戸建ての家やマンションの買い替え（住み替え）をできるだけ費用を抑えて効率よく進めるためには、あらかじめスケジュールや資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。
現在、買い替えを検討している人や、将来、買い替えをするかもしれない人は、ぜひ一読して参考にしてください。
【この記事で具体的にわかること】
- 買い替え（住み替え）のために準備
- 買い替えの買い先行・売り先行、それぞれに合った人
- 買い先行・売り先行の流れ、メリット・デメリット
- 住宅ローンが残っている家の売り方とつなぎ融資の概要
- 買い替え（住み替え）に使える控除や特例
- 事例別の買い替え（住み替え）のポイント
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家を買い替える際の効率的な手順がわからない
- 住宅ローンが残っている家を売って、新しい家に買い替えられるのか知りたい
- 家の買い替えでも住宅ローン控除などが適用できるのかを知りたい
不動産売却について基本から解説
もくじ
1. 買い替えのためにすべき準備と売り先行・買い先行の流れ
3つのポイント
- 買い替えには先に今の家を売る「売り先行」と、先に新しい家を買う「買い先行」の2種類がある
- 早く新居に移り住みたい場合は、「買い先行」での住み替えがおすすめ
- 住宅ローンが残っている家の売却など「売り先行」しか選べない場合もある
1-1.買い替えのためにすべき準備
買い替えの前に、まずしておくべきことは以下の3つです。
- 今の家がいくらで売れるかを調べる
- 住宅ローンが完済できるかを計算する
- 新居にかけられる自己資金を計算する
1-1-1.今の家がいくらで売れるかを調べる
国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを使い、過去の成約事例から自分で調べることもできますが、不動産会社に査定をしてもらうのが一番正確で間違いないでしょう。
なお、査定してもらう際には、次のようなものを事前に用意しておくとスムーズです。
- ローン残高証明書
- 購入時のパンフレットや売買契約書、重要事項説明書など
- 住宅性能評価書や耐震診断書
- リフォームや修繕履歴が確認できるもの
- 固定資産税納税通知書
しかし、いきなり不動産会社に査定をお願いするのは気が引ける、という方におすすめなのが、イクラ不動産です。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、相場価格を簡単に調べることができます。
買い替え（住み替え）における査定依頼について、詳しくは「家の買い替え（住み替え）で査定依頼するときのポイント」を読んでみてください。
1-1-2.住宅ローンが完済できるかを計算する
次に、売却額で住宅ローンの残債を完済できるかを計算しましょう。完済できるかできないかで、利用できるローンの種類が違ってきます。
住宅ローンの残額の確認方法は、次のとおりです。
- 返済予定表
- 残高証明書
- 金融機関のサイト・窓口
住宅ローンが残っている家の売却については、「住宅ローン返済中でも引越ししたい！アンダーローンでなくても家を売る方法」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。
1-1-3.新居にかけられる自己資金を計算する
売却金額のすべてを新居の購入に充てられるわけではありません。
家の売買には仲介手数料や税金といった諸費用がかかります。その目安となる金額は次のとおりです。
- 売却……売却金額のおよそ4％
- 購入（中古住宅）……購入金額のおよそ5～6％
- 購入（新築住宅）……購入金額のおよそ4〜8％
諸費用の多くは現金で支払うことが多いため、事前に準備をしておくことが大切です。
手元に残るお金からこれら諸費用を除いた額で、新居の購入を考えましょう。
費用について、くわしくは「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」を読んでみてください。
1-2.買い先行と売り先行の流れ
買い替えには、
- 先に家を売る「売り先行」
- 先に家を買う「買い先行」
の2種類があります。
それぞれの流れとかかる期間を比べたものが、次の表です。
| 売り先行 | 買い先行 | ||
|---|---|---|---|
| 流れ | 必要期間 | 流れ | 必要期間 |
| 今の家の売却活動 （買い手を探す） |
3ヵ月程度 （買い手が見つかるまで） |
新居を探す | 〜数ヵ月 （新居が見つかるまで） |
| 今の家の売却 （売買契約と引き渡し） |
1〜2ヵ月程度 | 新居の購入 （売買契約と引き渡し） |
1〜2ヵ月程度 |
| 新居を探す （仮住まいに転居する） |
－ | 新居への引っ越し | － |
| 新居の購入 （売買契約と引き渡し） |
〜数ヵ月 （新居が見つかるまで） |
今の家の売却活動 （買い手を探す） |
3ヵ月程度 （買い手が見つかるまで） |
| 新居への引っ越し （住み替え完了） |
－ | 今の家の売却と引っ越し （売買契約と引き渡し） |
－ |
どちらもかかる期間は最短6ヵ月ほどとあまり違いはありませんが、大きく違うのは「新しい家に移り住めるまでの期間」です。
売り先行の場合、現在住んでいる家を引き渡してから新居を探すことになるため、しばらく仮住まいが必要になります。
一方買い先行の場合、先に新居を購入するため、すぐに入居できる新居が見つかれば1〜2ヵ月程度で移り住めます。
新しい家に早く移り住む必要がある場合は、状況が許せば買い先行を選択すると良いでしょう。
以下の章では、それぞれの方法に合った人とメリット・デメリットをご紹介します。
1-2-1. 「売り先行」に合っているのはこんな人＆メリット・デメリット
今、住んでいる家やマンションを先に売ってから新しい住まいを購入する「売り先行」は、以下のような人におすすめです。
- 今の家やマンションの住宅ローンが残っている人
- 買い替えの資金繰りに不安がある人
- 仮住まいの手間がそれほど苦にならない人
売り先行のメリットとデメリットは、次の表のとおりです。
| 売り先行のメリット |
|
|---|---|
| 売り先行のデメリット |
|
売り先行で買い換える最大のメリットは、資金計画が立てやすいことです。
売却額が確定しているため、新しい家の購入費や買い替えにかかる費用などの計算がしやすくなります。
また、今の家が売れてから新しい家を探すことになるため、新居の購入期限を気にする必要がありません。希望の価格で買ってくれる買い手が現れるまで、じっくりと待ってから売却できます。
一方のデメリットは、今の家の売却から新しい家を購入するまでの間、仮住まいが必要になる点です。
引っ越しも2回になるため、その分の費用や手間がかかります。
住みながら売却すれば仮住まいの期間は短くなりますが、内見があるたびに対応をしなければなりません。
また、空き家よりも居住中の家のほうが売れにくい点もデメリットです。
売り先行で、仮住まいや内見対応の手間を省きたい場合は、リースバックを利用するという手もあります。
リースバックを利用すれば、今の家を売った売却代金を得てから、新居の準備が整うまで賃貸として住み続けることが可能です。
生活をしながら、何度も内見対応をする必要もありません。
リースバックの詳細については、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ読んでみてください。
1-2-2. 「買い先行」に合っているのはこんな人＆メリット・デメリット
先に、住み替え先の新しい家を購入してから、今の家やマンションを売却する「買い先行」は、次のような人におすすめです。
- 新しい家をじっくりと選びたい人
- 資金面で余裕のある人
- 引っ越しは1回で済ませたい人
- 住みながら売却をしたくない人
メリットとデメリットは、次の表のとおりです。
| 買い先行のメリット |
|
|---|---|
| 買い先行のデメリット |
|
買い先行の場合、先に新しい家を購入して引っ越しをしてから売却ができるため、仮住まいの必要がありません。引っ越しも1回で済むので、費用や手間も省けます。
今の家を空き家にしてから売却できる点もメリットです。
また気に入った新しい家が見つかるまで、じっくりと時間をかけて探せる点もメリットとしてあげられます。売り先行のように、早く新居を探さないと仮住まいの期間が長くなってしまうといった心配がありません。
一方で、資金面に余裕がなければ、買い先行で買い替えるのはむずかしい点がデメリットです。
特に、今の家のローンが残っている場合、新しい家をローンで買おうとすると、2重ローンを組むことになってしまいます。
さらに、新しい家を買ってから今の家が売れるまでの間は、2軒分の維持管理費用が必要です。なかなか売れないと、その分費用がかさんでしまいます。
1-3.買い先行の場合に知っておくと便利なこと
買い先行の場合、「家が売れなかったらどうしよう」という不安がある場合は、以下の2つの方法を知っておくと少し軽減されるでしょう。
- 家が売れなければ購入を白紙にできる「買い替え特約」
- 決められた金額で不動産会社が家を買い取ってくれる「買取保証」
買取保証については、「家の買い替え・住み替えで買取保証（売却保証）をつけるメリット・デメリット」で詳しく説明しています。
1-4. 理想的な「同時進行」
難易度は高いですが、買い替えには、「売り先行」と「買い先行」以外にも、今の家の「売り」と新しい家の「買い」をほぼ同時に行う「同時進行」という方法もあります。
同時進行で買い替えをする流れは、次のとおりです。
| 同時進行 | |||
|---|---|---|---|
| 今の家の売却 | 新しい家の購入 | ||
| 流れ | 必要期間 | 流れ | 必要期間 |
| 今の家の売却活動 （買い手を探す） |
3ヵ月程度 （買い手が見つかるまで） |
新居を探す | 売却活動の間 （新居が見つかるまで） |
| 今の家の売買契約 （引渡し日の調整） |
新居への入居時期に合わせて調整してもらう | 新居の売買契約（引き渡し日の調整） | 今の家の引き渡しに合わせて調整してもらう |
| 今の家の引き渡し （新居への引っ越し） |
売買契約締結から1〜2ヵ月程度 | 新居の引き渡し | 売買契約締結から1〜2ヵ月程度 |
売却と購入のタイミングを合わせなければならないため、買い替えの難易度は高くなりますが、うまくいけば売り先行で買い替えする際に必要となる仮住まいを省けるなど、効率的な買い替えが可能になります。
ただし、次のような点に注意が必要です。
- 新しい家をじっくりと選ぶ時間を取ることがむずかしい
- 新居の購入期限（支払い期限）がある場合、値下げをしてでも今の家の売却を急がないといけない
- 売却と購入、どちらかの契約が解除になると、買い替えが成立しなくなる場合がある
リスクはあるものの、買い替えにかかる費用や時間、労力などを少しでも節約したい場合は、同時進行での買い替えを検討してみても良いでしょう。
1-5.買い替え（住み替え）を同じ不動産会社にするべき時とそうでない時
買い替え（住み替え）は、同じ不動産会社にするべき時とそうでない時があります。
同じ不動産会社にするべきなのは以下のような場合です。
- 買取保証をつけるケース（買い先行が多い）
- 住み替えローンを利用するケース（売り先行の場合）
同じ不動産会社にしなくても良いのは以下のような場合です。
- 新居に引っ越してからゆっくり売却するケース
- 仮住まいをしてから落ち着いて新居を探すケース
これらについて、詳しくは「お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき？」を読んでみてください。また、「家の買い替え・住み替えの相談はどこにするべき？」の内容も役に立つでしょう。
買い替えを成功させるためには、まず売却を成功させなければなりません。そのためには、実績が豊富な、売却力のある不動産会社を選ぶことが重要です。
イクラ不動産なら、売却したい不動産がある地域にある不動産会社の売却実績がひと目でわかるため、本当に売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことができます。
また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。
さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフに無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。ぜひご利用ください。
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- 家の買い替えをしたい！なにから始めるべきかわかりやすく説明する
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- 買い替え・住み替えは売却のタイミングが大切！いつ家を売りに出すべき？
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- 家の買い替え（住み替え）のメリット・デメリットについてまとめた
- 「家を春までに買い替えたい！」段取りよく住み替える手順を解説
- お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいの？
- 買い替えでお家を売る方法（マンション・戸建て編）
- 売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説するる
- 買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する
2. 住宅ローンが残っている家の売り方とつなぎ融資の解説
3つのポイント
- 買い替え資金で使える方法は、「買い替え（住み替え）ローン」「ダブルローン」「つなぎ融資」の3つ
- 今の家の住宅ローンが残る場合、買い替えローンを使えば新しい家のローンに上乗せして借り入れできる
- 新しく家を建てる場合は、つなぎ融資を利用すれば、家が建つまでの支払いに充てることができる
ここでは住宅ローンが残っている場合・買い替えで新しく家を建てる場合に利用されるローンや融資について解説します。
住宅ローンが残っている家を買い替えたい人や新しく家を建てて住み替えたい人は、ぜひ参考にしてみてください。
2-1. 住宅ローンが残っている家の売り方と使えるローン
2-1-1.オーバーローンの場合は同時進行で買い替え（住み替え）ローンを使う
売却額で住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の場合は、買い替え（住み替え）ローンを使って売却することが可能です。
基本的に、住宅ローンを完済しないと家を売ることはできません。
なぜなら、ローンを完済しないと抵当権が外せず、抵当権が外せないと家の売却ができないからです。
- 抵当権：万が一ローンの返済が滞った場合に、担保となっている家を売却して強制的にローンの返済に充てることができる権利のこと。住宅ローンを組む際に、金融機関が設定する。
売却額で住宅ローンが完済できる見込みがあれば、売却できることもありますが、見込みが立たないと今の家を売って買い替えることができません。
このような場合、買い替え（住み替え）ローンを利用すれば、新しい家を購入する際の住宅ローンに、今の家の売却額で返済しきれなかったローンの残額を上乗せしたお金を借りることができるため売却が可能になります。
例えば住宅ローンの残高が3,000万円、売却額が2,700万円だったとすると、買い替えローンでは
- 売却額で払いきれない額（300万円）
- 新しい家の購入費（3,200万円）
を合わせた、3,500万円の融資を受けることが出来ます。
買い替えローンのメリットとデメリットは、次のとおりです。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
新しく購入した家のローンに、現在のローンを完済する不足分を上乗せした額を借りることになるため、与信審査はかなり厳しくなるのがデメリットです。
また、今まで一度でも住宅ローンを滞納したことがあると使えないという欠点もあります。
取り扱っている金融機関が限られているだけでなく、買い替えのスケジュール調整もむずかしくなるため、買い替えローンの利用を検討しているのであれば、住宅ローンの扱いを得意とする不動産会社に相談するようにしましょう。
買い替え（住み替え）ローンに関しては、「お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた」、「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」でも詳しく解説しています。
2-1-2.アンダーローンの場合は「買い先行」で2つの住宅ローンを一時的に組む「ダブルローン」を使う
ダブルローンとはその名のとおり、今のローンと新しいローン、2つのローンを同時に組むというものです。
ダブルローンを組む主なメリットとデメリットは次のとおりです。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
今の家の住宅ローンの支払いを続けながら、新しい家を購入するためのローンを組むため、月々のローンの支払いが倍近くに増えるだけでなく、金融機関の審査も厳しくなります。
新しい家を購入してから、今、住んでいる家が売却できるまでの間とはいえ、支払える余裕があるかどうかをチェックしておくことが大切です。
また手続きにかかる費用も、それぞれのローンで必要となる点にも注意しましょう
ダブルローンについて、詳しくは「家を買い替える際のダブルローンとは？審査は厳しい？わかりやすくまとめた」をご覧ください。
2-2. 買い替えで新しく家を建てる時に使える「つなぎ融資」
つなぎ融資とは、家を購入してから、実際に住宅ローンなどの融資が下りるまでの間に必要となる資金を借りる、まさに間を「つなぐ」融資になります。
つなぎ融資は、買い替えで、新しく家を建てる場合に利用されることが多いです。
例えば、新しく家を建てる費用として、3,000万円の融資を受けるとします。この場合、実際に3,000万円の融資が下りるのは家が建ってからです。
そのため、土地の購入や家の建築中の支払いに充てる資金として、つなぎ融資が利用されます。
| 新しい家 | つなぎ融資 | 新しい家の住宅ローン |
|---|---|---|
| 土地と建物の契約 | つなぎ融資の審査・融資決定 | 住宅ローンの審査・融資決定 |
| 土地の購入 | つなぎ融資の実行（この期間の支払いは、つなぎ融資の利子分のみ） | |
| 建物の着工 | ||
| 建物の完成 | 住宅ローンの融資でつなぎ融資（元金）を完済する | 住宅ローンの融資実行 |
つなぎ融資のメリットとデメリットは次のとおりです。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高くなるのが一般的です。
借りている期間が長くなると、払う利子の額も多くなるため、建築にかかる期間をしっかりと把握、管理するようにしましょう。
つなぎ融資について、詳しくは「家を買い替える時のつなぎ融資とは？住宅ローンを借りる前に一時的に資金を借りる方法」をご覧ください。
2-3. 買い替えのために住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことは出来ない
住宅ローンが残っている家を売却して買い替えを考えている人のなかには、「今の家を賃貸に出し、その賃料を住宅ローンの返済に充てれば良いのでは」と考える人もいるかもしれません。
結論から述べると、住宅ローンが残っている家やマンションは、そのままの状態では賃貸に出すことはできません。
そもそも住宅ローンとは、居住用の家の購入を目的とした商品で、その分、金利が低く抑えられています。
よって、住宅ローンで購入した家は、原則として賃貸に出すなど居住用以外に使うことはできません。
どうしても賃貸に出したい場合は、投資用物件のローンに借り換えるなどの措置が必要です。
ただし、期限が決まっている一時的な転勤の場合などであれば、住宅ローンを組んだ金融機関に相談すれば認められるケースもあります。
家の買い替え時のローン選択については、「家の買い替え（住み替え）のローン選択における注意点 」でも詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-4. ローン完済後に新居を用意するならリースバックがおすすめ
今の家やマンションにローンが残っている場合、売却してから新居を探す「売り先行」しか選べません。そのため、売却してからじっくりと新居を探そうとすると、仮住まいが必要なことがほとんどです。
また、新築を建てて住み替える場合も、今の家を売却してローンを完済してから新しい家が建つまでの間、仮住まいが必要になります。
そのような仮住まいに引っ越す手間を省くには、リースバックの利用がおすすめです。
リースバックを利用すれば、今の家を売った売却代金を得てから、新居の準備が整うまで賃貸として住み続けることができます。
リースバックの詳細については、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ読んでみてください。
3. 買い替えにかかる費用と使える控除や特例について
3つのポイント
- 買い替えでも住宅ローン控除は適用可能。ほかにも使える控除や特例がある
- 併用できない控除や特例があるため、事前に調査、計算しておくことが大切
- 所有期間や居住物件がどうかで適用できるかどうか変わってくる
ここでは、買い替えにかかる費用と適用できる控除や特例について説明します。
買い替えで使える控除や特例には、併用できないものもあるため、要件をきちんと調べたうえで、どれを使えば最も得になるかを計算しておくことが大切です。
3-1. 買い替えにかかる費用一覧
買い替えの場合、「買う」と「売る」、両方分の費用や税金が必要になります。
それぞれの費用をまとめたものが、次の表です。
| 売却にかかる費用 | 仲介手数料 | 売却額×0.03＋6万円（＋消費税） |
|---|---|---|
| 印紙税（売買契約書） | 契約書に掲載されている取引額500万円超え1,000万円以下の場合10,000円、1,000万円超え5,000万円以下の場合20,000円 | |
| 住宅ローンの一括返済事務手数料 | 金融機関によって額は異なる（住宅ローンが残っている場合） | |
| 抵当権抹消登記費用（登録免許税、司法書士への報酬） | 3〜5万円程度（住宅ローンが残っている場合） | |
| 譲渡所得税 | 売却して利益が出た場合（所有期間と得た利益の額によって税額が決まる） | |
| 購入にかかる費用 | 仲介手数料 | 購入額×0.03＋6万円（＋消費税） |
| 印紙税（売買契約書） | 契約書に掲載されている取引額500万円超え1,000万円以下の場合10,000円、1,000万円超え5,000万円以下の場合20,000円 | |
| 印紙税（金銭消費貸借契約書） | 契約書に記載されている額1,000万円以下の場合10,000円5,000万円以下の場合20,000円 | |
| 所有権保存登記の登録免許税（新築の場合） | 土地：固定資産税評価額の2%（2023年3月31日まで1.5%）建物：固定資産税評価額の0.1～0.4% | |
| 所有権移転登記の登録免許税（既存住宅購入の場合） | 土地：固定資産税評価額の2%（2023年3月31日まで1.5%）建物：固定資産税評価額の0.3～0.4% | |
| 司法書士に所有権移転登記を依頼した場合の費用 | 4〜8万円程度 | |
| 不動産取得税 | 土地：固定資産税評価額×4%（2026年3月31日まで3%）建物：固定資産税評価額×4%（2026年3月31日まで3%） | |
| 住宅ローンの事務手数料 | 住宅ローンを組んだ場合（数万円） | |
| 住宅ローンの抵当権設定登記 | 住宅ローン借入金額の0.1％～0.4％ | |
| 住宅ローン保証料 | 住宅ローンの融資額1,000万円あたり20万円が目安 | |
| 火災保険料 | 15～40万円（契約金額による） | |
| 地震保険料 | 保険金額1,000万円あたり1～3万円が目安 | |
| 固定資産税 | 1年分の固定資産税を日割り計算したもの（引渡し日以降の分） |
こちらの表からわかるように、売却よりも購入の方が費用がかかります。
特に、家を売買する際の費用のなかで、大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
売る時と買う時、それぞれで取引額の3％+ 6万円＋消費税がかかります。
不動産会社によっては、売却と購入を合わせて依頼することで、仲介手数料を割引してくれることもあるため、買い替えであることを伝えて問合せてみるのも1つの手です。
売却にかかる費用については「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」で、仲介手数料については、「家の買い替えにかかる仲介手数料はいくら？値引きはできるの？」で詳しく説明しています。
また、売り先行などで仮住まいが必要な時の費用については「家の買い替え（住み替え）で一旦賃貸（仮住まい）するときの費用」を参考にしてみてください。
なお、売却を依頼する不動産会社を仲介手数料の安さだけで選ぶのは危険です。
仲介手数料には広告や宣伝費も含まれているため、仲介手数料が安いと売却活動に費用をかけてもらえず、結果として売却に時間がかかってしまったり値下げをすることになったりする恐れもあります。
買い替えを成功させるためには、まず売却を成功させなければなりません。
そのためにも、仲介手数料の安さだけでなく、しっかりと売却活動をしてくれる、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
イクラ不動産では、登録している不動産会社の売却実績がすべてわかるため、売却したい物件のある地域で、本当に売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフに無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。
3-2.買い替えで使える税金の控除や特例
買い替えの際に使える税金の特例や控除は、次のとおりです。
| 名称 | いつ使える？ | 内容 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 住宅ローンを組んで新しい家を購入したとき | 住宅ローンの残高に応じて、年末に納付した税金の還付がある |
| 3,000万円の特別控除 | 居住用の家を売却して売却益が出たとき | 売却益から3,000万円が控除される（3,000万円まで譲渡所得税が課せられない） |
| 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例 | 10年を超えて所有していた居住用の家を売却して売却益が出たとき | 譲渡所得税の税率が軽減される（安くなる） |
| 居住用財産の買い替え特例 | 今の家を売却して新しい家を購入したとき | 買い替えで発生した譲渡所得税を次に買い替えする際まで繰り延べられる |
| 買い替えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 今の家を売却して新しい家を購入し、損益が出た場合 | 買い替えで出た損益分を、所得などから控除することで税金の還付を受けられる |
それぞれの控除や特例について、1つずつ詳しくみてみましょう。
3-2-1. 買い替えでも使える「住宅ローン控除」
買い替えの場合でも、適用要件を満たせば住宅ローン控除を使うことができます。
適用するためのおもな要件は次のとおりです。
- 住宅ローン控除の適用要件に合った家を購入すること
- 新しい家の購入で、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること
- 買い替えで売却した際に、税金が抑えられる特例を利用していないこと
住宅ローン控除適用の詳しい要件については、国税庁のサイトで確認してください。
これらの適用要件を満たして住宅ローン控除が適用できる場合、次の金額がその年の所得税額から控除されます。
例えば、年末時点で住宅ローンが1,000万円残っていた場合、控除額は1％の10万です（2022年度以降は0.7％）。よって、10万円（7万円）分のその年の所得税額が控除されることとなり、還付金として戻ってきます。
ただし、年間最大減税額や期間最大限税額が決まっているため、控除額は無制限ではありません。
新しく購入した家が、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅に該当する場合は、通常の家よりも減税額が多く定められています。
控除期間は購入した家の条件によって決まり、10年もしくは13年です。その間、毎年控除されるため、住宅ローンを組んで新しい家を購入した場合の大きな助けになると言えます。
ただし、住宅ローン控除を適用するには、「居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと」などの要件を満たす必要があります。
先に売却の際の控除や特例を受けてしまうと、住宅ローン控除が適用できなくなるため、どちらを適用するほうが得になるかをあらかじめ計算して、確認しておくようにしましょう。
- 合わせて読みたい
- 家を買い替えした場合、住宅ローン控除を利用できるのかまとめた
3-2-2. マイホーム売却時の「3,000万円の特別控除」
買い替えで、今、住んでいる家を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金が課せられますが、この特別控除を適用すれば、その際に売却益から3,000万円の控除が可能です。
譲渡所得税は、売却額すべてではなく、売却額から売却にかかった費用と控除額とを差し引いた「課税譲渡所得」に対して課せられます。
課税譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。
※譲渡所得税を算出する際の税率は、所有期間が5年以下か5年を超えるかで異なる
取得費とは売却した不動産を取得した際にかかった費用の総額で、譲渡費用とは売却した際にかかった費用の総額です。
つまり、この特別控除が適用されれば、売却益が3,000万円＋取得費＋譲渡費用を超えなければ、譲渡所得税は課せられないことになります。
ただし、売却と購入をほぼ同時期に行う買い替えにおいては、この特別控除と住宅ローン控除との併用はできないため注意が必要です。
ほかにも、適用要件がいくつかあるため、国税庁のサイトで確認してみてください。
3-2-3.所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
譲渡所得税を計算する際の税率は、所有期間が5年を超えると5年以下の場合よりも低くなります。
さらに、所有期間が10年を超えると、より低くなるというのがこの特例です。
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 譲渡所得×39.63％ |
|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 譲渡所得×20.315％ |
| 10年超所有の居住用不動産の譲渡所得 | （6,000万円以下の部分）譲渡所得税率：14.21％ |
| （6,000万円超の部分）譲渡所得税率：20.315％ |
適用には、
- 住まなくなってから3年以内に売却していること
- 生計を一にする親族や内縁関係者への売却ではないこと
などの条件があります。この特例も住宅ローン控除との併用はできません。
詳しい適用要件については、国税庁のサイトで確認してみてください。
国税庁：「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
3-2-4.居住用財産の買い替え特例
この特例は、売却する家よりも価格が高い家に買い替えをした際に、売却時に利益が発生した場合に課せられる「譲渡所得課税」を将来に繰り延べることができるというものです。
譲渡所得税がなくなるわけではなく、あくまでも先送りになるだけという点に注意が必要です。
こちらも住宅ローン控除とは併用できません。
この特例も、売却した家に住んでいた期間が10年を超えることや、新しく購入した家の面積など、適用するための要件が細かく定められています。
詳しい内容は、国税庁のサイトで確認してみてください。
国税庁：「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
3-2-5.買い替えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
この特例は、買い替えで今の家の売却で損失が出た場合、適用要件を満たせば損失分を売却した年のほかの所得から損益通算することができるというものです。
住宅ローン控除は、納めた所得税から控除されますが、こちらの特例は所得額から損失分を差し引いた（＝損益通算する）ことで、所得税が安くなります。
さらに、1年分の所得税では控除しきれなかった分の譲渡損失は、売却した年の翌年以降、3年にわたり繰り越して控除することが可能です。
この特例は住宅ローン控除と併用できます。しかし、ほかの譲渡所得に関する特例とは併用できません。
ほかにも、適用するためには細かい要件を満たす必要があるため、詳しい内容は国税庁のサイトで確認してみてください。
国税庁：「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
買い替えに関する税金については、以下の記事でも確認できます。
4.事例別に買い替えのポイントを簡単解説
3つのポイント
- それぞれの場合で気を付けるべきポイントを把握しておくことが大切
- 転勤では賃貸を選ぶ人も多い
- 新築マンションは分譲時期や入居時期が決まっているため、買い替えは入居時期から逆算して家の売却を始めること
4-1.同じマンション内で買い替え（住み替え）をする
同じマンション内で買い替え（住み替え）をするときには、
- 対応がきちんとしている不動産会社を選ぶ
- 共用部はいったん返還することになる
- ランニングコストは部屋ごとに違う
- 購入する部屋の住環境に注意
などが気をつけるポイントになります。
なお、住宅ローンが返済しきれていない「買い先行」の時には、新居と旧居の引渡し・残代金決済日（売買代金全額を支払う日）を同じ日にすることで、ダブルローンの状態にならずに済むため、おすすめです。
詳しくは「同じマンション内で買い替え（住み替え）するときの流れと注意点」を参考にしてみてください。
4-2.戸建てからマンションに買い替え（住み替え）をする
戸建てからマンションに買い替え（住み替え）をするときには、
- 維持費用：管理費・修繕積立金・駐車場代がかかる
- 騒音に気を配る
などが気をつけるべきポイントです。
また、新築マンションは分譲時期や入居時期が決まっているため、買い替えは入居時期から逆算して家の売却を始めることが大切です。
詳しくは「戸建てからマンションに買い替え（住み替え）するときのポイント」を読んでみてください。
4-3.マンションからマンションに買い替え（住み替え）をする
マンションからマンションに買い替える場合は、
- 管理費や管理の状況
- 長期修繕計画と修繕積立金
- 上下左右の住人
などに気をつけましょう。
詳しくは「マンションからマンションに買い替え（住み替え）するときのポイント」を読んでみてください。
なお、このようなケースでは、ご近所トラブルが原因のことがあります。そのような住み替えの場合は、「ご近所トラブルによる家の買い替え（住み替え）の注意点」も併せて参考にしてみてください。
4-4.マンションから戸建てに買い替え（住み替え）をする
マンションから戸建てに買い換える場合は、
- 自分で家のメンテナンスをしなければならない
- 光熱費が高くなる
- セキュリティが弱くなる
などのことに気をつけましょう。
詳しくは「マンションから戸建てに買い替え（住み替え）するときのポイント」を読んでみてください。
4-5.戸建てから戸建てに買い替え（住み替え）をする
戸建てから戸建てに買い替える場合は、
- 土地の条件
- 隣近所
- 住環境
などのことに気をつけましょう。
注文住宅に買い替える場合、遠方の戸建てに買い替える場合など、詳しい記載は「戸建てから戸建てに買い替え（住み替え）するときのポイント」を参考にしてみてください。
4-6.定年後にマンションに買い替え（住み替え）をする
定年後にマンションに買い替える場合、
- できれば在職中に買い替えるべき
- 住宅ローンはできる限り短期間の借り入れにする
- 相続のことを考える
といったことに気をつけましょう。
詳しくは、「定年後にマンションに買い替え（住み替え）るときの注意点」を読んでみてください。
4-7.高齢者の買い替え（住み替え）
高齢者のニーズにはマンションが向いていると言われます。
気をつけるべきポイントは、
- 広すぎる
- 段差
- 階段
などです。
詳しくは、「高齢者の家の買い替え（住み替え）は早めの相談がポイント」を参考にしてみてください。
4-8.転勤で買い替え（住み替え）をする
転勤の場合、売却以外にも賃貸に出すことが出来るため、立地など条件によってはそちらを選択する場合も多いようです。
詳しくは、以下の記事を参考にしてみてください。
- 合わせて読みたい
- 【転勤決定！】いま住んでいる持ち家の一戸建ては売却すべき？
- 転勤で持ち家はどうする？売却と賃貸の流れと判断基準、高く売る注意点は？
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- 【転勤決定！】いま住んでいるマンションは売却すべき？
- 住宅ローン返済中に転勤！持ち家は賃貸に出せる？バレるとどうなるの？
- 転勤で持ち家を売却！失敗しない不動産会社の選び方のポイント
まとめ
3つのポイント
- 買い替えには「売り先行」と「買い先行」がある。買い替え成功には、スケジュールや予算計画を入念に立てることが大切
- 住宅ローンが残っていても状況によっては買い替えはできる。どのような方法が使えるかを事前に調べておくようにする
- 買い替えで税金の特例や控除を適用する場合は、きちんと試算して一番得になる方法を選ぶようにする
今住んでいる家を売却して、新しい家を購入する買い替えには、先に今の家を売る「売り先行」と買い替え先の家を先に買う「買い先行」があります。
買い替えの資金面に不安がある場合は売り先行、買い替えの手間を少なくしたい場合は買い先行がおすすめです。
「売り」と「買い」を同時に行う「同時進行」であれば、買い替えにかかる費用や時間を減らすことが可能ですが、その分、売買のタイミングを合わせなければならないため買い替えの難易度が上がります。
同時進行をする場合は、より慎重に買い替えを依頼する不動産会社を選ばなければなりません。
住宅ローンが残っている家でも買い替えはできますが、ローンを完済して抵当権を外す必要があります。住宅ローンが残っている場合や買い替え資金が不足するような場合は、買い替え（住み替え）ローンやつなぎ融資を上手に利用しましょう。
また、買い替えに対する税金の控除や特例を調べておくことも重要です。適用するための要件を満たしているかどうかや、いずれの特例や控除を使えば一番得になるかなど、買い替えを実行する前に調べておくようにしましょう。
買い替えは、通常の売買よりもスケジュールや資金計画を慎重に立てる必要があります。損をせずに買い替えを成功させるためには、不動産会社のサポートが不可欠です。
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