【空き家問題×不動産売却まとめ】空き家の売却・活用方法について基本から解説

空き家を放置し続けると、さまざまな問題を引き起こす恐れがあります。対策は早めに立てましょう。

この記事では、空き家を放置することのリスクや活用方法、売却するメリット、売却時に押さえておきたいポイントなどをわかりやすくまとめました。

空き家をどうすれば良いかわからない場合は、ぜひ参考にしてみてください。

【この記事で具体的にわかること】

この記事はこんな人におすすめ！

空き家をどう処分すれば良いかわからずに困っている人

空き家を相続した人や放置したままにしている人

空き家の売却で失敗したくない人

1.空き家売却で得られる4つのメリット

3つのポイント

空き家を所有したまま放置するリスクとして、おもに次のようなものがあげられます。

空き家を売却すれば、これらのリスクを回避することが可能です。

ここでは、空き家を売却することで得られるメリットについて説明します。

1-1. 固定資産税や管理・維持費用がかからなくなる

空き家を売却するメリットとして、まず、空き家の固定資産税や維持、管理費用が不要になる点があげられます。

どのような不動産であっても、毎年1月1日時点での所有者に対して、固定資産税が課せられます。空き家であっても同様です。

さらに、空き家を適切に管理するためには、定期的に空気を入れ替えたり清掃をしに行ったりしなければなりません。庭がある場合には、草刈りなども必要でしょう。

これらの管理を自分でする場合は、交通費や手間がかかるだけですが、管理業者に委託するとそれなりの費用が必要です。

毎年の固定資産税と維持・管理費用が積み重なると、かなりの額になります。空き家を売却すれば、これらの出費や労力を抑えることができるのでおすすめです。

空き家の売却にかかる費用については、「空き家の売却費用は？売らない場合の維持管理の費用と比較してみた」でくわしく説明しています、ぜひ読んでみてください。

1-2. 防犯面、衛生面での不安がなくなる

2つ目の空き家売却のメリットとしてあげられるのは、防犯面や衛生面での不安がなくなり、近隣住民とのトラブルが避けられる点です。

適切な管理や清掃を怠ると、雑草がはびこって害虫や害獣が住み着きかねません。それにより、隣家や周囲に迷惑が及ぶこともあります。

また、不審者が侵入したり犯罪に使われたりするなどの防犯面でも心配です。

空き家で何か問題が生じた場合は、所有者の責任になります。

空き家を売却すれば、このような防犯面や衛生面での不安を払拭することができるのでおすすめです。

1-3. 特定空き家に指定される心配がなくなる

3つ目の空き家売却のメリットとして、特定空き家に指定される心配がなくなる点があげられます。

「特定空き家」とは、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により、次のいずれかに該当すると見なされた空き家のことです。

参考：国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

特定空き家になると、宅地に適用されていた「住宅用地の軽減措置」が適用されなくなるため、固定資産税の額が上がります。

さらに、行政から指導や勧告を受けても改善が見られない場合は、行政代執行により強制的に建物を解体されることもあり、強制解体された場合の費用の請求先は、当然、所有者です。

空き家を売却すれば、このような特定空き家に指定される心配がなくなります。

空き家になる前にできることについては、「空き家予備軍とは？「空き家」になる前にとるべき対策を解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-4. 経年劣化と共に価値が下がる前に処分できる

4つ目の空き家売却のメリットは、経年劣化で資産価値が下がる前に、少しでも高く売ることができる点です。

空き家であっても、築年数が経てば経つほど資産価値が下がっていきます。そのため、いざ売ろうとしたときに、思っていた以上に安くなっていたという場合もあるため注意が必要です。

「いずれ売るつもりだけど、今すぐ売るのは面倒だ」と放置し続けていると、資産価値はどんどん下がってしまいます。

さらに、その期間の固定資産税や維持、管理費がかかるため、結果として大きく損をすることになりかねません。

将来的に売却予定があるならば、放置期間を短くするためにも、できるだけ早めに売却するほうが良いでしょう。

イクラ不動産を利用すれば、不動産会社の売却実績だけでなく、その不動産会社が空き家の売却に強いかどうかもわかります。さらに、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料＆秘密厳守で、簡単に相場価格を調べることが可能です。

さらに、売却前や売却中にわからないことや不安なことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので、安心して売却を進めることができます。

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2.空き家の活用方法3選

3つのポイント

空き家を放置したまま所有し続けるのは、デメリットしかありません。そのため、放置している空き家がある場合は、どのように対処するかを早めに決めましょう。

空き家の対処法は、大きく分けると次の3つです。

それぞれの対処法について、手続きの流れやメリット、デメリットなどを詳しく説明します。

2-1.解体して更地にする流れとメリット・デメリット

空き家の傷みが激しい場合には、解体して更地にするのが一般的です。

更地にしたのちは「売却」と「活用」２つの選択肢のうちどちらかを選ぶことになります。

2-1-1.解体して更地にする流れ

空き家を解体して更地にする大まかな流れは、次のとおりです。

解体工事にかかる期間は10日〜数週間ですが、前後の準備や片付けなどを考慮すると一般的に、1〜2ヵ月程度の期間が必要になります。

また、解体にかかる費用は、建物の構造や大きさ、解体方法などによりますが、おおよその目安は、次の表のとおりです。

ただし、次のような場合は、さらに費用がかかります。

2-1-2.更地を売却するメリットとデメリット

空き家を解体してから、更地として売却する場合のメリットとデメリットは、次のとおりです。

古い建物があるよりも更地のほうが、活用の幅が広がるため売れやすくなる場合があります。ただし、解体には費用がかかるため、その分で損にならないように試算しておくことが大切です。

また、住宅用地の固定資産税は、「住宅用地の軽減措置」という制度によって安くなっており、建物を取り壊してしまうとこの制度が適用されなくなり、固定資産税が上がります。

そのため、空き家を解体して更地にしてから売却する場合は、いつ取り壊すかをしっかりと検討しておきましょう。

空き家を更地にする判断基準については、「空き家や古い家付きの土地は更地にして売却すべき？判断基準をご紹介」で説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

2-1-3.更地を活用するメリットとデメリット

空き家を解体した更地を、何らかの形で活用する対処法もあります。

メリットとデメリットは、次のとおりです。

空き家を解体した更地の活用がうまくいけば、定期的な収入源になります。しかし、活用がうまくいかないと、費用だけがかかってしまうことになりかねません。

更地の活用を考えるのであれば、かかる費用と見込まれる収益とをしっかりと計算したうえで、損をしないような土地活用を考えることが大切です。

空き家を解体した更地の活用については、「空き家はそのまま売却すべき？それとも駐車場などに利用したほうがいい？」で説明しているので、ぜひ読んでみてください

2-2.賃貸に出す流れとメリット・デメリット

2つ目は、空き家を「賃貸に出す」という対処法です。

一般的に、人が住んでいないと家の劣化は早まりますが、賃貸に出せば人が住むため劣化スピードを遅らせる効果が期待できます。

ここでは、空き家を賃貸に出す流れとメリット、デメリットを詳しくみてみましょう。

2-2-1.賃貸に出す流れ

空き家を賃貸に出す大まかな流れは、次のとおりです。

まとめるとこのような流れになりますが、実際に賃貸物件を管理したり入退去時の対応をしたりするのは、手間や知識が必要です。

そのため、一般的に空き家を賃貸に出す際は、不動産会社や管理会社にほとんどの業務を委託することが多く、その場合委託費用がかかります。

2-2-2.空き家を賃貸に出すメリットとデメリット

空き家を賃貸に出すメリットとデメリットは、次のとおりです。

所有者自身で賃貸物件の管理や手続きをするのは大変なため、先にも述べたとおり、不動産会社や管理会社に委託するのが一般的です。

しかし、管理会社に依頼すると、委託費として家賃の5〜10％がかかります。さらに、物件の管理費用や固定資産税などの税金も必要です。

また、入居者が常にいる状態とは限りません。空室の期間は、当然ですが家賃収入は得られず、費用や税金がかかるだけのマイナス資産になってしまいます。

そのため、空き家になっている物件を売却できない理由があったり賃貸用として有望な物件だったりする以外は、賃貸に出すのはあまりおすすめではありません。

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2-3.売却の流れとメリット・デメリット

手入れが行き届いていて、建物自体の傷みがそれほど激しくなければ、そのまま売却という選択肢があります。現在、使っていないだけでなく、将来的にも利用予定がない場合は、思い切って売却するのがおすすめです。

ここでは、空き家を売却する際の流れと、空き家を売却するメリット、デメリットについて説明します。

2-3-1.売却の流れ

空き家の売却は、基本的には通常の不動産売却と変わりません。

不動産会社の仲介で空き家を売却する際の大まかな流れは、次のとおりです。

空き家の場合だと、不動産会社に鍵を預けておけば、内見対応をしなくても大丈夫です。

特に、空き家が遠方にある場合などは、信頼できる不動産会社に売れるまでの管理とあわせて任せておくと良いでしょう。

仲介で売却すると、相場価格に近い額で売却しやすいですが、売却までに時間がかかります。すぐに売却したい場合は、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう買取がおすすめです。

仲介と買取の違いは、次のようになります。

買取だとすぐに現金化できるため、手間や時間がかかりません。ただし、仲介での売却よりも3割程度安くなってしまうというデメリットがあります。

空き家を少しでも高く売却したい場合は仲介、すぐに現金化したい場合は買取を選ぶと良いでしょう。

仲介と買取の違いについては、「あなたにピッタリの家を売る方法はコレ！４種類の売却方法の選び方を解説」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

2-3-2.メリットとデメリット

空き家を売却するメリットとデメリットは、次のとおりです。

空き家を売却すれば、売却代金が手に入るだけでなく、固定資産税や維持管理費用がかからなくなります。また、清掃や管理を続ける手間もかかりません。

さらに、不動産資産を手放すことにはなりますが、すぐに売却すれば、築年数が経ってから売却するよりも高く売れる可能性が上がります。

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3.知って得する、空き家売却の予備知識

3つのポイント

最後に、空き家を売却する際に、押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

3-1.相続した空き家を売却する際の注意点

相続した空き家を売却して利益を得た場合は、通常の不動産売却で利益を得た場合と同様に「譲渡所得税」を納めなければなりません。

用語解説

しかし、相続した空き家を一定期間内に売却した場合は、相続税や譲渡所得税の特例や控除を受けられます。そのため、いずれ売却するのであれば、適用できる期間内に売るのがおすすめです。

相続した空き家を売却する際、次のような控除や特例が適用できます。

これらの特例は、適用できる期限が決まっているため、早めに行動を起こすことが大切です。

相続した空き家を売却する際の節税方法については、「相続した家を売るときにかかる税金を節税する方法についてまとめた」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

空き家を相続して、「いつまでに売るべき？」「何をしておけばいい？」「なるべく税金がかからないように売りたい」などのお悩みがある場合には、相続物件の売却に強い不動産会社に依頼するのがおすすめです。

イクラ不動産では、不動産会社の売却実績だけでなく、その不動産会社が相続物件の売却に強いかどうかも確認できます。

さらに、売却前や売却中にわからないことや不安なことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので安心です。

3-2.遠方にある空き家を売却する方法

遠方にある空き家を売却する際は、空き家の近くにある不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。その理由は、次のとおりです。

電話をはじめ、メールやオンライン対応をしてくれる不動産会社を選ぶと良いでしょう。

空き家が遠方や田舎にある場合の売却方法については、「空き家が田舎にあるとき失敗しない売却方法についてまとめた」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。

3-3.空き家が売れない場合の対処法

空き家を売りに出したものの、なかなか売れない場合の対処法として、次のようなものがあります。

地方や田舎にある空き家の場合、価格を下げてもなかなか売れない場合があります。そのような場合は、不動産会社を変更するか、買取の利用を検討してみましょう。

空き家がある地域に密着した不動産会社であれば、近隣で買い手を探したり隣家に購入を持ちかけたりできる場合があります。

すぐに現金化したい場合は、買取を利用するのも一つの手です。仲介で売却する場合よりも3割程度売却額が安くなってしまいますが、不動産会社や買取業者が直接買い取ってくれるため、すぐに売却できます。

売りに出した空き家がなかなか売れない場合については、「空き家の売却で売れない理由と解決策についてまとめた」で、不動産買取については、「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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5.まとめ

この記事のポイントをまとめました。

使っていない空き家を放置すると、防犯面や衛生面で近隣の家に迷惑をかけることがあります。

さらに、経年劣化と共に資産価値が下がり、所有している期間の固定資産税や維持、管理費用もかかるため、利用予定がなければ早めに売却するのがおすすめです。

特に相続した空き家の場合、節税できる特例や控除を適用するためには、一定期間内に売却しなければならないため、早めに行動するようにしましょう。

空き家が遠方にある場合は、空き家の近くにある不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

どの不動産会社に売却を依頼すれば良いのかわからない場合は、ぜひ、無料＆秘密厳守のイクラ不動産をご利用ください。

イクラ不動産なら、空き家の地元で売却力があり、さらに空き家や相続物件の売却に強い不動産会社を選ぶことが可能です。

また、売却でわからないことや不安なことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフが、いつでも無料でアドバイスいたします。

イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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