この記事では、沖縄県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2022年度版】沖縄県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約3ヵ月、平均売却価格は約3,543万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 2019年に比べ売却価格は、約6％上昇
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約18％上昇
- 2019年に比べ成約件数は、約▲41％下降
詳しくは、「1.【2022年度版】沖縄県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.沖縄県で高く売れる中古戸建ての特徴（2022年度版）
沖縄県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 築年数が浅い
- ゆいレールの駅から近い立地
- 災害に強い
- 専有面積が広い
- 周辺環境がよい
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「ゆいレールの駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】沖縄県で高く売れる中古戸建ての特徴（2022年度版）」をご覧ください。
3.沖縄県で売れにくい中古戸建ての特徴（2022年度版）
沖縄県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 築年数が古い
- 敷地内に駐車場がない
- 災害に弱い
- 専有面積が狭い
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.沖縄県で売れにくい中古戸建ての特徴（2022年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】沖縄県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2022年度版）
沖縄県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 築年数が 古い |
・ハウスクリニングやリフォームをする |
| 災害に弱い | ・屋根の補強工事やリフォームをする |
| 専有面積が狭い | ・需要のある買い手を探す ・相場よりも価格を下げる |
「4.【事例で解説】沖縄県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2022年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2022年度版】沖縄県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2022年度版】沖縄県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 沖縄県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約3ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
全国平均が約6ヵ月というのに比べて、沖縄県の中古戸建ての売却期間は約3ヵ月と早く売却が成立する傾向にあります。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、70％以上が3ヵ月以内または6ヶ月以内という短期間で売れていると答え、1年以内には90％が売却していることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 3ヵ月以内 | 48.4％ |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 27.3％ |
| 3位 | 1年以内 | 15.7％ |
| 4位 | 2年以内 | 5.1％ |
| 5位 | 2年以上 | 3.5％ |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2022年度版】沖縄県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 沖縄県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約3,543万円 |
2022年現在、沖縄県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2022年度版 沖縄県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 2019年に比べ売却価格は、約6％上昇
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約18％上昇
- 2019年に比べ成約件数は、約▲41％下降
【主な要因】
- 全国的にも人口増加率が高く、戸建の需要が一定数ある
- 制限緩和によって国外からの需要も上昇
沖縄県はここ数十年において全国2位の人口増加率を維持しています。
リモートワークなど働き方が多様化したことで県外からの移住者も増加しており、中古物件の需要が高まる傾向にあります。
那覇市などの中心部での取引が多く行われている一方で、中東郡北谷町や読谷村など西海岸沿いのリゾートエリアでは別荘やセカンドハウスの需要が高く、築年数が20年以上の物件でも高額で売却されているケースが多いです。
今後は渡航制限の緩和や円安の影響で海外からの需要も高まる見込みがあるので売り時と言えます。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.那覇市・浦添市などの中心部
⇒特にゆいレール沿線沿い
2.地方でも、以下の条件に当てはまるエリア
⇒北谷町や恩納村など海岸沿いのリゾートエリア
【主な要因】
- 那覇市での世帯数は上昇傾向にある。
- 北谷町には美浜タウンリゾート・アメリカンビレッジなどの大規模な商業施設が多数集まっており、観光地としてだけでなく住み心地の良い地域として人気が高まっている。
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】沖縄県で高く売れる中古戸建ての特徴（2022年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて沖縄県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 築年数が浅い | ・建築よりおよそ5年以内 | ✅ |
| ゆいレールの駅から 近い立地 |
・駅から徒歩10分圏内の立地にある | ✅ |
| 災害に強い | ・雨漏りなどが無く、台風に強い | ✅ |
| 延べ床面積が広い | ・沖縄県の平均延べ床面積、約113㎡以上ある | ✅ |
| 周辺環境がよい | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い など |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］築年数が浅い
築年数が浅い戸建てのほうが、一般的に築年数が古い戸建てよりも高く売れます。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
2-2.［特徴2］ゆいレール駅から近い立地
一般的に駅に近いほど、人気も価格も高くなります。
駅から徒歩10分圏内にある戸建であればより高く、買い手がつきやすいです。
2-3.［特徴3］災害に強い
台風の多い沖縄県では、強風にも耐えられる頑丈な建築構造が人気の傾向にあります。
築年数が経っていても、屋根の補強工事などをすることで買い手がつきやすくなります。
2-4.［特徴4］延床面積が広い
一般的に延べ床面積が広いほど高く売れます。
沖縄県では延べ床面積が100㎡〜120㎡の中古戸建てであれば取引が多く買い手が見つかりやすいです。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
戸建ての買い手はファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアがのほうが高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
- 合わせて読みたい
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3.沖縄県で売れにくい中古戸建ての特徴（2022年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 築年数が古い | ・築20年以上 ・外観、室内の状態が良くない |
| 敷地内に駐車場がない | ・敷地内に十分な駐車スペースがない |
| 災害に弱い | ・台風の対策が十分にできていない ・氾濫の危険性がある立地 |
| 延床面積が狭い | ・沖縄県の平均延床面積、約113㎡よりも狭い ・居住人数の平均延べ床面積に届かない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、米軍基地などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある など |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］築年数が古い
「外観や室内の状態が悪い」「シロアリの被害や雨漏りがある」といった建物の不具合が出てくるというのが一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。
リフォームやリノベーションを施す、構造検査や耐震検査（ホームインスペクション）を実施して補強するなどの対策を講じましょう。
耐震基準については「旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは」、ホームインスペクションについては「家を売却するときホームインスペクションをするべき？注意点を解説」をぜひ読んでみてください。
用語解説
- ホームインスペクション……中古住宅の売却前に、第三者の住宅建築の専門家などが行う調査のこと
3-2.［特徴2］敷地内に駐車場がない
ゆいレール線沿いの駅から近い戸建であれば、さほど問題はないかもしれませんが、沖縄県は車の保有率が高く、駐車場の確保は不可欠です。
駐車場のない物件を売却する際には、近くの月極駐車場などを確保しておくと買い手がつきやすくなります。
3-3.［特徴3］災害に弱い
雨漏りの多い家や強風に耐えられる頑丈ではない家の場合、台風の多い沖縄では買い手がつきにくいです。
築年数が経っており老朽化が進んでいる場合は、売り出す前に屋根や扉の修理などのリフォームを行うだけでも買い手がつきやすくなります。
3-4.［特徴4］延床面積が狭い
戸建は子供を持つ世帯が多く、沖縄県の平均延床面積は約113㎡となっています。
延べ床面積が100㎡〜120㎡の中古戸建ての取引が最も多く、それよりも狭い戸建ての場合は売れにくいです。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
以下のような施設が近い戸建ては、売り出してもなかなか買い手がつきません。
- 墓地・焼却場・米軍基地などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
嫌悪施設が近くにある家の売却については、「【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう」や「葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
4.【事例で解説】沖縄県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2022年度版）
沖縄県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 築年数が 古い |
・ハウスクリニングやリフォームをする |
| 災害に弱い | ・屋根の補強工事やリフォームをする |
| 延床面積が狭い | ・価格を下げて販売する ・需要のある買い手を探す |
〈事例1〉
築年数が古い場合の成功事例
概要
売主Aさんは、母親が1人で暮らしていた浦添市にある築年数40年越えの住宅を相続しました。水回りの老朽化や壁や床などの傷み具合から売りに出すことを悩んでいましたが、リフォームをして売りに出したところ買い手がみつかりました。
高く売れたポイント
- ・リフォームをして売却する
- 外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算した上で、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
お客様の声
亡くなった母親が1人で暮らしていた浦添市にある家を相続しましたが、老朽化が進んでいたため売りに出すか悩んでいました。
特に水回りの設備が古く壁や床などの痛み具合もひどかったのですが、不動産会社に相談をしたところ、リフォームをおすすめされリフォーム会社を紹介して頂きました。
最新の設備に変えることができ、買い手もすぐに見つけることができました。リフォームにかかった費用も回収することができて、不動産会社を頼ってよかったと思います。
〈事例2〉
災害に弱い物件の成功事例
概要
売主Mさんは北谷町にある築25年をお持ちでしたが、度重なる台風の被害によって屋根や戸の強度が弱く、売りに出していましたがなかなか買い手が見つかりませんでした。しかし不動産会社に工事会社を紹介してもらい、見合った価格で修理した結果、買い手を見つけることができました。
高く売れたポイント
- ・補強工事やリフォームを行う
- 老朽化の進んだ家の補強工事やリフォームを行うことで、築年数が経っていても弱点を減らすことができ買い手がつきやすくなります。
専門の業者と提携している不動産会社もあるため、売却を依頼する際には確認をしておくとよいでしょう。
お客様の声
セカンドハウスとして25年前に建てた家でしたが、親の介護のため滞在することがなくなったため売りに出していました。数年放置していたこともあり外壁や屋根の老朽化が進み、なかなか買い手が見つかりませんでした。
そこで不動産会社から補強工事を勧められ、最低限の修理を行うことにしました。
紹介していただいた業者に予算内の費用で修理していただき、無事に売却することができました。
〈事例3〉
延床面積が狭い場合の成功事例
概要
売主Tさんは那覇市の延床面積が80㎡強の築15年の家を転勤のため売ることにしました。地元の売却実績が豊富な不動産会社を選んだことで、納得のいく価格で買い手を見つけることができました。
高く売れたポイント
- ・ニーズのある買い手を探す
需要が低い延床面積が狭い物件を売却する場合、ニーズのある買い手を見つけることが大事です。
地域の売却に詳しい不動産会社に適正価格を見積もってもらい、適正な価格で売り出すことで買い手が早く見つかります。
お客様の声
海外へ転勤することになったので、那覇市内にある家を売り出しました。どうしても価格は下げずに早く売りたく、いくつかの不動産会社に相談しました。
その中でも那覇市の同じような物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼したところ、納得のいく価格で売りに出すことができました。そして2ヶ月ほどで買い手が見つかりました。転勤前に売却ができたのでよかったです。
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