不動産売却の流れを徹底解説！売却にかかる平均期間と早く売るコツも紹介

家やマンションを売りに出すとき、どのような流れで売却を進めれば良いのかがわからないと不安になります。また、売却期間も気になることでしょう。

不動産を少しでも早く、効率よく売却するためには、売却の流れや売却にかかる期間を前もって知っておくことが大切です。

ここでは、はじめて不動産を売却する方に向けて、不動産売却の流れや売却期間、少しでも早く売るためのコツなどについてわかりやすく説明します。

家やマンションの売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。

【この記事で具体的にわかること】

この記事はこんな人におすすめ！

家やマンションなどの売却の流れや売却期間を知りたい人

不動産売却が長期間になると、どのような問題があるのかを知りたい人

少しでも売却期間を短くするためのポイントを知りたい人

1. 不動産売却の流れと売却にかかる期間について

3つのポイント

まず、不動産を売却する際の大まかな流れとかかる期間、売り手として何をしなければならないのかを説明します。

一般的な仲介での売却の場合、不動産売却の流れは、大きく分けると次の5つのステップです。

【不動産売却の5つのステップ】

それぞれの流れの内容と必要となる期間、売り手としてやるべきことをまとめたものが次の表です。

つまり、仲介で売却した場合、これらの5つのステップすべて終えるまでに、最短でも2〜3ヵ月、平均で3〜6ヵ月程度かかるということです。

次に、仲介での売却における、それぞれの流れの段階についてくわしく説明します。

1-1. 情報収集

家やマンションを売ろうと考えたら、まずは売却に必要な「情報収集」をしましょう。

情報収集にかかる期間は、売却目的や状況によって大きく違ってきますが、1〜2ヵ月程度のことが多いようです。

1-1-1.売却目的を明確にする

不動産売却前の「準備段階」では、まず、「家やマンションなどを売ってどうしたいのか」という「売却目的」を明確にします。

なぜなら、売却目的によって取るべき売却方法や売却期間が違ってくるためです。

売却理由として、次のようなものがあげられます。

【不動産の売却理由の例】

1-1-2. 売却目的に応じた売却方法を決める

売却目的が明確になったら、その目的を達成するために最適な売却方法を決めます。

こちらの表に、売却目的とそのように考えることになったシチュエーション、選ぶべき売却方法をまとめました。

不動産の売却方法については、「家やマンションをどう売る？4つの売却方法と選び方のポイント」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

さまざまな不動産の売却方法がありますが、基本的な売却方法は「仲介」と「買取」の2つです。

不動産の2大売却方法である「仲介」と「買取」には、売る相手や売却期間、売却価格などに違いがあります。

それぞれの違いやメリット、デメリットは次のとおりです。

仲介での売却については、「不動産仲介とは？家を希望に近い価格で高く売却できる方法を解説！」で、買取については、「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

これらの仲介と買取のメリットとデメリットを踏まえたうえで、高く売る、早く売るのどちらを優先するべきか、しっかりと検討して自分に合う売却方法を選びましょう。

自分の状況に合った売却方法を取り扱っている不動産会社がわからない場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

あなたの状況や売却目的に合った売却実績が豊富な不動産会社を選べるだけでなく、独自のシミュレーターで簡単に素早く査定価格を知ることができます。

さらに、わからないことや不動産会社に聞きにくいことなどがあれば、宅建士の資格を持った中立な立場のイクラ不動産のスタッフに相談することも可能です。

1-1-3.相場価格を調べる

売却したい家やマンションと同じような物件が、現在の不動産市場において、いくらぐらいで取引されているのかを調べておきましょう。これを「相場価格」と言います。

相場価格を知らないと、自分が売却しようとしている不動産の価値がわかりません。価値を知らずに不動産会社から言われるままの額で売り出してしまうと、思わぬ損をする恐れがあります。

そのようなことにならないためにも、不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも相場価格を調べておくのがおすすめです。

相場価格をさまざまな不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページなどで調べる際は、売出し価格は、「相場価格」や実際に取引される「成約価格」よりも高めである点に注意しましょう。

売り出し価格は、一般的に値引きを見込んで「成約価格」よりも高めに設定されていることが多いため、売り出し価格から1〜2割程度差し引くと相場価格に近くなります。

売り出し価格でなく成約価格を知りたい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べることが可能です。

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターでも、無料＆匿名で相場価格を調べることができます。

1-2.不動産会社選び

不動産会社選びは、不動産売却の成否に大きく関わってきます。

なぜなら、買い手探しや価格交渉など、不動産売却における重要な業務のすべてを不動産会社に任せることになるからです。

不動産会社を選ぶ際に調べておきたいポイントは、次の表のとおりです。

まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、実際に査定額を出してもらう際に、担当者ともじっくりと話をしてみましょう。

そして、それぞれの不動産会社や担当者を比較し、自分にピッタリ合っていて信頼できると感じたところを選ぶことが大切です。

イクラ不動産なら、売却目的にマッチした売却実績豊富な地元の不動産会社を選べます。

不動産会社の選び方については、「不動産売却はどこがいい？おすすめの不動産会社の選び方」で説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

1-2-1. 不動産会社と結ぶ媒介契約と媒介契約の種類

売却を任せる不動産会社が決まれば、正式に売却活動を依頼するために、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産の売却を依頼する際に売り手と不動産会社の間で締結する契約のことで、売却活動期間や販売価格、仲介手数料の額などを取り決めます。

媒介契約には次の3種類があり、それぞれ契約期間や内容が異なります。

3つの媒介契約の違いは、次の表のとおりです。

※レインズ：不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトのこと。レインズに売却物件の情報を登録することで、ほかの不動産会社から購入希望者を紹介してもらえる。

3つの媒介契約の中で、一般的におすすめなのは専任媒介契約です。その理由として、次のようなものがあげられます。

ただし、都心部や人気エリアの物件を売却する場合は、一般媒介契約を選んでも良いでしょう。

なぜなら、人気のある物件は購入希望者が多いため、複数社に依頼をして不動産会社同士を競わせることで、より良い条件での売却が見込める可能性があるからです。

媒介契約の選び方については、「【媒介契約とは？】3種類のうちどれがいい？失敗しない選び方も解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

1-3. 売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動開始です。売却活動の中心は不動産会社ですが、売り手をしてやるべきこともあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

ここでは売却活動を開始してから、買い手が実際に現れて購入が決定するまでについて、わかりやすく説明します。

1-3-1.売却活動は不動産会社主体で行われる

物件情報を広く公表して購入希望者を集める売却活動は、売却を依頼した不動産会社主体で行われます。

不動産会社が行う売却活動の主流は、レインズや不動産ポータルサイトなど、インターネット上のサイトへの物件情報の登録です。ほかにもチラシのポスティング、電話、看板の設置やオープンハウスの開催など、さまざまな方法を使って不動産会社は買い手を探します。

当然ですが、広告や宣伝活動を積極的に行うほど買い手が早く見つかりやすく、また好条件で売却しやすくなることは言うまでもありません。

不動産会社の売却活動については、「家を売るとき、不動産会社はどうやって買い手を集客するの？6つの方法を解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-3-2.仲介手数料には売却活動費が含まれている

不動産会社を選ぶ際に、仲介手数料が安いところを探そうとする人がいるかもしれません。

しかし、ここで注意しておきたいポイントは、売却成立時に売り手が不動産会社に支払う仲介手数料には、売却活動における広告費も含まれているということです。

SUUMOやat homeといったポータルサイトの登録費用や利用料、チラシの制作費や配布の人件費など、集客活動に力を入れれば入れるほど、当然ですが費用が増えます。

したがって、仲介手数料を安くしている不動産会社の場合、早く、高く売るために必要な広告費をかけられず、集客活動が十分にできない恐れがあるため注意が必要です。

集客活動が不十分だと買い手がなかなか見つからず、売却が長引くだけでなく、大幅な値下げが必要になるケースもあります。つまり、仲介手数料を満額支払って十分に売却活動をしてもらう方が、最終的に手元に残る金額が多くなることもあり得るのです。

最終的に損をしないためにも、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないように注意しましょう。

仲介手数料については、「家を売るときの仲介手数料はいくら？高い？なぜかかるの？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-3-3.売り手がやるべき売却活動は内見の準備と対応

実際に売却活動を行う主体は不動産会社です。そのため、売り手としてやるべきことはあまりありません。

ただし、内見が行われる際の準備と対応は必要です。

購入希望者は、内見で実際に物件を見て買うかどうかを決めます。そのため、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように売り手として、内見前にしっかりと準備しておかなければなりません。

特に住みながらの売却で内見を成功させるためには、次のようなポイントを押さえておきましょう。

どうしても室内が片付かなかったり清掃する時間がなかったりする場合は、専門業者によるホームクリーニングや室内を魅力的に演出するホームステージングなどの利用も検討してみると良いでしょう。

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1-4. 売買契約・手付金受け取り

「購入したい」という買い手が現れれば、取引条件を調整したうえで不動産売買契約を結びます。

買い手が決定してから売買契約を締結して、最終的に家やマンションを引き渡すまでの流れについて説明します。

1-4-1. 売買契約を結ぶ

売りに出している家やマンションの買い手が現れれば、買い手側の不動産会社から購入申込書が届きます。

売買契約までの交渉において、買い手からの値引き要請と売り手の売却希望額とをどれだけ上手く擦り合わせることができるかが、担当者の腕の見せ所です。

そして、価格や引き渡し条件などの交渉を経て、売り手と買い手、お互いが合意すれば売買契約の締結に進みます。

売買契約を締結する際に必要なものは、マンションと戸建て（土地）ではいくつか異なりますが、おもに次の表のとおりです。

通常、売買契約締結は売り手と買い手、仲介の不動産会社の担当者が一同に介して行われます。

しかし、遠方であったり仕事で抜けられなかったりとスケジュール調整がむずかしい場合は、売り手と買い手が別の場所で署名、押印することも可能です。

不動産会社の担当者が売り手と買い手のところに契約書を持っていくため、このような契約方法を「持ち回り契約」と呼びます。契約方法については、あらかじめ不動産会社に相談しておきましょう。

そして、売買契約締結時に、買い手からは売却代金の1割程度の額を「手付金」として受け取ります。売買契約時に、売却代金をすべて受け取れるわけではないことに注意しましょう。

不動産売買の場合、手付金は「解約手付」として扱われるのが一般的です。

解約手付の場合、買い手は売り手に支払った手付金を放棄すれば契約を解除できます。一方、売り手の事情で契約を解除する場合は、買い手から受け取った手付金の倍額の支払いが必要です。

売買契約締結時に必要なものについては、「不動産売買契約で売主が用意する必要書類などをわかりやすく解説」で、売買契約と売却代金については、「【不動産売買】家を売ったらお金はいつもらえる？」でくわしく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

1-5.引き渡し・残金の受け取り

売買契約を結んだら、決済と引き渡しに進みます。決済と引き渡しの説明は、次のとおりです。

【決済と引き渡しの違い】

売買締結から決済、引き渡しまで通常1ヵ月程度の期間がかかります。なぜなら、買い手のローン手続きなどに時間がかかることが多いからです。

決済と引渡し日をいつにするかは、売買契約を結ぶ際に決めておきます。通常、不動産の引き渡しは決済と同時が基本です。

しかし、売り手と買い手との話し合い次第で、決済日と引渡し日を別日に設定することもできます。

1-5-1.決済と引き渡しで行われること

一般的な決済および引き渡しで行われることは、おもに次のとおりです。

売り手としては、引き渡し日までに必ず引っ越しを済ませておかなければなりません。契約締結時に取り決めた期日までに引き渡しが完了していない場合は、違約金が発生することもあります。

引き渡し日までに引っ越しが完了するように、無理のないスケジュールを立てておくことが大切です。

引き渡し日と引越し日との調整をするために、「引き渡し猶予」の特約を契約時に付けておいても良いでしょう。

2. 不動産売却が長期化した場合の問題点

3つのポイント

家やマンションなどの不動産を売却する流れがわかったところで、次に売却に時間がかかって長期化すると、どのような問題が発生しやすくなるのかについて説明します。

不動産の売却が長期化した場合に起こり得るおもな問題は次のとおりです。

一つずつ説明します。

2-1.物件のイメージが悪くなる

売却期間が長引いて、物件情報が長期間にわたって掲載され続けていると、売れ残っていると思われてしまい物件のイメージが悪くなります。

家やマンションの購入を検討している人は、常に物件情報をチェックしているため、新しい物件や掲載され続けている物件に非常に敏感です。

そのため、いつまでも不動産情報ポータルサイトや広告に情報が掲載され続けている物件は、なにか問題があるのではと敬遠されることになりかねません。

2-2.広告宣伝の優先度が下げられてしまう

売却が長期間にわたると、不動産会社のなかでも「なかなか売れない物件」という扱いになり、売却活動の優先度が下げられてしまいます。

なかなか売れない物件に費用や手間をかけて広告や宣伝をするよりも、売れそうな物件を優先して売却活動をするほうが、不動産会社にとって効率が良いからです。

そのため、売却期間が長期にわたる物件は、ますます売れにくくなってしまいます。

2-3.ズルズルと値下げをすることになる

長期間にわたって売り出している物件は、注意しないとズルズルと値下げをすることになりかねません。

なかなか売れない物件は、途中で値下げをすることがほとんどです。しかし、売却期間が長くなり値下げのタイミングを逃してしまうと、少しぐらいの値下げでは売れません。

そして、さらに値下げをするという状況に陥ると、購入希望者に足元を見られてしまい、好条件での売却が叶いにくくなってしまうのです。

3.不動産の売却期間を長期化させないためには？

3つのポイント

家やマンションといった不動産の売却期間を長期化させないためのポイントとして、次のようなものがあげられます。

具体的な方法を説明します。

3-1.適切な「売り出し価格」をつける

売却期間を長期化させないためには、売り出し価格を適切な額にすることが大切です。

売り出し価格が高すぎるとなかなか売れませんが、一方で、売り出し価格を安くしすぎると損をしてしまいます。

そのためにも、相場価格をしっかりと調べたうえで、価格交渉に応じるための値下げ分も含めた適切な売り出し価格をつけるようにしましょう。

そのためには、近隣の不動産市場を把握していて、売却実績の豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

3-2.広告宣伝活動に力を入れている不動産会社を選ぶ

売却物件の広告や宣伝活動に力を入れている不動産会社を選ぶと、購入希望者が集まりやすいため買い手が見つかりやすくなります。

不動産会社を選ぶ際は、どれくらい売却活動を積極的に行ってくれるかをしっかりと確認しておきましょう。

また、先に述べたように、広告宣伝の費用も仲介手数料に含まれています。そのため、単に仲介手数料が安いからと不動産会社を選ぶと、充分な売却活動をしてもらえず、結果として安く売ることになって損をすることになりかねません。

不動産会社を選ぶときは、仲介手数料だけで選ばないようにすることが大切です。

3-3.売却を急いでいない場合は一旦売却を取り下げる

なかなか売れずに売却期間が長期にわたりそうな場合で、売却をそれほど急いでいない場合は、一旦売却を取り下げるというのも一つの手です。

売り出し続けて物件に悪いイメージがついてしまうと、なかなか売れないどころか、結果として安く売ることになってしまいがちです。

一旦、売却を取り下げて売却戦略を立て直してから、再度、売りに出すことで好条件で売却できる可能性が出てきます。

その際に、不動産会社の売却活動が充分でないと感じた場合は、売却を依頼する不動産会社を変更しても良いでしょう。

不動産会社の変更については、「不動産会社や担当者を変えたい！変更方法と注意点についてまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

まとめ

この記事のポイントをまとめました。

初めて家やマンションを売却する場合であっても、売却の流れや期間、必要な準備、売却にかかる費用などをあらかじめ把握しておけば、次に何をするのかがわかって安心です。

一般的な仲介での売却の流れを大きく分けると、①情報収集　②不動産会社選び　③売却活動　④売買契約　⑤引き渡しの5つのステップになります。

このうち、③の売却活動が始まってからは、基本的に不動産会社の指示に従って進めていけば大丈夫です。

しかし、積極的に売却活動をしてくれない不動産会社や頼りにならない不動産会社を選んでしまうと、スムーズに売却が進まないばかりか、買い手がなかなか見つからなかったり売却額が安くなったりと、損をすることにもなりかねません。

そのため、売り手がやるべきこととしては、①の情報収集と②の不動産会社選びが最も重要です。

家やマンションがいくらぐらいで売れそうかといった相場価格を知り、自分の状況に合った不動産会社を選ぶために情報収集する際は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

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さらに、イクラ不動産に加盟している不動産会社は、売却に強い不動産会社ばかりです。そのため、売却したい物件がある地元で豊富な売却実績がある「本当に売却に強い」不動産会社を選べます。

また、自分に合った売却方法や不動産会社の選び方を知りたい場合、売却でわからないことがあった場合などは、イクラ不動産のスタッフに無料で相談することが可能です。

宅建士の資格を持った専門スタッフが親身になってお話をお聞きし、中立で公平な立場からアドバイスさせていだだきます。

イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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