「家を買い替えたいのに、今の家が売れなかったらどうしよう…」と悩んでいませんか？
家の買い替えや住み替えを考える多くの人が、「今の家が売れなかったら次の家が買えない」「住宅ローンが残っているのに大丈夫？」 といった不安を抱えています。
しかし、適切な対策を講じれば、スムーズな売却・住み替えは可能です。
こちらでは、家が売れにくい理由と、今すぐ試せる5つの対策を紹介します。買い替えで今の家が売れるだろうか？と不安な方は、ぜひ参考にしてください。
【この記事で具体的にわかること】
- 家の買い替えの平均期間がわかる
- 買い替えで家が売れにくい原因とその対策がわかる
- 買い替え前にできる、家が売れない場合に備えた対処法がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家の買い替えで、今の家がなかなか売れずに困っている人
- 買い替えで今の家が売れにくい原因と対策を知りたい人
- 家の買い替え前にできる売れない場合に備えた対処法を知りたい人
1.家はどれくらいの期間で売れるのか？売れにくい原因は？
家の買い替えを進める際、現在の家がどれくらいの期間で売れるのかは重要なポイントです。
売却が長引くと、次の家の購入計画にも影響を及ぼし、最悪の場合、仮住まいの期間が長くなったり長期のダブルローンを組むことになったりと、買い替えの失敗につながりかねません。
ここでは、買い替え時の家の売却にかかる期間の目安と家が売れにくい原因についてくわしく解説します。
1-1.買い替え時の家の売却期間は平均3～6か月
不動産を売却する際の平均期間は、3～6ヵ月程度が一般的です。
ただし、これはあくまで目安であり、物件の種類やエリア、売出価格、販売戦略によって売却スピードは大きく変わります。
| 物件の種類 | 売却までの目安 |
|---|---|
| マンション（都市部） | 2～4ヵ月 |
| マンション（郊外） | 3～6ヵ月 |
| 戸建て（都市部） | 3～6ヵ月 |
| 戸建て（郊外） | 6～12ヵ月 |
こちらの表からもわかるように、マンションは立地や管理のしやすさから買い手がつきやすく、比較的売れやすい傾向にあります。
一方、戸建てはマンションよりも売れにくくなることが多く、特に郊外や地方では、買い手が少なく売却期間が長期化しやすいです。
買い替えで今の家の売却が長引けば、次のようなリスクの発生が考えられます。
- 売却が長引けば、新居の購入計画が狂う
- 仮住まいが必要になり、余計なコストがかかる可能性がある
- 住宅ローンが二重になる（ダブルローン）リスクもある
そのため、買い替えをスムーズに進めるには、売れやすい物件の特徴を把握し、売却を加速させる工夫が必要です。
1-2.売れやすい家と売れにくい家の違い
売却がスムーズに進むかどうかは、物件の条件・価格設定・販売戦略などによって決まります。
売れやすい家と売れにくい家のおもな違いは、次の表のとおりです。
| 要素 | 売れやすい家 | 売れにくい家 |
|---|---|---|
| 立地 | 駅近・商業施設が近い | 駅から遠い・周辺に何もない |
| 築年数・建物の状態 | 築浅・リフォーム済み | 築古・修繕が必要 |
| 価格設定 | 相場に合った適正価格 | 相場より高すぎる |
| 内覧時の印象 | 片付けがされ、清潔感がある | 生活感が強く、汚れが目立つ |
| 不動産会社の売却戦略 | 積極的に広告・販売活動を行う | 広告が少なく、売却の動きが鈍い |
1-2-1.立地の影響
- 駅近や商業施設が充実したエリアの物件は売れやすい
- バス便エリアや過疎化が進む地域では、買い手がつきにくい
1-2-2.築年数・建物の状態
- 築10年以内の物件は比較的売れやすい
- 築20年以上の物件はリフォームやメンテナンス状況が鍵となる
1-2-3.価格設定
- 売出価格を相場価格よりも高く設定すると売れ残る可能性が高くなる
- 適正価格なら3～6ヵ月以内に売れることが多いが、相場価格より10〜20%以上高いと問い合わせが減る
1-2-4.内覧の印象
- 内覧時の第一印象が良い家は、住み替えを検討している買い手に選ばれやすい
- 「今すぐ住める」と思わせる演出が大切
1-2-5.不動産会社の売却戦略
- 広告や販売活動が積極的に行われているかが重要
- 「とりあえず売りに出しただけ」では、買い替えがスムーズに進まないことも
買い替えで今の家を売るときは、「いつまでに売るか」が明確になっていることが多いです。そのため、今の家が売れにくくなる原因を把握し、対策をしっかりと立てる必要があります。
1-3.現在の不動産市場の状況も、買い替え時の売却に影響する
家が売れにくい要因として、今の不動産市場環境も重要なポイントです。
市場の動向によっては、思ったよりも売却が長引くこともあるため、買い替えのスケジュール調整に影響を与える可能性があります。
不動産市場の状況が売却に与えるおもな影響は、次の表のとおりです。
| 市場の状況 | 売れやすい時期 | 売れにくい時期 |
|---|---|---|
| 住宅需要の増加（好景気） | 買い手が多く、売れやすい | ー |
| 住宅ローン金利が低い | 買い手が増え、成約しやすい | ー |
| 不景気や金利上昇 | ー | 買い手が減少し、売れにくい |
| 周辺エリアの人口減少 | ー | 需要が減り、売却が長引く |
一般的に、住宅ローン金利が低い時期は売れやすくなりますが、不景気や金利上昇時は買い手が慎重になり、売れにくくなる傾向にあります。
家の買い替えの場合、売却だけでなく購入も同時におこなうため、不動産市場の動きをしっかりと見極めることが大切です。
2.家を買い替えたいのに売れない…今すぐ試したい5つの対策を解説！
次に、「買い替えで家が売れない…どうすればいい？」という状況を打破する対策を説明します。
価格設定・内覧対応・不動産会社の見直しなど、すぐに実践できる5つのポイントを次のようにまとめました。ぜひ参考にしてください。
- 価格を見直して市場に合った適正価格にする
- 内覧時の印象を良くして「売れる家」を演出する
- 不動産会社を見直して、より売却力のある会社を選ぶ
- 住宅ローンが残っていても買い替えできる「住み替えローン」を活用する
- 買い替えのスケジュールを見直し、柔軟なプランを立てる
2-1.価格を見直して市場に合った適正価格にする
買い替え時に家が売れない最大の理由は、「価格が市場相場よりも高すぎる」ことです。
「今の家をできるだけ高く売りたい」という気持ちになるのは当然ですが、相場を無視した価格設定ではいつまでも売れません。
相場価格を調べたうえで、適正な売出価格を設定しましょう。
2-1-1.相場価格と適正価格の調べ方
- 近隣の類似物件の販売価格をチェックする（不動産ポータルサイトなど）
- 不動産会社に依頼し、複数社の査定を比較する
- 近隣の類似物件の成約価格を確認し、売り出し価格とどのくらいの差があるか把握する
相場価格の調べ方については、「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ一読してみてください。
2-1-2.価格設定と交渉のポイント
- 「最初の3か月が勝負」 → 3か月経っても問い合わせが少ない場合は価格を見直す
- 100万円単位の値下げが効果的 → キリのいい価格変更は買い手の心理に響きやすい
- 「少しずつ値下げ」は逆効果 → 一度に大胆に値下げした方が問い合わせが増えやすい
売り出し中の家の値下げについては、「【家の売却】値下げはどれくらいが妥当？損をしない値下げ方法とは」で説明しています。参考にしてみてください。
2-2.内覧時の印象を良くして「売れる家」を演出する
買い手が「この家を買いたい！」と思うかどうかは、内覧時の第一印象で決まります。売れない家の多くは、生活感が強すぎる・汚れが目立つ・暗い印象などの問題があることが多いです。
次のような点をチェックして、改善できるところから対処していきましょう。
- 不要な家具・荷物を減らし、部屋を広く見せる
- 照明を明るくし、自然光を最大限活かす
- キッチン・水回りは徹底的に掃除し、清潔感を演出
- 生活感を抑え、モデルルームのような空間を作る
- 玄関・リビングに観葉植物やおしゃれな小物を置く
買い替えで今の家を売却する場合、住みながらの売却になることがほとんどです。
住みながら家を売却するコツについては、「住みながらお家を売却するポイントは？空き家の場合と比較してみた」で説明しているので、ぜひ一読してみてください。
2-3.不動産会社を見直して、より売却力のある会社を選ぶ
買い替えで今の家が売れないのは、不動産会社の売却戦略が不十分な可能性も考えられます。不動産会社の売却力によって、売れるスピードは大きく変わるため、「なかなか売れないな…」と思ったら、不動産会社の対応を見直してみましょう。
不動産会社を見直すべきチェックポイントは、次のとおりです。
- 販売活動が積極的に行われているか？（広告・ネット掲載の質）
- 売却実績が豊富な会社か？（エリアごとの実績を確認）
- 査定価格と売却戦略が適正か？（高すぎる査定価格を出す会社は注意）
- 担当者が親身になって対応してくれるか？
これらのチェックポイントが不充分だと感じた場合は、不動産会社の変更を検討してみましょう。
不動産会社や担当者の変更については、「不動産会社(仲介業者)や担当者を家の売却中に変更する方法と注意点を徹底解説！」でくわしく説明しています。参考にしてみてください。
2-4.住宅ローンが残っていても買い替えできる「住み替えローン」を活用する
買い替えで、住宅ローンが残っている今の家が売れないと、「次の家のローンが組めないのでは？」という不安が出てきます。
そのような時に役立つのが、「住み替え（買い替え）ローン」です。
住み替えローンを利用すれば、今の家の売却代金で住宅ローンを完済できない残債分と新居の購入資金とまとめて借りることができます。
ただし、取り扱っている金融機関が限られており、また審査が厳しめなので、事前に金融機関に相談することが重要です。
住み替えローンについては、「「住み替え（買い替え）ローン」とは？住宅ローン返済中でも家を買い替えられる」でくわしく説明しています。
2-5.買い替えのスケジュールを見直し、柔軟なプランを立てる
買い替えスケジュールが厳しすぎると、売却と購入のタイミングを合わせるのがむずかしくなります。また、購入をあせると、「今の家を早く売らなければ」と売却がプレッシャーになりかねません。
そのような場合は、一旦、買い替えのスケジュールを見直して、柔軟なプランに立て直してみましょう。
スケジュール見直しのポイントは、次のとおりです。
- 「売却してから購入」か「購入してから売却」かを再検討する
- 仮住まいを選択肢に入れることで、売却に余裕を持たせる
- 新居購入の契約時に「売却できなかった場合のキャンセル条件」を確認する
短期間で売るより、焦らず適正価格で今の家を売却して買い替えするほうが、最終的に得になることもあります。
3.買い替え前にできる「売れなかったら」に備えた3つの対処方法
最後に、買い替えで「今の家が売れなかったら買い替えできない」といった状況を避けるために、買い替え前にできる3つの対処方法を説明します。
- 「売れなかったら買えない」買い替えは「売り先行」にする
- 「買取保証」を付けておく
- 「業者買取」も視野に入れて計画を立てておく
一つずつ説明します。
3-1.「売れなかったら買えない」買い替えは「売り先行」にする
買い替えには、先に今の家を売る「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」がありますが、「売れなかった買えない」のであれば、まず家の売却から始める「売り先行」で買い替えをスタートさせるのが賢明です。
新居の購入を先にする「買い先行」でも買い替えは可能ですが、新居の引渡しまでに住んでいる家を売らなければなりません。そうなると、どうしても売却期限がプレッシャーになります。
また、先に売却を確定させることで、新居の購入費用や買い替え費用の計画も立てやすくなります。
買い先行と売り先行については、「買い替えの手順を解説！家の売却（売り先行）と購入（買い先行）はどっちが先？」で、ぜひ確認してみてください。
3-2.「買取保証」を付けておく
期日までに必ず家を売却できる方法の1つとして「買取保証」があげられます。
買取保証とは不動産会社が提供するサービスで、買い替え時など限られた期間に家が売れなかった場合に、あらかじめ決められた金額で不動産会社が自ら家を買い取ってくれるというものです。
そのため、買取保証をつければ、「売れないので買い替えできない」という事態に陥ることはありません。
ただし、不動産会社による買取価格は、相場価格の7割前後になってしいます。売却価格が安くなることを踏まえたうえで、利用するかどうかを検討しましょう。
買取保証については、「家の買い替え・住み替えで買取保証（売却保証）をつけるメリット・デメリット」でくわしく説明しているので、参考にしてみてください。
3-3.「業者買取」も視野に入れて計画を立てておく
買い手を探す「仲介」による売却でなく、不動産会社に直接家を買い取ってもらうことを、「買取」といいます。
先に説明した「買取保証」は「期日までに売れなかったら不動産会社が買い取る」という保証ですが、最初から一般の消費者から買い手を探さずに、不動産業者に買い取ってもらうことも可能です。
この場合、買取価格は相場価格の7〜8割前後になりますが、最短だと数日間で売却金額を受け取ることができます。
また、「今すぐに家を買い替えたい」「周囲に知られずに買い替えしたい」という場合にも有効な方法です。
家の買い替えを計画する際に、この「業者買取」も視野にいれて計画を立てておくと、売れなかった場合の選択肢が増えます。
買取保証をつけずに家の売却をスタートし、なかなか売ることができないときも、売却活動の途中から業者買取に切り替えることも可能です。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 買い替え時の家の売却期間は平均3～6か月だが、物件や不動産市場によって違ってくる。都心のマンションに比べて、郊外や地方にある戸建ては売れにくくなりやすい
- 売れやすい家を売れにくい家は、次のような点で違っている
・立地：交通や生活の便が悪い立地の家は売れにくい
・築年数：築年数が古い物件は売れにくい
・建物の状態：修繕やリフォームが必要な家は売れにくい
・価格設定：相場価格よりも高い売出し価格の家は売れにくい
・内覧時の印象：生活感があり過ぎて室内の印象が悪い家は売れにくい
・不動産会社の売却戦略：適切な売却戦略で売り出していない家は売れにくい - 買い替えで家が売れない時に試したい5つの対策
・価格を見直して市場に合った適正価格にする
・内覧時の印象を良くして「売れる家」を演出する
・不動産会社を見直して、より売却力のある会社を選ぶ
・住宅ローンが残っていても買い替えできる「住み替えローン」を活用する
・買い替えのスケジュールを見直し、柔軟なプランを立てる - 買い替え前にできる「売れなかったら」に備えた3つの対処方法
・「売れなかったら買えない」買い替えは「売り先行」にする
・「買取保証」を付けておく
・「業者買取」も視野に入れて計画を立てておく
家の買い替えでは、今の家の売却をスムーズに進められるかどうかが、買い替えの成否を決定する重要なポイントになります。
なぜなら、不動産は売却のほうが購入よりもむずかしく、また、今の家が売れないことには、そもそも買い替えができないからです。希望する新居が見つかったとしても、今の家が売れなければ元も子もありません。
新居の購入期限が迫ってから、「今の家が売れない！どうしよう！」といったことにならないためにも、家が売れない原因をしっかりと把握したうえで対策を立てましょう。
何度も言いますが、買い替えで重要なのは、「いくらで売れるか」「どのくらいの期間で売れるか」です。
買い替えを成功させるためには、今の家を少しでも高く、早く売ってくれる「売却力」のある不動産会社に依頼できるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。
「今の家が売れなければ買い替えできない…」といった不安な買い替えこそ、売却を依頼する不動産会社選びを徹底する必要があります。
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