この記事では、島根県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2022年度版】島根県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.7ヵ月、平均売却価格は約1,204万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 2019年に比べ売却価格は、約15％上昇
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲6％下落
- 2019年に比べ成約件数は、約▲39％下降
詳しくは、「1.【2022年度版】島根県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.島根県で高く売れる中古戸建ての特徴（2022年度版）
島根県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 松江市、出雲市に近い
- 築5年以内の物件
- 断熱性が高い
- 商業施設が近い
- 外観・内観の状態が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や高規格道路などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】島根県で高く売れる中古戸建ての特徴（2022年度版）」をご覧ください。
3.島根県で売れにくい中古戸建ての特徴（2022年度版）
島根県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 松江市、出雲市から遠い
- 築年数が古い
- 断熱性が低い
- 商業施設が遠い
- 外観・内観の状態が悪い
詳しくは、「3.島根県で売れにくい中古戸建ての特徴（2022年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】島根県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2022年度版）
島根県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 松江市、出雲市から遠い | ・移住したい人にアピールする |
| 断熱性が低い | ・リフォームをして売却する |
| 外観・内観の状態が悪い | ・相場よりも価格を下げる |
「4.【事例で解説】島根県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2022年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2022年度版】島根県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2022年度版】島根県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 島根県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.7ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
島根県の物件は全国でも多い方ではなく、売買も活発ではありません。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、約半数以上は6ヵ月かかっていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 30.6% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 28.7% |
| 3位 | 1年以内 | 22.8% |
| 4位 | 2年以内 | 12.6% |
| 5位 | 2年以上 | 5.3% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2022年度版】島根県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 島根県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約1,204万円 |
2022年現在、島根県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2022年度版 島根県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 2019年に比べ売却価格は、約15％上昇
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約6％下落
- 2019年に比べ成約件数は、約▲39％下降
【主な要因】
- 築浅で価格が高めの物件の取引が増えた
- 島根県の人口は減少傾向にある
島根県は全国の都道府県で2番目に人口の少ない県です。人口は減少していますが、移住者は増加傾向にあります。2015年に経済産業省により全国一暮らしやすい街に選ばれており、松江市はIターンに人気です。近年では隠岐群も移住者に注目されているエリアで、海土町は人口の20%を移住者が占めています。
島根県では、持家率が高くマンションより戸建ての方が取引が活発です。6LDK〜7DKの物件や築年数50年越えるものも売却されています。県庁所在地のある松江市が一番物件数が多く相場も高くなっていて、次いで取引が多いのが出雲市です。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
⇒公的機関や商業施設が充実しているエリア
2.出雲市
⇒出雲市駅周辺エリア【主な要因】
- 生活に便利で、住みやすい場所が好まれる傾向がある
- 移住者支援があり、子育て世帯に人気のエリア
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】島根県で高く売れる中古戸建ての特徴（2022年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
島根県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 松江市、出雲市に近い | ・山陰本線沿い ・松江駅、出雲市駅にアクセスしやすい |
✅ |
| 築5年以内の物件 | ・築年数が5年以内の物件 | ✅ |
| 断熱性が高い | ・断熱工事がされている ・気密性が高い |
✅ |
| 商業施設が近い | ・スーパーやショッピングモールなどの商業施設が近くにある | ✅ |
| 外観・内観の状態が良い | ・屋根、外壁の状態がいい ・内装が綺麗 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］松江市、出雲市に近い
オフィス等が集合して人口が多い松江市、出雲市へのアクセスが良い戸建ては、人気があり高く売れやすいです。
特にバスや電車などの交通の便が良い松江駅、出雲市駅に近いエリアは売れやすいです。
2-2.［特徴2］築5年以内の物件
築年数が浅い戸建てのほうが、一般的に築年数が古い戸建てよりも高く売れます。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
2-3.［特徴3］断熱性が高い
島根県では、冬場に雪が降ることも珍しくありません。特に降雪量が多い地域では、戸建ての断熱性が重要視される傾向があります。
2-4.［特徴4］商業施設が近い
駅ビルやスーパー、コンビニが近くにあり、日常の買い物に困らない戸建ては、買い手がつきやすい傾向にあります。
徒歩何分圏内に商業施設があるか、売却の際にアピールポイントとして伝えるのが高く売るコツです。
2-5.［特徴5］外観・内観の状態が良い
屋根、外壁、内装など、家全体の状態が良い戸建ては人気があります。一般的に築10年以内の戸建てのほうが買い手がつきやすい傾向がありますが、状態を良く保った物件であれば、築20年以上の物件でも買い手がつきやすいです。
実際に、島根県内の取引のあった平均築年数は約31年と、比較的築年数が長い物件も取引が多くされています。
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3.島根県で売れにくい中古戸建ての特徴（2022年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 松江市、出雲市から遠い | ・取引件数が少ない |
| 築年数が古い | ・築30年以上 ・外観、室内の状態が良くない |
| 断熱性が低い | ・断熱工事されていない ・気密性が低い |
| 商業施設が遠い | ・ショッピングモールがないなど買い物に不便な立地 |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］松江市、出雲市から遠い
松江市、出雲市などの主要都市から遠い戸建ては売れにくい傾向にあります。
島根県では、通勤や通学に便利な交通の便が良い戸建てのほうが好まれる傾向にあるため、条件を満たしていない戸建ては売れにくく、売れても高値はつきにくいです。
3-2.［特徴2］築年数が古い
建てられてから30年以上経っている場合、戸建てとしての価値や価格はほとんどなくなります。
さらに老巧化が目立っていたり、設備やシステムが古いとなかなか買い手がつきません。
3-3.［特徴3］断熱性が低い
一般的に、雪が多く降る地域では、戸建ての断熱性が低いと売れません。
島根県では、特に日本海沿いでは雪の量が多く寒くなるため、断熱工事されているかは重要なポイントとなります。
3-4.［特徴4］商業施設が遠い
生活に欠かせない、スーパーやショッピングモールなどへのアクセスが悪く、車で30分以上かかるような立地の場合買い手が見つけにくいです。
3-5.［特徴5］外観・内観の状態が悪い
「外観や室内の状態が悪い」「雨漏りがある」といった建物の不具合が出てくるというのが一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。
リフォームやリノベーションを施す、構造検査や耐震検査（ホームインスペクション）を実施して補強するなどの対策を講じましょう。
耐震基準については「旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは」、ホームインスペクションについては「家を売却するときホームインスペクションをするべき？注意点を解説」をぜひ読んでみてください。
用語解説
- ホームインスペクション……中古住宅の売却前に、第三者の住宅建築の専門家などが行う調査のこと
4.【事例で解説】島根県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2022年度版）
島根県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 松江市、出雲市から遠い | ・田舎に移住したい人にアピールする |
| 断熱性が低い | ・リフォームをして売却する |
| 外観・内観の状態が悪い | ・相場よりも価格を下げる |
〈事例1〉
松江市、出雲市から遠い場合の成功事例
概要
売主Hさんは隠岐郡海士町の築40年の戸建てを売りに出すのに、移住者に向けて広告を打つことにしました。移住希望者へ物件だけでなく町の情報をきちんと伝えていくことで、納得のいく売却になりました。
〈売れたポイント〉
- ・移住したい人にアピールする
主要都市から遠い郊外の街である場合、買い手がなかなかつきません。県外の移住希望者に強い不動産会社に相談することも検討してみましょう。
お客様の声
数年前相続して放っておいた家を売ってしまおうと考えました。急いではいなかったので、本当に島に住みたい人が来て町をもりあげてくれたらいいなと時間をかけて売る人を見つけました。
〈事例2〉
断熱性が低い場合の成功事例
概要
売主Lさんが住んでいた松江市の戸建ては、築30年でした。売りに出すのに建物を壊すべきか悩んでいたLさんですが、不動産会社に相談したところ古くなって気になる水回りと、断熱リフォームをするだけで十分とアドバイスされ、その通りにし無事売ることができました。
〈高く売れたポイント〉
- ・リフォームをして売却する
外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算した上で、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
お客様の声
両親と実家で同居することになったので家を売ることにしました。古い家でしたから、家を解体するべきか不動産の方に聞いたら、最低限のリフォームでも需要があると教えていただき、そうすることにしました。買い手の方が断熱性が決めてになったと購入してくれたのでリフォームしてよかったです。
〈事例3〉
外観・内観の状態が悪い場合の成功事例
概要
売主Iさんは住み替えのため出雲市の築30年の4LDKの家を売りに出してもなかなか売れないとお悩みでした。ペットを飼っていたこともあり、特に内観の状態が悪かったので相場より価格を下げることを不動産から提案され、そのようにすることで売ることができました。
〈売れたポイント〉
- ・相場よりも価格を下げる
相場よりも価格を下げることでスムーズに売却することができます。
なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることで買い手がみつかるケースも多いです。
お客様の声
出雲市の家を売りに出してもなかなか売れなかったので、どうしたらいいか不動産会社に相談したところ、価格を下げてみたらどうかと言われました。最初は抵抗がありましたが売れないと話にならなかったので、結果的に下げてよかったです。
