査定額とは？高ければいいの？不動産の査定についてわかりやすくまとめた|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

家やマンションを売却するとなったとき、まず不動産会社による査定が必要になります。

そのとき、多くの人が査定額が高ければ高いほど「高く売れる」と考えてしまいがちです。

しかし、必ずしも「家の査定額＝家が売れる額」になるとは限りません。

こちらでは、不動産査定の方法やポイント、売却理由による不動産会社への査定依頼方法などについてわかりやすく解説します。

家やマンションの売却を検討しているのであれば、ぜひ一読して参考にしてみてください。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

査定額は、売り出し価格や成約価格などとはどのように違うのかがわかる
不動産会社が高すぎる査定額を出しても意味がない理由についてわかる
売却理由によって、どのように不動産会社に査定を依頼すべきかがわかる

不動産売却について基本から解説

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目次詳細閉じる

1.そもそも査定額とはどのような価格なのか？
- 1-1.「査定額」とは３ヵ月程度で売れそうな価格のこと
- 1-2.「査定額」は「売り出し価格」や「成約価格」とは違う
2.査定額が高くても意味がない理由
3.不動産の査定の種類と査定をする方法
4.売却理由による査定依頼方法の違い
まとめ

1.そもそも査定額とはどのような価格なのか？

3つのポイント

査定額とは、今、家やマンションを売りに出して３ヵ月程度で売れると想定される価格のことを指す
査定額は、市場で売却を開始する際の「売出価格」や実際に売れた「成約価格」などとは異なる
査定額は「3ヵ月程度で売れる」という想定価格なので、必ずしもその額で売れるとは限らない

まず、そもそも「不動産の査定額」とは何かについて説明します。

1-1.「査定額」とは３ヵ月程度で売れそうな価格のこと

査定額とは、家やマンションなどの不動産を売りに出した場合、おおむね3ヵ月程度で売れるだとろうと不動産会社の担当者が判断する額のことです。

不動産は一つとして同じものがなく、定価もありません。さらに、不動産の価格は景気や社会情勢などによって変化するため、同じ物件であっても査定時期によって査定額は変わります。

そのため、「今、売りに出したらいくらぐらいで売れそうか」という「査定額」の算出が必要になるのです。

1-2.「査定額」は「売り出し価格」や「成約価格」とは違う

「査定額」は、あくまでも「３ヵ月程度で売れるであろう」と考えられる価格です。そのため、「売出価格」や「成約価格」とは別物になります。

必ずしも査定額で売れるとは限らないという点に注意が必要です。

不動産取引で使われるおもな価格の違いをまとめました。それぞれの価格の違いをよく理解しておきましょう。

【不動産取引で使われる価格の種類】
	どのような価格か
相場価格	現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう
査定価格	「おおむね3ヵ月以内に売れると想定した金額」のことを指す。ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い
売出価格	売却開始時点の販売価格
販売価格	現在、売り出している価格
成約価格	実際に売れた金額のこと。「取引価格」ともいう

2.査定額が高くても意味がない理由

3つのポイント

売却を依頼してもらうために、相場よりも高い査定額を出してくる不動産会社があることを知っておく
高すぎる査定額を基準に売り出すと、結局、売れずに値下げをすることになる恐れがある
根拠のある査定額の場合、不動産会社の間でそれほど大きく違ってくることはない

次に、不動産会社が出してくれる査定額が高くても意味がないのはなぜなのか、その理由について説明します。

2-1.売却依頼を得るために高い査定額を出す不動産会社があるから

先にも述べたように、不動産会社が査定額を出すときは、おおよそ3ヵ月以内に売却できるだろうと考えられる額を提示します。

しかし、不動産会社の中には、売却依頼を取りたいがために、査定額を高く提示してくるところがあるのも事実です。

そのため、高い査定額を出してくれたからという理由だけで不動産会社を選んでしまうと、高すぎる売出価格で売却をスタートすることになってしまいます。

当然、高すぎる売出価格だと買い手が現れないため値下げせざるを得なくなり、結果として安い値段で売却することになってしまう恐れもあるのです。

2-2.査定額は実際に売れる価格ではないから

売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいい、通常、査定額をもとに設定されます。

相場価格を知るためには、売出価格よりも成約価格（結局最後はいくらで売れたのか）の方が相場価格を知るうえで重要になります。

なぜなら、価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格より成約価格の方が安くなることが非常に多いからです。

「不動産相場がわかります」や「マンション売却額一発判定」といったサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。しかし、これは成約価格ではありません。

一般的に売出価格の方が成約価格よりも高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と思わせて引きつけるためです。中には、売買価格とごまかしているサイトもあります。

一方で、成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。

2-3.根拠がある査定額はそれほど高くならないから

不動産会社に査定額を出してもらったら、なぜその査定額になったのかという根拠を説明してもらうことをおすすめします。

なぜなら、きちんとした査定額を出してくれたかどうかの判断基準にできるからです。

査定根拠の説明をごまかしたり、必要以上にむずかしい専門用語を使って説明をしたりする不動産会社は、不当に高い査定額を出しているかもしれません。

妥当な査定額であれば、不動産会社の間でそれほど大きく違ってくることはないでしょう。

市場の相場価格を調べたい場合や信頼できる査定を出してくれる不動産会社を探したい場合は、ぜひイクラ不動産にご相談ください。

イクラ不動産なら、売却したい不動産がある地域にある不動産会社の売却実績や成約価格がひと目でわかるため、本当に売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことができます。

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。

さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフに無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。ぜひご利用ください。

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3.不動産の査定の種類と査定をする方法

3つのポイント

不動産の査定の種類には、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがある
マンションと戸建ての土地の部分には取引事例比較法が、戸建ての建物部分の査定には原価法が使われることが多い
査定方法には物件情報のみで査定額を出す机上査定と実際に物件を訪れる訪問査定とがあるが、正確な査定額を出すのであれば訪問査定が必要になる

家の査定をしてもらって不動産会社の担当者から説明を受けるうえで、どのような査定方法があるかを知っておくことは大切です。

不動産の査定の種類は、大きく次の3つに分けられます。

取引事例比較法
原価法
収益還元法

また、査定をする方法は、大きく分けると机上査定と訪問査定の2つです。

ここでは、3つの不動産の査定の種類と2つの査定方法について、わかりやすく解説します。

3-1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例を参考にする査定方法です。

取引事例比較法では、次の手順で査定額を出します。

査定したい物件と似ている物件の過去の成約事例をいくつか選ぶ
過去の成約事例から平均坪単価（または平米単価）を算出する
算出した平均単価に査定したい物件の広さを乗じる
間取りや方角、建物の状態などの要因や経済状況を考慮して最終的な査定額を出す

取引事例比較法は、マンションや戸建ての土地の査定方法として多く利用されます。

不動産会社が取引事例比較法で査定額を出す際は、レインズという不動産会社だけが利用できる情報システムで過去の成約事例を調べることが多いです。

そのため、取引事例比較法を使った査定価格は、どの不動産会社が査定してもだいたい同じ価格が出てくるということになります。

【取引事例比較法のポイント】

過去の成約事例が多ければ多いほどより正確に出せる
過去の成約事例が新しければ新しいほどより正確に出せる
過去の成約事例と売却不動産の条件が近ければ近いほどより正確に出せる

取引事例比較法については、「マンションの査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説！」で、レインズについては、「レインズとはなにかわかりやすくまとめた」で説明しているので、あわせてご覧ください。

3-2.原価法

原価法とは、今すでに建っている建物と同じ建物をもう一度建てたらいくら費用がかかるのかを計算して査定価格を出す方法です。

原価法では、次の手順で査定額を計算します。

今の家と同じ家を建てると、どれくらいの費用がかかるか（再調達価格）を調べる
家が建てられてから、経年劣化でどれくらい価値が減ったか（減価修正）を計算する
再調達価格を減価修正することで、現時点での家の査定額を計算する

次の図のように、原価法は居住用不動産において、一戸建ての建物部分の査定方法として多く利用されています。

戸建てと原価法

しかし、査定が少し複雑なこともあり、たいていの不動産営業はこの方法を採用していません。

取引事例比較法なども利用しつつ、感覚的なおよその相場価格を出してから、辻褄（つじつま）を合わせる形で原価法を利用することも多いです。

原価法については、「原価法とは？一戸建て（一軒家）の査定方法をわかりやすく解説！」で説明していますので、あわせてご覧ください。

3-3.収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来どれぐらいの利益を稼ぎ出せるのかといった収益力に基づいて不動産の価格を求める査定方法です。

その物件の収益力が高ければ査定価格も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。

収益還元法は、アパートや賃貸マンションなど投資用不動産（収益物件）の査定方法として利用されることが多く、計算方法も複雑です。

収益還元法については、「収益還元法とは？投資用不動産の査定方法についてまとめた」でくわしく説明しています。あわせてご覧ください。

また、投資用物件の査定価格については、「なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか」で説明しています。

3-4.机上査定と訪問査定について

不動産会社の担当者が実際に家の査定をする場合は、机上査定（きじょうさてい）と訪問査定（ほうもんさてい）の2つの方法を使い分けます。

3-4-1.机上査定とは

机上査定（きじょうさてい）とは、家や土地の情報だけで査定額を出すもので、実際に家や土地を見ることはありません。

メール査定や簡易査定とも呼ばれ、不動産の一括査定サイトで依頼する査定はこのタイプが多くなります。

情報を送るだけで査定をしてもらえるので、気軽に依頼することが可能です。ただし、正確な査定額を出すことはむずかしくなります。

机上査定については、「机上査定とは？不動産会社に机上査定してもらっても意味がない理由について」もあわせてご覧ください。

3-4-2.訪問査定とは

机上査定に対して、実際に売却する物件を訪問して査定するものを訪問査定（実査定）といい、不動産の実際の状態を見てから家の価格を算出するため、より正確な査定額を出すことができます。

家を売る場合は、まず机上査定を複数の不動産会社に依頼して、次にその中から選んだ不動産会社に訪問査定をしてもらうことがほとんどです。

訪問査定については、「訪問査定とは？訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について」もあわせてご覧ください。

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4.売却理由による査定依頼方法の違い

3つのポイント

家やマンションを売却する理由によって、査定の依頼方法は違ってくる
資金難や転勤などによる売却で期限が決まっている場合は、査定の際にあらかじめ伝えておくようにする
離婚や相続などで家を売却する場合は、そのような売却が得意な不動産会社に査定を依頼するのがおすすめ

査定をしてもらうときは、不動産会社に売却理由を説明することがほとんどです。

家を売る理由として、大きく分けると「資金難」「離婚」「転勤」「相続」「買替え」「同居」の6つがあげられます。

ここでは、売却理由によってどのように査定を依頼すべきかを説明します。

4-1.資金難で売却する場合の査定

「資金難」でお金が急ぎで必要な場合は、売却スピードだけでなく、少しでも高く売ることが必要になります。査定の際は、少しでも早く、高く売りたいことを伝えると良いでしょう。

もし、お金を用意する期限が決まっている場合は、査定のときに伝えておくことが大切です。

資金難の場合の売り方については、「お金が必要なので少しでも高く家を売る方法（マンション・戸建て・土地）」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-2.離婚で売却する場合の査定

「離婚」で家を売却する場合、いつまでにどのような形で売却代金を財産分与するかを決なければなりません。

また、住宅ローンが残っている場合は、残りのローンをどうするかの話し合いも必要です。

査定を依頼する前に、離婚で売却した家の代金をどのようにするかを決めておき、話し合った内容を不動産会社の担当者に伝えたうえで売却方法を決めるとスムーズです。

離婚で家やマンションを売る場合については、「離婚で家やマンションを売る時の確認ポイント5つと売却後にやるべきことを解説！」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-3.転勤の場合の査定

「転勤」の場合は、引っ越しをする期限が決まっているため、それまでに売却を完了させることが大切です。

特に遠方に転勤する場合は、今の家に何度も足を運ぶことができないため、できるだけ早めに売ることを目指した査定をしてもらうのがおすすめです。

転勤で家を売る場合については、「転勤で持ち家をどうする？判断基準と高く売るためのポイントを解説！」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-4.相続の場合の査定

「相続」した不動産を売却する場合は、売却前に名義の書き換えが必要です。

また、一定の条件を満たせば相続税を節税できる場合があるので、相続による売却が得意な不動産会社に依頼をして、期限内に売却できるように査定してもらうがおすすめです。

相続で家を売る場合については、「相続した不動産の売却方法や流れ、手続き、やるべきことをわかりやすく解説」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-5.買い替えの場合の査定

「買替え」の場合は、売却のタイミングと新しい住居の購入のタイミングとを合わせると効率よく買い替えすることができます。

できれば売却と購入を依頼する不動産会社を一つにまとめると、スムーズに買い替えを進められるのでおすすめです。

査定を依頼する際に、売却だけでなく購入手続きにも強い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

買い替えで家を売る場合については、「買い替えでお家を売る方法（マンション・戸建て編）」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-6.同居の場合の査定

「同居」が理由で売却をする場合、引っ越しのスケジュールを合わせるだけではなく、できるだけ高く売却することを目標にすることがおすすめです。

同居の場合の売り方については、「同居が理由での家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

査定額は、一定期間内に「売れるだろう」と思われる額なので、売り出し価格や成約価格などとは違うことを理解しておくことが大切
不動産会社が出す査定額がいくら高くても、必ずしもその査定額で売れるわけではないことを知っておく
不動産の査定の種類は、大きく分けると次の3つがある
・取引事例比較法：マンションや戸建ての土地の部分の査定
・原価法：戸建ての建物部分の査定
・収益還元法：投資用物件の査定
査定方法には机上査定を訪問査定の2つがあるが、売却する場合は正確な査定額が出せる訪問査定が必要となる
不動産会社を選ぶときは、売却理由に合った査定や提案をしてくれるかどうかがポイントとなる

査定額とは、「今、売りに出した場合、3ヵ月程度で売れると想定される額」のことです。

あくまでも「売れると思われる額」であるため、必ずしもその価格で売れるわけではないことを踏まえておきましょう。

本文中で説明したとおり、複数の不動産会社に査定を依頼しても、不動産会社間の共通サイトであるレインズを参考にしている以上、査定額が大きく違ってくることはないはずです。

それにもかかわらず、飛び抜けて高い査定額を提示してくる不動産会社があれば、むしろ警戒するべきだと言えます。

売却依頼を得たいがために、売れそうにない高い査定額を出している場合があるからです。

しかし、査定額がほとんど変わらないからと言って、どの不動産会社に売却を依頼しても売却結果が変わらないわけではありません。

売却を成功させるためには、売却したい物件の売却実績がある不動産会社に依頼することが大切です。

売却実績がある不動産会社に売却を依頼すれば、売却を成功させるノウハウを持っているだけでなく、売却に欠かせない次のような情報も教えてくれるでしょう。