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タワーマンションの売却を検討しているのですが、今のタイミングで売りに出すべきなのか迷っています…
できるだけ高く売却するにはどうしたらいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
資産価値が下がりにくいと言われ、人気のタワーマンションですが、スムーズにできるだけ高く売却するには、タワーマンションならではの特徴を掴んで売却方法を見極める必要があります。
こちらでは、タワーマンションならではの売却時期の見定め方や高く売る方法について説明します。
もくじ
1.タワーマンションの特徴
そもそも何m以上ならタワーマンションと呼ばれるのか気になりませんか？
実はタワーマンションには、法的な定義はありません。一般的には、20階建て以上の、高さ60mを超えるマンションを指します。
上層階になるほど人気が高いことが特徴で、タワーマンションの上階でのドラマのような洗練された暮らしに憧れる人も多くいます。
タワーマンションは、都市部でもとくに駅周辺の商業エリアに建築されることが多く、なかには駅に直結しているものもあり、利便性がいいことも人気の理由のひとつです。
1.タワーマンションの魅力
一度は住んでみたいと多くの人が考えるタワーマンションには、どのような魅力やメリットがあるのでしょうか？
購入検討者にアピールできるポイントを確認しておきましょう。
1-1.景観が良く敷地が広い
タワーマンションは、なんといってもその眺望の良さが魅力です。
住む階数にもよりますが、上層階に住めば窓からの視界を遮るものはなく、眼下に広がる街並みや、遠くに広がる広大な景色を楽しめます。
ほかに隣接するタワーマンションや高層の建物がなければ、カーテンを開けたまま、存分に光を取り入れて、開放的に過ごせます。
また一般的にタワーマンションは敷地を広く取っていて、緑あふれる空間を演出しているところが多いことも特徴です。
住空間全体にゆとりを感じさせ、高級感があることが、タワーマンションと一般のマンションの大きな違いといえるでしょう。
1-2.耐震性・防犯性に優れている
高さがあるタワーマンションは、地震のときの耐震性が心配だと感じる人もいますが、実はタワーマンションは、耐震性にとても優れています。
それは建築基準法で、60mを超える建築物については、一般の建築物よりもさらに厳しい基準が設けられているためです。
具体的には、震度6強から7の地震にあったときに、建物の揺れが100分の1になるような構造強度があることを証明しないと、建築に必要な国土交通省の認定を受けられません。
またタワーマンションは、防犯カメラや監視カメラはもちろん、警備員が定期的に巡回するなど、徹底した防犯対策が取られているセキュリティの高さも魅力です。
1-3.資産価値が高い
タワーマンションは、立地がいいなど利便性が高いこと、またゲストスペースやキッズルーム、スポーツジムなどの設備が充実していることなどから、資産価値が高いこともメリットです。
現在タワーマンションは、とくに新築物件が高値で推移していて、それに引き上げられる形で中古物件の価格も高止まりしています。
タワーマンションに住みたいと考える人が多いので、人気のある物件は中古で売りに出しても高値で買い手がつきやすいのです。
2.タワーマンションのリスク
ゆとりとステータスを感じられる暮らしができるタワーマンションですが、懸念されるリスクもあります。
タワーマンションが避けられてしまう要因となるものを3つ紹介します。
2-1.維持費や管理費が高い
タワーマンションは、耐震性を上げたり高性能な設備を備えたりしているためにコストがかかっているので、維持費や管理費が高いことがデメリットです。
しかし高価格で販売すると買い手がつかない心配があるので、初期の修繕積立金を低く設定しているところが多い点には注意が必要です。
タワーマンションはまだ歴史が浅く、大規模修繕を行った例がほとんどありません。高層なので足場が組めないなどの問題があり、実際に修繕するときには高額な費用が発生すると考えられています。
修繕積立金を少なく見積もっているタワーマンションでは費用が不足して、途中で管理費や積立金が上がったり、工事のときに追加で改修費を請求されたりするかもしれないと懸念されます。
2-2.住民同士のトラブルの可能性
タワーマンションは、自分が住む居住用としてではなく、投資目的で購入する人も多く、住民の意思統一が図りにくいこともデメリットです。
なにかトラブルが発生したときや、大規模修繕を実施するときに、立場や考え方の違いから、賛成する人と反対する人の意見が分かれてもめる可能性があります。
一般的な分譲マンションなら、ほとんどの住民が大切な自分の資産として考えているので、あまり発生しない問題です。
2-3.緊急時に移動が困難
地震や大規模停電が発生したなどの緊急時に、移動が困難なこともタワーマンションのデメリットです。
エレベーターが止まった場合、低層階に住んでいる人なら非常階段での避難も考えられますが、高層階に住んでいるなら困難になります。
エレベーターが動いていたとしても、住民が一斉に避難することを考えると、大混雑することが目に見えていて、住民同士で大きなトラブルになる可能性もあるでしょう。
3.タワーマンションはいつ売却するのがいい？
タワーマンションは現在新築物件の高値につられて、中古物件も高価格で取引されています。
金融緩和政策がとられ、住宅ローンが超低金利で借り入れできることも、タワーマンションの高価格を下支えしています。しかしこの低金利政策もいつまで続くか正直予測がつきません。
とくに、今後景気の後退が心配されているため、高額なタワーマンションを買いたいと思う人が減ってくる可能性があります。
あるいは事業資金にまわすために、タワーマンションを売りたいと考える人が増えて、供給過多になることも考えられます。
売却を考えているのなら、まだ高値がついているうちに、早めに決断するのがいいでしょう。
3-1.「長期譲渡」になるまで待ったほうがいいケースも
売却を急いでいないなら、税制面で有利になる所有期間5年超（売却時の1月1日時点）になるまで待つほうがいいケースもあります。
不動産を売却して利益が出ると譲渡所得が発生して、譲渡所得税と住民税がかかります。
この譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間によって、税率が異なります。
不動産を購入してから売却する年の1月1日時点での所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、それを過ぎると「長期譲渡所得」扱いになります。
| 所有期間 | 譲渡所得税 | 住民税 | 合計 |
| 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 10年超所有軽減税率の特例 （居住用のみ） |
課税譲渡所得税6,000万円以下の部分 | ||
| 10.21％ | 4％ | 14.21％ | |
| 課税譲渡所得税6,000万円超の部分 | |||
| 15.315％ | 5％ | 20.315％ | |
（※上記税率には、復興特別所得税として所得税額の2.1%相当が上乗せされています。）
なおタワーマンションが自身の居住用なら、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除の特例」が利用できる可能性が高いです。
対象となる条件を満たし、譲渡所得が3,000万円を超えなければ、所得税は課税されないので、長期譲渡になるまで待たずに売却しても問題ありません。
4.タワーマンションを高く売るには
タワーマンションの売却を決めたなら、できるだけ早く、そして高く売れる方法で手放したいですよね。
売却活動を実際にするのは、不動産会社となりますので、売主様が自分で選択できるのは、
- 依頼する不動産会社を決める
- 媒介契約の種類を決める
主にこの2つです。ただ、この2つの選択次第で不動産売却は大きく変わるので、慎重に検討する必要があります。
4-1.売却を依頼する不動産会社の選定基準
不動産会社の選定をする際は、売却予定のタワーマンションがある地域において、売却実績の多い不動産会社を複数社比較するのがベストです。
さらにタワーマンションの場合、特定の不動産会社が複数回取引しているケースも多く、その度に集客をしているので、
と、希望の条件が売りに出るのを待っている購入検討者を既に抱えているケースも多いです。アピールポイントや周辺情報についても熟知しているので、購入希望客への後押しも非常に上手でスムーズに売却することができます。
また、デベロッパー（新規分譲時の販売元）の仲介部門の不動産会社も候補に入れておくとよいでしょう。なお、新築マンションなどの建設をするデベロッパーと中古物件を売買する不動産仲介会社は異なるので注意してください。
詳しくは「家を売るとき売買に強い不動産屋さんの正しい探し方」も併せてご覧ください。
不動産会社の自社ホームページで扱っているエリアや売買した実績を載せているところもありますので、必ず確認してみましょう。
どこの不動産会社に相談すればいいのかよくわからないという方は「イクラ不動産」にご相談ください。無料＆匿名で、あなたにピッタリ合った売却実績の多い不動産会社を選ぶことができます。
4-2.媒介契約の種類を決める基準
実際に不動産の売却を依頼するには、以下の3つの方法がありますが、タワーマンションの場合、どの方法を選ぶと高く売れるのか考えてみましょう。
4-2-1.人気物件なら一般媒介
立地がいいなど人気の物件なら、一般媒介契約を結ぶのがおすすめです。一般媒介契約なら複数の不動産会社と契約できるので、多くの購入希望者の目に触れることが期待できます。
複数の不動産会社を競わせることで、よりスピーディに、高額に売却できる可能性が高くなるでしょう。
4-2-2.競合が多いなら専属専任または専任媒介
同じエリアで多くのタワーマンションが売りに出ているなど競合が多い場合には、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶようにしてください。
一般媒介のほうが複数と契約できるからいいのではと思うかもしれませんが、不動産会社にしてみれば、自分たちが頑張っても他の会社が先に売買契約を結んでしまったら、1円の利益にもなりません。
そのためなかなか販売活動に熱心になれないというのが本音です。
人気の物件なら買い手のほうからアプローチしてくれるので問題ありませんが、競合が多く買い手市場なら、積極的に販売活動をしないとなかなか買い手が見つかりません。
専属専任や専任媒介は1社としか契約しないので、売却できれば確実にその不動産会社の利益になるため一生懸命に売却活動してもらえるのでおすすめです。
タワーマンションの売却を検討しているなら、まずは、今売ったらいくらぐらいになるのか価格を調べてみましょう。
「イクラ不動産」では、無料＆秘密厳守で査定価格を知ることができます。さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。
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