住まない空き家は「賃貸」すべきか「売却」と比較してみた

もう住まなくなった家があるのですが…
売ろうか賃貸に出そうか迷っています。どうしたらいいでしょうか

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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親が住んでいた実家や苦労して手に入れたマイホームは、自分で住むことができなくても大切なお家です。

簡単に売却を決断することは難しいですが、とはいえ空き家のままではもったいないと言えるでしょう。

そこで、空き家の活用法として、誰かに貸すというのも1つの方法です。

ここでは、空き家を賃貸にするときに知っておきたいポイントをまとめてみました。

「まだ住める」という空き家なら賃貸にすることもできる

空き家と聞いたときにどんな家をイメージするでしょうか。

空き家といっても、社会問題となっているような倒壊寸前のボロボロの空き家、人が住まなくなってから時間も経っていない傷みのない空き家など、家の傷み具合によって異なります。

築年数もそれほど古くなく、傷みもあまりない、そして手入れが行き届いているという状況なら、そのままの状態で貸し出すこともできます。このように、賃貸にする方法も空き家活用の選択肢のひとつです。

また、空き家になっている期間が少し長くても、リフォームによって手を加えることによって、貸し出せるケースもあります。

家をまるごとリフォームするのではなく、キッチン・浴室・トイレなどの設備機器を交換したり、壁紙を張り替えたりなど、見た目を明るく清潔にすると「借りたい」という人が出てきます。

近頃は、古民家をリノベーションすることに興味がある人も増えています。「リフォームしてもOK」という前提で貸し出すスタイルなら、借りた人は賃貸なのに自分仕様にできるという魅力を感じます。古いまま貸し出すこともできるので、貸主側としてもあまり費用を負担せずに済みます。

空き家を貸すメリット

空き家を誰かに貸し出すメリットについて見ていきましょう。

売却せずに済む

家は一度手放したら自分のものではなくなります。「今は空き家でも将来使うかも」「思い出が詰まり過ぎて売却する勇気がない」という人は、空き家を賃貸にする人もいます。

人に貸していても、所有者が自分なので将来的に資産として残せます。いずれ住むこともできますし、最終的に売却の決断ができたらそのタイミングで売ることもできます。

家賃という収入が入ってくる

賃貸にすると、決まった収入が月々で得られます。家を借りるほとんどの人は、ある程度長い期間住むので、継続的な収入が期待できます。管理などで支出も多い空き家が、収入を生む財産に変わるのが魅力のポイントです。

家賃から固定資産税の支払いにあてることもできます。

借主が空き家を管理してくれる

空き家は、日常的に換気をしたり掃除をしたりなど管理が面倒ですが、誰かが住むようになれば不要です。

また、人が住むことによって家の傷みをおさえられる点も期待できます。

空き家を貸すデメリット

賃貸すれば収入や管理の面においてメリットがある一方、反対にいくつかのリスクがあることも理解しておくべきです。

入居者とトラブルが起こることもある

入居する人が誠実な人であれば、それほど大きなトラブルは起こらないでしょう。ただ、人によっては、家賃を滞納したり、近所の人とトラブルを起こすなど、厄介な人であるケースもあります。そんなときは、大家としてトラブル解決をしなければならず、気苦労を抱えてしまうかもしれません。

また、借りる人がだらしない人だと、部屋を綺麗に使ってもらえず、傷みがひどくなることもあります。借りてくれさえすればどんな人でもいいという安易な気持ちではなく、ある程度人柄を見極め、慎重に借り手を探すことも必要です。

管理費用は大家側が支払う

水廻りのトラブルや給湯器など設備の故障など、住まいに不具合が発生すれば、貸主が修繕しなければなりません。

借主が変わるたびに、ハウスクリーニングや壁紙のリフォームなども必要になります。

入居者がいなくなれば家賃収入はゼロ

入居者がいないと、家賃収入は入りません。

新たな入居者が見つからなければ、その間は自分で空き家を管理していくしかありません。

借主を無理やり追い出すことができない

一般的には、借主が退去したいといわないかぎり、自動的に更新が続く「普通借家契約」という契約スタイルです。

売却したい、自分が住みたい、取り壊したいと考えたとき、正当な事情が無い限り、借主を無理に出ていかせることは法律上難しいのです。

そのため、売却することや、自分が住むことなど考えているのであれば、あらかじめ契約期間を定められる「定期借家契約」にした方が良いかもしれません。

ただ、短い期間だと困るという人も多いので、一般的な契約スタイルで入居者を募集するときよりも借り手が見つかりにくいのが現実です。

まとめ

このように、空き家を活用する方法として賃貸にすることは魅力もある反面、注意しなければならないポイントも多いです。

そもそも、家賃でこれぐらい入ってくると計算した通りの結果にならないケースも多いです。

人に貸し出せば、老朽化をおさえることはできますが、年数が経てば自然に傷んでいくものです。将来的に手放すことを考えているなら、傷みが少ないうちに売るのもひとつの方法です。

住まない空き家を賃貸すべきか、売却すべきかについて比較するには、貸したときに賃料がいくらぐらいになるのか、今売るといくらぐらいになるのか、まず相場価格を知った上で検討する必要があります。

所有している空き家の相場価格が知りたいという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください。

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