引業法第34条の2第2項）

この「査定書」や査定書に書かれている「査定価格」は、媒介行為の一環として依頼者に提示されるものです。

媒介（ばいかい）とは法律用語ですが、仲介（ちゅうかい）と同じ意味で、売り手（貸し手）と買い手（借り手）の間に入って話をまとめ、契約を成立できるように両者を結びつける仕事になります。

つまり、売却（仲介）を前提としていない価格査定は認められていません。

不動産鑑定業者の登録を受けず他人の求めに応じ、報酬を得て不動産の価格や賃料を査定することを業（仕事）として行うことは「不動産の鑑定評価」と称するか否か、また「不動産鑑定評価基準」に則るか否かを問わず、不動産鑑定評価に関する法律上の不動産鑑定評価となることから、同法違反となり、罰則が課せられます。（日本不動産鑑定士協会連合会HP参照）

第2条　この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

2　この法律において「不動産鑑定業」とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいう。

（不動産の鑑定評価に関する法律第2条）

第33条　不動産鑑定業者の登録を受けない者は、不動産鑑定業を営んではならない。

（不動産の鑑定評価に関する法律第33条）

簡単にいうと、鑑定士資格を持っていない不動産会社が、マンション査定価格の費用を有料ですることは法律違反になるため、不動産会社が行う査定は無料なのです。

マンションの査定について詳しくは「マンションの査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。