店舗付き住宅は「売れにくい」と言われることがありますが、決して需要がないわけではありません。
ただし、一般住宅とは異なり、売却する際には特有のポイントを押さえることが大切です。売却方法を間違えると、思わぬ損をしてしまうこともあります。
この記事では、店舗付き住宅の売却方法や成功のコツをわかりやすく解説します。納得のいく売却を実現するために、ぜひ最後までお読みください。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 店舗付き住宅を売却する前に知っておきたい基礎知識がわかる
- 店舗付き住宅の売却方法と売却時に適用できる控除や特例がわかる
- 店舗付き住宅を売却する際に押さえておくべき注意点がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 店舗付き住宅を売りたいけれども、売れるかどうか不安な人
- 店舗付き住宅の売却方法や売却時の節税対策がわからない人
- 店舗付き住宅を売却する際の注意点を知りたい人
1.店舗付き住宅を売却する前に知っておきたい基礎知識
まず、店舗付き住宅を売却する前に知っておきたい情報や基礎知識について説明します。
1-1.店舗付き住宅でも売却できる
所有している店舗住宅を売却するとなったとき、「店舗住宅って売りにくそう…」「いっそ更地にして土地だけにしたほうが売れるのでは？」と不安に思う人は少なくありません。
しかし、店舗付き住宅であっても売却は可能です。
ここで、5年ごとに総務省が実施している「住宅・土地統計調査」の令和5年版のデータを見てみましょう。
| 種類 | 戸数 | 割合 |
| 全国の空き家総数 | 8,995,200 | − |
| うち店舗その他の併用住宅 | 198,100 | 2.2% |
| （賃貸用） | 42,900 | 21.6% |
| （売却用） | 5,200 | 2.6% |
全国の空き家のうち、店舗その他の併用住宅の割合が2.2%、そのうち売却に出されているのはわずか2.6%で、全国で約5,200軒しかないことがわかります。
空き家となっているのに売却に出されていない理由は、後継者がいない、売却が面倒など、それぞれ異なるため一概には言えません。
しかし、考えようによっては、売りに出ている店舗付き住宅が少ないことは、競合が少ないと捉えることもできます。店舗付き住宅の需要そのものが少なくても、売りに出されている物件も少なければ、売れる可能性は高いと言えるでしょう。
売りに出してみなければ売れることはありません。まずは売却に出してみることが大切です。
1-2.「居抜き」での売却が一般的
店舗付き住宅の売却は、一般的に「居抜き」での売却が多いです。「居抜き」とは、店舗にある設備や什器を残したまま売却することを指します。
売主と買主の双方における「居抜き」での売却メリットは、、次のとおりです。
| 売主側のメリット | 店舗部分の内装を撤去する手間とコストが不要になる |
| 買主側のメリット | 同じ業種であれば初期の設備投資の費用を抑えられる |
「店舗併用住宅は需要が少なく売れにくい」といった固定観念から、費用をかけてリノベーションしたり更地にしたりしてしまう前に、まずは居抜きで店舗付き住宅の売却を試みてみると良いでしょう。
2.店舗付き住宅の売却方法
ここからは、実際に店舗付き住宅を売却する方法を、3つ紹介します。
店舗付き住宅のおもな売却方法は、次の3つです。
- 仲介で売却する
- 古屋付き土地として売却する
- 買取で売却する
所有している店舗付き住宅の状況に応じて、適切な売却方法を検討するようにしましょう。
2-1.仲介で売却する
店舗付き住宅を少しでも高く売却したいのであれば、まずは不動産会社に売却を依頼する仲介で、購入希望者を探して売却するのがおすすめです。
駅前など立地が良ければ、意外とすんなり買主が見つかる可能性もあります。場合によっては、相場よりも高く買いたいという人が見つかるかもしれません。
一般的に仲介での売却は時間がかかりますが、店舗付き住宅を売り急いでいるのでなければ、まずは不動産会社に依頼して仲介で売却してみると良いでしょう。
2-2.古家付き土地として売る
店舗付き住宅としての需要が見込めない場所にあったり、建物そのものの劣化が激しかったりするケースの場合は、古家付き土地としての売却するのも一つの手です。
古家付き土地として売却するときには、購入者が建物を解体することを前提として、解体費用を差し引いたうえで売却価格を決めます。
古家付き土地として売りに出すと、店舗付き住宅がほしい人だけでなく、土地として魅力を感じる人にもアピールできることがポイントです。
仲介で売りに出してみたけれども古すぎて買い手が見つからないときは、古家付き土地としての売却も視野に入れてみましょう。
2-3.買取で売却する
店舗付き住宅は、不動産会社や不動産買取業者による買取を利用して売却するのも方法のひとつです。
買取で売却すれば、仲介のように買い手を探す必要がないため、すぐに売却して現金化することができます。
仲介と買取の売却の違いは、次の図のとおりです。
買取での売却のメリットとして、仲介よりもスピーディに売却が完了する点があげられます。買取の条件が合えば、最短数日での売却も可能です。
さらに、買取での売却の場合は、通常なら発生する仲介手数料が不要になるケースがほとんどである点や、売却後の契約不適合責任を問われない点といったメリットもあります。
一方で、買取で売却すると、相場価格よりも売却価格が3割程度安くなる点がデメリットとなります。
なぜなら、不動産会社が買い取るときには、リフォームや更地にしての売却が前提となるので、市場価格よりも2〜3割程度安くなるのが一般的だからです。
店舗付き住宅を早く売却したい場合は、買取での売却を検討すると良いでしょう。
3.店舗住宅を売却するときの注意点
店舗住宅は売りに出すときには、一般の住宅を売却するのとは異なる注意点がいくつかあります。
店舗住宅を売却するときの注意点は、次の4つです。
- まずリフォームせずに現状のままで売却する
- 備品やリース品の一覧を作成しておく
- 買主が住宅ローンを組めるのは居住部分のみ
- 周囲の再開発計画を調べておく
3-1.まずリフォームせずに現状のままで売却する
店舗住宅は、店舗部分含め、リフォームせずに現状のまま売却することが基本です。
特に築年数が古いケースでは、リフォームして新しくしたほうが売却しやすいのでは…と思いがちです。しかし、決してそうではありません。
購入する側は、できるだけ安く物件を購入し、自分の好みでリフォームをして理想のお店をつくりたいと考えている人もいます。あるいは居抜きのまま安く買い取り、少ない資金でスモールスタートしたい人もいるでしょう。
[先にリフォームをしてしまうと、自分でリフォームしたい人がターゲットから外れてしまいます。また、リフォームしたからといって、その資金が回収できるとも限りません。まずは、住宅部分を含めて現状のままでの売却を進めましょう。
3-2.備品やリース品の一覧を作成しておく
店舗を居抜きで売却するときには、残されている設備や什器の一覧を作成することが大切です。備品ごとに、所有権がだれにあるのか、どれを残すつもりなのかなどをリストにしていきましょう。
この確認をきちんとしておかないと、空調を転居先に持っていったら買主は当然残していくと思っていた場合などのトラブルになりかねません。
設備を残していくときには、購入年度や不具合の状況等も詳細に書き記し、引き渡すまでに動作確認をしてもらうなどして購入後のトラブルをできるだけ未然に防ぐ努力が必要です。
また、備品のなかにリース品があるケースでは、買主に説明したうえで、リース会社に返却するのか、残債を清算して買主に引き渡すのかを決めておきましょう。
3-3.買主が住宅ローンを組めるのは居住部分のみ
店舗住宅を売却するときには、買主が住宅ローンを組めるのは住宅部分のみです。店舗部分に関しては対象外となることを、買主に理解してもらっておく必要があります。
住宅ローンは、あくまでも居住用物件に対しての融資なので、店舗部分は対象外となります。
資金が不足する場合には、店舗部分については、別に事業用ローンを組む必要があります。
また、フラット35などの住宅ローンについては、居住部分の床面積が住宅の総床面積の半分以上なければ組むことができません。そのほか細かな規約があるので、場合によっては融資を断られることもあります。
買主が住宅ローンを組めないような店舗住宅の場合、現金一括か住宅ローン以外の融資でしかその物件を購入できないため、買主が見つかるまでに時間がかかる可能性が高くなることを踏まえておきましょう。
3-4.再開発計画を調べておく
店舗住宅に限らず、不動産の売却を考えるときには、そのエリアに再開発計画がないかを調べておくようにしましょう。
特に店舗住宅が駅前などの市街地にあるケースでは、地域全体の活性化が利便性の向上などの目的で、自治体が再開発を計画していることがあります。
再開発は一般的に数十億もの巨額な税金が投入されて行われるので、今の店舗住宅を高額で買い取ってもらえるなど思わぬ価値を生みだすかもしれません。
また、土地区画整理事業の対象エリアに含まれた場合には、いびつな形の不整形地が整った整形地になり、地価が上がる可能性もあります。
再開発計画や土地区画整理事業については、店舗住宅がある自治体の都市計画課など担当部署に確認してみると良いでしょう。
4.店舗付き住宅を売却した際に利用できる特例や控除
店舗付き住宅を売却して利益が出た場合、その額に応じた譲渡所得税が課せられます。
しかし、適用条件を満たせば、次のような税制上の特例や控除を利用することが可能です。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 特定のマイホームを売ったときの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
- 10年超所有の場合の軽減税率の特例
- 買換え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）
- 相続税の取得費加算の特例
いずれも店舗付き住宅の居住用部分にのみしか適用されませんが、譲渡所得税の節税に役立ちます。
一つずつ、簡単に確認していきましょう。
4-1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
店舗付き住宅を売却した際、居住用部分に限り譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
ただし、店舗部分は対象外となるため、建物全体の利用状況を確認する必要があります。
おもな適用要件は、次のとおりです。
- 売却時点で居住用として使用している部分が対象となる。店舗部分には適用されない
- 建物全体のうち居住用部分が何割を占めるかを明確にして譲渡所得を按分する必要がある
- 店舗部分を廃業し、物置や趣味の部屋など生活の一部として利用している場合、その部分も居住用とみなされる場合がある（ただし、その実態を証明する資料が求められることがある）
売却する店舗付き住宅のうち、居住用部分が全体の90%以上であれば、全体を居住用として特例を適用できる場合があります。適用の可否については、税理士など専門家に判断してもらいましょう。
また、ほかの特例や控除については、併用できるものとできないものがあります。くわしくは国税庁のサイトで確認してください。
4-2. 特定のマイホームを売ったときの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
この特例は、売却で損失が発生した場合、その損失を他の所得と相殺し（損益通算）、さらに翌年以降に繰り越すことで税負担を軽減できるというものです。
店舗付き住宅で適用されるのは、居住用部分の損失に限られます。
おもな適用要件は、次のとおりです。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上であること
- 売却時点で住宅ローンの残高があること
- 譲渡損失が発生した場合でも、店舗部分の損失については損益通算の対象外となる
この特例も、売却した店舗付き住宅の居住用部分のみに限定されます。特に店舗部分が大きな建物の場合、按分計算を正確に行わなければなりません。
ほかの特例や控除については、併用できるものとできないものがあります。くわしくは国税庁のサイトで確認してください。
国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
4-3. 10年超所有の場合の軽減税率の特例
この特例は、所有期間が10年以上の居住用物件を売却して利益（譲渡益）が発生した際、通常の税率より低い軽減税率が適用されるというものです。
店舗付き住宅の売却では、住居部分にしか適用されません。
おもな適用要件は、次のとおりです。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であること
- 店舗部分には適用されず、譲渡益を居住用部分と店舗部分で按分しなければならない
適用されると、次のような譲渡所得税の税率になります。
- 譲渡益6,000万円以下の部分：14%（所得税10%、住民税4%）
- 譲渡益6,000万円超の部分：20%（所得税15%、住民税5%）
5年を超えない短期所有の場合の税率、所得税30%、住民税9%と比較すると、かなり低くなっていることがわかります。
売却後に店舗部分の用途を変えても、過去の実態で判定される場合があるため、用途を整理しておくことが大切です。
ほかの特例や控除については、併用できるものとできないものがあります。くわしくは国税庁のサイトで確認してください。
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
4-4. 空き家に係る譲渡所得の特例
昭和56年5月31日以前に建築された空き家となった店舗付き住宅を相続して売却した場合、一定条件を満たせば、居住用部分の売却利益において3,000万円の特別控除を受けられます。
おもな適用要件は、次のとおりです。
- 売却時点で耐震基準を満たしている、もしくは更地として売却する必要がある
- 店舗付き住宅の売却に適用する場合は、居住部分が明確に独立している必要がある
- 相続した店舗付き住宅の場合、相続開始から3年10ヵ月以内に売却すること
この特例の適用を検討する場合は、店舗部分が含まれている場合は対象外となる可能性が高いため、事前に分離できるか確認が必要です。
ほかの特例や控除については、併用できるものとできないものがあります。くわしくは国税庁のサイトで確認してください。
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
4-5. 買換え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）
居住用部分の売却益を、新たに購入する居住用財産に充てる場合、課税を将来に繰り延べることができます。繰り延べられるだけで、免除になるわけではない点に注意しましょう。
おもな適用要件は、次のとおりです。
- 居住用部分に限定され、全体の売却価格が1億円までであること
- 新たに購入する住宅が居住用であること
- 居住用の部分についてのみ。店舗部分の売却益は対象外
この特例を使って買換えを計画する際は、店舗部分と居住用部分の扱いを明確にし、税額計算に反映させる必要があります。
ほかの特例や控除については、併用できるものとできないものがあります。くわしくは国税庁のサイトで確認してください。
国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
4-6. 相続税の取得費加算の特例
相続により取得した店舗付き住宅を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を減らすことができます。
おもな適用要件は、次のとおりです。
- 売却する不動産が相続または遺贈によって取得されたものであること
- 相続開始から3年10ヵ月以内の売却であること
- 居住用の部分についてのみ。店舗部分の売却益は対象外
店舗部分が相続財産として認められた場合も、居住部分との按分が必要です。譲渡所得を減少させる効果が大きいので、有効に活用しましょう。
ほかの特例や控除については、併用できるものとできないものがあります。くわしくは国税庁のサイトで確認してください。
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 店舗付き住宅は売れにくいが、需要はあるので決して売れないわけではない
- 店舗付き住宅は、什器や設備をそのままにしたまま売りに出す「居抜き」での売却が一般的
- 店舗付き住宅のおもな売却方法は、次の3つ
・不動産会社に依頼して仲介で売却する
・古屋付き土地として売却する
・不動産会社に直接買い取ってもらう買取で売却する - 店舗付き住宅を、時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介で、すぐに現金化したい場合は買取で売却すると良い
- 店舗付き住宅を売却した際の税金にもいくつかの控除や特例があるが、居住用部分のみに適用される場合が多い。あらかじめ調べておくようにする
- 店舗付き住宅の売却で押さえておくべきポイントは、次の4つ
・まずリフォームせずに現状のままで売却する
・備品やリース品の一覧を作成しておく
・買主が住宅ローンを組めるのは居住部分のみ
・周囲の再開発計画を調べておく
店舗付き住宅は売れにくいことが多いですが、一定の重要はあるため、売れないわけではありません。
また、店舗付き住宅は居抜きでの売却が多いため、什器や設備のチェックや管理も必要になります。売却方法や抑えておくべきポイントを知ったうえで、売却計画を立てるようにしましょう。
少しでも高く売却したい場合は仲介で、少しでも早く売却したい場合は買取での売却を選ぶのがおすすめです。
いずれの方法を取るにしても、店舗物件の売却に強い不動産会社に売却を任せることが不可欠になります。
なぜなら、店舗物件の売却に強い不動産会社や店舗専門の不動産会社は、店舗住宅のセールスポイントをきちんと把握しているだけでなく、店舗を探している顧客を持っているので上手に売却してくれるからです。
そのような不動産会社を探したい場合は、ぜひイクラ不動産にご相談ください。
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さらに、店舗付き住宅の売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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