公正証書遺言がある場合の家の相続登記の方法について説明する

相続した家の売却を検討しているのですが、公正証書遺言があるので、どのように進めていけばよいのかわからず相談させていただきました。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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遺言書（ゆいごんしょ・いごんしょ）には大きく分けて、亡くなった人自らが書いたものと、亡くなった人が公証人に書いてもらったものの2つがあります。公証人が書いた遺言書を、公正証書遺言といいます。

こちらでは、公正証書遺言がある場合の家の相続登記（家の名義変更）の方法を説明します。

1.公正証書遺言とは

公正証書遺言とは、亡くなった人が口述（こうじゅつ：口頭で述べること）し、それを公証人（こうしょうにん：私的紛争の予防を防ぐため、証明行為を行う公務員）によって筆記された遺言書のことです。

被相続人（亡くなった方）が遺言を残していた場合、その遺言の内容が優先されるため、基本的に遺言書の内容に従って相続されることとなります。

1-1.公正証書遺言の保管場所

公正証書遺言は、完成すると遺言を遺した方に正本と謄本が交付されます。遺言書をどこに保管するかは人それぞれですが、金庫に保管していたり、信頼できる方に預けていたりするケースが多いでしょう。

公正証書遺言は原本が公正役場に保管されるので、遺言書が見つからなかったり、紛失してしまったりした場合は、公正役場に問い合わせて謄本の交付を請求することができます。

1-2.裁判所による検認手続きが不要

自筆の遺言書でも、必要事項が記載されていれば遺言書としての効力は公正証書遺言と変わりありません。

ただし、自筆の場合は、内容と効力を確認するために裁判所に検認（けんにん：裁判所が調査し認めること）してもらう手続きが必要で、検認には1ヶ月以上を要することもあります。

一方、公正証書遺言は公文書として扱われるため、検認の手続きは不要です。相続登記の際には、そのまま持っていくだけで添付書類の1つとすることができます。

2.公正証書遺言がある場合の相続登記の流れ

続いて相続登記に必要な書類や流れを説明します。

2-1.相続登記は誰が申請するのか

遺言がある場合の相続登記は、不動産を承継する相続人が申請を行います。相続人が複数いる場合は、その中の誰か1人が相続人全員分を単独で申請することも可能です。

遺言書には、資産の管理や分割手続きをする人である遺言執行者が指定されているケースもありますが、相続登記については関与しません。

なお、遺言の内容が遺贈（いぞう：財産を相続人以外の第三者に譲り渡すこと）であった場合は、この限りではありません。

遺贈の場合は「遺言書がある場合の不動産の相続登記」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

2-2.相続登記に必要な書類

先述通り、公正証書遺言は裁判所による検認手続きが不要なので、必要な書類を用意すればすぐにでも相続登記することができます。

相続登記するにあたって必要となる書類は次の通りです。

2-3.相続登記の申請先

相続登記の申請先は、所轄の法務局です。

所轄の法務局とは、相続登記の対象不動産を所轄する法務局のことです。GoogleやYahoo！などで「地名+法務局」で検索すると所轄の法務局を調べることができます。

この際、登記申請書とともに公正証書遺言を含めた必要書類を提出し、このとき登録免許税を納付します。

登録免許税とは、不動産などの所有権の登記に対して課税される税金のことで、以下の計算方法で求めることができます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書に添付されている「課税明細書」に記載されています。紛失している場合は、役所で照会することができます。

（※記載場所については、画像と異なる場合があります。）

2-4.権利書を受け取る

相続登記を申請してから1週間ほどで登記が完了し、相続人は権利証や登記識別情報通知を受け取ります。

登記識別情報は、新たに不動産の登記名義人となる人（不動産を相続する相続人）で、かつ相続登記の申請人にしか通知されません。申請人とは、登記申請書に申請人として押印をすることです。

先述通り、相続人が複数いたときは、その中の誰か1人が単独で申請することができますが、申請しなかった相続人は、登記識別情報通知を受け取ることができませんので注意が必要です。

3.公正証書遺言がある場合の注意点

相続登記には期限が定められておらず、遺言書にも時効のようなものはありません。しかし、相続の承認・放棄の手続きは亡くなってから3ヶ月以内、相続税の納税は10ヶ月以内と定められています。

また、相続した家の売却や活用を考えている場合には、相続登記することが必須条件でもあります。

公正証書遺言は検認の手続きが不要なので、比較的スムーズに相続登記することができます。しかし、次の2つのようなケースでは、相続登記までに時間を有する可能性もあるので注意が必要です。

3-1.①法定相続人が遺留分を主張したとき

基本的に遺言書に書かれていることはなによりも優先されますが、「遺留分」の主張されたときはそちらのほうが優先されてしまいます。

例えば妻と長男と長女を残して、夫が亡くなった場合を考えてみます。

長男はろくに家にも帰ってこない。相続財産は妻と長女で半分ずつ分けなさい！

夫がこのような遺言書を遺した場合でも、長男は遺留分を主張することができます。

このケースの法定相続分（民法で定められた相続割合）は、次の通りです。

長男は1/4の1/2、つまり1/8を遺留分として主張することができるということです。

このケースで長男が遺留分を主張した場合、公正証書遺言だとしても遺留分の権利に勝つことはできません。

この場合、長男は妻と長女に対して遺留分減殺請求（いりゅうぶんげんさいせいきゅう）をおこないますが、もめれば裁判所が介入する場合もあります。

このように遺言で遺留分が考慮されていないケースでは、公正証書遺言だとしても相続登記に時間を要する可能性があります。

3-2.②相続登記に必要な書類がなかなかそろわない

相続人が2人や3人で、気のしれた家族同士ならあまり問題になりませんが、相続人が何人もいたり、会ったことがない親戚同士が共有者になったりするケースでは、相続登記までに時間を要する可能性が高いです。

相続登記のときに必要になる登記申請書には、その家を相続する人全ての署名の押印が必要となり、戸籍謄本や住民票も相続人全てのものを取得する必要があります。

3-2-1.相続登記は専門家に依頼できる

相続の専門家として、弁護士（べんごし）・司法書士（しほうしょし）・行政書士（ぎょうせいしょし）がいますが、それぞれ役割が異なります。

このような場合、費用はかかりますが、司法書士に登記手続きを依頼することで速やかに間違いがなく相続登記することができます。

司法書士に依頼すれば、書類の準備や登記を全て丸投げすることができます。費用は、税金（登録免許税）や報酬を含めて合計平均10～15万円ぐらいです。

まとめ

繰り返しになりますが、相続したお家の売却や活用をするには相続登記する必要があります。

また、相続登記をしないことで、他の相続人に相続登記されてしまう可能性や次回の相続時に手間が増える可能性もあるため、相続登記は速やかに行うことが望ましいといえます。

実際に売るときの流れについては「相続する不動産を売るときの流れ」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

相続登記は簡単そうにみえますが、戸籍を集め、全ての相続人とやり取りしながら調整し、書類の作成（遺産分割協議書や相続登記申請書）するのは正直面倒で、時間がかかります。

相続した家をどうするのか迷っている、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。

あなたの状況にピッタリ合った不動産会社を選べます。また、お家の売却価格がいくらなのかについても調べることができます。

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