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今、住んでいないセカンドハウスの空き家があるのですが、
売却できるでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
空き家になっているマンションや戸建ては、利用予定がなければ売却するのがおすすめです。
こちらでは、空き家の売却方法についてわかりやすく説明します。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 空き家を所有し続けるデメリットを知りたい
- 空き家の査定や売却方法を知りたい
- 空き家の売却をどこに依頼すれば良いかを知りたい
もくじ
1.空き家の利用状況
こちらは、国土交通省が2014〜2015年に調査した、人が住んでいない住宅（戸建ての空き家）の利用状況（2140人）の回答です。（『平成26年空家実態調査』参照）
A 昼間だけや週末・休暇時などに所有者等が利用している住宅 40.7%
（内訳）
・昼間だけ使用するなど、寝泊まり以外に使用 15.1%
・週末や休暇時に避暑、避寒、保養などに使用する 19.1%
・残業で遅くなったときなど、たまに寝泊まりする 1.1%
・その他 5.4%
B 賃貸、売却に出していてまだ決まっていない住宅 11.0%
C その他の住宅 42.0%
（内訳）
・物置きにしている 17.1%
・転勤、入院などで居住者が長期不在の空き家 5.1%
・取り壊し予定の空き家 5.1%
・その他の利用していない空き家 14.7%
D 不明・無回答 6.4%
建築時期でみると、昭和56（1981）年以降の住宅は、セカンドハウスの利用が多いのに対し、それより以前の住宅は、物置きや利用していない空き家の割合が多くなっています。
セカンドハウスと別荘の違い
セカンドハウスとは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するため職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。
別荘は必要不可欠ではない贅沢な住居であり、投資用不動産も住むための住居ではなく、余剰資産運用のためのものです。それに対してセカンドハウスは、日々の暮らしにおいて必要不可欠な2番目の住居といえます。
1-1.そもそも、なぜ空き家になっているのか？
そもそも、なぜ自分が普段住んでいないもう1つの不動産（マンション・戸建て）を所有しているのでしょうか。
こちらは、国土交通省が2014〜2015年に調査した空き家になっている住宅を取得した経緯（2140人）の回答になります。（「平成26年空家実態調査」参照）
- A 新築した・新築を購入した 23.4%
- B 中古を購入した 16.8%
- C 相続した 52.4%
- D その他 7.4%
空き家になっている住宅を取得した経緯としては、「相続した」の割合が最も多く、建築時期が古ければ古いほどその割合も増えます。実際、1950（昭和25）年以前の空き家の「相続した」の割合は78.7%にのぼります。
このように、相続したけどその時点では売らず、空き家にして所有していたというのが大きな理由の1つでしょう。そのような意味で空き家での売却は、相続での売却と似ている部分もあります。
相続した家の売却については「相続した家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
建築時期が古ければ「相続した」の割合が増えるといいましたが、逆に新しければ「新築した・新築を購入した」の割合が増えます。実際、1991（平成3）年以降に建築された空き家の50%以上が該当します。
これらは、仕事の都合でセカンドハウスを購入した場合が考えられます。その他、居住を目的に新築・中古不動産を購入したものの、その後「離婚・転勤・（親や子との）同居」が原因で、空き家にした状態で所有し続けているケースもあります。また、賃貸していた不動産の借り主が出ていき、空き家になるケースもあります。
売らずに空き家にしておく理由は、次のグラフのようにさまざまです。
空き家を売ってはいないというのは「売却してまでは、現時点ではお金を必要としていない」からです。
しかし、空き家は所有しているだけで費用がかかり、またリスクやトラブルが発生する恐れもあるため、利用する予定がなければ売却を検討するほうが良いでしょう。
お金が必要になったので家を売却する場合は、「お金が必要なので少しでも高く家を売る方法（マンション・戸建て・土地）」の記事を参考にしてみてください。
1-2.投資用不動産の売却＝資産売却ではない
「資産売却」と聞くと、所有している投資用不動産の売却を連想するかもしれません。しかし、投資用不動産（オーナーチェンジ物件）の売却とは、借りている賃借人がついたまま不動産（マンション1室やマンション・アパートの1棟、一戸建、店舗、事務所など）を売却することです。
ここでの資産売却とは、賃借人がおらず、空き家状態で売却（処分）することを意味しています。査定方法が異なり、空き家よりも賃貸中である不動産の売却は安くなるため、一緒に考えてはいけません。
投資用物件の価格については「なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
そのため「空き家での売却＝資産処分=資産売却」であって、投資用不動産は資産売却ではないことに注意しましょう。
2.空き家の所有を続けるデメリット
戸建てやマンションを空き家のまま所有し続けると、どのようなデメリットがあるかを確認しましょう。
2-1.家が早く傷む
人が住んでいないと、家の劣化スピードは早くなります。特に戸建ての場合、家が傷みやすくなるようです。
壁の内部や水道の配管など、劣化は隠れているところで進みます。屋根や外壁の傷むと建物の構造まで水分が入りこみ、湿気で柱がもろくなることで、シロアリが発生する可能性も高くなります。
また、人が住んでいないと、水道を使わないので次第に配管の内部が乾燥します。定期的に水が流れないので「ニオイの発生」「乾燥による管の劣化」などのリスクも出てきます。
見た目上では管理されていると思っても、内面では劣化が進んでしまうのが空き家のデメリットです。
2-2.維持費用がかかる
空き家は所有しているだけで、固定資産税や電気や水道などの基本料金がかかります。マンションなら、月々の管理費や修繕積立金も必要です。
当然ですが、空き家の所有期間が長くなればなるほど、多額の維持費用を支払うことになります。
2-3.管理の手間がかかる
空き家であっても、まったく管理しないわけにはいきません。ときどき掃除や管理のために通う必要があります。
管理を怠ると、防犯上や衛生上の問題が発生し、近隣の住民からの苦情にもつながりかねません。
自分で管理に行けない場合は管理会社に依頼する方法もありますが、当然ですが管理費用がかかります。
3.空き家の査定方法
空き家の売却を検討する際は、まず、売却したらいくらぐらいになるか、「査定」をしてもらいましょう。
3-1.机上査定と訪問査定
査定には、机上査定（きじょうさてい）と訪問査定（ほうもんさてい）という2つの方法があります。
机上査定とはメール査定とも呼ばれ、不動産会社があなたのお家の中を見ずに査定する方法です。物件の所在地や面積、間取り状況、築年数など、査定に必要な登記簿謄本や図面を取得したうえで、おおよその査定価格を出す方法です。
もうひとつの訪問査定とは、不動産会社のスタッフがあなたのお家を訪れ、建物の状況などを隅々まで調査し、周辺環境などの調査も行い査定する方法です。日当たり・眺望・周囲の環境・交通量など、机上査定では分からない部分をチェックし、査定結果に反映させます。
実際に売り出す場合は、必ず訪問査定をすることになるため、売却が決まっているのであれば訪問査定がおすすめです。
3-2.とりあえず机上査定でもよい
空き家の売却を考えたとき、まずは机上査定を依頼しても良いでしょう。
なぜなら、空き家の所有者は遠隔地に住んでいる方が多く、また、仮に近くに住んでいたとしても、現在の建物の状況や周辺環境などはおおまかにしか知らないことが多いからです。
自分が所有している空き家を売却したら、いくらぐらいになるのかを知りたいという人は、「イクラ不動産」をご利用ください。イクラ独自の価格シミュレーターを使えば、無料＆秘密厳守で簡単に素早く不動産の査定ができます。
4.空き家の売却方法
空き家を売却する方法は、いくつかあります。
4-1.空き家を残したままで売却する
空き家の状態によっては、そのまま売却することも可能です。
また老朽化が進んでいても、解体せずに売れるパターンもあります。リノベーションの技術向上に伴い、基礎だけ残して、ほとんど新築と同じような状態に生まれ変わらせることもできるからです。
解体はいつでもできるので、築年数だけで判断せず、まずはボロボロの状態であっても古家付き物件として売り出すのが一般的な売却方法でもあります。
ただし、買主が取り壊しを前提とする場合は、買主が解体費用を負担する分、売却価格から解体費用を引いた価格交渉が入ったり、そもそも解体費用分を差し引いた売出価格に設定するケースも多くみられます。
4-2.建物を解体して売却する
空き家を取り壊してから土地として売却する場合は、建物の解体費用がかかります。
木造であれば坪単価3〜5万円前後が相場です（1坪≒3.3㎡）。
解体費用は、建物の大きさだけでなく、木造や鉄骨造などの構造でも変わります。また場所が辺鄙（へんぴ）で中心地から離れていると、距離が遠いため費用が高くなるかもしれません。繁忙期には解体費用も高めに設定されます。
それだけでなく、家の建材にアスベスト（有害物質）が使われていたり、接道条件が悪くて敷地内に取り壊すための重機が入れなかったりすれば、費用はさらに高くなります。
解体した場合としない場合の収支を総合的に考えて、判断するようにしましましょう。
また、国や地方自治体は空き家対策に力を入れているので、助成金制度が設けられている場合があります。解体に活用できる補助金がないか、条件を満たしているかも確かめてみてください。
空き家の解体について詳しくは「空き家を売却するときは取り壊して解体すべきかどうかについてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
4-3.買取業者に買い取ってもらう
多少、価格が下がっても、手間をかけずにすぐに現金化したい場合は、不動産買取業者に依頼するという方法もあります。
直接、不動産会社や買取業者が買い取ってくれるため、買い手を探す必要がありません。一般的な売却方法に比べて売却価格は７割程度になりますが、買取条件さえ整えば数日〜2周間程度で現金化できます。
残置物のある物件や事故物件など、そのままでは売れにくい場合は特におすすめです。
買取について詳しくは「不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
まとめ
空き家のまま所有していると、維持管理費用や手間がかかるだけでなく、近隣トラブルの原因になる恐れもあります。そのため、利用予定がなければ、できるだけ早めに売却を検討するほうが良いでしょう。
なぜなら、家は築年数とともに価値が下がっていくため、「いつか」売るのであれば「今」売るほうが少しでも高く売れるからです。
空き家の売却を少しでも検討しているのであれば、まずは「現在どのくらいの価値があるか」を知っておきましょう。また、自宅から離れた空き家を売却するときは、空き家がある地域の不動産会社に売却活動を依頼することが大切です。
とりあえずお家が今、どれくらいで売れるのかを知りたいという人は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。
無料＆秘密厳守で空き家の査定ができるだけでなく、空き家をはじめとした売却に強い不動産会社を探せます。また、空き家の売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので安心です。
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