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住宅ローンがまだ残っているんですが、お家の買い替えはできるのでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
いま住んでいる家の住宅ローン残債がある状況でも、家の買い替え・住み替えは可能です。
こちらでは、住宅ローン残債がある家からの買い替え・住み替え方法についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.家を買い替えるには住宅ローンを完済するのが基本
家の売却は、基本的に「住宅ローンの完済」が条件です。それは、住宅ローンを利用した家に設定されている「抵当権（ていとうけん）」を抹消させなければならないためです。
住宅ローンを借り入れる際に、銀行などの金融機関が対象の不動産に設定する権利のことです。ローン返済が一定期間滞った場合、金融機関は抵当権を設定した不動産を強制的に競売にかけて、資金を回収することができます。
住宅ローン残債がある家を売却する場合は、家の売却代金を受け取るのと同時にローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があります。
2.住宅ローン残債があるときの家の買い替え（住み替え）方法
家を買い替える方法には、いま住んでいる家を先に売る「売り先行」、新居の購入を先行させる「買い先行」の2つがあります。
いま住んでいる家に住宅ローン残債がある場合でも、どちらの方法でも買い替えすることは可能ですが、「売り先行」を選択するのがベターだといえます。
2-1.住宅ローン残債があるときは売り先行で買い替える方が良い
住宅ローン残債ある場合は「売り先行」の方が良いという理由は、次の2つです。
2-1-1.①新居の予算が確定しやすい
基本的にいま住んでいる家は、住宅ローン残債以上の価格で売ることがもとめられますが、最終的にいくらで売れるかは売ってみないことにはわかりません。
例えば、2000万円のローン残債がある家が2500万円で売れたら、新居の予算を少し増やすことができるかもしれません。一方、完済できるギリギリのラインでしか売れなかったら、新居はそれ相応の予算になるでしょう。
新居の購入を先行させてしまって、今の家が希望の金額で売れなかった場合が一番怖いので、住宅ローン残債がある場合は売り先行で買い替えた方が安心できるといえます。
2-1-2.②ダブルローンにする必要がない
そもそも、住宅ローン残債がある状況で新居の購入を先行させるということは、ダブルローンの状態にせざるを得ないということです。
今の住宅と新居の住宅ローンが重複する期間が生じるので、負担が大きくなってしまいます。
ダブルローンについて詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
2-2.売却と購入の決済日を合わせるのがベスト
いま住んでいる家の売却を先行させた方が良いといっても、売り先行にもデメリットがあります。
それは買い替えまでに、賃貸住宅などに仮住まいしなければならない期間が生じる可能性があることです。これを防ぐには、旧居と新居の引き渡しと売買代金の決済日を合わせる必要があります。
売りを先行させつつ、新居と決済日を合わせることは容易ではありませんが、売却活動中に新居の内見などを同時進行しておこなえば不可能ではありません（むしろ、一般的な買い替え方法です）。
同日決済にすることで住宅ローンが重複する期間もなく、仮住まいする必要もなく、スムーズに余計な費用をかけずに買い替えることができます。
3.住宅ローンが完済できないときは「買い替えローン」を利用する
家の売却は住宅ローンを完済することが条件ではありますが、買い替えの場合は「買い替えローン」を利用することで、ローンを完済せずとも家を売却することができます。
返済しきれなかった住宅ローンを新居のローンにまとめることで、抵当権を抹消することができるので、今の家が残債以上で売ることができなかった場合にも買い替えが可能になります。
ただし、新居が本来持っている価値以上の金額のローンを組むということになるので、ローン審査が厳しいという難点があります。
また、買い替えローンを利用するには、抵当権の抹消と設定を同時におこなう都合上、売却と購入の決済日を同日にする必要があります。
買い替えローンについて詳しくは「お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた」で詳しく説明していますので、ぜひご覧ください。
4.住宅ローン残債がある場合の買い替えは不動産会社選びが大事
住宅ローン残債がある家を売って買い替えするには、売却金額でローンを完済するというのが基本です。
「売り先行」で、なおかつ売却と購入の決済日を同日にすることで、ローン残債がある状況においても、新居の予算が確定しやすく、ダブルローンになることも避けられます。
ローンを完済しなくても買い替えを可能にする「買い替えローン」を利用する場合の条件もまた、同日決済です。
とはいえ、同じ日に決済するというのは、売主や買主、司法書士、金融機関のスケジュール調整だけでなく、売却しながら購入を同時進行させる手はずを整えることが難しいものです。そのため、住宅ローン残債があるときの家の買い替えは、不動産会社の役割や重要性が大きいといえます。
住宅ローン残債があるんだけど買い替えたい、でもどこの不動産会社に頼めばいいかわからないという方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのように買い替えすべきかアドバイスがもらえます。
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