埋蔵文化財がある土地に建つ家の売却はどうやるの？ポイントを確認|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

「埋蔵文化財包蔵地」とは、遺物が埋まっていたり遺跡があったりする土地のことです。一般的に、掘り返す工事をする際にさまざまな規制を受けることがあるため、売却がむずかしいとされています。

しかし、そのような埋蔵文化財包蔵地であっても、まったく売却できないわけではありません。

ここでは、埋蔵文化財包蔵地や埋蔵文化財包蔵地に建っている家を売却する方法についてわかりやすく説明します。埋蔵文化財包蔵地の売却で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

「埋蔵文化財がある土地（埋蔵文化財包蔵地）」とは、どのような土地なのかがわかる
売却したい家や土地が埋蔵文化財包蔵地の場合はどうなるのかがわかる
埋蔵文化財包蔵地にある家や土地を上手に売るコツがわかる

目次詳細閉じる

1.「埋蔵文化財がある土地（埋蔵文化財包蔵地）」とは？
2.売却したい土地が埋蔵文化財包蔵地だとどうなるのか？
3.埋蔵文化財包蔵地に建つ家を上手に売るコツ
まとめ

1.「埋蔵文化財がある土地（埋蔵文化財包蔵地）」とは？

「埋蔵文化財がある土地（埋蔵文化財包蔵地）」とは、石器や土器といった遺物が出土したり、貝塚や古墳、古代の住居跡などの遺跡が土の中に埋もれていたりすることが周知されている土地のことです（文化財保護法第93条）。

埋蔵文化財包蔵地とされている土地は全国で約46万カ所もあり、毎年9千件ほどの発掘調査が行われています。

この埋蔵文化財包蔵地は、市町村の教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されていますが、すべての埋蔵文化財包蔵地が記載されているとは限りません。

そのため、「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されていない場所も埋蔵文化財包蔵地に該当する場合があるので注意が必要です。

2.売却したい土地が埋蔵文化財包蔵地だとどうなるのか？

全国に約46万カ所も埋蔵文化財包蔵地があると聞くと、売却を考えている家や土地が該当しないか心配になるかもしれません。

ここでは、万が一、所有している土地が埋蔵文化財包蔵地だった場合、売却時にどうすれば良いかを説明します。

2-1.売却価格が下がる可能性がある

埋蔵文化財包蔵地にある家や土地は、売却価格が安くなる可能性があります。

なぜなら、埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の場合、土木工事などで発掘をするときには60日以上前に届け出を行い、場合によっては発掘調査を指示されるからです（文化財保護法第93条）。

そのため、すでに家が建っている土地だとしても、建て替えの際などに土地を掘り返して埋蔵物が出土した場合は、調査が終わるまで工事を止めなければなりません。

家を建てるときだけではなく、配管工事や浄化槽を設置するなど、土地を掘り返す工事がすべて含まれまれるため、土地の発掘を伴う家の工事をしている際に発掘調査を命じられたら、調査期間分工事に遅れが生じます。

万が一、埋没文化財が発見されれば、よりくわしい本調査が必要になるので、さらに工期は延びるでしょう。調査結果によっては、希望する家が建てられないかもしれません。

埋没文化財包蔵地にはこのようなリスクがあるため、買主から価格を下げるよう求められることが多く、結果として安く売却するしかなくなる可能性が高くなってしまうのです。

2-2.買主が見つかりづらい

前述したとおり、埋蔵文化財包蔵地は、土地を発掘する際に発掘調査を指示される可能性があるため、土地の価格は低くなりがちです。

それでも、買主が見つかればいいのですが、埋蔵文化財包蔵地は買主が見つかりづらいのが現実です。

買主にとっては、埋蔵文化財包蔵地を購入すると、将来家を建て替えたいと考えたときに発掘調査に時間がかかったり、最悪の場合、建てたい家を建てられなかったりするリスクを負うことになります。

そのようなリスクはできるだけ避けたいと考える人が多いため、埋蔵文化財包蔵地については、買主が見つかる可能性が低くなってしまうのです。

2-3.調査費用を負担しなければならない場合がある

先に述べたとおり、埋蔵文化財包蔵地において土地を掘り返すなどの工事を行う場合は，事前に所在市区町村の教育委員会に届け出をすることが文化財保護法で定められています（文化財保護法93・94条）。

調査が必要になった場合、その経費の負担先は明確に定められていませんが、一般的には開発事業者の負担です。

営利目的でない個人の居住用の場合は、自治体などの公費により実施される制度があります。しかし、事業が絡んだ投資用物件や店舗付き建物などを建てるための場合は、自治体によっては個人が負担することになります。

（文化庁：「埋蔵文化財」）

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3.埋蔵文化財包蔵地に建つ家を上手に売るコツ

「埋蔵文化財包蔵地に建つ家や土地の売却はむずかしそう」と心配になった方もいるかもしれません。

ここでは、埋蔵文化財包蔵地に建つ家を上手に売却するために押さえておきたいコツを4つ紹介します。

3-1.売却前にできる限りの事前調査をする

埋蔵文化財包蔵地をスムーズに売却する最初のポイントは、売却前にできる限りの事前調査をしておくことです。

埋蔵文化財包蔵地についての情報は、市町村の教育委員会が作成している遺跡地図や遺跡台帳で確認できます。

売却する土地が埋蔵文化財包蔵地であるとわかっている場合はもちろん、近くに遺跡がある、昔、遺物が出たとことがあるといった場合は、埋蔵文化財包蔵地に該当しないか念のため確認しておくようにしましょう。

3-2.現況の建物が建った経緯を調べる

現況の建物が埋蔵文化財包蔵地に建っていることが明らかなケースでは、建物を建築したときの記録が残っていないかを調べておくことも大切です。

地域によりますが、建築されたのが1970年以降であれば、建築確認済み証に当時の調査結果を記載した文化財保護課の意見書などが見つかるかもしれません。

建築当時に行われた発掘調査によって、建築に問題がないなどの何らかの判断をしたことがわかれば、買主が家を建て直すことになったときに、再度本格的な調査をしなくてすむ可能性が高いと考えられます。

3-3.重要事項説明は分かりやすく説明してもらう

埋蔵文化財包蔵地に指定されている土地にある家を売却するときには、不動産会社が作成する重要事項説明書には、できるだけくわしい内容を記載してもらうようにしましょう。

重要事項説明書には、文化財保護法にチェックを入れる箇所がありますが、これだけでは買主は内容を理解できません。

購入した土地で工事をするときに、どのような手続きが発生すると予測されるのか、家を建て替えるときの相談はどこにすればいいのかなどがわかるようにしてもらいましょう。

買主の不安を最大限取り除くとともに、売却後のトラブル発生の可能性をできる限り軽減しておくことが大切です。

3-4.買取業者に買い取ってもらう

仲介による売却活動をしてみたものの買主が見つからないような場合には、買取業者に買い取ってもらうことを検討しても良いでしょう。

買取業者に買い取ってもらうと、市場価格の1〜3割程度、価格が安くなってしまう点がデメリットです。

しかし、次のようなメリットがあります。

買い手を探す必要がないのでスピーディに売却できる
仲介だと発生する仲介手数料が不要になる
契約不適合責任を問われない（損害賠償や契約解除を求められない）

埋蔵文化財包蔵地は、土地を掘り返したときに何が起こるかわかりません。

契約不適合責任を問われるリスクを避けられることは、買取で売却する大きなメリットだと言えるでしょう。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

「埋蔵文化財がある土地（埋蔵文化財包蔵地）」とは、遺物が出土したり古代の住居跡などの遺跡が土の中に埋もれていたりすることが周知されている土地のこと
埋蔵文化財包蔵地には、次のようなデメリットがある
・売却価格が下がる可能性がある
・買い手が見つかりにくい場合がある
・調査費を負担しなければならない場合がある
埋蔵文化財包蔵地に建つ家を上手に売る4つのコツ
・売却前にできる限りの事前調査をする
・現況の建物が建った経緯を調べる
・重要事項説明は分かりやすく説明してもらう
・買取業者に買い取ってもらう
買取業者に買い取ってもらうと、市場価格よりも安くなるが、次のようなメリットがある
・買い手を探す必要がないのでスピーディに売却できる
・仲介だと発生する仲介手数料が不要になる
・契約不適合責任を問われない（損害賠償や契約解除を求められない）