家の買い替え（住み替え）で査定依頼するときのポイント|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

住み替えを検討中なのですが、査定依頼する不動産会社はどのように選ぶべきですか？
いろいろ情報を集めて、納得のいく住み替えをしたいと思っています。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

家の買い替えを検討して、新居を先に探し始める方は多いですが、まず今の家がいくらぐらいで売れるのか査定してもらうところからが買い替え計画のスタートと言えます。

新居購入にばかり気を取られていると、買い替え自体、失敗に終わってしまうことにもなりかねません。

ここでは、買い替えにおいてなぜ家の査定依頼からすべきなのか、また査定依頼するときのポイントと不動産会社の選び方について説明します。

目次詳細閉じる

1.買い替え（住み替え）は今の家の査定依頼から始める！
2.家を査定してもらうときに準備しておくもの
- 2-1.一戸建ての査定額に影響する主なポイントは？
- 2-2.マンションの査定額に影響する主なポイントは？
3.家の査定を依頼する不動産会社の選び方と注意点

1.買い替え（住み替え）は今の家の査定依頼から始める！

家の買い替えを考えたとき、まず新居選びから始める人が多いかもしれません。

しかし、家の買い替えは、今住んでいる家の査定依頼からスタートするべきです。

その理由は以下の4つです。

1-1.①住宅ローンが完済できるか判断できる

家を売るには、基本的に住宅ローンを完済しなければなりません。ローン残高証明書などで現在の住宅ローン残債（残高）を把握し、まずは今住んでいる家の査定金額からローンが完済できるか判断しましょう。

「ローンの完済」は家を売るための基本条件です。ローンが残りそうな場合は、「住み替えローン」を利用すれば買い替えることができます。

住み替えローンでは、今の家を売却して残った住宅ローン残債と新居の購入資金を合わせて借りることができるからです。

住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」も併せてご覧ください。

査定金額はあくまでもこの金額であれば売れるのではないかという目安の金額でしかありませんが、住宅ローンを完済できる見込みがあるのかないのか判断ができれば、住み替えローンを利用する必要があるのかなど、今後の買い替えの方向性を定めることができます。

ただ、まだ買い替えを検討し始めたばかりで不動産会社に直接来店するのは気が引けるという方や、どの不動産会社に問い合わせていいのかわからないという方はまず「イクラ不動産」をご利用ください。

不動産会社にチャットで相談できるほか、自分にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。

1-2.②家の査定額がわかれば新居の予算が明確になる

査定額がわかれば、住宅ローンが完済できるのかとともに新居の予算も明確になります。

家の買い替えには、家の売却を優先する「売り先行」と新居の購入を優先する「買い先行」の2つの方法がありますが、買い先行で進めてせっかく新居購入先を決めても、今の家を売却できる金額が予想していたよりも低くなってしまうと、「この金額じゃ買えない…」と予算オーバーとなり、振り出しに戻ってしまいます。

離婚時に住宅ローンがあるかないか

買い替えには、資金計画が大変重要となってきますので、先に新居の予算を明確にするために、まずは今の家がいくらで売れそうなのか査定することから始める必要があるのです。

1-3.③家の買い替えにかかる諸費用の目安が把握できる

家の売却代金は、丸々手元に残るわけではありません。住宅ローンが残っていれば、もちろんその返済に充てなければなりませんし、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などの諸費用も必要です。

今住んでいる家の査定金額
新居の予算

この2つがわかると、買い替えにかかる諸費用の目安も把握できます。諸費用のほとんどは現金払いのため、事前にいくらかかるか把握して予算に組み込む必要があります。

諸費用について詳しくは「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

1-4.④新居購入は売却を任せる不動産会社からでも可能

希望の物件があったので、購入相談済みです。新居はB市、現在の自宅は少し離れたA市なのですが、相談済みの不動産会社に売却も担当してもらうとなると、B市の担当となるそうです。
このまま売却もお願いすべきでしょうか？

こちらもイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

勘違いしている人も多いですが、物件の掲載元の不動産会社でしか家を買えないということはありません。不動産の購入は、物件を掲載している不動産会社以外でも基本的に可能なのです。

いくら不動産のプロと言っても、担当しているエリア外のことについては、詳しくありません。

不動産会社に聞くべきこと

相場や地域性はその地域ごとに大きく異なるため、新居購入先の不動産会社があなたが今住んでいる家を好条件で売ってくれるとは限らないのです。

そのため、自宅のある地域以外の不動産会社に、売却まで依頼するのはおすすめできません。

先に新居購入の不動産会社に相談してしまうと、「売却もお任ください」と話が進んでしまい、言われるがまま任せてしまった結果、希望の金額で売れず、買い替えにさらに資金が必要となるケースもあります。

新居購入の負担を軽減するためにもできる限り高額で、かつスムーズに今の家を売却してくれる不動産会社に依頼することが重要です。

希望の物件がある場合でも、まずは家の査定を依頼する不動産会社に一度買い替え先の相談をしてみるようにしましょう。

2.家を査定してもらうときに準備しておくもの

家を査定してもらうからといって、とくに身構えることはありません。査定は無料ですし、気合をいれて掃除やハウスクリーニングなどする必要もありません。

ただ、査定依頼の際には、次のものを事前に準備しておくといいでしょう。

ローン残高証明書
購入時のパンフレットや売買契約書、重要事項説明書など
住宅性能評価書や耐震診断書
リフォームや修繕履歴が確認できるもの

これらの書類がなければ、査定できないというわけではありません。ただ、住宅性能や耐震性の診断をしたことがある場合は、証明できるものがあれば査定金額が上がる可能性があります（次に購入してくれる方の税金が安くなります）。

リフォームや修繕履歴もまた、家の価値を高めるものです。書類がない場合は口頭でもいいので担当者に伝えましょう。

2-1.一戸建ての査定額に影響する主なポイントは？

築年数、構造
土地の条件
現在売り出し中の周辺物件　など

一般的な木造建築は築22年で価値がゼロになると考えられていますが、普通に居住している築20年ぐらいの建物ならば、完全にゼロになるわけではありません。また、土地の形状や立地、道路との関係なども査定額に大きく影響します。

一戸建ての査定を受ける前に「中古戸建を査定する前に知っておくべきことについてまとめた」も併せてご覧ください。

2-2.マンションの査定額に影響する主なポイントは？

築年数
立地
階数、広さ、方角
現在売り出し中の周辺物件　など

マンションは、3階以上から高く評価され、南向きのお部屋は安定的に需要があります。また、駅からの距離や需要が多い広さや間取り、角部屋なども査定額に大きく影響します。

マンションの査定を受ける前に「マンションを査定するときの注意点についてまとめた」も併せてご覧ください。

3.家の査定を依頼する不動産会社の選び方と注意点

ここからは、今住んでいる家の査定依頼をするときのポイントと不動産会社を選ぶときの注意点を3つあげていきます。

3-1.①今の家があるエリアを専門とする不動産会社に査定依頼する

前述した通り、家を売る時は、今住んでいる家がある地域の売却に強い不動産会社に査定依頼するべきです。

売却に強いとは、基本的にその地域で年間売却（成約）経験の多い不動産会社になります。

なぜなら、売却金額は、売却に強い不動産会社がその地域を欲しがっているお客様をどれぐらい抱えているかによっても変わってくるからです。

売却経験が豊富な不動産会社は、売却物件を仲介する度に購入客を集客しているため、購入希望客も既に多く抱えています。

買い替えにはお金が必要です。できるだけ高く売るためにもどこに相談するか、不動産会社選びは重要です。

不動産会社によって、持っているノウハウやサービスは異なりますし、不動産売却は販売戦略と市場動向を一緒に考察・相談しながら進めていくこととなりますので、お家をより良い条件で売却してくれる不動産会社に依頼することが高く売れるかどうかの分かれ道となります。

3-2.②査定依頼は複数社にする

家の査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社の中には、相場より高い査定金額を提示して売却を任せてもらおうとしたり、逆に低い査定金額を提示して安い価格でさっさと売ってもらおうとしたりする悪徳業者が存在します。複数社に査定依頼することで、騙されるリスクを下げることができます。

また、悪気がなくても、査定金額は各社によってバラつきが出ることが一般的です。複数社の見解を聞くことで、相場観や市場の動向など、売主として必要な「知識」が身に付きます。

3-3.③一括査定サイトは「高額査定」に目を奪われがち

複数社に査定依頼するとなると手間がかかりますから、5社や10社に一度に査定依頼できる「一括査定サイト」の利用を考える人も多いでしょう。しかし、安易な考えで一括査定サイトを利用すべきではありません。

不動産査定社数

確かに、一度に何社にも査定依頼ができるのは便利ではありますが、依頼する数が多ければいいというものではありません。複数といっても、売却に強い不動産会社3社、4社ほどで十分です。

また、一括査定サイトからの依頼となると、各社、比較される前提で査定額を出すので、査定額が相場より高額になりがちになるという欠点があります。査定金額で売れるわけではないのですから、高額査定にはなんの意味もありません。買い替えのときは特に査定金額が新居の予算決めにも影響するので、適正な査定金額が求められます。

どこの不動産会社に買い替えの相談をしたらいいのかわからない、売却に強い不動産会社を探したいという方は「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で不動産の査定もできます。