この記事では、新潟県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
新潟県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「新潟県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】新潟県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.5ヵ月、平均売却価格は約1,560万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約2.6％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.3％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.9％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】新潟県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.新潟県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
新潟県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 主要沿線上にある
- 豪雪対策がされている
- 築年数が浅い
- 人気のあるエリア
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】新潟県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.新潟県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
新潟県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要沿線上にない
- 豪雪対策がされていない
- 築年数が古い
- 人気のあるエリアにない
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.新潟県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】新潟県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
新潟県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 築年数が古い | ・リフォームをして売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
「4.【事例で解説】新潟県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】新潟県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】新潟県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 新潟県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.5ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、新潟県では3ヵ月以内で売却できているケースは約6％と他県に比べて非常に少なく、さらに全体の7割近くが売却に6ヵ月から1年かかっていることからも、中古戸建が売れにくい状況であることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 35.1% |
| 2位 | 1年以内 | 32.3% |
| 3位 | 2年以内 | 15.2% |
| 4位 | 2年以上 | 11.6% |
| 5位 | 3ヵ月以内 | 5.8% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】新潟県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 新潟県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約1,560万円 |
2023年現在、新潟県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 新潟県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約2.6％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.3％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.9％上昇
【主な要因】
- 新潟県全体の地価は下落傾向だが、新潟市では上昇しているエリアもある
- 全国的に建築費が高騰しているため、新築の価格上昇に伴い中古物件の価格も上がっている
新潟県では、1996年から28年連続で、地価が下落している状態が続いています。全県における住宅地の平均地価も26年連続で下落していますが、2023年は下落率は前年よりも縮小し、中古戸建の売却価格平均額はやや上昇傾向です。
住宅地の下落率が縮小したことと中古戸建の売却価格の平均額がやや上昇した要因として、コロナ禍以降、全国的に建築費用が高騰し、新築価格の上昇に伴って中古戸建ての価格も引き上がっているからだと考えられます。
新潟県全体の平均地価は下落していますが、新潟市とその周辺の一部エリアでは地価が上昇傾向です。このような状況になっている理由として、新潟市に経済が一極集中していることがあげられます。新潟県内における経済活動や事業が2000年頃から新潟市に集中したため、人や仕事がすべて新潟市に集まっているという現状です。
したがって、ほかの地方の都道府県と同じように、新潟県においても、新潟市とそれ以外のエリアといった不動産や住宅需要の二極化がますます進んでいる状況だと言えるでしょう。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.新潟市内の中心部とその周辺エリア
⇒オフィスや官公庁が集まっている
⇒新潟駅のある中央区や生活環境が良い西区が人気
2.長岡市
⇒駅前にショッピングセンターなどがあり生活に便利
⇒新潟市までのアクセスが良い
【主な要因】
- 新潟県の経済活動が新潟市に集中している
- 新幹線の駅が近ければ、新潟市以外のエリアでも需要や人気がある
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】新潟県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて新潟県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要沿線上にある | ・JR信越本線上にある | ✅ |
| 豪雪対策がされている | ・断熱性がある ・寒さ対策がきちんと行われている |
✅ |
| 築年数が浅い | ・築年数が20年未満の物件 | ✅ |
| 人気のあるエリア | ・新潟市や長岡市にある | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要沿線上にある
新潟県の主要沿線である、ＪＲ信越本線沿いの駅から近い戸建てや、駅までの交通手段が便利な立地にある戸建てが高額で売却される傾向にあります。
それ以外の立地でも国道沿いや高速道路のIC付近など交通の便が良い物件であれば買い手を見つけやすいです。
2-2.［特徴2］豪雪対策がされている
積雪が多い新潟県では、豪雪対策が行われていることが重視されます。
以下のような条件を多く満たしている戸建ては買い手がつきやすいです。
- 雪かきをした後の、雪の捨て場所が確保されている
- 屋根からの落雪を防ぐための、雪止めが設置されている
- 外壁が雪の重さや圧力に耐えられる厚みがあって、頑丈である
- 二重サッシになっている
- ガレージがついている
- 水道管などの凍結防止対策がされている
- エアコンの室外機の吸気口に防雪フードが取り付けられている
2-3.［特徴3］築年数が浅い
築年数が浅い戸建てのほうが、一般的に築年数が古い戸建てよりも高く売れます。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
2-4.［特徴4］人気のあるエリア
新潟市や長岡市など、オフィス等が集合して人口が多く、人気のあるエリアへのアクセスが良い場所にある戸建ては、需要があり高く売れやすいです。
特にバスや電車などの交通の便が良い新潟駅、長岡駅に近いエリアは売れやすいです。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
戸建ての買い手はファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアがの方が高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
3.新潟県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要沿線上にない | ・JR信越本線上にない |
| 豪雪対策がされていない | ・雪が吹き込んでくる箇所がある ・寒さ対策が不十分 |
| 築年数が古い | ・築年数が20年以上の物件 |
| 人気のあるエリアにない | ・新潟市や長岡市にない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要沿線上にない
新潟市や長岡市内の中心部であればそれほど問題になりにくいですが、地方にある物件の場合、交通の便の良し悪しは売却に大きく影響します。
新潟県の主要沿線であるJR信越本線上にない物件、駅まで遠い物件、駅までのバスの本数が少ない場所の物件などは、新潟市、長岡市内に通勤や通学をしている家族がいるファミリー層には敬遠されがちです。
3-2.［特徴2］豪雪対策がされていない
新潟県のような積雪の多い地域では、豪雪や寒さ対策が十分でない戸建ては日常生活に支障をきたすため、敬遠されがちです。
3-3.［特徴3］築年数が古い
築年数が古いことは、中古戸建てが売れない最も一般的な理由の一つです。見た目が古いだけでなく、内装や設備が古く、リフォームに費用がかかることがあります。そのため、買い手がつきにくい傾向にあります。
さらに、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、たとえば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると、固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
3-4.［特徴4］人気のあるエリアにない
人気のある新潟市・長岡市から遠い戸建ては、人気が下がり価格も安くなりがちです。
駅に向かいやすいバス停が近かったりバスの本数がある程度あったりしないと、車以外で通勤する学生や会社員がいるファミリー層には敬遠されがちです。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにある戸建ては、売り出してもなかなか買い手が現れないことが多いです。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
嫌悪施設が近くにある家の売却については、「【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう」や「葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
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4.【事例で解説】新潟県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
新潟県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 築年数が古い | ・リフォームをして売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
〈事例1〉
主要沿線上にない場合の成功事例
概要
売主Aさんは、上越市にある築25年の2階建て物件を相続し、売却することになりました。主要沿線上になく駅からも遠かったのですが、周辺環境の良さをアピールすることで、取引を成立させることができました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 主要沿線上にない、駅から遠いといった売れにくい条件がある場合は、周辺環境の良さをアピールして売りに出すと良いでしょう。周辺環境の良い物件は、新潟県に限らず、全国的にも売れやすい傾向にあります。
- スーパーやコンビニなどの商業施設
- 小学校などの教育機関
- 病院などの医療機関
これらの施設が徒歩何分圏内にあるか、日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
お客様の声
上越市内にある、親から相続した物件を売却することになりました。少し古い物件で駅までも遠かったので需要があるか不安でしたが、不動産会社の人に周囲に商業施設があることや自然環境が豊かなことなど、生活のしやすさを前面に押し出してアピールしてもらい、5ヵ月後に売ることができました。
〈事例2〉
築年数が古い場合の成功事例
概要
売主Kさんは、長岡市で築年数50年を超える物件をお持ちでしたが、躯体はしっかりとしていたのでリフォームを施すことで売却することができました。
売れたポイント
- ・リフォームをして売却する
- 築年数が古い物件の場合、フルリフォームするという方法もありますが、外観まで新しくできなくても室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
新潟県では雪の被害を受けないかどうかが重視されるため、リフォーム時にしっかり防水・積雪対策をしておくことが大切です。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算したうえで、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
お客様の声
祖母が住んでいた家を私が相続することになったので売りに出すことにしました。とても古い家だったのですが、不動産会社の人と工務店の人に確認してもらったところ、基礎はしっかりとしているとのことだったので、リフォーム費用と売却額とを計算してもらい、リフォームしてから売ることにしました。室内を徹底的にきれいにしたおかげか、すぐに買い手が見つかりました。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
概要
売主Uさんは、新潟市内に築30年の物件をお持ちでしたが、県外への転勤にあたり売却をすることになりました。墓地の近くの物件で早めの売却希望だったので価格を少し下げて売りに出したところ、すぐに買い手が見つかりました。
売れたポイント
- ・売却価格を下げる
- 線路や踏切、幹線道路に近く騒音がする、工場やガソリンスタンド、墓地などの嫌悪施設が近くにあるなど、周辺環境が悪い場所にある物件を早く売りたい場合は、相場価格よりも値下げをして売りに出すのも一つの手です。
お客様の声
転勤で県外に引っ越すことになりました。今の家を早く売りたかったのですが、近くに墓地があるので売れにくいかと思い、少し安めにして売りに出しました。不動産会社の人から、あとで値下げするよりも買い手が付きやすいと聞いたからです。その言葉の通り、思ったよりも早く売ることができました。
