昨年の台風で床下浸水した地域なので、価値が下がったと思います。維持する力がないので、売却できたらと思っているのですが、できるだけ高く売るにはどうしたらいいのでしょうか？
![](https://ieiqra.com/wp-content/uploads/2018/12/iqr_icn_04_02.jpg")
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
浸水被害にあった家やその地域にある家は、価値が下がるのではないかと不安に思われる方も多いです。
おおよそ相場価格の2～3割程度安くなってしまうのが一般的ではありますが、場合によってはそれほど価格に影響がないケースもあります。
こちらでは、浸水被害にあった家をできるだけ高く売る方法についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.浸水被害があった事実は説明する義務がある
浸水被害にあった家の売却を検討するときに、
と考える方もときどきいます。
しかし、被害にあった事実は、売買契約の際に交わす「重要事項説明書」で正直に告知する必要があります。
浸水被害にあったことを隠して売却した場合、あとになって告知義務違反を問われ、契約不適合とされて契約解除や損害賠償を請求される可能性があるためです。
1-1.告知義務と契約不適合責任とは
不動産を売却するときには、
と、宅地建物取引業法で定められています。
このことを「告知義務」といいますが、建物に浸水被害を受けたことは、買主が知っておくべき事実にあたり、隠した場合には「告知義務違反」とされるため注意が必要です。
告知義務違反となった場合には、「契約不適合責任」を問われる可能性が高くなります。
契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という意味です。
住宅は「浸水しない」ことが通常あるべき品質と考えられるため、あとでバレた場合には契約不適合責任を問われて、契約の解除や賠償責任を求められる可能性があるのです。
1-2.重要事項説明書に必ず記載しなければならない事項
日本各地で平成30年7月豪雨など、甚大な自然災害が発生したことを受け、国土交通省は令和元年7月に宅地建物取引業施行規則を一部改正しました 。
これに従い、仮にこれまで一度も浸水被害にあっていなくても、物件のある地域が災害リスクの高いエリアである場合には、「重要事項説明書」にそのことを記載し、買主に報告しなければなりません。
重要事項説明書とは、物件や取引条件に関して買主が知っておくべき重要な事項が記載されている書類です。
宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印したうえで買主に交付し、さらに口頭で説明しなければならないとされているほど、不動産取引においてはとても重要な書類です。
現在、重要事項説明書には、以下の区域について記載が義務づけられています。
①造成宅地防災区域
宅地造成（森林や山林、
②土砂災害警戒区域
土砂災害による被害を防止・軽減するため、危険の周知や警戒避難態勢の整備を行う区域のこと。
③津波災害警戒区域
津波による人的被害を防止するために、警戒避難態勢をとくに整備する必要がある区域のこと。
④水害ハザードマップ
洪水浸水想定区域図に洪水予報などの伝達方法、避難場所、そのほか洪水が発生したときに、スムーズかつ迅速に避難するために必要なことが記載された、市町村が作成したマップのこと。
（水害ハザードマップ[洪水]大阪市北区2020年10月現在）
物件が上記の区域に入っている場合には、買主には隠しておいてほしいと思っても、不動産会社には義務があるため必ず説明する必要があります。
また物件のある地域でこれまで実際に水害被害があったかどうかについても、不動産業者はきっちり調べるため、隠し通すことはできません。
下手に隠そうとして不動産業者や買主の心象を悪くしないためにも、自ら進んで申告するほうが賢明です。
2.浸水被害があった家はどのくらい価格が下がる？
浸水被害を受けた家は、再び水害にあうのではと心配して、購入をためらう買主がほとんどです。
そのため相場通りの価格で売ることは難しく、一般的には相場価格から2～3割程度安くなってしまいます。
しかし水害を教訓として、再び水害が起こらないように被害再発防止策が施され、周辺の地域よりもかえって防災設備などがしっかり整えられている場合があります。
そのような地域なら、「水害対策がしっかりした地域に住みたい」と考える買主にとってはメリットと思えるかもしれません。
また駅から近いなど、立地条件に優れた物件なら、資産価値がそれほど下がらないこともあります。
浸水被害にあった物件だからとあきらめずに、その地域の売却に強い不動産会社に相談すれば、どうすればよいのか提案してもらうことができます。
浸水の被害にあった家の価値が知りたいという方は「イクラ不動産」でも無料調べてもらうことができます。
3.浸水被害があった家をできるだけ高く売る3つの方法
浸水被害にあった家を、できるだけ高く売るにはどのような方法があるのか、ポイントを3つ紹介します。
3-1.①不動産会社に買い取りしてもらう
一度でも水害にあってしまうと、買主を見つけるのはかなり困難になるため、不動産会社に買い取りをしてもらうのが、もっとも現実的な方法です。
不動産会社に買い取りしてもらった場合には、仲介で個人の買主に売却するのに比べて取引価格が下がるので、デメリットと感じるかもしれませんが、メリットもあります。
3-1-1.仲介手数料が不要となるケースがある
不動産会社に買いとってもらう場合、個人に売却するときに必要となる仲介手数料が不要となるケースがあります。
仲介手数料は、売買価格が400万円を超えるときには、
（売買価格×3%＋6万円）＋消費税
仮に2000万円で売却すると仮定した場合、約73万円の仲介手数料が発生しますが、買取の場合は不要になります。
相談先によっては、仲介手数料がかかるケースもありますので、詳しくは「不動産買取をしている会社の種類を知る」をぜひ読んでみてください。
3-1-2.契約不適合責任を免除してもらえる可能性がある
個人の買主に売却するときには、売却後に不具合や問題が見つかった場合、契約不適合責任を問われる可能性があると前述しました。
しかし売却相手が不動産会社なら、状況を確認したうえで買い取るため、契約不適合責任を免責してもらえる可能性があります。
水害にあった家は、のちのちどのような欠陥が発生するかわかりません。契約不適合責任を免責してもらえたら、大きなメリットになります。
また不動産会社が買い取りするときには、全面リフォームをして売りに出すことを前提としていることが多いため、被害を修復しないままで買い取ってもらえることもあります。
その場合買い取り価格はさらに安くなりますが、自力でリフォームして売りに出しても、その費用を回収できるかは不明です。
そう考えると、買取はよい選択肢のひとつになるでしょう。
買取についてさらに詳しくは「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説！」も併せてご覧ください。
3-2.②ホームインスペクションを行う
近年国土交通省は、中古住宅市場の拡大を図るために、インスペクション（建物状況調査）を推進しています 。
インスペクションは、建物の基礎や外壁など、建物の構造上主要な部分の劣化状況や、ひび割れや雨漏りの状況等を、専門の資格を持ったホームインスペクターが調査することです。
いまのところ売買において義務づけられてはいませんが、インスペクションを実施したかどうかは重要事項説明書に記載する必要があります。
一般的には物件の購入前に買主が実施しますが、水害にあった物件の場合、売主があらかじめ実施して大きな問題がないことを示せれば、買主を見つけられる可能性が高くなります。
目視での一次診断で5〜6万円、機材を使用しての詳細診断は10万円以上かかる場合がありますが、ぜひ実施を検討してみてください。
3-3.③家を解体して更地で売却する
水害にあった場合、被害の程度によっては修理する費用が高額になります。
床下浸水なら大きな修繕は必要ないケースがほとんどですが、床上浸水してしまったなら、1階の畳や床、壁をすべて取り払っての全面リフォームが必要になる可能性が高くなります。
それは現在の家の多くが床や壁に断熱材を使用しているためで、繊維系の断熱材が水を吸い込んでしまうと乾燥させることは非常に困難なのです。
また壁に石膏ボードが使用されている場合には、吸水してもろくなり、グズグズに壊れていってしまいます。
建物に被害痕が残ったままでは、仲介での売却は難しくなりますが、かといってリフォームに数百万円かけたとしても、高く売れるかどうかはわかりません。
そのようなケースでは、建物を取り壊して更地にして売却したほうが、最終的には出費が少なくてすむ可能性があります。
とくに駅前にあるなど立地がよければ、何をしても売れないとあきらめてしまうのは早計です。
そのまま買い取ってもらえる可能性もあるため、建物を取り壊して更地にしたほうがいいと自己判断するのではなく、まずはプロである不動産会社に相談するようにしましょう。
まとめ
浸水被害にあった家でも、適切な修繕や売却方法を工夫すれば、高く売ることが可能です。
売却後にトラブルとならないためにもきちんと売主としての告知義務は果たす必要があります。
個人に売る場合、不動産会社としても「仲介責任（不動産の売買や賃貸借に関して、売主・買主の両当事者の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力すること）」が伴いますので、きちんと不動産の調査や家の売却に向けてどうしたらいいのか提言してくれる不動産会社に依頼することが重要です。
どの不動産会社に売却をお願いすればよいのかわからない、ひとまず家がいくらくらいになるのか知りたいという方は「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った不動産会社を選べます。
- 合わせて読みたい
- 埋蔵文化財がある土地に建つ家の売却はどうやるの？ポイントを確認
- 都市計画道路予定地って売却できる？事業決定前なら可能です
- 【お家の売却】送電線下の家は安くなる？売却に影響するポイントを確認
- 店舗住宅って売却できる？売却方法と注意点をわかりやすく解説
- 底地を売却したい！高く売れる方法を見つけよう
- 雑種地とは？地目が雑種地の一戸建てを売却する方法
- 隣地と高低差のある土地を売却するには？売却が難しい理由を解説
- 結露しやすい家は売却できるの？結露が発生する原因と売却方法3選
- 区画整理地だけど売却できる？事業段階ごとの売却の傾向と注意点
- 液状化した土地に建つ家は売却できる？売却方法と注意点をチェック
- 雨漏りした家を売却したい！上手に売却するためのポイントを解説
- ひな壇になっている土地の売却はどうやるの？
- ひび割れのある家を売るには？上手に売るコツを確認
- 旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは
- お風呂がない家でも売れる？売却方法を工夫しよう！
- 越境物のある家を売却することはできるの？その方法を知っておこう
- 湿気の高い家は売却できる？原因と対策を知っておこう
- 連棟住宅の売却はむずかしい？ポイントと注意点をチェックしよう
- 水路に接した家や土地を売却するには占用許可が必要って本当？
- 傾いている家でも売却できる？傾きの調べ方や売却方法を解説
- マンション1階は安いし売れにくい？少しでも高く売却する方法を解説
- 3階建ての家を売却するときは安くなるの？デメリットを知っておこう
- 日当たりが悪い家だけど売却したい！上手に売却するコツを紹介
- 葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック
- 【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう
- 市街化調整区域にある家や土地の売却方法についてわかりやすくまとめた
- 台風被害にあった家の売却で注意すべきことは？3つのポイントを解説
- 団地の売却を成功させよう！高く売るためのポイントを解説
- 平屋を売却したい！平屋ならではのメリットを知っておこう
- ペットを飼っていた家は査定額や売却価格が下がるの？ポイントを解説
- 川沿いにある家は売却するときに売れづらいって本当？
- 浸水想定区域にある家は売却できる？ハザードマップと価格との関係
- 借地の家はなぜ安いの？査定方法と高く売却する方法をまとめた
- 再建築不可物件は売却できる？査定相場価格や再建築を可能にする方法を解説
