離婚時に家を売却したときにかかる税金についてわかりやすくまとめた

離婚の財産分与のために家を売却することになりそうなのですが、どんな税金がどれくらいかかるのか知りたいです。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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離婚時に財産分与のためにお家を売却するのはよくあることですが、大きな財産である家を売却するとどんな税金がかかるのか、気になりますよね。また財産分与に伴ってどんな税金がかかるかも気になることでしょう。

こちらでは、離婚時に家を売却して財産分与したとき、どのような税金がどのくらいかかるのか、わかりやすく説明します。

家を売却したときにかかる税金は？

まず、家を売ると、次のような税金が発生します。

①譲渡所得税と住民税

家を売却して利益が出た場合には譲渡所得税・住民税を納めなければなりませんが、損失の場合は必要ありません。

譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）とは、不動産を売却したことによって得られた「利益」に対する税金です。売却利益のことを「譲渡所得（じょうとしょとく）」というので、「譲渡所得税」と言います。

また、譲渡所得税がかかる場合は、その金額に応じて「住民税」も発生するので、譲渡所得税と住民税をセットで把握しておくとわかりやすいです。

譲渡所得は、次の計算式で計算します。

家の購入費用や取得にかかった費用がわからない場合には、合計額を「売却金額の5％」として計算することも可能です。

こうして得られた「譲渡所得」に譲渡所得税・住民税の「税率」をかけ算すると、税額を計算できます。

譲渡所得税・住民税の税率

居住用不動産の税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるか、10年を超えるかによって判断します。

このように、不動産を所有していた年数が長ければ長いほど、譲渡所得税・住民税は安くなります。

売却を考えていて、今年1月1日現在の不動産所有期間が「4年5か月」や「9年8か月」など区切りの時期に近い場合には、年が明けてから不動産を売却すれば、譲渡所得税や住民税を節税できます。

なお、確定申告では所得税の申告のみをおこないます。所得税の申告をすれば、同時に住民税の申告もすませたことになりますので、住民税を単体で計算・申告する必要はありません。

マイホームを売った場合の3000万円の特別控除の特例

居住用の住居の場合、譲渡所得税に大きく控除（減税）できる制度がもうけられています。

居住用の不動産を売却（譲渡）した場合に、所有期間に関係なく譲渡所得から特別控除として最大3000万円を差し引くことができるという特例です。

つまり、3000万円利益が出ていても所得税・住民税はかからないため、本来、譲渡所得税を支払わなければならない人にとっては大きなメリットとなる制度です。

具体的には、譲渡所得が3000万円までの場合には課税されないことになっています。

この控除制度は離婚時に財産分与するために家を売却するときにも適用されますので、大半の方は課税対象から外れるでしょう。

支払い（納税）方法

譲渡所得税が発生する場合、家を売却した翌年3月に確定申告を行って所得税を納付する必要があります。

3000万円の居住用住居の特例によって納税が不要な場合にも、確定申告をすることが必要です。

住民税については、確定申告した年の6月ころに自治体から納付用紙が届くので、それを使って指定の金融機関で支払うことになります。

各市町村によって異なりますが、6月・8月・10月・翌年1月のように4期に分けて納付するようになっています。一括での納付も可能です（普通徴収の場合）。

②登録免許税

家を売ると「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」という税金がかかるケースがあります。

登録免許税とは、不動産の「登記」をするときに法務局で支払う税金のことです。

売却時の「所有権移転登記」にかかる費用は、通常買主が負担するので、売主である夫婦が支払う必要はありません。

ただし、登記されている住所と現在住んでいる住所が異なっている場合、また、夫婦名義の不動産の場合、離婚によって「名字」が変わると「変更登記（へんこうとうき）」にかかる登録免許税が必要となります。

また、住宅ローンを利用している場合「抵当権抹消登記（ていとうけんまっしょうとうき）」にかかる登録免許税も必要です。

なお、登記は自分でもできますが、通常、司法書士に依頼するので「司法書士への報酬」が別途発生します。変更登記や抵当権抹消登記がある場合、売却にかかる登記費用は、司法書士への報酬や実費などを合わせて、4～6万円程度になることが多いです。

③印紙税

印紙税（いんしぜい）とは、売買契約書などの契約書を作成するときに発生する税金です。

契約書に「収入印紙」を貼り付けることによって納付します。印紙税の金額は、不動産の売買代金が上がると増額されます。

売買契約書は売主の分と買主の分の2つ作成するので、それぞれが自分の分の印紙税を負担するのが通常です。

なお、売却する場合、契約書原本ではなくコピーでよければ、印紙税を節税することもできます。

④消費税

お家の所有者が法人ではなく、夫婦どちらかもしくは両方の名義である場合、不動産売却に消費税はかかりません。

ただし、不動産会社に売却仲介を依頼するとかかる仲介手数料と登記を司法書士に依頼する場合の報酬については、消費税がかかります。

売却した家を財産分与したときにかかる税金は？

財産分与に関係する税金はの筆頭は、贈与税です。

贈与税

財産分与でまず気になるのが「贈与税」です。しかし離婚時の財産分与により相手方から財産をもらったとしても、基本的には贈与税は課税されません。

なぜなら、財産分与によりもらった財産は、相手方から贈与を受けたわけではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活を無事に送れるようにするために財産分与請求権に基づいて受けた給付にすぎないからです。

ただし、すべての財産分与について課税されないわけではありません。その性質や内容から、「財産関係の清算」でもなく「離婚後の生活保障」でもなく「贈与」と認められる場合には、財産分与を受けた側に贈与税が課税されます。

また、離婚が性格の不一致や暴力、浮気や借金といった理由ではなく、贈与税等を回避するためのものであると認められた場合には、分与された財産すべてに贈与税が課税されます。

離婚時の財産分与における贈与税については「離婚で家を財産分与したとき、贈与税などの税金はかかるのか」も併せてご覧ください。

財産を渡す側が払う税金

財産を渡す側は、「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」を支払わなければならない場合があります。

離婚して土地や建物などを相手方に渡したとき、実際には不動産を売却していなくても、税務上は相手に売却したことになります。

そのため、購入時と比較して譲渡した時の価格が高い場合には、不動産を譲渡した側に譲渡所得税がかかります。

ただし一定の要件を満たせば、離婚で自宅を売却しても売却益からの3,000万円の特別控除（居住用財産の特別控除）は原則として適用可能です。

適用を受けるためには離婚届を出してから財産分与をすることになります。

まとめ

離婚時には夫婦で離婚条件を話し合って決定しなければなりませんが、家を売るなら税金問題などにも配慮する必要があります。

売るときに利益（譲渡所得）が発生するケースでは、きちんと申告と納税をしないと、不申告や脱税状態となって税務署から督促されてしまうおそれもあるので注意が必要です。

譲渡所得税がかかるかどうかは、そもそもお家がどれくらいの価格で売れるかによって変わってきます。お家がどれくらいの価格で売れるかは、不動産会社に査定してもらわなければわかりません。

でも、不動産会社に査定を依頼するとなると「売らされてしまうんじゃないか」と不安になる方は多いはずです。

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