借地の家は売却できる？地主の承諾・査定と価格相場・高く売る方法を解説！

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3.借地の家の売却額は安い？相場の目安は？

借地の家を売却する際、「どのくらいの価格で売れるのか？」が最も気になるポイントです。

ここでは、借地の家を売却した際の相場額の目安や安くなる理由、価格の決まり方をわかりやすく解説します。

3-1.借地権の価格相場は「所有権価格の60%〜70%」が目安

一般的に、借地権の価格は、所有権の土地の60%〜70%が目安と言われています。

つまり、2,000万円が相場価格の土地の場合、借地権だと1,200万〜1,400万円程度になるということです。

どうしても借地の家は相場価格よりも安くなりますが、実際の価格はさまざまな要因で変動します。

借地の家が安くなる理由は、おもに次の3つです。

1. 土地が自分のものではない
   • 借地権付きの家を買っても、その土地は地主のものであり所有権がない。そのため、資産価値が低く評価されやすい。
2. 売却時に地主の承諾が必要
   • 売却時に地主の許可が必要なため、購入希望者にとってハードルが高くなり売れにくい。
3. 借地の契約期間・条件が影響
   • 契約残存期間が短い場合は特に安くなる（契約更新できない可能性があるため）。

3-2.借地権の種類やエリアによる価格の違い

借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があり、借地の家の価格は、この借地権の種類によっても変わります。

普通借地権と定期借地権の違いは、次の表のとおりです。

また、同じ借地権でも、立地によって価格に差が出ます。

・都市部（東京都心・大阪市内など）
→ 借地権の需要が高いため、相場価格が高くなりやすい。所有権価格の70%近くになるケースもある。

・ 郊外・地方エリア
→ 需要が低いため、相場価格が価格は60%以下になることも多い。

3-3.底地を買い取ると価値が上がる可能性も

「底地」とは、借地権が設定されている土地のことです。底地の所有権は、借地権が設定されている土地の地主が持っていることになります。

借地権を持っている人（土地を借りている人）が、「底地」を地主から買い取ることで、完全な所有権がある土地にすることが可能です。

底地を買い取ることで、借地の家を所有権のある土地付きの家として売却できるため、価格が大幅にアップする可能性があります。

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4.借地の家（借地権付き建物）の査定・計算方法

借地の家（正式には「借地権付き建物」と言います）が、今どれぐらいの価格なのか計算することは容易ではありません。

一般的に、土地を査定するときは、おもに取引事例比較法を利用します。取引事例比較法とは、売却する土地と条件が近い土地の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、土地全体の価格を計算する方法です。

くわしくは「土地の査定方法である取引事例比較法をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

借地の場合であっても、近隣に同じような借地の成約事例や売出事例があれば比較できますが、そのような比較できる事例はほとんどありません。

そこで、借地の家の価格は、借地権割合（しゃくちけんわりあい）を用いて計算します。

4-1.借地権割合とは？

「借地権がある」ということは「土地を利用する権利がある」ということであるため、当然ですが資産価値のある権利です。

借地とは、借り手側が使用している土地のことを指し、土地の所有者である地主（貸し手側）にとって、その土地は「底地（税務上は「貸宅地」）」になります。

借地権割合とは、その土地の権利の内、借地の権利が何割を占めるかを示す数字です。

借地権割合は、国税庁が30〜90%の10%刻みで定めており、地域によって異なります。

たとえば、借地権割合が80%の土地であれば、借地の権利が80%、底地の権利が20%であることを指します。

4-2.借地権がある土地の査定価格の計算方法

借地権割合は本来、相続税や贈与税を計算するときに利用します。なぜなら、借地権は資産価値があるため、相続した場合は相続財産として評価されるからです。

土地の相続税や贈与税を計算するときは、路線価を利用します。借地権割合も路線価に記載されています。

こちらの星マークがついている（★）の土地の場合だと、路線価は1㎡あたり93万円です。

よって、この土地の広さが200㎡ある場合は、次の計算式で路線価が算出されます。

そして、もしこの土地が借地権の場合は、借地権割合が70%に設定されているので、借地権の計算式は次のようになります。

さらに、路線価は相場価格（実勢価格）の8割程度に設定されているため、路線価を1.25倍すればおよその査定価格がわかります。

つまり、この土地の借地権の相場価格は、次の計算式で求められます。

一般的に、借地であっても、土地の利用価値が高い地域や都心部、駅の周辺では借地権割合が高いです。

一方、郊外や田舎で建物があまり建っていない地域では、借地権割合が定められていないケースもあります。これは、借地であっても権利として評価しないという意味です。

上記の計算方法で価格を出すことができるのは普通借地権の場合で、定期借地権は貸主（地主）の権利が強く、計算方法が異なるので注意が必要です。計算方法が複雑なため、こちらでは省略します。

建物自体の評価額は、借地に建てられていてもそうでなくても、どこでも同じです。

建物の評価額については、「原価法とは？一戸建て（一軒家）の査定方法をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

5.借地の家を売却する流れと必要な手続き｜4ステップで解説

借地の家を売却する際は、地主の承諾が必要になるなど、通常の不動産売却と異なる独自の手続きがあります。

しかし、正しい流れを理解しておけば、スムーズに売却を進めることが可能です。

ここでは、借地の家を売るための4つのステップをわかりやすく解説します。

5-1ステップ①：不動産会社に査定を依頼する

借地の家を売るためには、まず、適正な価格を把握することが重要です。

先に説明したように、借地権の価格は所有権とは異なり、「所有権価格の60%〜70%」が目安となります。しかし、実際の価格は土地の立地や借地契約の条件・地主の意向によって大きく変動するため、売却するのであれば、不動産会社の査定が不可欠です。

その際、必ず複数の不動産会社に依頼して査定額を出してもらいましょう。1社だけの査定では、適正価格がわからないこともあります。

また、借地権専門の買取業者に相談するのも選択肢の一つです。

査定を依頼する不動産会社数については、「不動産査定は何社に依頼すべき？最適な選び方とおすすめの比較方法」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

5-2.ステップ②：地主に売却の承諾を得る

査定をしてもらい、売却を依頼する不動産会社が決まったら、次は地主から売却の承諾を得ます。

売却を依頼した不動産会社が行ってくれるので、任せておけば大丈夫です。

ただし、借地の売却が得意でない不動産会社だと、うまく承諾を得られないこともあります。借地の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、これまでの実績や対応力などをしっかりと見極めるようにしましょう。

地主の承諾を得るために、借地権価格の10%前後の「譲渡承諾料（名義変更料）」を支払うケースが多いです。不動産会社や借地権の買取業者に交渉してもらい、決定した額を用意しておきましょう。

どうしても地主が売却を承諾しない場合は、裁判所に「借地非訟事件」として申し立てをし、裁判によって売却できるケースもあります。その場合は、弁護士に依頼するのが安心です。不動産会社を通じて、借地の案件が得意な弁護士を紹介してもらうのも一つの手です。

5-3.ステップ③：買い手を探して売却手続きを進める

借地権付きの家を売る場合、買い手のターゲットを決めることが大切です。

売却方法は、仲介によって一般市場で売るか、借地権の買取専門業者に売るかになります。

それぞれのメリットとデメリットは、次のとおりです。

5-4.ステップ④：売買契約を締結し、名義変更を行う

一般消費者か買取業者、いずれかの買い手が決まったら、売買契約を締結して名義変更を行います。

売買契約を締結する際は、次のような借地契約の内容をしっかり確認することが重要です。

• 契約の残存期間は十分か？（残りが短いと売却価格が下がる）
• 地代や契約条件に変更はないか？（買主に影響が出る可能性がある）
• 譲渡承諾料は適正な金額か？（地主としっかり交渉する）

名義変更は、売却を依頼した不動産会社が進めてくれます。おもな必要手続きは次のとおりです。

1. 地主に譲渡承諾料を支払い、名義変更の手続きを進める
2. 借地契約の更新・変更がある場合は、書面を作成して正式に手続きする
3. 不動産会社や司法書士と相談し、手続きを確実に行う

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6.借地の家を高く売る3つのポイント！失敗しないコツ

借地の家は、普通の家よりも売れにくいと言われています。しかし、正しい方法で売却すれば、高く＆スムーズに売ることが可能です。

ここでは、借地の家を高く売るための3つのポイントを解説します。

6-1.ポイント① 借地権の価値を正しく査定し、適正価格を設定する

借地の家を査定する際、不動産会社は、次のようなポイントを評価します。

• 借地権割合（所有権価格の何％か）
• 契約期間の残存年数（長いほど高く売れる）
• 立地・エリアの市場相場
• 底地の購入可能性（地主が売却に応じるか）

査定額は会社ごとに違うため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

借地権の売買が得意な不動産会社を選ぶことで、より適正な価格で売却できます。

6-2.ポイント② 地主と交渉し「譲渡承諾料（名義変更料）」を抑える

一般的に、地主に支払う承諾料は、借地権価格の10%前後です。

たとえば、借地権の売却価格が3,000万円の場合だと、譲渡承諾料は約300万円になります。

しかし、この額は法律で定められているわけではないため、交渉によっては抑えることが可能です。

承諾料の交渉術として、次の2点があげられます。

• 固定資産税評価額を提示し、相場より高すぎる場合は交渉する
• 買主の信用を示し、地主にとってのリスクが少ないことを伝える

地主の承諾が得られないと売却できないため、交渉は慎重に行いましょう。

また、地主との交渉をうまく進めることができる、借地の売却が得意な不動産会社に依頼することが大切です。

6-3ポイント③ 専門業者を活用し、スムーズに売却する

仲介で一般の消費者から借地の買い手を探すのは、立地や条件によってはハードルが高いことが多いです。

借地を売りに出したものの、なかなか売れない場合や現金化を急ぐ場合は、借地権の買取業者の利用を検討してみても良いでしょう。

借地権の買取業者を選ぶメリットは、次のとおりです。

• すぐに現金化できる
• 地主の承諾なしで売却できるケースもある
• 売却までの手続きがスピーディー

ただし、仲介での売却よりも売却額が安くなってしまう点には注意が必要です。

まとめ

この記事のポイントをまとめました。

借地の家の売却が通常の不動産売却と異なるのは、地主の承諾が必要になる点です。

普段から良好な関係が築けていれば話を進めやすいですが、そうでない場合は、借地の家の売却が難航するかもしれません。

借地の売買が得意で地主との交渉に長けている不動産会社に売却を依頼すれば、うまく進めてもらえる可能性が高くなります。複数の不動産会社に査定を依頼した際に、借地の売却が得意かどうかもしっかりと見極めましょう。

しかし、借地の売買実績が豊富な不動産会社かどうかを調べて判断するのは大変です。そのような場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。

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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。