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家の登記簿謄本を確認したら、地目が雑種地になっていました。
このままで売却しても問題ないのでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
家が建っているのだから土地の地目は宅地だろうと思っていたら、雑種地だったという場合があります。
地目を雑種地のままにしておくと、所有している間や売却時に問題が生じることもあるため注意が必要です。
ここでは、地目が雑種地になっている土地の問題点や売却方法について説明します。
もくじ
1.地目とは
地目とは、土地の登記事項の内容の一つとして不動産登記法により定められているものです。
1-1.雑種地とは23種類ある地目のひとつ
登記されているすべての土地は「不動産登記法」により、用途別に次の23種類の地目に分類されています。
-
- 田（農耕地で用水を利用して耕作する土地）
- 畑（農耕地で用水を利用しないで耕作する土地）
- 宅地（建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地）
- 学校用地（校舎，附属施設の敷地及び運動場）
- 鉄道用地（鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地）
- 塩田（海水を引き入れて塩を採取する土地）
- 鉱泉地（鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地）
- 池沼（かんがい用水でない水の貯留池）
- 山林（耕作の方法によらないで竹木の生育する土地）
- 牧場（家畜を放牧する土地）
- 原野（耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地）
- 墓地（人の遺体又は遺骨を埋葬する土地）
- 境内地（境内に属する土地であって，宗教法人法に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
- 運河用地（運河法で定められている土地）
- 水道用地（専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地）
- 用悪水路（かんがい用又は悪水はいせつ用の水路）
- ため池（耕地かんがい用の用水貯留池）
- 堤（防水のために築造した堤防）
- 井溝（田畝又は村落の間にある通水路）
- 保安林（森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地）
- 公衆用道路（一般交通の用に供する道路（道路法による道路であるかどうかを問わない。）
- 公園（公衆の遊楽のために供する土地）
- 雑種地（以上のいずれにも該当しない土地）
（不動産登記事務取扱手続準則「土地の表示に関する登記」第68条より引用）
この中で、個人の所有で住宅が建てられる主な地目としては、宅地、山林、原野、雑種地があげられます。制限はありますが、所定の手続きをすれば、田や畑などの農地に住宅を建てることも可能です。
この中で23番目の「雑種地」とは、1番目から22番目までのいずれの地目にも当てはまらない土地（資材置き場や駐車場など）のすべてが含まれます。
雑種地は、特に用途が定められていないので、すでに家が建てられている土地の地目が「雑種地」の場合もあり得るのです。
1-2.なぜ地目が決められているのか
地目には、先にあげた23種類の「登記地目」とは別に、実際にその土地がどのように使われているかを表す「現況地目」があります。
現況地目は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地の９種類です。
固定資産税や相続税はこの現況地目を基準にして算出されており、それぞれの地目ごとに評価基準や軽減措置などが定められています。
例えば、住宅用地には固定資産税評価額が3分の1（200㎡以下の小規模住宅用地は6分の1）に減額されるという固定資産税の軽減措置がありますが、この軽減措置が適用されるには現況地目が「宅地」であることが必要です。
よって、実際には家が建てられている土地であっても、現況地目が「雑種地」のままであれば、住宅用地の固定資産税軽減措置が適用されていないこともあります。
2.地目を確認する方法
土地や土地付きの戸建てを売却する際は、売却前にいろいろと確認しておかなければならないことがあります。地目の確認も、その一つです。
地目によっては、売却方法を変えたり地目を変更してから売却したりする必要があります。
ここでは、地目を確認する方法についてみていきましょう。
2-1.登記地目は登記記録を確認する
登記地目を確認する最も確実な方法は、法務局から登記事項証明書か登記事項要約書を取得し、そこに記載されている登記記録を確認することです。
法務局の窓口に出向くか、オンラインで請求すれば交付できます。
登記事項証明書の交付費用は、次の通りです。
| 請求方法 | 受け取り方法 | 金額 |
| 窓口で書面による請求 | 窓口での受け取り | 600円 |
| オンラインで請求 | 郵送での受け取り | 500円 |
| オンラインで請求 | 窓口での受け取り | 480円 |
また、証明書の必要がなく地目を確認するだけでよければ、登記事項証明書ではなく登記事項要約書を登記・供託オンラインシステム 登記ねっと・供託ねっとで申請し、PDFで発行して確認することも可能です。
その場合の交付費用は、450円になります。
2-2.現況地目は固定資産税納付通知書を確認する
実際に固定資産税や相続税などの算出基準となる「現況地目」は、固定資産税納付通知書で確認することが可能です。
固定資産税納付通知書は、その年の1月1日に当該不動産を所有している人に対して、4月上旬ごろに送付されます。
同封されている土地の課税明細書・評価明細書に、登記地目と現況地目が掲載されているので、そこで確認するとよいでしょう。
2-3.売却時に地目を確認しないでいると
家が建っているからといって、必ずしも登記地目や現況地目が宅地であるとは限りません
地目をきちんと確認せずに売却すると、その土地の地目が雑種地などだった場合、様々なトラブルが生じる恐れがあるので注意が必要です。
トラブルの一例として、まず土地の評価が変わることがあげられます。
宅地は地目の中でも評価が高いので売却価格も高く設定できますが、地目が雑種地のままだと、評価額が低くなる場合が多いのです。
また、すでに家が建てられている土地であっても、地目が宅地でないため、家を建て直そうとした際に建築不可などになれば、売却後のトラブルになることは言うまでもありません。
このようなトラブルを避けるためにも、売却前には必ず地目を確認しておくようにしましょう。
3.雑種地の一戸建てを売却する方法
売却を検討している戸建ての土地が「雑種地」になっていた場合、どのようにすればよいのでしょうか。
ここでは、雑種地に建てられている一戸建てを売却する方法について説明します。
3-1.市街化区域かどうかをまず確認
売却できる土地かどうかの確認する際は、地目だけでなく市街化調整区域かどうかを確認することが大切です。
市街化調整区域とは、無秩序な市街化を抑制するために定められた地域のことで、市街化調整区域にある土地には、原則として建物を建てることができません。
しかし、市街化調整区域に指定される前に家が建てられている場合があるため、「家が建っている＝市街化調整区域ではない」とは一概に言えないので注意が必要です。
いざ、売却を開始してからあわてることにならないよう、郊外で古い建物が建てられている土地を売却する際には、市街化調整区域であるかどうかを必ず確認することをおすすめします。
市街化調整区域外（＝市街化区域内）であるかどうかを確認するには、その土地が所在している自治体の窓口やホームページで確認することが可能です。
市街化調整区域であっても、土地の所在条件によっては建物が建てられるように用途を変更できる場合があるので、自治体の窓口で相談してみるとよいでしょう。
3-2.購入者が住宅ローンを利用するには地目を宅地にしておく必要がある
住宅ローンを組む際には、住宅ローンで購入した家や土地に抵当権を設定することになるため、評価額が重要になります。
地目が雑種地のままだと評価額が低くなってしまうため、住宅ローンを設定することができなかったり、設定できたとしても借りられる額が安くなってしまったりすることがあるので注意が必要です。
売却を開始して買主が現れたにもかかわらず、地目が宅地になっておらず雑種地のままのため住宅ローンを設定することができなければ、売却できなくなる可能性もあります。
せっかくの売却チャンスを逃してしまわないためにも、地目が雑種地になっている戸建てを売却する前には、必ず宅地に地目変更しておくようにしましょう。
3-3.地目変更の手続き
地目の変更ができるのは、原則としてその土地の所有者本人です。
まず、地目変更申請書を法務局の窓口か、法務局のホームページからダウンロードして入手します。
そして、必要事項を記入し、その土地が所在する地域を管轄している法務局に提出すれば申請が完了です。その後、提出した書類の内容確認と現地調査が行われ、問題がなければ法務局から登記完了証が発行されます。
手続きはこれだけなので、売却する家の敷地が雑種地になっている場合は、地目変更をしておくことがおすすめです。
まとめ
土地には登記地目と現況地目があり、家が建っていても地目が雑種地になっている場合があります。雑種地に建っている一戸建てを売却する場合には、地目を変更しておくほうがよいでしょう。
また、売却を依頼する際は、そのような土地の売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。
どの不動産会社に依頼すればよいかわからない場合は、イクラ不動産をご利用ください。
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