家を買い替えるとき、多くの人が新しい住まい探しから始めようとします。
しかし、新居探しを優先しすぎると資金計画が不十分になり、結果として買い替えで失敗することになりかねません。
家の買い替えをスムーズに進めるには、まず、現在の家の売却価格を把握することが重要です。
不動産会社に査定をしてもらうことで具体的な予算や計画の軸が明確になり、買い替えの成功につながります。
この記事では、家の買い替えにおいて、査定を先に行うべき理由をわかりやすく解説します。さらに、査定を依頼する際の注意点や、不動産会社を選ぶポイントについても紹介しますので、理想の住み替えを実現するための参考にしてください。
【この記事で具体的にわかること】
- 家の買い替えで、まず査定が必要になる理由がわかる
- 家の買い替えで、不動産会社に査定を依頼する際の準備と知っておきたいポイントがわかる
- 家の買い替えで、査定を依頼する不動産会社の選び方と注意点がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家の買い替えを検討していて、まず新居探しから始めようとしている人
- 家の買い替えで、査定を依頼するときの準備やポイントを知りたい人
- 家の買い替え成功のために、どのような不動産会社に査定を依頼べきかを知りたい人
1.家の買い替えで、まず査定が必要になる理由とは？
家の買い替えを考えたとき、まず新居選びから始める人も多いでしょう。
しかし、家の買い替えは、今住んでいる家の査定依頼からスタートするのが、買い替えを成功させる近道です。
その理由として、次の4つがあげられます。
- 住宅ローンが完済できるか判断できる
- 新居にかけられる予算が明確になる
- 家の買い替えにかかる諸費用の目安が把握できる
- 新居の購入は売却の目処が立ってからでも可能
一つずつ説明します。
1-1.①住宅ローンが完済できるか判断できる
今の家に住宅ローンが残っている場合、いくらで売れそうか査定額がわかれば、売却代金でローンを完済できるかどうかの判断がつきます。
家を売るには、基本的に住宅ローンを完済しなければなりません。
ローン残高証明書などで現在の住宅ローン残債（残高）を把握し、まずは今住んでいる家の査定金額からローンが完済できるか判断しましょう。
査定金額はあくまでも「この額で売れそうだ」という目安でしかありませんが、住宅ローンを完済できる見込みを判断ができれば、早めに買い替え計画の方向性を定めることができます。
もし、今の家の査定額が低く、売却代金では住宅ローンを完済できそうにない場合は、「住み替え（買い替え）ローン」を利用すれば買い替えることができます。
住み替えローンとは、今の家を売却して残った住宅ローン残債と新居の購入資金を合わせて借りることができるというものです。
住み替えローンについては、「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」でくわしく説明しているので、併せてご覧ください。
1-2.②新居にかけられる予算が明確になる
今の家の査定額がわかれば、新居にかけられる予算も明確になります。買い替えを成功させるためには、まずは新居にかけられる予算を明確にしておくことが大切です。
家の買い替え方法として、家の売却を優先する「売り先行」と新居の購入を優先する「買い先行」があります。もし、買い先行で買い替えを進めて、先に希望する買い替え先の新居が見つかっても、今の家の売却額が予想よりも安ければ、その家を購入はむずかしくなるでしょう。
不動産会社に査定額を出してもらっても、必ずしもその額で売れるとは限りません。しかし、売却代金の目処がついていれば、新居にかけられる予算計画を立てやすくなります。
売り先行と買い先行については、「今の家を売って新しい家を買う買い替え手順を解説！売却と購入どっちが先？」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
1-3.③家の買い替えにかかる諸費用の目安が把握できる
買い替えでは家の売却と購入を同時に行うため、単純に計算すると、通常の不動産取引の2倍の諸費用がかかることになります。
不動産取引にかかる費用のうち、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税といった税金の基準となるのは、売買の取引額です。
したがって、次の2つがわかると、買い替えにかかる諸費用の目安を把握できます。
- 今の家の査定金額
- 新居の購入予算
買い替えにかかる諸費用のほとんどは現金払いのため、事前にいくらかかるか把握しておけば、予算に組み込んでおけるので安心です。
買い替えにかかる諸費用については、「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-4.④新居の購入は売却の目処が立ってからでも可能
不動産の売買は、購入よりも売却のほうがむずかしいとされています。そのため、今の家の売却の目処が立ってから新居の購入に取りかかっても、遅すぎるということはほとんどありません。
その理由は、購入の場合、多くのケースで物件を掲載している不動産会社以外でも仲介を依頼できるからです。
もし、今の家の売却中に希望する新居が見つかった場合でも、売却を依頼している不動産会社に相談すれば、購入の仲介もスムーズに対応してくれます。
一方で、購入を希望する物件を扱っている不動産会社にそのまま今の家の売却を依頼するのは注意が必要です。
その会社が売却エリアに精通していなかったり専門外であったりすると、思うような売却活動が進まず、結果的に家の買い替えがうまくいかない可能性があります。
まずは、今の家の売却に力を入れてから、新居探しを始めるようにしましょう。
2.買い替えで不動産会社に査定依頼する際の準備と知っておきたいポイント
買い替えを成功させるには、まず今の家の査定が必要であることがわかりました。
次に、買い替えで不動産会社に今の家の査定を依頼するときに、どのような準備が必要なのか、また査定前に知っておきたいポイントについて説明します。
2-1.買い替えの査定をスムーズに進めるために準備しておきたい書類リスト
家の買い替えを検討する場合、今の家の査定額を知ることは、計画の第一歩です。
不動産会社に査定を依頼するとき、次のような書類を準備しておくことで、査定がスムーズに進みます。
- ローン残高証明書
現在の住宅ローンの残高を確認するために必要です。売却後にどれくらいの資金が残るか、次の住まいの購入資金にどれだけ充てられるかを把握できます。 - 売買契約書、重要事項説明書、購入時のパンフレット
これらの書類には、土地や建物の権利関係や特徴が記載されています。不動産会社が物件の詳細を正確に理解するために役立ちます。 - 住宅性能評価書や耐震診断書
これらがあれば、家の安全性や性能を証明できます。特に、耐震性の評価書がある場合は、次の購入希望者にとってのメリットとなり、査定額が上がる可能性があります。 - リフォームや修繕履歴
過去に行ったリフォームや修繕の記録は、家の価値を高める材料となります。たとえば、屋根の修繕や水回りのリフォームがあれば、それらのアピールでプラス評価を得られることもあります。
これらの書類が揃っていない場合でも査定は可能ですが、あると担当者が物件の強みを見つけやすくなります。買い替えに向けた計画をスムーズに進めるため、可能な限り準備しておきましょう。
査定前に準備しておくものや査定方法については、「不動産査定の前に準備すること・知っておくことについてまとめた」でくわしく説明しています。
2-2.査定前に家のクリーニングは必要？
買い替えのために査定を依頼するとき、「家をきれいにしないといけないのでは？」と心配する方もいるかもしれません。
しかし、不動産会社が行う査定では、家の現状を評価することが目的です。表面的なきれいさよりも、家そのものの立地や価値、状態に基づいて査定額を出します。
そのため、特別なハウスクリーニングは必要ありません。日常的な片付けをしておけば十分です。
査定の依頼が初めての場合も、気軽に不動産会社へ相談してみてください。
2-3.一戸建ての査定額を左右するポイントは？
買い替えの際、売却資金が次の購入資金に大きく影響します。
一戸建ての場合、おもに次のようなポイントが査定額に影響しがちです。
- 築年数や構造
築22年を超える木造住宅は、評価額が下がりやすい傾向があります。ただし、耐震補強やリフォームを行っている場合は、建物としての価値がプラスされることがあります。 - 土地の条件
土地の広さや形状、道路への接道状況は、査定額に大きく影響します。整形地で道路幅が広い場合、より高い評価を得やすいです。 - 周辺の売り出し物件
同じエリアで売り出されている物件の価格が、査定額の参考基準となります。周辺物件が高値で取引されているエリアでは、あなたの物件も高く評価される可能性があります。
買い替え計画を進める際、これらのポイントを事前に知っておくと、売却金額に対する期待値を調整しやすくなります。
一戸建ての査定を受ける前に「中古戸建を査定する前に知っておくべきことについてまとめた」も併せてご覧ください。
2-4.マンションの査定額を左右するポイントは？
マンションを買い替える場合も、査定額が次の住まいの購入資金に直結します。
マンション特有のおもな査定ポイントを押さえておきましょう。
- 築年数
築浅のマンションは高く評価されやすいです。ただし、大規模修繕が実施されている場合、築年数が経過していても高い評価を受けることがあります。 - 立地条件
駅からの距離や商業施設へのアクセスが重要なポイントです。徒歩圏内にスーパーや病院があるマンションは、特に需要が高くなります。 - 階数や向き、間取り
高層階や南向きの部屋は人気が高く、査定額が上がりやすい傾向があります。また、角部屋やファミリー向けの広い間取りもプラス評価を受けやすいです。 - 周辺の売り出し物件
近隣の売り出し物件が多い場合、競合が増えるため、価格が抑えられるケースもあります。逆に競合が少ない場合は、査定額が上がる可能性があります。
マンションの査定額は、これらの要素が複合的に影響します。買い替え計画をスムーズに進めるため、こうしたポイントを把握しておくことが大切です。
マンションの査定を受ける前に「マンションを査定するときの注意点についてまとめた」も併せてご覧ください。
3.買い替えで査定を依頼する不動産会社の選び方
家を買い替える際、今の家をいくらで売れるのかを知るためには、不動産会社に査定を依頼することが必要です。
しかし、不動産会社選びを間違えると思うように売却が進まず、結果として買い替えが失敗してしまうリスクが高くなります。
買い替えで査定を依頼する不動産会社を選ぶポイントは次の3つです。
- 地域に精通した不動産会社を選ぶ
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 一括査定サイトの利用は注意する
一つずつ、くわしく説明します。
3-1.地域に精通した不動産会社を選ぶ
今の家を売却する際には、地域の市場に精通している不動産会社を選ぶことが大切です。
その理由は次のとおりです。
- 購入希望者のネットワークが豊富
地域に特化した不動産会社は、売却実績を重ねる中で購入希望者を多く抱えています。既に購入の見込み客がいるため、早期売却や高額売却につながりやすいです。 - 市場動向やエリア特性を熟知している
地域特有の相場や、購入希望者が求める物件の条件を理解しているため、より効果的な売却戦略を立てることができます。
地域に精通した不動産会社かどうかを見極めるには、その地域での売却実績が豊富かどうか、地域情報や不動産市場にくわしいかどうかがポイントです。
不動産会社選びの際に、口コミや知人の評価を参考にする人も多いでしょう。しかし、利用する機会が少ない不動産会社については、あまり口コミはあてにならないため注意が必要です。
くわしくは、「不動産会社の口コミは参考にならない7つの理由！失敗しない選び方も解説」で説明しているので、ぜひ一読してみてください。
3-2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼する際は、必ず複数社に依頼しましょう。
一社だけに依頼すると、適正な査定額を把握できず、以下のリスクがあります。
- 過大または過小な査定額に振り回される
高額査定を提示して依頼を受けようとする会社や、早期売却を目的に低額査定を提示する会社も存在します。複数の査定結果を比較することで、適正価格を見極めることができます。 - 相場感や市場の動向を正確に把握できない
複数の不動産会社から意見を聞くことで、地域の相場や売却のタイミングについての知識が得られます。これは、売主としての判断をサポートする重要な材料になります。
査定を依頼する際は、2～4社を目安にするのがおすすめです。それ以上多く依頼しても比較が煩雑になり、選びにくくなる可能性があります。
複数の不動産会社に査定を依頼する理由については、「不動産査定は何社に依頼すべき？最適な選び方とおすすめの比較方法」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-3. 一括査定サイトの利用は注意する
複数の不動産会社に査定を依頼する手間を省きたいとき、一括査定サイトを利用する人も多いでしょう。
ただし、利用する際には次のような注意が必要です。
- 「高額査定」に惑わされない
一括査定サイトを通じて依頼された不動産会社は、競争を意識して査定額を高く提示することがあります。しかし、査定額が高いからといって、その金額で売れるとは限りません。むしろ、現実的ではない高額査定は計画を狂わせる原因となります。 - 依頼は絞り込むのが効果的
一括査定サイトでは複数の会社に依頼できますが、あまりにも多くの会社に依頼すると対応が大変です。売却実績が豊富で、地域に強い会社3～4社に絞り込むことで、適正な査定額を見極めやすくなります。 - 買い替え時は特に適正な査定が重要
買い替えでは、今の家の売却金額が次の住まいの予算に直結します。高額査定に期待するのではなく、現実的な査定額をもとに計画を立てることが買い替え成功のカギです。
一括査定サイトについては、「おすすめの不動産一括査定サイトはどれ？メリット・デメリットも解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
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まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 家の買い替えで、まず査定が必要となる理由は次の4つ
・住宅ローンが完済できるか判断できる
・新居にかけられる予算が明確になる
・家の買い替えにかかる諸費用の目安が把握できる
・新居の購入は売却の目処が立ってからでも可能 - 査定をスムーズに進めるために準備しておきたい書類リストは次のとおり
・ローン残高証明書
・売買契約書、重要事項説明書、購入時のパンフレット
・住宅性能評価書や耐震診断書
・リフォームや修繕履歴 - 査定前に特別な家のクリーニングは不要
- 戸建てのおもな査定ポイントは次のとおり
・築年数や構造
・土地の条件
・周辺の売り出し物件 - マンションのおもな査定ポイントは次のとおり
・築年数
・立地条件
・階数や向き、間取り
・周辺の売り出し物件 - 買い替えで査定を依頼する不動産会社の選び方と注意点は次のとおり
・地域に精通した不動産会社を選ぶ
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・一括査定サイトの利用は注意する
家の買い替えでは、新しい家の購入に目が行きがちです。しかし、買い替えの成功は、今の家の売却にかかっていると言っても過言ではありません。
スムーズな買い替えの実現を目指すためにも、家の買い替えを検討したら、まずは不動産会社に今の家を査定してもらいましょう。今の家を査定してもらうことで、買い替えの計画を立てやすくなります。
買い替えの査定をしてもらう不動産会社選びも重要なポイントです。売却したい家がある地域で、買い替えに強く、売却実績が豊富な不動産会社を選んで査定を依頼することが、買い替え成功への第一歩となります。
しかし、買い替えが得意で売却実績が豊富な不動産会社を自分で探し出すのは至難の業です。
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