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送電線の下にある家を売却したいのですが…
送電線が近くにある家は、売却しにくいのでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
売却したい家が送電線の下にある場合、売却がうまくいかないのではないかと心配している方も多いでしょう。
しかし、送電線の種類や家の場所などによっては、決して売却できないわけではありません。
ここでは、送電線の下にある家の売却方法について詳しく説明します。送電線の下にある家の売却で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
1.送電線の種類
送電線には種類があり、家に電気を引き込む電線も送電線の一種です。送電線下に家があると売却価格に影響するといわれていますが、すべての送電線が影響を与えるわけではありません。
まずは電圧と送電線の種類を確認しておきましょう。
1-1.低圧・高圧・特別高圧の3種類
電圧は、電技省令第3条で、以下の3つの区分に分けられています。
| 区分 | 交流 | 直流 |
| 低圧 | 600V以下 | 750V以下 |
| 高圧 | 600V超〜7,000V以下 | 750V超〜7,000V以下 |
| 特別高圧 | 7,000V超 | 7,000V超 |
直流・交流ともに7,000Vを超える特別高圧は、大規模な工場など大量の電気を必要とする施設で使われる電力です。
施設に高圧の電力を引き込むためには、変電所から送電線を引き込まなければならず、そのためには鉄塔などの支えも必要です。
変電所でさらに減圧されて、高圧電力となった電力は、街じゅうに張り巡らされた配電線を通って、家の近くの電柱にまで届けられます。
電柱の上にはトランスと呼ばれる柱上変圧器（ちゅうじょうへんあつき）が乗せられており、そこで100Vまたは200Vまで電圧を下げられて、配電線（引き込み電線）を通って各家庭に配電される仕組みです。
高圧線の下に家があると売却価格に影響があると聞くと、「うちの近くには鉄塔なんてないから大丈夫！」と考える人が多いようですが、家に引き込まれる配電線以外はすべて高圧線になります。
2.送電線下の土地には建築制限がある
送電線下にある家の売却価格は、そうでない場合と比較すると低くなりがちなのには理由があります。
それは送電線下の土地には、建築制限があるためです。送電線下の建築制限は、送電されている電力の電圧によって違います。
電圧が17万ボルト以上の場合は、鉄塔下の敷地だけではなく、一番外側の電線の真下から水平距離3ｍ（垂線下水平距離3ｍ）、かつ定められた離隔距離（電線が最も下がった位置からの距離）を保った位置でなければ、住宅など建物を建てることができないとされています（電気設備に関する技術基準を定める省令第48条）。
では、電圧が17万ボルトを下回っていれば問題ないのかというと、そうではありません。高圧電線は危険なので、安全を確保するために、やはり建物は距離を保つようにとされているのです。
離隔距離は、電圧の強さによって、以下のように決められています。
- 50万ボルトの場合：隔離距離(A)10.05ｍ以上
- 27.5万ボルトの場合：隔離距離(A)6.60ｍ以上
- 15万4千ボルトの場合：隔離距離(A)4.80ｍ以上
- 6万6千ボルトの場合：隔離距離(A)3.60ｍ以上
電力会社によって、推奨安全距離は異なるケースがあり、電圧が17万ボルト未満であっても、電力会社と土地の所有者の契約に基づき建築そのものを制限していることもあります。
このような制限があることによって、送電線がなければ3階建てにできるのに2階建てしか建てられない、といったことが起こり得るのです。
現在送電線下に家が建っている以上、建築自体は制限されていないと考えられます。しかし、一定の建築制限がかかっている可能性があります。
売却を検討するのなら、送電線下の建築制限がないか、制限があるならどのような内容なのかをしっかり調べておくことが大切です。
2-1.場合によっては嫌悪される
送電線下の建築制限にかかっていなくても、買主によっては送電線や高圧線、鉄塔が近くにあることを嫌悪することがあります。
鉄塔や電線があると家からの眺めが悪くなる、高い鉄塔がそばにあると威圧感や不安感を覚えるなど、いろいろな理由があるようです。
中には電線からの電磁波による健康被害や、携帯電話やスマホ、テレビなど電波を発する機器による影響を心配する人もいます。
このように、近くにあるだけで「できれば買いたくない」「値下げしてほしい」と多くの人が考えるような施設を嫌悪施設と呼びます。
しかし、嫌悪施設に対しては、このような拒否反応を示す人がいる一方、「高圧線があっても事故に遭う可能性は限りなく低いから気にしない」「高圧線があるだけで、安く家が買えるならラッキー」と思う人がいるのも事実です。
人によって、感じ方は異なります。送電下にあるから売れないに違いない、と初めからあきらめる必要はありません。
3.売却前に確認すること
送電線下にある家の売却を希望するなら、事前に「地役権設定登記」と「送電線架設保持に関する契約」の2点は必ず確認するようにしましょう。
3-1.地役権設定登記
地役権とは、「自分に都合がいいように他人の土地を利用することができる権利」のことです。（民法第280条）
電力会社は、送電線を引いた下の土地に、離隔距離を超える高い建物を建てられると困ります。高い建物が建つのを防ぐために、その土地に対して「◯ｍ以上の建物は建ててはいけない」とする地役権（送電線路敷設地役権）を設定します。
地役権を設定するときは、権利と引き換えに、電力会社が土地の持ち主に一括でお金を支払うのが一般的です。
地役権が設定されると、登記簿謄本に登記されます。しかし、山間部などでは地役権が登記されていないケースもあるので注意が必要です。
送電線下に家があるのに地役権が登記されていないときには、契約内容も含めて電力会社にヒアリングするようにしましょう。
3-2.送電線架設保持に関する契約
地役権を設定するかわりに、電力会社と土地所有者との間で、送電線架設保持に関する契約（債権契約）が結ばれていることがあります。
債権契約の場合は、年払いで継続してお金を支払われていることが一般的です。地役権が設定されていないときには、送電線架設保持に関する契約が結ばれていないか、電力会社に確認しておきましょう。
まとめ
送電線の近くにある家だからと言って、売却できないわけではありません。送電線の近くを嫌う購入者もいますが、安くなることを喜ぶ人もいるからです。
もし送電線の近くにある家の売却をご希望であれば、その地域で売却に強い不動産会社に任せるのがおすすめです。そのような不動産会社をお探しであれば、ぜひイクラ不動産をご利用ください。
無料＆秘密厳守で家の相場価格を知ることができるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った不動産会社を選べます。
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