【不動産担保ローン】住宅ローン返済中でも利用できるの？

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不動産担保ローンと売却の相談

〜安心して家を売る〜

4.住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは利用できるの？

住宅ローンを返済中でも、重ねて不動産担保ローンを利用できるのかというと、利用できるケースとできないケースがあります。

利用できる条件について見てみましょう。

4-1.担保価値に余力があることが必要

不動産担保ローンを利用するには、抵当に入れるお家の「担保価値」に余力があることが必要です。

住宅ローンを利用するとお家を住宅ローンの担保に入れるので、その時点で担保の評価額から残っている住宅ローンの担保価値が失われます。

そのため、残っている住宅ローンの金額がお家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、不動産担保ローンを利用できない可能性が高いです。

前述した通り、万が一、債務者（借りた人）がローンを返済できず競売になったとき、1番抵当の貸したお金が全て回収されない限り、2番抵当はお金の回収ができないことになっています。

つまり、オーバーローンのお家は、最悪の場合、1番抵当の銀行ですら貸した住宅ローンを全額回収できないのに、2番抵当の不動産担保ローン会社が回収できる金額は0であり、担保価値がそもそもなく、マイナスになるリスクがあるからです。

一方、残っている住宅ローンの金額が不動産の売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、住宅ローンの返済をしつつ、不動産担保ローンの返済に回せる余力があれば、利用しやすいです。

購入から間もない場合でも、頭金をたくさん入れてお家を購入した方や、繰り上げ返済している、住宅ローン借入時に設定した期間が短いなど、住宅ローンの残債（残高）が残り少ない方は、問題なく利用できるでしょう。

また、お家の価値が大きく下落した時に購入し、現在お家の価格が上がっている場合も利用できる可能性が高いです。

4-2.融資条件に合うことが必要

不動産担保ローンを借入する先の「融資条件」に適合していることも必須です。

たとえば、借入先が「不動産担保ローン貸付では必ず1番抵当でなければならない」と条件設定していたら、残念ながら住宅ローン返済中の利用はできません。

また、返済能力や勤務先、年齢などの条件が適合していない場合も、審査に落とされて不動産担保ローンを利用できない可能性があります。

5.不動産担保ローンを利用する際の注意点

住宅ローンの返済中に不動産担保ローンを利用するとき、次のような点に注意しましょう。

5-1.金利が高い

通常のキャッシングよりも金利は低めに設定されてはいるものの、高額なケースでは年利14％以上にもなります。

お金の使い道が自由で、高額なお金を借りることができる不動産担保ローンですが、金利が負担となって途中で返済が苦しくなってしまう方も少なくありません。

5-2.返済できなくなると家をとられる

不動産担保ローンは、お家を担保にした借金のため、返済できなくなると競売にかけられ、強制的に売却されるため、お家を失ってしまいます。

仮に、住宅ローンを完済できたとしても、不動産担保ローンを返せなかったためにお家を失ってしまう可能性もあるのです。

5-3.債務整理しにくくなるリスクがある

借金がかさんだとしても、債務整理をすれば解決できます。ただし、不動産担保ローンを利用していると、債務整理の中の「個人再生」を利用できなくなる可能性があります。

個人再生には、住宅ローンに関する特別扱いがあります。「住宅資金特別条項」という特則（住宅ローン特則とも言う）を利用すれば、住宅ローンはそのままにしておいて、他のカードローンやサラ金などの借金だけを減額してもらうことができるのです。

しかし、これを利用するためには、「住宅ローン以外の抵当権がついていないこと」が必要です。

不動産担保ローンは住宅ローン以外の抵当権なので、そのままでは住宅ローン特則を利用できません。そのため、個人再生をしてもお家を守ることは不可能となってしまいます。

ただし、債務整理は最終的な手段であり、住宅ローン返済中でもお家の売却は可能です。

一度、万が一のことも考えて、お家の売却をした場合、いくらぐらいになるのか調べておいた方が良いでしょう。

詳しくは「住宅ローンが残っている家（マンション・一戸建て）を売る方法」説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、不動産担保ローンの会社を知りたいという方は、「不動産を担保にしてお金を借りられる不動産担保ローンの会社をまとめた」でまとめています。こちらを読んでみてください。