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まだローンが残っているのですが離婚することとなり、家の名義を私に変更したいです。
どのように手続きを進めればよいのでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚の際、財産分与で夫婦どちらかが家をもらうことがあります。
財産分与（ざいさんぶんよ）
財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。
家をもらうことで所有者が変わる場合は、名義変更の手続きが必要です。
実は、住宅ローン返済中でも家の名義変更手続き自体は可能です。しかし、勝手にしてしまうと、ローンの一括返済を求められる可能性もあるので、正しい手順で進める必要があります。
こちらでは、家の名義変更がなぜ必要なのか、どのような手順で進めればよいのかについてわかりやすく説明します。
もくじ
1.家の名義人でなければ自由に活用できない
そもそも名義とは、不動産の所有権（自由に使用・収益・処分する権利）を持っている人のことを指します。
離婚の際、家が夫婦どちらかの単独名義になっているケースで、引き続き家の名義人が住む場合は何の問題もありません。
しかし、家が夫婦どちらかの単独名義の場合であっても名義人ではない方が住む場合は、家の名義変更をしなければ、離婚後トラブルになる可能性が非常に高いです。
たとえば、夫名義の家に妻が住む場合、将来、家を売却もしくは賃貸して資金を得ようと思っても、実際に売ったり、貸したりすることができるのは、家の名義人である夫のみです。また夫が再婚した後亡くなってしまった場合、再婚相手が相続人となり、元妻には相続権がないため最悪の場合、立ち退きを求められる可能性もあります。
このように住み続ける人の名義にしておかなければ、離婚後もリスクを抱えたまま生活していかねばなりませんので、自分名義に変更しておくことはとても重要です。
名義変更する具体的な手順については「離婚時に家を自分名義にする方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-1.家が共有名義になっている場合はどうなる？
共有名義の場合、夫婦で持分割合が決まっています。持分割合とは、その不動産を所有している割合のことで、夫婦が共有する場合、2人の持分を足すと1（100％）となります。
離婚の際、この持分割合に応じて財産分与するのだとよく間違われやすいのですが、財産分与は「夫婦で2分の1ずつする」のが基本的な考え方ですので、持分割合は一切関係がありません。
ただ、仮に夫婦の共有持分を2分の1ずつにして、離婚後も共有状態にしたままでいると、将来売却するときに相手の同意が必ず必要であったり、相続になるとさらに複雑な関係となってしまうため、この場合も住み続ける人の単独名義にしてしまうのが一番理想的です。
共有名義であっても「相手に持分を譲る」と夫婦で合意があれば、夫もしくは妻の単独名義に変更することが可能です。
共有名義の家を財産分与する方法については「離婚時、夫婦共有名義の家はどうやって財産分与するのかまとめた」も併せてご覧ください。
1-2.親名義が入っている場合はどうなる？
親名義が一部入っている場合や親の土地に建物を建てていた場合は、親名義の分については財産分与の対象にはなりません。
あくまでも財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を分け合うものだからです。
仮に離婚した元妻の親が所有する土地に建てた家に元夫が住み続ける場合、賃料が発生したり、心情的な理由からトラブルになることも予想されます。
そこで、実の親名義でない場合は、自分の持分を相手方の親族に譲渡したり、親名義の持分を買い取ることで、名義を統一してしまうことがよいでしょう。
親名義が入っている不動産を分ける際の注意点などについては「離婚の際、親名義が入っている家の財産分与の方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
2.住宅ローンがある場合、家の名義変更はできる？
問題となるのは、住宅ローンが残っているケースです。
そもそも家の名義は、家に関するお金を出した割合に応じて、登記されています。「お金を出した割合」とは頭金を出したことのみを指すわけではなく、住宅ローンを利用した契約者も含まれます。
住宅ローンの名義で主に多いケースは、
- 夫もしくは妻の単独名義
- 夫が主債務者、妻が連帯保証人
- 夫が主債務者、妻が連帯債務者
この3つのケースです。必ず「家の名義人＝住宅ローンの名義人」とは限りません。たとえば、頭金を妻が出し、住宅ローンは夫のみ組んでいた場合は、家は夫婦共有名義、住宅ローンは夫の単独名義になっています。
まずは、家とローンの名義がそれぞれどうなっているのか必ず確認しておきましょう。
2-1.実質、家の名義変更はローン返済中でもできてしまう
実は、家の名義変更手続き自体は、住宅ローン返済中でも可能です。
住宅ローンを組むと抵当権という担保権を銀行から設定されます。この抵当権とは、ローンが返済できなくなったときに金融機関が強制的に家を売却（競売：けいばい）して、貸した住宅ローンのお金を回収するというものです。
この抵当権は、不動産自体に対して設定されているものですので、法的には家の名義を変えることに制限がありません。しかし、実際住宅ローンは契約で勝手に名義変更することに制限を設けていることが多いです。
そのため、銀行に黙って家の名義変更をすると契約違反となり、最悪の場合、一括返済を求められる可能性があるので絶対にやめておきましょう。
3.家やローンの名義変更は必要？どうすればいいの？
では、どのような場合に名義変更が必要で、住宅ローンとの関係はどうなるのか、よくあるケース別に詳しくみていきましょう。
3-1.家も住宅ローンも夫名義で離婚後も夫が住み続ける
家も住宅ローンも夫の名義で、引き続き夫が住む場合は、夫がローンを支払い続ければ問題なくそのまま住み続けることができます。名義変更などの手続きも必要ありません。
ただし、住宅ローンが妻と連帯保証人や連帯債務者になっていた場合、夫が将来住宅ローンを滞納してしまうと、妻に請求がきてしまいます。離婚したからといって、この関係が自動的に解消されるわけではありませんので、離婚する際は、連帯保証人や連帯債務者から外れておくのが良いでしょう。
連帯保証人または連帯債務者から外れる方法はどちらも同じです。詳しくは「連帯保証人を外れる3つの方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-2.家も住宅ローンも夫名義だが妻が住み続ける
特に多いのがこのケースです。
前述した通り、住宅ローンが残っている家の名義変更を勝手にしてしまうと契約違反になる可能性があるので、家の名義変更をするには、まず夫名義の住宅ローンを妻に変更しなければなりません。
住宅ローンを妻に変更するには
- 免責的債務引受
- 夫婦間売買
という2つの方法があります。
免責的債務引受（めんせきてきさいむひきうけ）とは、銀行が承認した上で、今、夫が借りている住宅ローンをそのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができるというものです。
夫婦間売買とは簡単に言えば、住宅ローンを借り換えることです。免責的債務引受が難しい場合は、今借りている銀行に妻名義で住宅ローンの借り換えが可能かどうか審査してもらいます。
しかし、これらの方法は妻に十分な収入がなければローンの審査に通ることができないので、現状まだまだ難しいケースが多いです。
上記2つの方法ができなければ、ローンを完済するまで待つしかありません。夫が今後もローンを支払い続けると約束し、離婚される方ももちろんいらっしゃいますが、支払ってくれなくなった場合は最悪の場合、家に住み続けることができなくなるなど、夫名義の家に住み続けるのにはさまざまなリスクが伴います。
リスクについては「夫名義の家に妻が住み続けるリスクは？」で詳しく説明していますので、ぜひご確認ください。
できるだけこのリスクを減らすためには、将来ローンが完済できたときに家を妻名義に変更することを取り決めて、協議離婚合意書や財産分与契約書を「公正証書」にしておくべきです。
ただし、家の名義変更に関しては、公正証書にしたからといって100％強制執行できるわけではありません。家の名義変更にはどうしても相手方の協力が必要となってしまうからです。
4.家を売却する方がリスクを減らせる可能性もある
これまでみてきた通り、住宅ローンが残っているケースで家の名義変更ができなかった場合は離婚後もずっと不安が残ってしまいます。
さまざまな事情で家を手放したくないということも多いと思われますが、家を売却してしまった方が将来のリスクを減らせる可能性もあります。
4-1.アンダーローンでは次の新居の資金に充てられる
家を売ったお金でローンを完済できるアンダーローンの場合は、手元に残ったお金は夫婦で分け合ったり、夫婦のどちらか一方が全額もらうことも可能です。
そのお金で賃貸住宅を借りたり、新しい家の購入資金として自分名義でローンを組むという選択肢もあります。
4-2.オーバーローンでも諦めてしまうのは早い
反対に家を売ったお金でローンを完済できないオーバーローンの場合は、家を売却後も引き続きローンの返済をしていかなければなりません。
ただ、夫にとっては、残る住宅ローンの額を大幅に減らすことができますし、今後の毎月返済額については金融機関と交渉することが可能です。
妻にとっては、引き続きローンの支払い義務があるのは、ローン名義人である夫のみですので、妻が返済する必要はありませんし、住み続けてもしかしたら家を取られるかもしれないという不安からは完全に解放されます。
仮に妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合でも返済額は大幅に減っていますので、将来夫がローンの返済を滞納してしまい、自分の身にローンの返済が降りかかってきたとしても、自己破産しなければならない状態になる可能性は低いです。
家の売却を検討していない方もまずは、一つの選択肢として、家を売却したらどのくらい今のローンが減らせそうなのか確認しておきましょう。
4-2-1.ローン残債と家の査定金額に大幅な金額差がなければ少し高めで売りに出すことも検討すべき
家の査定金額と残っている住宅ローンの額に大幅な金額差がなければ、住宅ローンが完済できる少し高めの価格設定をして、相場より高く売り出してみることも1つの方法です。
不動産は1つとして同じものがないので、「この地域の物件を探していた」「この立地がいい」という方が見つかれば、少し高くても購入されることもあります。相場より高くても売り出してみなければ、売れるかどうかは誰にもわかりません。
不動産会社の提示する査定価格も、結局はこれぐらいであれば売却できるであろうという目安の金額でしかありません。
そのため、オーバーローンになるからといって最初からあきらめてしまうのではなく、その地域で売却に強い不動産会社にまずは相談すべきです。
不動産会社によって、持っているノウハウやサービスは異なりますし、不動産売却は販売戦略と市場動向を一緒に考察・相談しながら進めていくこととなりますので、お家をより良い条件で売却してくれる不動産会社に依頼することが高く売れるかどうかの分かれ道となります。
まとめ
住宅ローンは言うならば多額の借金ですので、家を残しておく場合、一番の不安は、住宅ローンを支払えなくなったら、支払ってくれなくなったらどうしようということなのではないでしょうか。
近年では、そういったリスクを回避するためにも家を売却してしまう方も増えています。
たとえ円満に別れた夫婦であったとしてももし、相手が病気になってどうしても返済できなくなったらどうなるのかなど「万が一」のことも考えておかなければなりません。
と決めつけずに、まずはどのような選択肢があるのか、それぞれどのようなリスクがあるのか知った上で、夫婦で冷静に決めるべきです。
家をどうすべきか迷われている方は「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
とはいえ、夫婦で話し合うにはまず家の価値を知っておく必要があります。家の価値は不動産会社でも調べてもらうことができますが、まだ売ることが確定していないのに相談するのは気が引けるという方は多いです。
そのような方はまず「イクラ不動産」でご相談ください。無料＆秘密厳守で家の査定をしてもらえるだけでなく、地域の売却に強い不動産会社を紹介してもらうこともできます。
一人で悩まずに、まずはお気軽にイクラ不動産までご相談ください。
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