「今の戸建てを売って新しい戸建てに住み替えたいけど、何に気を付ければ良いのかわからない…」このような不安を抱えている方は少なくありません。
戸建てから戸建てへの買い替えには「売却」と「購入」を同時進行で進める必要があるため、注意すべきポイントも多いです。
ここでは、戸建てから戸建てに買い替え（住み替え）する際のポイントと、住み替え先別の買い替え注意点について説明します。
【この記事で具体的にわかること】
- 戸建てから戸建てへの買い替えで押さえておきたいポイントがわかる
- 戸建てから戸建てへの買い替えの流れや新居選びのチェックポイントがわかる
- 戸建てから戸建てへの買い替えでよくある疑問点と回答がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 今の家が戸建てで、戸建てへの買い替え（住み替え）を考えている人
- 戸建てから戸建てに買い替えするときの流れや注意点を知りたい人
- 戸建てから戸建てに買い替えするときの疑問点を解消したい人
もくじ
1. 戸建てから戸建てへの買い替えで押さえておきたいポイント
まず、「戸建てから戸建て」への買い替えで押さえておきたいポイントとメリット、デメリット、そして買い替えの全体像を把握しておきましょう。
1-1.「今の家がいくらで売れるか」を知っておくことが大切
戸建てから戸建てへ住み替える場合、まず大切なのは「今、住んでいる家をいくらで売れるか」を正しく知っておくことです。
買い替えに必要な予算の大半が、今、住んでいる戸建ての売却価格で決まります。そのため、今の家がいくらで売れるかを把握しておかなければなりません。
「戸建てから戸建てへの買い替え」と一口にいっても、人によって事情はさまざまです。たとえば、子どもが成長して部屋数が足りなくなった、親との同居を見据えて二世帯住宅を検討する、もっと利便性の高いエリアに住みたい、など、戸建てから戸建てへの買い替えの動機は多岐にわたります。
しかし、どのようなケースであっても、今の売却価格を正しく把握することが大切な最初のステップになるということです。
1-2.戸建てから戸建てへの買い替えならではのメリット・デメリット
マンション住まいから戸建てへ引っ越すケースや、戸建てからマンションへ移るケースとは違い、戸建てから戸建てへの買い替え・住み替えには、次のようなメリットとデメリットがあることを理解しておきましょう。
メリット
- 庭や駐車スペースなど、戸建て特有の資産価値を活かせる
- 現在の家でも庭や車庫がある場合、それらが査定にプラスに働く可能性がある
- ライフスタイルを大きく変えずに、環境や設備だけグレードアップできる
- “戸建ての良さ”を損なわずに、より立地がいい場所や広い間取りに移れる
デメリット
- 立地条件や築年数で売却までに時間がかかることがある
- マンションよりも買い手が付きにくく、エリアによっては売却が長期化しがち
- 維持・管理費用は引き続き戸建ての負担がある
- 管理費や修繕積立金といった定期的な支出がない代わりに、庭や外壁のメンテナンスを自分で行う必要がある
戸建て同士での買い替えは、今の自分たちの暮らし方はそのままに、住環境をよりよくしたいという人に向いています。
その分、現在の戸建てをどのようにアピールし、適正価格で売るかがカギとなるでしょう。
1-3.現在の住まいである戸建ての売却ポイント
今、住んでいる戸建ての売却は、次の住まいの戸建ての購入資金に直結するため、慎重に進める必要があります。
現在の住まいである戸建ての売却では、次のような点に注意しましょう。
- 売却のタイミングを見極める: 不動産市場の動向を把握し、売り時を見極める
- 複数の不動産会社に査定を依頼する: 信頼できる複数の不動産会社に査定を依頼して適正な売却価格を把握する
- 魅力的な売り方を工夫: 物件の清掃やホームステージングを行い、内覧時に好印象を与える準備をする
これらのポイントを押さえておくことで、売却を有利に進めやすくなるでしょう。
1-4.新しい住まいである戸建ての購入ポイント
新しい住まいである戸建てを選ぶ際は、家族のライフスタイルや将来を見据えた選択が重要です。
次のようなポイントを押さえておきましょう。
- 住み替えの目的を明確にする: 注文住宅で理想を形にしたい、最新設備の家に住みたい、中古戸建てで費用を抑えたいなど、買い替えの目的を整理する
- 地域や環境の確認: 通勤・通学の利便性、商業施設や学校の有無などをチェックする
- 専門家のサポートを活用: 土地購入や物件選びでは、信頼できる不動産会社や住宅メーカーの意見を参考にする
買い替えの目的別の新しい住まいのチェックポイントは、後ほどくわしく説明します。ぜひ参考にしてみてください。
1-5.買い替え資金計画の調整ポイント
資金計画は、買い替えの成否を分ける重要な要素です。無理のないプランを立てることで、生活の安定を確保します。
次のようなポイントを押さえておきましょう。
- 売却益をどう使うかを計画: 売却益を頭金に回すのか、ローン返済に充てるのかを明確にする
- 買い替えローンやつなぎ融資の利用を検討: 資金のタイミングが合わない場合、買い替えローンやつなぎ融資の活用も検討する
- 追加費用の確認: 建築費用以外の税金などの諸費用についても確認しておく
資金計画は、戸建て買い替えの成否を分ける最も重要な要素の一つです。無理のない計画を立てることで、スムーズな住み替えと生活の安定を実現できます。
ここでは、資金計画の具体的なポイントを解説します。
1-5-1.売却益をどう使うかを計画する
現在の住まいを売却した場合、得られる売却益をどのように活用するかが大きなポイントとなります。
明確な使い道を計画することで、買い替え後の負担を軽減できます。
- 頭金に回す場合
売却益を新居の頭金に充てることで、借入額を減らし、月々の返済負担を軽減できる - ローン返済に充てる場合
現在の住宅ローンが残っている場合、売却益をローン返済に充てて精算できる - 緊急費用として一部を確保
すべてを頭金やローン返済に使うのではなく、引っ越し費用や予期せぬ追加費用に備えて現金を確保しておくことも可能
いずれにしても、今の住まいである戸建てを少しでも高く売ることが大切だと言えます。
1-5-2. 買い替えローンやつなぎ融資の利用を検討する
売却と購入のタイミングが合わない場合、資金計画を補うために買い替えローンの利用を検討しましょう。
- 買い替えローンとは？
現在の住まいのローンの残債分を新居のローンに上乗せして資金を借りるというもの - つなぎ融資の活用
今の家の売却代金が手に入ったり新築の家が完成して融資が下りたりするまでの一時的な資金不足をカバーするためのもので、特に、注文住宅で土地購入から建物完成まで期間が長くなる場合に有効 - 買い替えローンやつなぎ融資のメリットとデメリット
– メリット: 資金不足で購入を諦めるリスクを軽減できる
– デメリット: 金利が高めで、一時的に二重ローンとなるため月々の返済負担が増える
ローンの条件や金利を複数の金融機関で比較し、自分に最適なプランを選ぶことが重要です。
買い替えローンについては、「「住み替え（買い替え）ローン」とは？住宅ローン返済中でも家を買い替えられる」で、つなぎ融資については、「家を買い替える時のつなぎ融資とは？住宅ローンを借りる前に一時的に資金を借りる方法」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
1-5-3.追加費用の確認
新築や注文住宅を購入する場合、建物価格や土地代以外にもさまざまな諸費用が必要です。
次のような費用を事前に計算しておくことで、資金計画がより現実的になります。
- 買い替えにかかるおもな諸費用
– 税金: 不動産取得税、登録免許税、印紙税など
– 手数料: 不動産会社への仲介手数料、ローン事務手数料、司法書士費用など
– 引っ越し費用: 荷物の移動費用や引っ越し業者の費用など
– 家具・家電費用: 新しい住まいに必要な家具や家電の購入費用 - 注文住宅の場合の特有の費用
– 地盤調査費用: 地盤改良が必要な場合は追加費用が発生する
– 設計料やオプション費用: 設計変更やオプション追加でのコスト増を想定しておく
家の買い替えにかかる費用については、「買い替え・住み替えにはどれくらいの税金や諸費用がかかるのかまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.買い替えの目的別！「住まい選び」のチェックポイント
戸建てから戸建てへの買い替えでは、どのタイプの住まいを選ぶかによって、住み替えたあとの生活の快適さや満足度が大きく変わります。
ここでは、「新築戸建て」「注文住宅」「中古戸建て」のそれぞれが買い替え先の場合について、住まい選びで押さえておきたいチェックポイントを解説します。
2-1.新築戸建てに買い替える場合
新築戸建ては、最新の設備や機能的なデザインが魅力です。住み替えを機に新築戸建てを選ぶ場合、次のような点をチェックしましょう。
2-1-1. 建築会社や施工業者の評判を確認
新築戸建ての品質は、建築会社や施工業者の技術力に大きく依存します。
次のような点に注意しましょう。
- 口コミや評判を調べる: 実際に購入した人のレビューや評判を調べておく
- モデルハウスの見学: 施工例を見ることで、業者のデザインや技術力がわかる
- アフターサービスの充実度: 保証期間や修繕対応の範囲を事前に確認することが重要
2-1-2.分譲地の環境をチェック
新築戸建ては分譲地内に建てられることが多く、環境が生活の快適さに直結します。
次のような点に注意しましょう。
- 隣家との距離感: プライバシーが確保できるかを確認する
- 街並みの統一感: 街区全体のデザインや管理状況が長期的な住み心地に影響する
- 交通や利便性: 駅やバス停へのアクセス、周辺施設の充実度も確認しておく
2-2.注文住宅を選ぶ場合
注文住宅は、家族の希望やこだわりを形にできるのが最大のメリットです。
ただし、自由設計にはリスクも伴うため、次のようなポイントを重視しましょう。
2-2-1.土地の形状や広さ
注文住宅では、土地の形状や広さが間取りやデザインに大きく影響します。
- 形状: 敷地の形が複雑な場合、建築プランが制限されることがある
- 広さ: 家族の人数や将来のライフスタイルに合った広さを確保する
- 地盤の状態: 地盤調査を実施し、安全性を確認する
注文住宅を建てようと考えている方は、まず土地の「用途地域」を確認しましょう。用途地域によって、建築できる家の高さや斜線規制などの制限が異なるためです。
また、土地には、「借地（しゃくち）」や「再建築不可」などの条件が付いているものや、道路から奥まった場所にある「旗竿地（はたざおち）」、高台にある「ひな壇」といった特殊なものがあります。
条件付きの土地や複雑な形状の土地に建つ戸建ては、相場より価格が安く、魅力的に映るかもしれません。
しかし、今後の資産価値の維持がむずかしく、将来的に手放しにくいというデメリットがある点に注意しましょう。
2-2-2.建築費用と資金計画
注文住宅では、設計や設備の自由度が高い分、コストが上がることもあります。
次のような点に注意しましょう。
- 明確な予算設定: オプション費用や設備追加の可能性を考慮し、余裕を持った予算を立てる
- 分割支払いの計画: 土地購入と建築費用の支払い時期を調整し、無理のない資金計画を組むようにする
- 施工業者の選定: 注文住宅に精通した信頼できる業者を選ぶ
2-3.中古戸建てに買い替える場合
中古戸建ては、初期費用を抑えたい人にとって魅力的な選択肢です。ただし、物件の状態を十分に確認する必要があります。
次のようなポイントを重視して選ぶようにしましょう。
2-3-1.リフォームや修繕の必要性
中古戸建てでは、購入後のリフォーム費用が予算に影響します。
- 物件内覧時に確認: 壁や床の傷、設備の劣化状態をチェックする
- 修繕見積もりの取得: 購入前にリフォーム費用を見積もり、全体のコストを把握しておく
2-3-2.築年数と設備の状態
築年数が古い物件ほど、設備の更新や耐震性の確認が必要です。
- 耐震基準の確認: 新耐震基準（1981年以降）に適合しているかをチェックします。
- 設備の寿命: 給湯器、キッチン、トイレなどの主要設備がどの程度使用可能かを確認します。
- 断熱性能: 特に冬場の寒冷地では、断熱性が快適性に大きく影響します。
3.戸建てから戸建てへの買い替え（住み替え）の流れ
戸建てから戸建てに買い替え（住み替え）する際の、具体的な方法と流れについて説明します。
3-1.「売り先行」と「買い先行」について
家の買い替えは、今の家の売却を先行させる「売り先行」と、新居の購入を先行させる「買い先行」の2つの方法があります。
住宅ローンの残債がある場合や、売却金額を購入資金に充てたりする場合は「売り先行」によって買い替えするのが基本です。
ただし、先に今の家を売るので、賃貸住宅などに仮住まいしなければならない期間が生じる場合があります。
住宅ローンが残っていても買い先行での買い替えは可能ですが、新居も住宅ローンで購入するときは、ダブルローンの状態になってしまいます。
月々の返済負担が増えるダブルローンを避けるためには、先に説明した「買い替え（住み替え）ローン」の利用を検討すると良いでしょう。
買い替えの手順については、「買い替えの手順を解説！家の売却（売り先行）と購入（買い先行）はどっちが先？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2.買い替え先別、買い替えの流れ
次に、「新築戸建て」「注文住宅」「中古戸建て」のそれぞれが買い替え先の場合における買い替えの流れと注意点を説明します。
3-2-1.新築戸建てへの買い替え
建築中の建売住宅を購入する場合、先に新居の契約をして、入居時期に合わせて今の戸建てを売却する流れが一般的です。
つまり、「買い先行」になるということですが、同日決済を目指すこともできます。
ただし、すでに建売住宅が建築済みで、購入後すぐに引き渡しとなる場合は、新居に引っ越してから旧居を売却することになるでしょう。
今の家の住宅ローンが残っていて、新たに住宅ローンを組んで新居を購入するなら、ダブルローン状態になります。
3-2-2.注文住宅への買い替え
注文住宅への買い替えは、土地探しから新たらしい家の設計を経て、建築完了までに半年や1年以上かかることもあります。
新居への入居時期が確定していないので、同日決済とするのはむずかしいです。
住宅ローン残債がなかったり、自己資産に余裕があったりする場合は別ですが、土地の購入とハウスメーカーや工務店の請負契約を先行させるとなると、建築期間が長い分、ダブルローンの負担が大きくなります。
そのため、買い替えにかかる費用を節約するのであれば、「売り先行」を選ぶのがおすすめです。
「売り先行」であれば、売却できそうな時期を見計らってできるだけ仮住まい期間を短くすることができます。
または、仮住まいの期間を定めないで、一旦、今の家から賃貸住宅に移り住んでから、ゆっくりと新居の打ち合わせをしても良いでしょう。
3-2-3.中古戸建てへの買い替え
中古戸建てへの買い替えは、購入時期も売却時期も自分で調整することができます。状況に応じて売却と購入とのどちらを先行させるかを判断しましょう。
タイミング次第では、新居と旧居の残代金決済と引き渡し日を同じ日に合わせることも可能です。
同日決済にすると、今の家から新居へ直接引っ越すことができるので仮住まいは不要となります。さらに、今の住宅ローンを完済する日と新居のローンを組む日が同じ日になるため、ダブルローンになることもありません。
4. Q&A｜戸建てから戸建てへ買い替えるときの疑問を一気に解決
最後に、戸建てから戸建てへ買い替えるときの疑問について、Q&A形式でわかりやすく説明します。
4-1.Q1: 築古の戸建てでも売れる？
今、住んでいる戸建ての築年数が古い場合、売れるのだろうかと心配な人もいることでしょう。
築古の戸建てが売れにくいのは事実ですが、決して売れないわけではありません。
地域の不動産事情に精通している不動産会社に売却を依頼し、適切な売出し価格を設定することで、思いの外、早く売れることもあります。
買い替えや売却期限が迫っていて、すぐに現金化が必要な場合は、買取での売却を検討してみても良いでしょう。
買取については、「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4-2.Q2:今の家をリフォームしてから売るべき？
今、住んでいる戸建てが傷んでいたり不具合があったりする場合、リフォームしてから売るほうが高く売れるのでは？と思いがちです。
しかし、売却前のリフォームはおすすめではありません。なぜなら、リフォームにかけた費用を上乗せした額で売れるとは限らないからです。
どうしてもリフォームや修繕をしたい箇所がある場合は、不動産会社に相談してからにしましょう。
売却前のリフォームについては、「お家を売る前にリフォームするべき？それともそのまま売却するべき？」でくわしく説明しています。参考にしてみてください。
4-3.Q3: 買い替え（住み替え）ローンって審査が厳しいの？
買い替え（住み替え）ローンは、通常の住宅ローンに比べて返済額が多く、金融機関のリスクが大きくなるため、審査基準が厳しくなりがちです。
ただし、安定した収入やこれまでのローン返済実績などがしっかりしていれば、問題なく通る場合もあります。
事前に複数の金融機関へ相談し、現在の住宅の売却計画や返済計画を具体的に提示することで、審査を通過しやすくなるでしょう。
4-4.Q4:遠方の戸建てに住み替える場合の注意点は？
遠方の戸建てへ買い替える際は、買い替え先の不動産会社に今の戸建ての売却を依頼するべきではありません。
買い替えの不動産会社を一社に絞りたい場合には、今の戸建てがあるエリアの不動産会社にお願いするのが賢明な判断です。
なぜなら、不動産は「購入」より「売却」の方が圧倒的にむずかしく、地域の特性を理解していなければ、適正な査定額を出したり売却活動をしたりすることができないからです。
くわしくは「転勤で家について不動産会社に相談する前に知っておきたいポイント」で説明していますので、ぜひご覧ください。
4-5.Q5:戸建てから戸建てへの買い替えに適用できる税金の控除や特例はある？
戸建てから戸建てに住み替える際、利用できる代表的な税制優遇として「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例」や「住宅ローン控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」などがあります。
たとえば、「3,000万円の特別控除の特例」が適用されると、今の家を売って譲渡益が生じても、一定の要件を満たせば3,000万円まで非課税です。
また、新居購入時の住宅ローン控除も、要件をクリアすれば引き続き受けられる可能性があります。
ただし、適用には「住居として使用していた期間」「物件の床面積」など、細かな条件が設定されているため、事前に不動産会社や税理士へ相談することが大切です。
くわしくは、「家の買い替え（住み替え）をするときの税金・特別控除の注意点」や「家を買い替えした場合、住宅ローン控除を利用できるのかまとめた」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 戸建てから戸建てへの買い替えでは、まず「今の家がいくらで売れるか」を知っておくことが大切なポイントとなる
- 今の家の売却と新しい家の購入、買い替えの資金計画においても、注意点やポイントを押さえておくことが大切
- 住み替え先の戸建てが、「新築戸建て」「注文住宅」「中古戸建て」のいずれかによって、注意すべきポイントや買い替えの流れが変わる
- 「新築戸建て」への買い替えポイントは次のとおり
・口コミや評判、モデルハウスの見学などで建築会社や施工業者の評判を確認する
・隣家との距離感や交通の利便性などで分譲地の環境をチェックする
・建築中の建売住宅を購入する場合、先に新居の契約をしてから今の戸建てを売却する「買い先行」が一般的な流れになる - 「注文住宅」への買い替えポイントは次のとおり
・土地の形状や広さをしっかりと確認する
・建築費用やそのほかの費用も確認したうえで資金計画を立てる
・新居への入居日が確定しないので「買い先行」でダブルローンを組む期間が長くなってしまう。「売り先行」にして仮住まいをするのが一般的な流れになる - 「中古住宅」への買い替えポイントは次のとおり
・リフォームや修繕の必要性を内見の際に確認しておく
・築年数と設備の状態の把握も大切
・中古住宅購入の場合、タイミング次第では新居と旧居の残代金決済と引き渡し日を同じ日に合わせることも可能 - 築古の戸建てで売却しづらい場合は、買取の利用を検討するのも一つの手
- 売却前のリフォームは、リフォーム費用を上乗せした額で売れる保証がないのでおすすめではない
- 遠方の戸建てへの住替えの場合は、今の家の売却を重視して不動産会社を選ぶようにする
戸建てから戸建てへの買い替えで、最初に知るべきことは「今の家がいくらで売れるか」です。
特に、今の戸建てが売れなかったら新しい戸建てが買えない状況の人にとっては、いくらで売れるのかが切実な問題となるでしょう。
さらに、買い替えでは売却のほうが購入よりもむずかしいため、売却する物件がある地域で売却力のある不動産会社を選ぶことが、より大切になってきます。
戸建てから戸建てへの買い替えを考えていて、まずは今の家がいくらぐらいで売れるのかを知りたいという人は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に今の家の相場価格がわかるだけでなく、今の家がある地元での売却に強い不動産会社をランキング形式で選べます。
さらに、家やマンションの売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
- 合わせて読みたい
- 買い替え（住み替え）で家やマンションを売却する流れと成功のコツを基本から解説
- 「家を春までに買い替えたい！」段取りよく住み替える手順を解説
- 家の買い替えにかかる仲介手数料はいくら？値引きはできるの？
- 定年後にマンションに買い替え（住み替え）るときの注意点
- マンションから戸建てに買い替え（住み替え）するときのポイント
- マンションからマンションに買い替え（住み替え）するときのポイント
- 家の買い替え（住み替え）のメリット・デメリットについてまとめた
- 戸建てからマンションに買い替え（住み替え）するときのポイント
- 家の買い替え（住み替え）で不動産会社に査定依頼するときのポイント
- 同じマンション内で買い替え（住み替え）するときの流れと注意点
- 家の買い替え（住み替え）で一旦賃貸（仮住まい）するときの費用
- 高齢者の家の買い替え（住み替え）は早めの相談がポイント
- 家の買い替え・住み替えの相談はどこにするべき？
- 買い替え・住み替えにはどれくらいの税金や諸費用がかかるのかまとめた
- 買い替え・住み替えは売却のタイミングが大切！いつ家を売りに出すべき？
- お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき？
- 売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する
- 買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する
- 何から始める？マイホーム買い替えの進め方とポイント
- 買い替えの手順を解説！家の売却（売り先行）と購入（買い先行）はどっちが先？
