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借金があるので、土地を売って返済したいと考えています…
どのようなことに気をつければいいでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
借金の返済が苦しいとき、土地を売却してまとまったお金をつくりたいと考える人は少なくありません。また、借金を背負った人が相続などで偶然にも土地を手にするケースもあります。
こちらでは、土地を売却して借金を返済するときに知っておいた方がよい点について説明します。
もくじ
1.土地を高く売るために重要なこと
借金返済のために土地を売却するのであれば、次の2点が非常に重要です。
1-1.①まずは土地の相場価格を知る
1点目は、売ろうとしている土地の「相場価格」を知ることです。
不動産は「〇〇円」と明確に値段がついているものではありません。そのときの「相場」を前提に、売主と買主が交渉して売買価格が決定されます。そこで、売主が相場を知らないと、買主から安い価格で買いたたかれてしまう可能性が高くなってしまいます。ここでの買主には買取する不動産会社も含まれます。
土地売却で損をしないためには、売り出す前に売りたい土地の相場価格を把握しておくべきです。強いていうならば、不動産会社に査定を受ける前に相場価格を知っておくと、不動産会社の提案内容について比較することも可能です。
1-2.②高く売ってくれる不動産会社に依頼する
2点目としては、どのような不動産会社に売却の仲介を依頼するかも重要です。
実際に土地を査定に出してみるとわかりますが、不動産会社によって査定価格も異なります。
高額な査定価格を出した不動産会社に依頼したくなりますが、査定が高額だからと言って実際に高く売れるとは限りません。売却活動の契約（媒介契約）を取りたいために、乏しい根拠で高額な査定価格を出しているケースもあるからです。
重要なのは、営業マンが親身になってくれて誠実で交渉上手であることはもちろんのこと、査定価格と販売戦略に根拠があって妥当であること、土地の扱いに慣れていることや地域的特徴を把握していることなどです。
媒介契約について詳しくは「【媒介契約とは？】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひご覧ください。
土地売却の際には複数の不動産会社に査定してもらい、それぞれの対応を比較してみる必要があります。
土地の相場価格を知りたいという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。あなたの土地の相場価格を調べることができます。また、その地域の売却に強い不動産会社を選ぶことも可能です。
2.土地を売る2種類の方法
土地を売却するには次の2種類の方法があります。
2-1.①仲介（ちゅうかい）
1つは不動産会社に売買の「仲介」を依頼する方法です。
不動産会社に土地価格を査定してもらって、媒介契約（ばいかいけいやく：売却活動依頼の契約）を締結し、土地を売り出して買主を探してもらいます。
土地の購入希望者が現れたら価格交渉などを行い、売買契約を締結して土地を売却して代金を払ってもらうことで、借金を完済します。
仲介のメリットは、土地の売値が高額になりやすいことです。買主は一般の消費者になるのがほとんどです。需要と供給で価格は決まりますので、どうしてもその土地が欲しいという人がいれば、多少高くても売れます。
一方、デメリットは買主を見つけたり、売却の条件を整えたりするので、売却期間が長くなることです。特に田舎で人気のない場所の土地などではなかなか買い手がつかない可能性も高くなります。
2-2.②不動産会社による買取
仲介では土地が簡単に売れそうもない場合、もしくはすぐに現金化したいときに、不動産会社に「買取」を依頼する方法があります。
不動産会社に土地の買取を依頼し、買取金額を出してもらってその金額にあなたが納得できれば、すぐに買い取ってもらうことが可能です。
基本的に全国どの場所の土地でも買取可能ですし、共有持分（きょうゆうもちぶん：不動産を複数で所有している場合の持っている割合のこと）を買い取ってもらえる不動産業者もあります。
不動産会社による買取のメリットは、土地がすぐに現金化できること、人気のない売れにくい土地でも買い取ってもらえることです。また、周囲に秘密裏に売却することができます。すぐにお金が手元に入ると、早期に借金問題を解決できます。
一方、デメリットは市場で売却するより価格が低くなることです。時間をかけてもなるべく高額で売りたい方は、仲介によって市場で買主を探す方が良いでしょう。
言うまでもないですが、買取で重要なのは一番高く買ってもらえる会社を見つけることです。
買取の注意点について詳しくは「不動産の共有持分を買取業者（不動産会社）に売却する際の注意点」で説明していますので、ぜひご覧ください。
3.土地を活用する方法
土地を所有している場合、売却ではなく「活用」する方法もあります。
3-1.①土地を貸す
土地をそのまま誰かに貸す方法です。たとえば、土地上にマンションやアパート、家や施設などを建てたい人に貸して、土地の賃貸料（借地料）を支払ってもらいます。
賃貸料を借金の返済に充てることができるので、その分借金支払いが楽になります。
メリットは土地をそのまま貸せるので簡単でコストがかからないこと、デメリットは収益性が低いこと、また売却したいときに、他人の建物があることによって簡単に売れなくなることです。
3-2.②賃貸アパートを建築、経営する
土地上に自分で賃貸アパートを建築して経営する場合、入ってくる賃料も相当高額なので、うまくいけば賃貸アパートのローンと今ある借金返済の両方をまかなうことができる可能性があります。
ただ、建築費のために高額な借入が必要になるため、そもそも借金をしている中、貸してくれる金融機関はかなり限定されます。
賃貸アパート経営のメリットは収入が大きいこと、デメリットは借入が必要になってリスクが高いことといえます。
3-3.③駐車場にする
都心や商業地エリアなどで、土地を駐車場にして活用する場合、駐車料金も高額になります。うまく回れば駐車場の収入だけで借金を返済できるでしょう。
メリットは、基本的に設備を整えるのは、駐車場を経営する会社なので、簡単で費用もかからず手軽に始められることです。
一方、デメリットは賃貸アパートなどと比べると収入が少ないことや場所によって当たり外れが大きいことなどです。周辺にコインパーキングが多かったり、安いコインパーキングができると収益が下がってしまいます。
まとめ
土地を売却するか不動産業者に買取を依頼するのか、それとも活用するのか、状況に応じて最適な方法を選択する必要があります。
状況に応じてというのは、借金を抱えている中どれほど余裕があるかになります。
借金がそれほどないのであれば土地の活用を検討できますが、一刻も早く現金が必要な場合は不動産買取という選択肢を取らざるを得ないでしょう。
どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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