家やマンションの買い替え手順は、大きく分けると先に今の家を売却する「売り先行」と、先に新しい家を購入する「買い先行」の2つになります。
この記事では、状況に応じた家の買い替え手順の選び方について、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 家の買い替えで、売却と購入、どちらを先にするかは、住宅ローンが残っているかどうかや資金力によって選び方が変わってくる
- 家の売却代金でローンが完済できなくても「住み替え（買い替え）ローン」を使えば買い替えができる
- 買い替えは「購入」より「売却」が重要なので、売却に強い不動産会社に依頼する
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションの買い替えを考えている人
- 住宅ローンが残っている状態で買い替えをしたい人
- 買い替えで失敗しない不動産会社の選び方を知りたい人
1.家の買い替えの理想的な進め方
家やマンションの買い替えで、売却を先にすべきか購入を先にすべきかを説明する前に、まず、買い替えの理想的な進め方について知っておきましょう。
家やマンションの買い替えの理想的な流れは、次のような同時進行です。
- 情報収集する
- 査定してもらう←売却できそうな価格がわかる
- 媒介契約を結ぶ←売却活動スタート
- 購入希望者を探す←新居探しスタート
- 売買契約を結ぶ←この段階で新居も決まっている（同じタイミング）
- 物件引渡しの準備と引っ越しの準備
- 残代金の受け取りと物件の引渡し、新居への引っ越し
このように、今の家の売却と新しい家の購入を同じタイミングで行うのが、家の買い替えの理想的な進め方なのです。
売却と購入を同時に行うのが理想的な理由は、今の家の売却代金を新しい家の購入代金に充てられるからと、買い替えするときの時間や手間を最小限にできるからです。
しかし、今の家の買い手が見つかるタイミングと新しい家を購入するタイミングとを合わせることはむずかしいため、どうしても「売却」と「購入」のどちらかが先になってしまうことが多いです。
2.「売り先行」と「買い先行」について
同時進行で家やマンションの買い替えができない場合の選択肢は、売却を先に行う「売り先行」か、購入を先に行う「買い先行」のどちらかです。
それぞれの売却方法を詳しく説明します。
2-1.今の家を先に売却する「売り先行」
「売り先行」とは、今、住んでいる家を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。新しく購入する物件を探している間に、先に今の家の売却が決まった場合も含まれます。
一方、売り先行で売却期間中であっても、先に購入が決まれば、あとで説明をする「買い先行」になります。
売り先行は、引渡し猶予（ひきわたしゆうよ）の特約を設けることが多いです。
引渡し猶予とは、今住んでいる家を売ったあと、新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして売却した元の家に住まわせてもらうという特約です。
引渡し猶予について詳しくは「自宅を買い替えるときに必要な引渡し猶予とは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-1-1.売り先行のメリット
売り先行で買い替えを進めれば、売却金額と手元に残るお金が確定してから新居を購入できるため、無理のない資金計画が立てられる点がメリットです。
特に、住宅ローンが残っている家からの買い替えの場合は、売却代金でローンが完済できるかどうかが重要になるため、売り先行で進めることになります。
また、売り先行型で進めると、最初に想定した金額で売却ができるようにじっくり腰を据えて売却活動ができるため、なかなか売れないからといって、あわてて買取や大幅に価格を下げるなど、安く売る必要もありません。
しかし、なかには、実際に売らなくても、査定をしてもらっているのなら資金計画が立てられるのではないかと思う人もいるでしょう。
このように勘違いされる人が多いのですが、不動産会社が提示する査定金額は、あくまでも「これくらいの金額であれば売れるだろう！」という各社の予想金額です。
高い査定金額を提示してくれた会社に売却を依頼したからといって、確実にその金額で売れるわけではありません。
つまり、買主との金額交渉が入るケースも多いため、最終的にいくらで売却できるのかは、実際に売れるまで誰にもわからないのです。
査定額については、「査定額とは？高ければいいの？不動産の査定についてわかりやすくまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-1-2.売り先行のデメリット
売り先行型のデメリットは、売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要になる場合がある点です。
引渡し猶予をしてもらっても、自宅の引渡し日までに購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まい先を準備しなければなりません。
仮住まいの分の引越しが増え、余分な費用と手間や労力がかかります。
売り先行型についてさらに詳しく知りたい方は「売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する」も併せて読んでみてください。
2-1-3.リースバックで仮住まいを回避できる
売り先行型のデメリットである仮住まいを回避する方法の一つとして、リースバックがあります。
リースバックとは、家を売却して売却代金を受け取り、そのあと賃貸として今の住み続けられるという売却方法です。
家やマンションをリースバックで売却してローンを完済し、新しい住居が決まるまで賃貸で住み続ければ、仮住まいの必要がなく、引っ越しも一度で済みます。
小さい子供がいる場合や仮住まいへの引っ越しの手間を省きたい場合におすすめです。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
2-2.新しい家を先に購入する「買い先行」
買い先行は、売り先行とは逆に、先に新居を購入して移ってから今の家を売却する買い替え方法です。
先に売却し始めて、売却期間中に良い購入物件が見つかったため、先に購入したパターンも含まれます。
2-2-1.買い先行のメリット
せっかく買い替えするのだから、新居について妥協したくないのは当然のことでしょう。
買い先行であれば物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくりと探すことができる点がメリットです。
また、新居に移り住み、今の家を空き家にしてから売り出せるため、プライバシーが保全されるだけでなく、不動産会社に鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて内覧の対応が可能になります。
2-2-2.買い先行のデメリット
買い先行のデメリットは、自宅の売却代金を受け取る前に購入の契約を進めるため、新居の購入資金準備が先に必要になることです。
また、今住んでいる家に住宅ローンを利用していて、新居の購入資金も住宅ローンを利用する場合はダブルローンとなり、二重の支払いによって金銭的負担が大きくなってしまいます。
さらに、購入した新居に移り住むと早く処分したいという心理になるケースも多く、売却を急いでしまい、想定していた価格より下がる可能性も十分考えられます。
このように買い先行で進めると、売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性が大いにあり、金銭的な余裕がなければ実際にはむずかしいといえます。
不動産会社によっては「買い取り保証（売却保証）」をしている所もありますが、相場よりかなり安くなってしまうため、利用するかどうかは慎重に検討しましょう。
買い先行型についてさらに詳しく知りたい方は「買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する」も併せてご覧ください。
3.結局、買い替えでは売却と購入のどちらを先にすべきか？
売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、住宅ローンの状況や資金計画によって異なります。
一般的には、家は買うほうが売るよりも楽しいため、「先に購入する物件を決めてから売却したい」と考える人が多いです。しかし、実際には多くのケースで売り先行になります。
3-1.住宅ローンが残っているなら売り先行
先に述べた通り、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居を購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人は、必然的に売り先行で、ローンを完済してから買い替えをすることになります。
なぜなら、売却代金で住宅ローンが完済できなければ、今の家を売ることができないからです。
ただし、次で説明する方法を使えば、買い替えが可能です。
3-2.ローン完済が無理でも「買い替えローン」を使えば買い替えできる
先に述べたように、住宅ローンが残っている家を買い替えたい場合は、まずローンを完済する必要があります。
なぜなら、今の家には住宅ローンの担保として抵当権が設定されているからです。家を売るためには、まずローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
しかし、売却代金や貯蓄などでは、住宅ローンを完済できそうにないこともあるでしょう。
そのようなケースに使えるのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。
住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンを全額返せないときに、その残債と新しい家の購入資金とを合算して借りることができるという融資です。
住み替えローンを利用すれば、売却して住宅ローンが残ってしまう場合でも、買い替えを進めることができます。
ただし、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高く、月々のローンの返済額も増えるため、審査がきびしいです。住み替えローンを利用する際は今後の家計を圧迫しない返済計画を立てる必要があります。
住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-3.資金に余裕があるなら買い先行がおすすめ
住宅ローンが残っていない場合やダブルローンを組む資産力があるなら、買い先行での買い替えがおすすめです。
買い先行であれば、新しい家をじっくりと探すことができるだけでなく、引っ越しを一度で済ますことができます。
また、今の家を空けてから売却することができるため、住みながらの売却よりも売れやすくなることが多いです。居住中に内見の対応をすることもありません。
4.家の買い替えについてのQ&A
ここでは、買い替えについての疑問点にお答えします。
4-1.家の買い替えにはどれくらいの費用がかかるの？
売却の際に必要な費用は、売却額の4％ほどと言われています。内訳は次のとおりです。
| 売却の際に必要な費用 | 費用の目安 |
| 仲介手数料（取引額が400万円超の場合） | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 売却金額により異なる 1,000円～6万円 |
また、住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済する手続きとして次のような費用がかかります。
| 住宅ローンが残っている場合に必要な費用 | 費用の目安 |
| 抵当権抹消費用 | 5,000円～2万円前後 |
| ローン完済手数料 | 5,000円〜5万円前後 |
また、購入の際に必要な費用は、購入額の5～6％ほどと言われています。内訳は次のとおりです。
| 購入の際に必要な費用 | 費用の目安 |
| 仲介手数料（取引額が400万円超の場合） | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 購入金額により異なる 1,000円～6万円 |
| 登記費用 | 20万円前後 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×4％ |
さらに、新居の購入に住宅ローンを利用する場合は、次のような費用がかかります。
| 住宅ローンを利用する場合に必要な費用 | 費用の目安 |
| 印紙税 | 購入金額により異なる 1,000円～6万円 |
| 抵当権設定費用 | 3万円～10万円前後 |
| ローン手数料 | 「借り入れる金額×〇％」としている金融機関が多い |
そのほか、引っ越し費用や購入物件にかける火災保険料、新しい家具や家電の購入費など、家の買い替えにはさまざまな費用がかかります。
これらを合わせると、買い替えには売却代金と購入代金を合わせた額の4〜5％程度の費用がかかると言えるでしょう。仮住まいが必要なら、さらに費用がかかります。
特に重要な費用を中心に紹介していますが、より詳しく知りたい方は「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」も併せてご覧ください。
4-2.仲介手数料は2回分かかるの？
家の買い替え時には、「売却」と「購入」でそれぞれに仲介手数料が発生します。
たとえば2,500万円の家を売って、2,500万円の家を買った場合、次の額の仲介手数料が２回分必要です。
2,500万円×3％+6万円＝81万円+消費税 ←この額の２倍が必要
同じ不動産会社で売却と購入を行ったとしても、基本的には2回分の仲介手数料がかかるのが一般的です。
しかし、仲介手数料は上限が決められているだけなので、値引きをすることは違法ではありません。
不動産会社によっては、買い替えの場合の仲介手数料を値引きしてもらえるケースもあります。仲介手数料については「買い替えの仲介手数料はいくら？値引きはできるの？」も併せてご覧ください。
4-3.買い替えを相談する不動産会社の選び方は?
売却と購入を同時に行う場合は、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。不動産会社を1つに絞ることでスケジュール管理がしやすくなり、費用負担も抑えやすくなるため、スムーズに買い替えしやすくなります。
また、売却と購入を同じ不動産会に依頼する場合は、まず家の売却が得意な不動産会社を探すようにしましょう。
なぜなら、今、住んでいる家がいくらで売れるかわからなければ新居の予算が立たないからです。さらに、少しでも高く売ってもらえれば、その分、家の購入費用にまわすことができます。
新居を購入する地域と今住んでいる地域が離れている場合は、売却と購入をそれぞれの地域で依頼しても良いでしょう。また、すでに目星の物件があれば、売却をお願いする不動産会社を通して購入することも可能です。
さらに詳しくは「お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 家の買い替えが同時進行が理想だが、多くの場合は、先に今の家を売却する「売り先行」か、先に新しい家を買う「買い先行」を選ぶことになる
- 住宅ローンが残っている場合は売却額を確定する必要があるため、「売り先行」で買い替えすることになる
- 今の家の売却額で住宅ローンを完済できない場合は、「買い替えローン」の利用すれば買い替えができる
- 買い替えを依頼する不動産会社は1社にまとめるのがおすすめ
- 買い替えは売却のほうが重要なので、売却に強い不動産会社を選ぶようにする
家の買い替えをどのように進めるかは、住宅ローンや状況によって異なってきます。
しかし、売り先行でも買い先行でも自宅の査定は必須です。
また、買い替えにはタイミングだけでなく、住宅ローンや資金計画など専門的な知識も多く必要になります。そのため、信頼できる不動産会社と相談しながら上手に住み替えを進めるのがおすすめです。
家の売却だけ場合でも、すべて完了するまでに早くても3〜5ヵ月以上はかかります。買い替えはさらに購入もあるため、少しでも買い替えを考え始めたら、早めに不動産会社に相談しましょう。
どれくらいで売れそうか知りたい場合は、ぜひ、イクラ不動産をご利用ください。
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さらにわからないことや不動産会社に聞きにくいことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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