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はじめて家を売ることになりました。
まず何をすべきでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
不動産売却という一大事は、一生に一度あるかどうかで、そう何度も経験するものではありません。そのため、いざ売り出すとなった場合、何から始めれば良いのかわからない方も多いでしょう。
不動産売却の流れは、大きく次の7つの手順に分けることができます。
家やマンションの売却は、このステップを一つずつクリアしていくだけです。
これらのステップをすべて完了するには、準備期間も含めて3～5ヵ月以上かかります。そのため、売却を考えているなら全体の流れを把握し、売りたい時期から逆算して売却活動を始めることが必要です。
大切な家やマンション、土地などを売るときの流れと手順、それぞれのステップについてわかりやすく説明します。
もくじ
1.①情報収集する
最初に家の資産価格がいくらぐらいなのか、査定依頼する不動産会社をどこにすべきかなどの「情報収集」活動をします。
1-1.いくらぐらいで売れそうかを調べる
まずインターネットなどで家がいくらぐらいで売れそうか（相場価格）、どの不動産会社が売却に強いのかなどを調べておきましょう。
国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを使えば自分で相場価格を調べることができます。
また、「イクラ不動産」でも無料で査定額を調べることが可能です。さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社も選べます。
相場価格の調べ方については、「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
1-2.売却に強い不動産会社を調べる
売却に強い不動産会社とは、高く売りたい、早く売りたいなどといった売主の希望をしっかりと聞き、その希望を叶えるために尽力してくれる会社です。
つまり、売主の希望に沿って、少しでも高く、早く購入してくれる買主を見つけてくれる会社が、売却に強い不動産会社だと言えます。
売却に強い不動産会社を探すには、次の2つのポイントを押さえておくことが大切です。
- 地域で成約件数が多い不動産会社
- 宣伝に力を入れている不動産会社
1-2-1.地域で成約件数が多い不動産会社を調べる
売却する家がある地域で、家やマンション、土地などの売買を扱っている不動産会社は、これまでに多くの購入希望者との接点があります。
購入希望者の中には、
という方もいます。
もし、今回売りに出す家が、その購入希望者が求めている部屋に近いタイプであれば、すぐに売れる可能性が高くなるでしょう。
つまり、地域の購入希望者との接点が多く、家を買いたいと思っている購入希望者を数多く紹介できる不動産会社が売却に強いと言えます。
1-2-2.宣伝に力を入れている不動産会社を調べる
不動産売買は、売り手と買い手のマッチングです。取引成功の鍵は、そのマッチングの成功率をいかに上げられるかだと言えます。そのため、
という人に、まず家を見てもらわないと、売れるものも売れません。
不動産会社にできる限りの宣伝、広告をして集客してもらい、1人でも多くの購入希望者に売り出している家の情報を知ってもらうことが重要です。
具体的な方法としては、インターネットやチラシ、電話・メール、来店したお客様への紹介、オープンハウス（家を開放して自由に見てもらう販売方法）、レインズなどを駆使して宣伝することになります。
これらの宣伝活動を十二分に行ってくれる不動産会社が、売却に強いと言えるでしょう。
不動産がいくらで売れそうなのか、売却に強い不動産会社はどこなのかについては、イクラ不動産で知ることができます。
2.②査定してもらう
家がいくらぐらいで売れそうなのかを知るためには、不動産会社の査定が必要です。
不動産査定の方法として、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は、家を見ずに情報だけで査定する方法で、まだ売るかが決まっておらず、おおよその金額だけ知りたいという方におすすめです。
詳しくは「机上査定とは？机上査定してもらっても意味がない理由について」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
訪問査定とは、不動産会社が実際に家を訪問して、隅々まで調査して査定する方法です。
机上査定価格でも大体の価格はわかりますが、査定価格は売出価格を決定する重要なポイントであるため、正確な査定額が必要です。
不動産を売却する理由と期間によって売れる金額は大きく変わるため、早めに不動産会社に訪問査定をしてもらいましょう。
さらに、訪問査定での不動産会社選びが、不動産売却の成功につながります。
そのためには、①で述べた売却に強い不動産会社に訪問査定を依頼することがポイントです。比較・検討するためにも、複数の不動産会社に査定を出してもらいましょう。
大手の不動産会社にこだわらず、まず、地域の売却に強い不動産会社を3～4社ほど選んで査定してもらうことがおすすめです。
初めて出会う不動産会社の営業マンを訪問査定で見極める方法については「訪問査定とは？訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.③媒介契約を結ぶ
売却を依頼したい不動産会社が決まったら、正式に売却活動を依頼します。このとき、不動産会社と結ぶのが媒介契約です。
媒介契約（ばいかいけいやく）とは、不動産会社に売却活動を依頼するときに正式に結ぶ契約です。あらかじめ契約書で次のような内容を決めておきます。
- 売却活動期間と方法
- 売出価格
- 仲介手数料
媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。売却する家や売却条件にあった媒介契約を選びましょう。
媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動のスタートです。
という方は「媒介契約とは？3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
相場価格より高く売り出したい場合は、専任（専属専任）媒介契約を選ぶのがおすすめです。
4.④購入希望者を探す
購入希望者は、媒介契約を結んだ不動産会社が、次のような方法を駆使して探します。
売却活動が始まってから後悔しないためにも、不動産会社と媒介契約を結ぶ前にどのような方法で集客しているのかを知っておくことが重要です。なぜなら、不動産会社によって集客方法が異なるからです。
集客方法については「家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客するの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
購入希望者から「実際に家を見たい」という内覧希望があれば対応します。とはいえ、実際に案内するのはプロである不動産会社で、売主は立ち会うだけで大丈夫です。
内覧は、購入希望者が購入するかどうかを決定する大切なポイントになります。内覧の際には、事前に部屋の掃除や整理整頓したり丁寧に接したりすることで、購入希望者に好印象をもってもらえるようにすることも重要です。
詳しくは「98%以上が満足【家を高く売る】方法は不動産会社選びとインスタ映え」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
5.⑤売買契約を結ぶ
という購入希望者が見つかれば、価格などの条件の交渉が始まります。そして、交渉がまとまれば不動産売買契約を結びます。
ここでも、実際に交渉するのは不動産会社です。売主の意向を買主側に伝え、価格や条件の交渉をしていきます。
不動産売買契約の日程の設定や、売買契約書の作成などを行うのも不動産会社です。
不動産売買契約の締結後、売主は家の引渡し準備（引越しやローンの返済手続きなど）を、買主は物件を引受ける準備（正式な住宅ローンの契約など）を行います。そのため、不動産売買契約と同じタイミングで不動産を引渡せるわけではありません。
また、不動産売買契約の際に、全てのお金（売買代金）を受け取れるわけではないことにも注意が必要です。売買契約の締結時には、売買代金の一部である「手付金（てつけきん）」を受け取ります。
通常、手付金は売買代金の1割です。例えば、2,000万円の物件の場合は、200万円程度になります。
売買契約に必要な書類については「不動産売買時に売主が持参する必要書類ってなにがあるの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
6.⑥物件引渡しの準備
売買契約を締結したら、家を買主に引き渡す準備をします。すでに空き家の場合は、引越しをする必要はありません。
住みながら売却する場合は、物件の引渡しの日（残代金決済日）の前日までに引越しや公共料金の清算を済ませ、買主に物件を引き渡す準備をします。
また、住宅ローンを完済するための手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士の指示に従って必要書類を集めるだけです。司法書士は、不動産会社が紹介してくれます。
物件引渡しの準備については「家を売るとき引越しするまでにしなければいけないこと」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
7.⑦残代金の受け取りと物件の引渡し
引渡し時には、売買代金から不動産売買契約の際に受け取った手付金を引いた残代金を受け取ります。こちらも、売主と買主の日程調整を行い、セッティングしてくれる主導は不動産会社です。
買主から残代金を受け取るのと同じ日に、家の登記名義を買主に書き換えて（所有権移転）、鍵と物件を引渡します。
残代金決済日・物件の引渡し当日にどのようなことをするかについては「【不動産売買】残代金決済日・物件の引渡し当日の流れについて」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
以上で不動産の売却は完了です。
8.すぐに売って現金化したい場合は？
買取（かいとり）という方法であれば、すぐに現金化できます。
買取とは、買主が一般の消費者ではなく、不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法です。
最も時間がかかる「購入希望者を探す」必要がないため、早ければ数日間で現金化することができます。
ただし、普通に仲介で売却するときと比べて、３割ほど安くなってしまうことがデメリットです。
例えば、相場価格3,000万円の物件であれば、2,100万円程度になります。
買取の流れについて詳しくは「不動産買取の流れについてわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
家の売却をすべて完了するまでには、準備期間も含めて、早くても3～5ヵ月以上かかります。売却代金の受け取りはすべての手続きを終えてからになるため、かなり時間がかかると言えるでしょう。
家の売却を考えているなら、まず全体の流れを把握し、売りたい時期から逆算して動き出す必要があります。特に不動産売却を成功させるために、売却の流れの中で一番大事な部分は「① 情報収集する」です。
できるだけ家を高く売るためには、十分な情報収集が欠かせません。家を売る前に、しっかりと不動産売却について理解したうえで売却活動に入らなかったために売却プランが狂い、売却を開始してから後悔する方も多いのです。
自分の家がいくらぐらいなのか、家がある地域の売却に強い不動産会社がどこなのかを知りたい場合は、無料＆匿名で相談できる「イクラ不動産」をぜひ利用してみてください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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