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離婚の財産分与のことなのですが、土地が私の親名義、建物が夫婦共有名義になっています。
この場合、どのように財産分与したらいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
どちらかの親名義の家に住んでいたり、親名義の土地に家を建てさせてもらったり、家の一部に親名義を入れて共有になっていたりするケースがあります。
このような親名義の家や土地がある場合、財産分与の対象になるのでしょうか。
財産分与（ざいさんぶんよ）
財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。
こちらでは、次のケースごとに法律の考え方をわかりやすく説明します。
- 家も土地も親名義
- 土地のみ親名義
- 一部に親名義が入っている
もくじ
1.家も土地も親名義のケース
まずは、家も土地も親名義の場合です。
この場合は、家も土地も基本的に財産分与の対象になりません。
財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に協力して形成した財産のみだからです。親名義の不動産は親が作った財産であり、夫婦には何の貢献もないので夫婦が財産分与する根拠がありません。
名義人である親の実の子供にあたる方は、親と話し合って離婚後も家に住み続けることが可能ですが、別れた配偶者は通常、家から出て行くことになるでしょう。
2.土地のみ親名義のケース
2つ目は、土地のみが親名義になっている場合です。
親が息子や娘のためにあまっている土地を提供し、夫婦が自分たちの費用で、その土地の上に家（建物部分）を建築する場合などです。
この場合、土地は親名義なので財産分与対象になりませんが、建物は夫婦が自分たちの力で購入しているので共有財産となり、財産分与対象になります。
そこで建物部分のみを評価して、財産分与の金額を計算し、夫婦で2分の1ずつに分け合います。
たとえば、親名義の土地価格が2,000万円、夫婦の名義の建物価格が1,000万円の場合、共有財産になるのは基本的に1,000万円の部分です。場合によっては、借地権評価も加味されます。
仮に、建物のみを売却して夫婦で財産分与するとした場合、土地付きでない建物の需要は土地付きのものに比べて低くなるため、現実的に建物の価値もその分下がります。
そのため、土地のみ親名義の家を財産分与する際には、借地権（他人から土地を借りる権利のこと）であることを踏まえて建物の価値を計算しなければ、夫婦のどちらかが不公平になる可能性があります。
土地のみ親名義の場合の財産分与方法についてさらに詳しくは「離婚するとき、親名義の土地に夫婦の家がある場合の対処方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.一部に親名義が入っているケース
夫婦の家の一部に親名義が入っているパターンもあります。
たとえば、マンションを購入するときに親が頭金を出したため、その頭金に相当する割合が親名義になっていて、共有名義になっているケースです。
共有名義（きょうゆうめいぎ）
共有名義とは、不動産の「持分（もちぶん）」を持っている人のことで、持分とは、その不動産の名義を誰がどのくらい所有しているかの割合のことです。
この場合は、親の名義（持分）の部分を差し引いた価値が夫婦の共有財産となります。
たとえば4,000万円のマンションで、親が500万円出したので親名義が12.5％入っているとしましょう。
この場合、夫婦の共有財産となる部分は、100％から12.5％を差し引いた87.5％の部分です。これを今の価値に引き直して計算します。
今のマンションの価値が3,000万円であれば、夫婦の共有財産部分は3,000万円×87.5％＝2,625万円です。
これを夫婦で2分の1ずつに分け、それぞれが1,312万5千円ずつ取得します。
今のお家の価値を知りたいという方は「離婚の財産分与に必要な家の価値である「評価額」の調べ方をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
また「イクラ不動産」であれば、無料&秘密厳守でお家の価値を調べることができます。また、売却に強い地元の不動産会社を簡単に素早く探せます。ぜひお気軽にお問い合わせください。
4.親名義の家を分けるときの注意点
離婚の際、夫婦の家の一部や全部に親名義が入っている場合、次のような点に注意が必要です。
4-1.賃料の設定について
離婚後も、引き続いて親名義の家に住まわせてもらう場合には「賃料」の設定が必要になるケースがあります。
親の実子が居住する場合には無償で家を貸すことも多々ありますが、実子ではない元の配偶者が居住するならば、賃料の支払いは必須となるでしょう。
その場合には、きちんと賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）で賃料などの条件を話し合い、契約書を作成しておくべきです。
あいまいにしてしまうと、後に不仲になったときなどに契約の解除や明け渡しを巡ってトラブルになってしまいます。
4-2.家の売却が難しくなるケースもある
離婚時、夫婦の家が不要な場合は売却するケースも多いです。
しかし、家の一部に親名義が入っている場合や親名義の土地上に家が建っている場合などには、売却が難しくなる可能性があります。
まず、親名義が一部入っている場合、親が売却に同意しないと家全体を売ることができないので、夫婦の持っている持分のみを売却するしかありません。
このような共有持分のみを買い取る人はなかなか現れませんし、仮にいたとしても、相当安い価格でしか買い取ってくれない可能性が高いです。
親名義の土地上に建物が建っている場合にも、親が土地売却に合意しなければ借地権つきの建物として売却するしかありません。
一般的には借地権つきの家よりも土地つきの家を求める人の方が多いので買い主を探すハードルが上がりますし、売却価格も安くなる可能性があります。
売却を検討している方は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」も併せてご覧ください。
4-3.子供や嫁（婿）への贈与は財産分与にならない
土地が親名義の場合や一部に親名義が入っている場合、親から子供に土地や親名義の部分を贈与することも考えられます。
これにより、親との共有関係や土地建物の名義が異なる問題を解消して、家を取得した配偶者が自由に管理処分できるようになります。
ただし、親が子供や嫁（婿）に土地建物（の一部）を贈与するときには、財産分与にならないので、高額な贈与税がかかってしまう可能性もあります。
夫婦間の財産分与や慰謝料の支払いであれば基本的に税金がかからないので、それと比べると負担が大きくなります。
税金については「離婚で家を財産分与したとき、贈与税などの税金はかかるのか」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
このように夫婦が居住する家に親名義が入っていると、離婚時の財産分与の際に非常に複雑になります。
どうしたらよいのかわからないと悩んでいる方は「イクラ不動産」でご相談ください。簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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